ECLI:NL:RBOVE:2024:5798

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/321266 / KG ZA 24-198

Vonnis in kort geding van 8 november 2024

in de zaak van

[eiseres],

te [woonplaats 1],

eiseres,

hierna te noemen: [eiseres],

advocaat: mr. J. Wassink,

tegen

1.[gedaagde 1],

te [woonplaats 2],

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde 1],

verschenen in persoon,
2.
[gedaagde 2],

te [woonplaats 3],

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde 2],

verschenen in persoon,
3a.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, gelegen te [plaats], aan het adres
[adres 1], van wie de namen onbekend zijn,

3b.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, gelegen te [plaats], aan het adres
[adres 2], van wie de namen onbekend zijn,

3c.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, gelegen te [plaats], aan het adres
[adres 3], van wie de namen onbekend zijn,

gedaagden,

niet verschenen.

1.De zaak in het kort

1.1.

[eiseres] is eigenares van het gekraakte pand aan de [adres 1], [adres 2] en [adres 3] te [plaats]. Vanwege verbouwingsplannen vordert zij ontruiming van dit pand. De voorzieningenrechter acht deze plannen voldoende concreet en onderbouwd en zal – na afweging van de wederzijdse belangen – de ontruimingsvordering toewijzen.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaardingen van 1 oktober 2024 met 8 producties;
- de mondelinge behandeling van 25 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

Tot slot is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Sinds 2019 is [eiseres] eigenares van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], [locatie], plaatselijk bekend als [adres 1], [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats]. [eiseres] verhuurt het pand [adres 4] aan [bedrijf 1] B.V. Het pand [adres 1], [adres 2] en [adres 3] (hierna: het pand) is gekraakt.

3.2.

Bij besluit van 18 juli 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats] aan [eiseres] een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van het pand tot drie appartementen.

3.3.

Bij aparte brieven van 19 juli 2024 heeft [eiseres] gedaagden sub 1 t/m 3c gesommeerd om het pand binnen een termijn van veertien dagen te ontruimen en ontruimd te houden, omdat zij het pand zonder recht en/of titel gebruiken. Aan deze sommatie is geen gevolg gegeven.

4.Het geschil

4.1.

[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

(I) gedaagden zal veroordelen om zowel tezamen als ieder afzonderlijk het pand binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, geheel leeg en ontruimd ter beschikking van [eiseres] te stellen en met alle daarin en/of daarop aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 per dag of deel daarvan, met een maximum van € 200.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat gedaagden daarmee in verzuim zijn;

(II) zal bepalen dat indien de ontruiming moet plaatsvinden met behulp van de sterke arm van politie en justitie, de daarbij te maken kosten voor rekening van gedaagden komen, op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden bestaande uit een exploot of proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste deurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven;

(III) zal bepalen dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;

(IV) gedaagden zal veroordelen in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2.

Aan haar vorderingen legt [eiseres], samengevat, ten grondslag dat gedaagden zonder recht en titel in het pand verblijven waarmee zij inbreuk maken op haar eigendomsrecht. Daarnaast maken gedaagden zich schuldig aan overtreding van artikel 138a van het Wetboek van Strafvordering waarin kraken als misdrijf strafbaar is gesteld. Volgens [eiseres] handelen gedaagden daardoor onrechtmatig tegenover haar. [eiseres] wil het gehele pand binnenkort renoveren tot winkel en drie appartementen waarvoor inmiddels een omgevingsvergunning is verleend. [eiseres] stelt dat haar belang bij ontruiming zwaarder weegt dan het belang van gedaagden bij voortzetting van het onrechtmatige gebruik van het pand. Daartoe verwijst zij naar de uitspraken van de rechtbank Den Haag van 26 april 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:4937, de rechtbank Midden-Nederland van 20 juli 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3498 en het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 12 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4633. Tot slot vreest [eiseres] voor verdere schade aan het pand die zij niet op gedaagden of derden kan verhalen.

4.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. [gedaagde 1] heeft te kennen gegeven in het pand te willen blijven wonen en heeft zich verzet tegen nodeloze leegstand van het pand. Hij voert in dat verband aan dat voorafgaand aan de sloop en renovatie nog een asbestinventarisatie zal moeten plaatsvinden.

4.4.

Op de stellingen en verweren van partijen zal de voorzieningenrechter hierna ingaan, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.

5.De beoordeling

Verstek tegen de niet-verschenen gedaagden

5.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in de procedure verschenen. De andere gedaagden zijn niet verschenen. Daarom moet worden beoordeeld of tegen hen verstek kan worden verleend. De betekening heeft plaatsgevonden op grond van artikel 61 Rv. Aan de in dat artikel genoemde formaliteiten (kort gezegd: achterlating van het exploot ter plaatse en publicatie in een dagblad) is voldaan. Gelet hierop wordt ten aanzien van de niet-verschenen gedaagden verstek verleend. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel in deze procedure zijn verschenen en verweer hebben gevoerd, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

Intrekking eis tegen [gedaagde 2]

5.2.

Allereerst stelt de voorzieningenrechter vast dat [eiseres] ter zitting haar eis tegen [gedaagde 2] heeft ingetrokken, omdat [gedaagde 2] sinds 20 september 2024 op een ander adres staat ingeschreven en haar inschrijving op het adres van het pand slechts als tijdelijke overbrugging bedoeld was en zij niet meer in het pand verblijft. Gelet hierop, acht de voorzieningenrechter het niet redelijk dat [gedaagde 2] in de proceskosten van [eiseres] wordt veroordeeld als het gevorderde (deels) wordt toegewezen.

Beoordelingskader kort geding

5.3.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Spoedeisend belang

5.4.

Vast staat dat de krakers zonder toestemming van of enigerlei overeenkomst met [eiseres] in het pand, dat eigendom is van [eiseres], zijn getrokken. Op grond van artikel 5:1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is het eigendomsrecht het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Volgens lid 2 van dat artikel staat het de eigenaar, met uitsluiting van ieder ander, vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Ingevolge artikel 5:2 BW is de eigenaar bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Het uitgangspunt is dus dat [eiseres] het recht heeft om vrijelijk over het pand te beschikken. Nu de krakers dit recht schenden en namens [eiseres] is verzocht hieraan een einde maken, maar de krakers hiertoe kennelijk niet zonder meer bereid zijn, heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij een beslissing op haar vorderingen in dit kort geding.

Toetsingsmaatstaf

5.5.

In dit kort geding staat vast dat de bewoners het pand zonder toestemming van [eiseres] en zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Het zonder toestemming in gebruik nemen van een pand dat aan een ander toebehoort is een inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaar van het pand. Als uitgangspunt geldt dat degene die dat doet, onrechtmatig handelt jegens de eigenaar van het pand. Dat betekent dat [eiseres] als eigenaar van het pand in beginsel kan vorderen dat de bewoners een einde maken aan de onrechtmatige situatie.

5.6.

Dit ligt slechts anders wanneer [eiseres] daarmee misbruik zou maken van haar bevoegdheid tot uitoefening van haar eigendomsrecht in de zin van artikel 3:13 BW. Daarvan kan sprake zijn wanneer er een zodanige onevenredigheid bestaat tussen het belang van [eiseres] en het belang van de bewoners dat [eiseres] haar bevoegdheid tot opeising van het pand naar redelijkheid niet kan uitoefenen. Hierbij is relevant dat de gevorderde ontruiming een inbreuk maakt op het door artikel 8 lid 1 EVRM gewaarborgde huisrecht van de bewoners. Daarom moeten de aangevoerde relevante argumenten over de evenredigheid van de inmenging in het huisrecht in detail worden onderzocht en moet de beslissing afdoende worden gemotiveerd (vgl. HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:25).

Belangenafweging

5.7.

Voor wat betreft de niet-verschenen gedaagden zullen de vorderingen worden toegewezen op de wijze als in de beslissing wordt vermeld aangezien dat wat [eiseres] aan de vorderingen ten grondslag heeft gelegd, niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

5.8.

In het kader van de belangenafweging tussen [eiseres] en [gedaagde 1] dient te worden beoordeeld of de plannen die [eiseres] met het pand heeft voldoende concreet en onderbouwd en binnen afzienbare termijn uitvoerbaar zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit het geval is en overweegt daartoe als volgt.

5.9.

Sinds medio 2023 beschikt [eiseres] over een – inmiddels onherroepelijke – omgevingsvergunning voor het verbouwen van het pand tot drie appartementen. [eiseres] heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de financiering van dit project inmiddels rond is en dat de sloopaannemer ([bedrijf 2] te [plaats]) en de bouwaannemer(s) in de startblokken staan maar dat deze aannemers niet met hun werkzaamheden kunnen beginnen zolang de krakers in het pand verblijven. [eiseres] heeft verder onbetwist gesteld dat de feitelijke werkzaamheden binnen enkele weken kunnen starten als het pand is ontruimd. Gelet hierop is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de plannen van [eiseres] binnen afzienbare tijd uitvoerbaar zijn en dat van een ongerechtvaardigde leegstand geen sprake zal zijn. Ten aanzien van de stelling van [gedaagde 1] dat (nog) geen asbestinventarisatie heeft plaatsgevonden, stelt de voorzieningenrechter vast dat [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard dat hij zijn medewerking wil verlenen aan de voorgenomen bouwplannen van [eiseres] en dat hij bereid is om hierover rechtstreeks met [eiseres] (bezoek)afspraken te maken als dat voor de uitvoering van de bouwplannen nodig is, in het bijzonder ten aanzien van de asbestinventarisatie maar ook als het gaat om de inspectie van het pand in het algemeen. In dat kader merkt de voorzieningenrechter op dat aan de omgevingsvergunning als voorschrift is verbonden dat [eiseres] pas asbest(houdende materialen) mag verwijderen als zij hiervoor toestemming heeft gekregen nadat zij de sloopmelding heeft gedaan. Voor zover een asbestinventarisatie noodzakelijk is, is dus niet aannemelijk geworden dat deze zal leiden tot ongerechtvaardigde leegstand.

5.10.

Het voorgaande leidt ertoe dat het belang van [gedaagde 1] bij het voortgezet gebruik van het pand (lees: de uitoefening van het huisrecht) dient te wijken voor het belang van [eiseres] om vrij te kunnen beschikken over het pand om haar verbouwingsplannen te realiseren. Van misbruik van bevoegdheid aan de zijde van [eiseres] is niet gebleken. Daarbij betrekt de voorzieningenrechter dat [eiseres] onweersproken heeft gesteld dat het winkelpand aan de [adres 4] al vanaf oktober 2023 kampt met lekkages die zo spoedig mogelijk hersteld moeten worden en waarvoor betreding van het pand nodig is. De vordering van [eiseres] tot ontruiming van het pand door [gedaagde 1] zal daarom ook worden toegewezen.

5.11.

Voor alle gedaagden zal de ontruimingstermijn op twee weken worden bepaald. De voorzieningenrechter acht deze termijn voldoende voor gedaagden om het pand te verlaten. [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat zij geen bezwaar heeft tegen een ontruimingstermijn van twee weken.

5.12.

Als gedaagden nalaten om zelf het pand te ontruimen, zullen de daarmee gaande (redelijke) kosten voor hun rekening komen. Het gevorderde sub (II) is daarom toewijsbaar.

5.13.

[eiseres] vordert op grond van artikel 557a lid 3 Rv een bevel dat ook opvolgende anonieme gebruikers het pand dienen te ontruimen. Ingevolge dit artikellid kan de rechter desgevorderd bepalen dat een vonnis, waarbij aan anderen dan aan gebruikers of gewezen gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht de ontruiming wordt bevolen van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, tot een jaar na de dag waarop het vonnis wordt uitgesproken dan wel bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet. De voorzieningenrechter is van oordeel dat hiertoe aanleiding bestaat, nu [eiseres] er belang bij heeft dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht nu nog niet, maar op het moment van ontruiming dan wel daarna wel in het pand bevinden.

5.14.

De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat [eiseres] bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen.

Conclusie

5.15.

Al met al komt de voorzieningenrechter tot de slotsom dat de ontruimingsvordering van [eiseres] toewijsbaar is. De gevorderde dwangsom op de ontruimingsverplichting zal worden afgewezen, omdat [eiseres] na het verstrijken van de ontruimingstermijn de ontruiming zelf kan laten bewerkstelligen door een deurwaarder. Een financiële prikkel om aan de ontruimingsveroordeling te voldoen is daarom niet nodig.

Proceskosten

5.16.

Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Deze proceskostenveroordeling geldt niet voor [gedaagde 2] (zie 5.2). De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten dagvaardingen

€

410,16

- griffierecht

€

320,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.015,16

5.17.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

verleent verstek tegen de niet-verschenen gedaagden;

6.2.

veroordeelt gedaagden om zowel tezamen als ieder afzonderlijk het pand binnen veertien dagen na betekening van het vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking van [eiseres] te stellen en met alle daarin en/of daarop aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden;

6.3.

bepaalt dat indien de ontruiming moet plaatsvinden met behulp van de sterke arm van politie en justitie, de daarbij te maken kosten voor rekening van gedaagden komen, op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden bestaande uit een exploot of proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste deurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven;

6.4.

bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;

6.5.

veroordeelt gedaagden, met uitzondering van [gedaagde 2], in de proceskosten van € 2.015,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;

6.6.

veroordeelt gedaagden, met uitzondering van [gedaagde 2], tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

6.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken door

mr. R.F. van Aalst op 8 november 2024. (PS)