ECLI:NL:RBMNE:2018:3498

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/459222 / KG ZA 18-232

Vonnis in kort geding van 20 juli 2018

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DENNENBORGH GROUP B.V.,

2. de stichting

STICHTING VAN DER WYCK - DE KEMPENAER,

beiden gevestigd te Soest,

eiseressen,

advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

3.
[gedaagde sub 3],

4.
[gedaagde sub 4] ,

5.
zij die verblijven in de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte van het perceel waar op de gebouwde onroerende zaak is gelegen te [woonplaats] / [woonplaats] , aan de [adres] / [adres] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat gedaagden sub 1 en 2: mr. R.K. Uppal te Amsterdam,

advocaat gedaagden sub 3 en 4: mr. J. Rutteman te Amsterdam,

gedaagde sub 5 is niet verschenen.

De eisers zullen hierna gezamenlijk Dennenborgh c.s., in vrouwelijke enkelvoud, en afzonderlijk Dennenborgh en de Stichting worden genoemd. De gedaagden zullen hierna gezamenlijk de krakers en afzonderlijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van met producties 1 t/m 17,
de brief van mr. De Laat van 28 mei 2018 met producties 18 t/m 19,
de brief van mr. De Laat van 4 juni 2018 met productie 20,
de brief van mr. Uppal van 11 juli 2018 met producties 1 t/m 19,
het faxbericht van mr. De Laat van 12 juli 2018 met productie 21,
de mondelinge behandeling 13 juli 2018,
de pleitnota van Dennenborgh c.s.,
de pleitnota’s van de krakers.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Stichting is de eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres] / [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak heeft een oppervlakte van circa 8120 vierkante meter met daarop een woonhuis.

2.2.

Op de onroerende zaak is het bestemmingsplan ‘ [adres] te [woonplaats] ’, vastgesteld op 31 oktober 2013, van toepassing. Het bestemmingsplan gaat uit van vier percelen met daarop vier vrijstaande woningen. In het bestemmingsplan zijn randvoorwaarden opgenomen waaraan de te bouwen woningen dienen te voldoen.

2.3.

Op 2 maart 2018 heeft de Stichting de onroerende zaak aan Dennenborgh verkocht. Dennenborgh wenst, conform het bestemmingsplan, de onroerende zaak bij levering te splitsen in vier kadastrale percelen, die zullen worden verkocht aan particulieren die daarop een vrijstaande woning kunnen realiseren.

2.4.

In de koopovereenkomst tussen Dennenborgh en de Stichting is opgenomen dat de onroerende zaak pas zal worden geleverd wanneer deze door de krakers is ontruimd. De ontruiming dient binnen één jaar plaats te vinden.

2.5.

Op 9 maart 2018 heeft een vertegenwoordiger van Dennenborgh c.s. de onroerende zaak bezocht en [gedaagde sub 1] gesproken. Daarbij heeft Dennenborgh c.s. de krakers aangeboden met hen in overleg te treden om tot afspraken te komen over een vrijwillige ontruiming. Dit aanbod heeft Dennenborgh c.s. bij e-mail van 12 maart 2018 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bevestigd.

2.6.

[gedaagde sub 1] heeft bij e-mail van 20 maart 2018, namens de krakers, om meer informatie gevraagd met betrekking tot het verkooptraject en de overige plannen van Dennenborgh c.s.

2.7.

Op 22 maart 2018 heeft wederom een gesprek plaatsgevonden tussen Dennenborgh c.s. en de krakers, vertegenwoordigd door [gedaagde sub 1] . Dennenborgh c.s. heeft de krakers wederom verzocht tot vrijwillige ontruiming over te gaan. Mr. De Laat heeft tijdens voornoemd gesprek ook een brief aan de krakers overgelegd. In deze brief heeft hij de krakers gesommeerd de onroerende zaak uiterlijk 6 april 2018 te verlaten. Bij e-mail van 30 maart 2018 heeft mr. De Laat aan mr. Uppal een kopie van de koopovereenkomst verstuurd. In dezelfde e-mail doet mr. De Laat een voorstel namens Dennenborgh c.s. om de vrijwillige ontruiming door de krakers vóór 1 juli 2018 te bewerkstelligen.

2.8.

Tot op heden hebben de krakers geen gehoor gegeven aan de sommaties van Dennenborgh c.s. om de onroerende zaak te ontruimen.

2.9.

De krakers hebben een quickscan laten uitvoeren door het Adviesbureau voor natuur, cultuurhistorie en recreatie, Arda. Uit het rapport van 9 juli 2018 blijkt – voor zover relevant – het volgende:

“3.2 Soorten

(…)

Aangetroffen soorten

Het veldbezoek vond plaats op zaterdagavond 16 juni 2018 tussen 19.30 en 23.15 bij helder weer 19°-17°C en nagenoeg windstil. (…)

Tijdens het éénmalige relatief korte veldbezoek werden beschermde soorten aangetroffen o.a vleermuizen en poelkikkers. Aangetroffen soorten tijdens het veldbezoek zijn opgenomen in de bijlage “Aangetroffen soorten tijdens veld bezoek”. Bewoners werden bevraagd op soorten die mogelijk in andere perioden voorkomen. Ook werd er naar sporen van dieren gezocht.

(…)

Zoogdieren

Tijdens het veldbezoek werden naast drie soorten vleermuizen, een egel waargenomen.

(…)

In het plangebied zijn in de gebouwen verblijfsmogelijkheden voor vleermuizen gevonden. (…) Tijdens het veldbezoek kwamen gewone dwergvleermuizen uit de richting van de bungalow naar de open plek vliegen. Laatvlieger en Rosse vleermuis werden later waargenomen waarbij onduidelijk was uit welke richting de dieren kwamen aanvliegen.

(…)

Amfibieën en reptielen

Tijdens het veldbezoek werden poelkikker en mogelijk bastaard kikker in aanzienlijke aantallen (>15 exemplaren) waargenomen. Ook was er sprake van voortplanting. In de grote vijver zwommen larven.

Poelkikker is een habitatrichtlijnsoort. Blijkens de uitdraai NDDF komt deze soort in de omgeving voor. Poelkikker is o.a. herkenbaar aan de grootte, de kleur van de licht groene mannetjes in de paartijd en de lichtgele gouden iris.

Bij nader onderzoek moeten de grootte van de tarsusknobbel en de relatief korte achterpoten de soort bevestigen. Daarnaast maken poelkikkers een herkenbare roep. Tijdens het veldbezoek hielden de dieren zich stil.

(…)

De kruipruimte onder de bungalow, bijgebouwen en diverse hopen met materialen vormen een ideale overwinteringsplek voor poelkikker. (…)

(…)

3.Het geschil

3.1.

Dennenborgh c.s. vordert – samengevat – de krakers te veroordelen om het pand te ontruimen en ter beschikking van Dennenborgh c.s. te stellen op straffe van een dwangsom en te bepalen dat deze veroordeling tot ontruiming ten uitvoer kan worden gegleden tegen een iedere die zich gedurende 12 maanden na dit vonnis in of op de onroerende zaak bevindt, telkens wanneer zich dit voordoet, met veroordeling van de krakers in de proceskosten en nakosten.

3.2.

Aan deze vorderingen heeft Dennenborgh c.s. – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd. De krakers maken zonder recht of titel gebruik van de onroerende zaak en belemmeren het beheer van de onroerende zaak. Daarnaast wordt door de aanwezigheid van de krakers de verkoop van de onroerende zaak aan Dennenborgh en de verkoop van de (nog te verdelen) vier percelen door Dennenborgh aan derden bemoeilijkt.

3.3.

De krakers voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Gedagvaard zijn naast [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook anderen die verblijven op/in de onroerende zaak. Van de laatst genoemde gedaagden hebben [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zich bekend gemaakt. Onvoldoende is komen vast te staan dat er niet meer personen wonen of verblijven op/in de onroerende zaak. Aangezien de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en een redelijke termijn in acht zijn genomen, wordt ten aanzien van de niet-verschenen gedaagden verstek verleend. Ingevolge artikel 140 Rv wordt dit vonnis op tegenspraak gewezen tegen alle gedaagden.

4.2.

Vast staat dat de krakers zonder toestemming van of enigerlei overeenkomst met Dennenborgh c.s. in de onroerende zaak, dat eigendom is van de Stichting, zijn getrokken. Op grond van artikel 5:1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is het eigendomsrecht het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Volgens lid 2 van dat artikel staat het de eigenaar, met uitsluiting van ieder ander, vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Ingevolge artikel 5:2 BW is de eigenaar bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Het uitgangspunt is dus dat de Stichting het recht heeft om vrijelijk over het pand te beschikken. Nu de krakers dit recht schenden en nu door en namens Dennenborgh c.s. meerdere malen is verzocht hieraan een einde maken, maar de krakers hiertoe kennelijk niet bereid zijn, heeft Dennenborgh c.s. een spoedeisend belang bij haar vorderingen in dit kort geding.

4.3.

Nu als onweersproken vast staat dat de krakers zonder recht of titel in het pand verblijven, maken zij inbreuk op het eigendomsrecht van de Stichting. Reeds om deze redenen ligt de vordering van Dennenborgh c.s. om de krakers te veroordelen de onroerende zaak te ontruimen in beginsel voor toewijzing gereed.

4.4.

De krakers hebben zich echter op het standpunt gesteld dat ontruiming in dit geval niet gerechtvaardigd is omdat deze tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden. Het meest verstrekkende argument van de krakers hierbij is dat het project van Dennenborgh c.s. niet binnen korte termijn uitvoerbaar is. De krakers hebben een quickscan laten uitvoeren waaruit blijkt dat op de onroerende zaak onder meer diverse soorten zijn aangetroffen die beschermd zijn op grond van bijlage IV bij de Habitatrichtlijn, waaronder de poelkikker. Er moet een uitvoeriger onderzoek worden ingesteld naar de aanwezigheid van de poelkikker en de omvang van zijn foerageergebied. Verder menen zij dat nader moet worden onderzocht of er ook vleermuizen op het terrein hun vast rust- en verblijfplaats hebben. Op grond van de uitkomsten van het nadere onderzoek zal nader moeten worden bepaald of een vergunning kan worden verleend voor het project van Dennenborgh c.s. en welke voorwaarden daaraan moeten worden verbonden. Kortom, niet aannemelijk is dat voor het project van Dennenborgh c.s. zonder meer de benodigde omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en is het zelfs onzeker of dat binnen afzienbare termijn kan worden verleend, aldus nog steeds de krakers.

4.5.

In het kader van de belangenafweging tussen partijen dient te worden beoordeeld of de plannen die Dennenborgh c.s. met de onroerende zaak heeft voldoende concreet en onderbouwd en binnen afzienbare termijn uitvoerbaar zijn.

4.6.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zijn de plannen van Dennenborgh c.s. voldoende concreet en onderbouwd. Daarbij wordt het volgende overwogen. De Stichting heeft in 2013 het bestemmingsplan laten wijzigen. Het huidige bestemmingsplan voorziet in de splitsing in vier percelen met daarop vrijstaande woningen. Verder is er een concreet plan waaruit blijkt hoe het perceel in vier kavels opgedeeld moet worden.

De Stichting heeft ter zitting onweersproken gesteld dat zij vanwege haar doelstelling (ANBI-stichting) de ontwikkeling van het bouwplan zelf niet ten uitvoer kan leggen. Daarom heeft zij de onroerende zaak inmiddels verkocht aan Dennenborgh, een professionele projectontwikkelaar, zodat die het plan kan uitvoeren. Gezien het voorgaande wijken de feiten en omstandigheden in deze zaak af van die in de uitspraken waar de krakers naar verwezen hebben. Daarin is juist vastgesteld dat de plannen onvoldoende concreet waren.

4.7.

Uit hetgeen door Dennenborgh c.s. verder naar voren is gebracht, begrijpt de voorzieningenrechter dat het project in twee fases is opgedeeld. In de eerste fase moeten er wat bomen worden gekapt en moet de woning worden gesloopt. Dennenborgh c.s. moet daarvoor in ieder geval een sloopmelding doen. Onderdeel van die sloopmelding is een asbestinventarisatie. Vervolgens zal Dennenborgh de onroerende zaak in vier (kadastrale) percelen indelen en deze verkopen aan particulieren die naar eigen wens een vrijstaande woning, conform het bestemmingsplan, kunnen realiseren. Niet alleen voor de levering van de onroerende zaak door de Stichting aan Dennenborgh, maar ook voor de uitvoering van de eerste fase is dus ontruiming door de krakers vereist. Daarnaast heeft de Stichting, onweersproken, verklaard dat de onroerende zaak in gekraakte staat minder oplevert. Dennenborgh is bereid geweest de koopsom in niet-gekraakte staat te betalen, mits de krakers binnen tien maanden de onroerende zaak ontruimen.

4.8.

Bovendien heeft de makelaar verklaard dat de onroerende zaak in huidige staat niet verkoopbaar is. De stelling van de krakers dat de door Dennenborgh c.s. aangedragen geïnteresseerde kopers stromannen zijn, volgt de voorzieningenrechter niet. Het enkele feit dat twee van de vier geïnteresseerden bij Dennenborgh werkzaam zijn, leidt niet automatisch tot de conclusie dat er sprake is van doorgestoken kaart. Het kan immers best zo zijn dat deze werknemers (die eerder dan anderen zullen weten dat er plannen zijn om de desbetreffende percelen te gaan bebouwen) hebben verzocht om in aanmerking te komen om een van de percelen te kopen. Bovendien staat – zelfs als de werknemers van Dennenborgh de percelen niet zouden kopen – daarmee nog niet vast dat de kavels niet of slecht verkoopbaar zijn. Gezien de huidige krapte in de woningmarkt in dit deel van het land is niet onaannemelijk dat de toekomstige vier percelen zullen kunnen worden doorverkocht. De voorzieningenrechter ziet in hetgeen verder door de krakers is aangevoerd ook geen aanleiding om aan te nemen dat een professionele projectontwikkelaar als Dennenborgh de onroerende zaak enkel zal kopen met het doel deze leeg te laten staan.

Dennenborgh c.s. heeft dus belang bij de ontruiming.

4.9.

Wat betreft de vraag of de plannen van Dennenborgh c.s. binnen afzienbare termijn uitvoerbaar zijn, overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Onvoldoende is komen vast te staan dat er zich vleermuizen op het gekraakte perceel bevinden. Uit de quickscan blijkt niet dat er vleermuizen huizen op het terrein, maar slechts dat er plekken zijn aangetroffen die
verblijfsmogelijkhedenvoor vleermuizen zouden zijn. Daarmee is voor wat betreft dit onderdeel onvoldoende komen vast te staan dat ontruiming tot leegstand zal leiden.

Verder is uit de overgelegde quickscan voldoende gebleken dat er poelkikkers op of in de onroerende zaak zijn gesignaleerd. Dit kan aanleiding zijn om een nader onderzoek in te stellen. Niet in geschil is dat de poelkikker een beschermde diersoort is. Ook is aannemelijk dat voor het slopen en of bouwen in een gebied waar de poelkikker zich bevindt een vergunning of ontheffing is vereist.

Deze omstandigheid doet echter niet af aan het feit dat de verkoopplannen van Dennenborgh c.s. voldoende concreet en onderbouwd zijn en dat aannemelijk is dat deze ook daadwerkelijk uitgevoerd worden. Dit gegeven levert naar het oordeel van de voorzieningenrechter een aanzienlijk belang op aan de zijde van Dennenborgh c.s. bij ontruiming. Bovendien is niet aannemelijk geworden dat de aanwezigheid van aangetroffen diersoorten de uitvoerbaarheid van de plannen onmogelijk maakt of dat het zodanige vertraging kan doen ontstaan dat geen sprake meer is van uitvoerbaarheid binnen afzienbare tijd. In de Wet natuurbescherming zijn immers termijnen opgenomen waarbinnen op een aanvraag voor een vergunning en ontheffing dient te worden beslist. De termijn is volgens artikel 5.1 van de Wet natuurbescherming in beginsel dertien weken en kan nog met zeven weken worden verlengd. In het kader van het onderhavige kort geding is onvoldoende komen vast te staan dat een dergelijke vergunning (al dan niet onder voorwaarden) niet zal worden verkregen. Voor zover na de sloopmelding zal blijken dat nader onderzoek vereist is en er een vergunning of ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming is vereist en in die periode de onroerende zaak leeg blijft, is die leegstand – gezien het voorgaande en het feit dat er sprake is van concrete plannen – naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet ongerechtvaardigd.

4.10.

Het voorgaande leidt ertoe dat het belang van de krakers om in weerwil van het verkrijgen van mogelijke vergunning in de onroerende zaak te blijven wonen, dient te wijken voor het belang van Dennenborgh c.s. om vrij te kunnen beschikken over de onroerende zaak om haar verkoopplannen te kunnen realiseren. De vordering van Dennenborgh c.s. tot ontruiming van de onroerende zaak zal daarom worden toegewezen als hierna vermeld. De vordering tot oplevering van de onroerende zaak in de staat waarin deze verkeerde op het moment dat de krakers deze in gebruik namen zal worden afgewezen. De krakers hebben namelijk lange tijd in de onroerende zaak verbleven, tussen partijen is niet in geschil dat het huis in 2006 (voor de krakers er in trokken) was vernield door derden en Dennenborgh c.s. is van plan de opstal af te breken. Onder deze omstandigheden is onvoldoende duidelijk geworden welk belang Dennenborgh c.s. heeft bij toewijzing van dit deel van het gevorderde, terwijl bij toewijzing bovendien een risico bestaat op executiegeschillen.

De voorzieningenrechter zal verder een termijn bepalen zodanig dat de krakers voldoende gelegenheid hebben om het pand te verlaten.

4.11.

Gelet op het feit dat Dennenborgh c.s. met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming een executoriale titel zal verkrijgen om tot ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.

4.12.

Ingevolge artikel 557a lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan de rechter desgevorderd bepalen dat een vonnis, waarbij aan anderen dan aan gebruikers of gewezen gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht de ontruiming wordt bevolen van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, tot een jaar na de dag waarop het vonnis wordt uitgesproken dan wel bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet. De voorzieningenrechter is van oordeel dat hiertoe aanleiding bestaat, nu Dennenborgh c.s. er belang bij heeft dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht nu nog niet, maar op het moment van ontruiming dan wel daarna wel in het pand bevinden.

4.13.

De krakers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Dennenborgh c.s. worden begroot op:

- dagvaarding € 81,00

- griffierecht € 626,00

- salaris gemachtigde €
980,00(1 punten x tarief € 980,00)

Totaal € 1.687,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

4.14.

De nakosten, waarvan Dennenborgh c.s. betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;

5.2.

veroordeelt de krakers om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis de onroerende zaak gelegen aan de [adres] / [adres] in [woonplaats] geheel leeg en ontruimd van personen en goederen ter beschikking te stellen aan Dennenborgh c.s.;

5.3.

bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;

5.4.

veroordeelt de krakers hoofdelijk – des dat de één betalende de anderen zullen zijn bevrijd – in de proceskosten, aan de zijde van Dennenborgh c.s. tot op heden begroot op € 1.687,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt de krakers, onder de voorwaarde dat zij niet binnen de eerder genoemde termijn van 30 dagen na betekening van dit vonnis door Dennenborgh c.s. volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 131,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2018.^[1]