ECLI:NL:RBOVE:2024:1461

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/300095 / HA ZA 23-275

Vonnis van 20 maart 2024

in de zaak van

1.[partij A 1],

te [woonplaats 1],

2.
[partij A 2],

te [woonplaats 2],

advocaat: mr. H. Versluis te Almelo,

eisers in (deels voorwaardelijke) conventie, verweerders in (deels voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [partij A 1], [partij A 2] en samen [partij A],

tegen

1.[partij B 1],

te [woonplaats 3],
2.
[partij B 2],

te [woonplaats 4],

gedaagde in (deels voorwaardelijke) conventie, eisers in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [partij B 1], [partij B 2] en samen [partij B],

advocaat: mr. A. Buth te Middelharnis.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende (deels voorwaardelijke) eis in reconventie, met producties,

- de brief van 20 september 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende overleggen producties,

- de akte houdende wijziging cq. aanvulling van eis in conventie, tevens houdende overleggen van productie (hierna: kortheidshalve akte wijziging van eis),
- de mondelinge behandeling van 24 november 2023, waarbij partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun advocaten. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en daarbij gebruik gemaakt van pleitnota’s. De griffier heeft tijdens de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De samenvatting

2.1.

Partijen zijn buren en wonen in het buitengebied van [plaats 1]. In juni 2022 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het hof) arrest gewezen en geoordeeld dat er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen over een strook grond. Kern van het geschil in deze procedure is of de – als gevolg van het arrest opgestelde – notariële leveringsakte (hierna ook: de leveringsakte) moet worden aangevuld/verbeterd. [partij A] stellen dat dit moet gebeuren en [partij B] betwisten dit. Daarnaast vorderen [partij B] in reconventie dat de door [partij A] opgehangen camera’s verwijderd, althans verplaatst of aangepast, moeten worden wegens een inbreuk op hun privacy en dat de buitenlamp aan de schuur van [partij A] verwijderd, althans verplaatst/aangepast moet worden vanwege onrechtmatige hinder.

2.2.

De rechtbank is van oordeel dat de leveringsakte niet behoeft te worden aangevuld/verbeterd met de door [partij A 1] gewenste bepalingen uit de artikelen 25 en 26 van de concept-koopovereenkomst. De vorderingen in reconventie van [partij B] worden toegewezen in die zin dat [partij A] worden veroordeeld om de camera’s op een zodanige wijze te plaatsen/draaien of de instellingen van deze camera’s zodanig te wijzigen (al dan niet met een privacy-mask) dat duurzaam en controleerbaar is gewaarborgd dat deze camera’s het perceel/de percelen en de toegangsweg van [partij B] niet meer (zichtbaar) opnemen en om de op hun perceel geplaatste verlichting met (een) sensor(en) bij de schuur zo (in) te stellen dat deze niet brandt bij bewegingen over het perceel/de toegangsweg van [partij B] Er bestaat geen aanleiding om [partij A] de werkelijke proceskosten van [partij B] te laten vergoeden.
De beslissingen van de rechtbank worden hierna verder toegelicht.

3. De feiten

3.1.

Partijen zijn buren. Zij wonen in het buitengebied van [plaats 1] aan de [adres 1]. [partij B] wonen sinds 1998 aan de [adres 1]. [partij A] zijn sinds 1 september 2014 eigenaren van [adres 2].

3.2.

Tussen partijen zijn in of omstreeks 2014 geschillen ontstaan. Dit heeft geleid tot gerechtelijke procedures. Bij arrest van 7 juni 2022^[1]heeft het hof het vonnis van deze rechtbank, locatie Almelo, van 16 december 2020^[2], waartegen beide partijen waren opgekomen, vernietigd, opnieuw recht gedaan en, voor zover van belang, als volgt beslist^[3]:

“(…)

verklaart voor recht dat er tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de overdracht van de strook grond, kadastraal bekend gemeente [plaats 2], sectie H, nummer [nummer 1], uitgezet volgens de 4,25 - 3 meter afspraak (een strook grond van 4,25 meter aan de voorkant, vanaf de [adres 1], en naar achteren aflopend naar 3 meter), volgens de voorwaarden en bedingen zoals neergelegd in de concept-koopovereenkomst die als productie 4 bij inleidende dagvaarding is overgelegd, met inachtneming van hetgeen is vermeld in dit arrest onder 2.19;

verklaart voor recht dat [partij A] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de met [partij B] gesloten koopovereenkomst;

veroordeelt [partij A] hoofdelijk om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de koopovereenkomst na te komen en mee te werken aan de notariële levering van de strook grond kadastraal bekend gemeente [plaats 2], sectie H, nummer [nummer 1], conform de gemaakte afspraken zoals neergelegd in de concept-koopovereenkomst die als productie 4 bij inleidende dagvaarding is overgelegd, met inachtneming van hetgeen is vermeld in dit arrest onder 2.19, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag dat [partij A] hiermee in gebreke blijven, met een maximum van € 200.000;

(…)”

Het hof heeft in rechtsoverwegingen 2.11, 2.14, 2.15, 2.18 en 2.19, voor zover van belang, het volgende overwogen:

“2.11. Nadat partijen al geruime tijd met elkaar onderhandeld hadden over de verkoop van de toegangsweg, heeft de rechtshulpverlener van [partij A] op 2 februari 2017 per brief aan de advocaat van [partij B] laten weten dat naar zijn mening er geen overeenstemming was over de koop van de toegangsweg. De brief vermeldt onder meer een aantal onderwerpen waar partijen het volgens [partij A] niet over eens zijn geworden, te weten: de groenafscheiding en in het bijzonder de hoogte daarvan, de wens van [partij A] dat er geen bomen voor de zonnepanelen zullen opschieten en de vergoedingen. De brief vermeldt voorts:

“Voorstel

Ten einde toch tot een vergelijk en een overeenkomst te komen doen wij u het volgende laatste voorstel. Wij stellen een schikking voor op basis van het eerder door u voorgestelde bedrag van € 10 000,- aan extra rentekosten indien:

- De voorgevel van de schuur van de heer [partij A 1] gelijkgetrokken wordt met voorgevel van het huis van de heer [partij B 1]. Dit is het oorspronkelijke voorstel.

- De erfgrens vanaf de straat 4,25 meter opschuift en vanaf de achterkant 3 meter opschuift, zodat een rechte lijn ontstaat. Deze grens moet worden uitgemeten met de eindpunten door een gerenommeerd bedrijf zoals het kadaster. Hiermee komt het vorige voorstel ten aanzien van de grens te vervallen, het oorspronkelijke voorstel herleeft.

- De kosten van de door Kienhuis Hoving op te maken koopakte en leveringsakte worden gedragen door de koper.

- Om de kosten beheersbaar te houden wordt nu voorgesteld ook ten aanzien van de riolering terug te keren naar het oorspronkelijke voorstel, waarbij er een rioolbuis naar de rioolput op de grond van de heer [partij B 1] wordt gelegd.

- De heer [partij B 1] verplicht zich ertoe er zorg voor te dragen dat de begroeiing direct naast de schuur van cliënt nimmer hoger dan 3 meter zal worden. De heer [partij A 1] is gerechtigd aan [partij B 1] een onmiddellijk opeisbare boete van € 100,- op te leggen voor iedere week of gedeelte daarvan waarin [partij B 1] in gebreke is gebleven na schriftelijk te zijn aangemaand om overtreding van die maximumhoogte binnen een redelijke tijd teniet te doen, tot een maximum van€ 5.000,- per kalenderjaar ter compensatie van gederfde inkomsten uit zonne-energie, onverminderd het recht van [partij A 1] om nakoming en/of schadevergoeding te vorderen.

-(…)

Wij vernemen graag uw reactie, in de vorm van een akkoord op ons voorstel. Het bereiken van overeenstemming is voor uw cliënt onontbeerlijk vanwege de reeds bestaande grensoverschrijding. Wij herhalen het laatste voorstel van cliënt, u heeft tot en met 6 februari om hiermee akkoord te gaan anders wordt er begonnen met het ontruimen van de materialen op het terrein zoals eerder aangegeven.”

2.12.

Op 6 februari 2017 heeft de advocaat van [partij B] aan de rechtshulpverlener van [partij A] in reactie op de brief van 2 februari 2017 geschreven:

“Cliënten gaan akkoord met de in uw brief vermelde voorwaarden.(…)
”

(…)

2.14.

Op 10 februari 2017 is vervolgens een vaststellingsovereenkomst ondertekend door partijen. Daarin wordt vermeld:

“Partijen zijn voornemens een slepend conflict te beëindigen. Er zijn inmiddels drie bestuursrechtelijke procedures aanhangig die partijen wensen te beëindigen zodra overeenstemming is bereikt over de overdracht van een strook grond. Voor die overdracht is een koopakte opgesteld waarin de civiele rechten en verplichtingen over en weer worden vastgesteld. Voor de inhoud daarvan verwijzen wij naar de desbetreffende koopakte. De bij brief van 10 februari 2017 overgenomen wijzingen zijn door partijen overeengekomen.”

2.15.

Het hof kan uit deze feiten en omstandigheden niet anders dan afleiden dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de overdracht van de strook grond (de toegangsweg). [partij B] hebben het aanbod dat door [partij A] is gedaan in de brief van 2 februari 2017, aanvaard op 6 februari 2017. De koopovereenkomst d.d. 11 augustus 2016 (productie 35 bij inleidende dagvaarding) moest alleen nog geactualiseerd en geformaliseerd worden, naar aanleiding van de bereikte overeenstemming. Dat deze geactualiseerde koopovereenkomst wordt gevormd door de als productie 4 bij inleidende dagvaarding overgelegde koopovereenkomst is door [partij A] onvoldoende gemotiveerd betwist. Als gevolg van de op 6 februari 2017 bereikte overeenstemming, moesten in de koopovereenkomst in ieder geval nog de volgende afspraken verwerkt worden: (i) [partij B] betalen - in aanvulling op de koopprijs genoemd in artikel 10 van de koopovereenkomst - € 10.000 extra, en (ii) het perceel zou worden uitgemeten volgens de 4,25 - 3,00 meter lijn (in afwijking van de eerdere afspraak dat het perceel zou worden uitgemeten volgens de 5,25 - 2,50 meter; met als achtergrond dat met deze nieuwe afmetingen een rechte lijn zou ontstaan). Artikel 3 van de koopovereenkomst diende met het oog op dit laatste punt nog geactualiseerd te worden.

(…)

2.18

Het hof overweegt daarbij dat [partij A] weliswaar hebben betwist dat overeenstemming is bereikt, maar zij hebben dit in het licht van de zeer uitgebreide en met stukken onderbouwde stellingen van [partij B] naar het oordeel van het hof onvoldoende toegelicht. [partij A] voeren wel aan dat over de maatvoering geen overeenstemming bestond, maar dit is onjuist. [partij B] hebben, zo volgt uit de brief van 6 februari 2017, ingestemd met de gewijzigde maatvoering, te weten volgens de 4,25 - 3,00 meter afspraak. [partij A] betogen ook nog dat geen overeenstemming bestond over de door [partij A] beoogde verlegging van het bouwvlak, maar volgens [partij B] konden [partij A] met de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst en de intrekking van de bestuursrechtelijke procedure het bouwvlak opschuiven. Op grond van plan 3 zouden [partij A] immers een eigen inrit krijgen en een gewijzigde situering van het bouwvlak. Na intrekking van de bestuursrechtelijke procedures hebben [partij A] echter alsnog plan 2 gerealiseerd (waar [partij B] eerder bezwaar tegen hadden aangetekend). Dat hiermee, zo leidt het hof uit de stellingen van [partij A] af, het bouwblok niet op de plaats is gerealiseerd waar zij het op grond van plan 3 zouden hebben willen situeren, is een omstandigheid waar zij dus zelf voor hebben gekozen. Dat dit anders zou zijn, hebben zij in het licht van de zeer uitgebreid onderbouwde stellingen van [partij B], niet voldoende gemotiveerd betwist. Ook tijdens de zitting in hoger beroep is aan [partij A] uitdrukkelijk gevraagd op welke punten volgens hen nog geen overeenstemming bestond in februari 2017. [partij A 1] antwoordde:
“Ik weet dat niet meer zo precies. We waren het over alles eigenlijk eens. Er moest alleen nog een handtekening van ons onder. Maar verder waren we het op alle punten eens. Alleen de handtekening ontbrak.”

2.19

Dat partijen na 10 februari 2017 weer verder hebben onderhandeld, omdat [partij A] weer met nieuwe voorwaarden kwamen, doet er niet aan af dat begin februari 2017 overeenstemming bestond over de essentialia van de koopovereenkomst. Het voorgaande betekent dat er overeenstemming is bereikt over de verkoop van de toegangsweg. Uitgangspunt daarbij is de koopovereenkomst d.d. 11 augustus 2016, geactualiseerd in de versie die als productie 4 bij inleidende dagvaarding is overgelegd, met dien verstande dat deze koopovereenkomst nog verder geactualiseerd moet worden conform het door [partij B] op 6 februari 2017 geaccepteerde voorstel van [partij A] van 2 februari 2017. Dit betekent dat in aanvulling op deze koopovereenkomst geldt:

Het object: het kadastrale perceel gemeente [plaats 2], sectie H, nummer [nummer 1], moet worden uitgemeten door het kadaster volgens de 4,25 - 3,00 meter afspraak (4,25 meter aan de voorzijde, 3 meter aan de achterzijde, zodat een rechte lijn ontstaat). Als gevolg hiervan verandert het aantal vierkante meters genoemd in artikel 3; dit moet na de uitmeting door het kadaster, worden aangepast;
De koopprijs: [partij B] betalen in aanvulling op hetgeen is overeengekomen in artikel 10 van de koopovereenkomst nog een bedrag van € 10.000,-. De koopprijs bedraagt derhalve: € 32,99 per m2; plus een bedrag van € 4.000,- als bijdrage in de kosten van de aanvraag van de nieuwe omgevingsvergunning, een bedrag van € 4.125,- als bijdrage voor de toegangsweg en een bedrag van € 10.000,-;
Kosten: In aanvulling op artikel 11 komen de kosten van de koopakte en leveringsakte voor rekening van [partij B]”

3.3.

De productie 4 bij inleidende dagvaarding (de concept-koopovereenkomst)^[4]waar het hof in haar arrest naar verwijst luidt, voor zover van belang, als volgt:

“
AANVULLENDE BEPALINGEN

Artikel 25.

Partijen verplichten zich geen bewaar in te dienen tegen de door de andere partij aan te vragen omgevings-vergunning of wijziging bestemmingsplan (blijkend uit voormelde tekening), indien deze geen inbreuk maken op de volgende afspraken:

-de bouwblokken mogen niet binnen één meter van de erfgrens komen te liggen;

-de oversteek van de nieuw te bouwen schuur van verkoper mag niet voorbij de voorzijde van het huis van koper komen:

-binnen drie meter van de erfgrens mogen geen struiken of bomen worden geplaatst met een hoogte van meer dan drie meter;

-koper zal de bestaande verplichtingen ten aanzien van de zogenaamde Rood voor Rood Regeling, voor zover deze rusten op het gekochte overnemen.

Deze verplichtingen betreffen de verplichtingen zoals onder O en L vermeld op de aan deze akte te hechten situatietekening.

Indien toch door een van partijen bezwaar zal worden gemaakt tegen de hiervoor bedoelde bestemmingsplan-wijzigingen, zal de betreffende partij een boete verschuldigd zijn van eenhonderdduizend euro (€ 100.000,00).

Deze boete zijn ondergetekenden overeengekomen omdat:

- de verkoper veel kosten heeft gemaakt aan het wijzigen van plannen en zij veel geld hebben moeten uitgeven aan adviseurs, en

- de koper veel kosten heeft gemaakt ten aanzien van adviseurs en advocaat.

Gemelde boetebepaling vervalt, zodra de bedoelde bestemmingsplanwijzigingen onherroepelijk zijn geworden.

De bepalingen omtrent het niet bouwen binnen 1 meter van de erfgrens en het niet mogen hebben van bomen en struiken binnen 3 meter van de erfgrens die hoger zijn dan 3 meter, zal in de akte van levering als kwalitatieve verplichting worden opgenomen.

Artikel 26

Vestiging nieuwe erfdienstbaarheid

In de akte van levering zal een erfdienstbaarheid worden gevestigd ten laste van het gekochte en tevens ten laste van het aan koper in eigendom zijnde perceel [plaats 2], Sectie H, nummer [nummer 2] als dienend erf en ten behoeve van het aan verkoper in eigendom zijnde perceel [plaats 2], Sectie H, nummer [nummer 3] als heersend erf tot het hebben van een rioolleiding door het dienend erf, vanaf de rioolput tot aan de erfscheiding, zoals aangegeven op dé aan deze akte gehechte situatieschets.

Met betrekking tot de aanleg van gemelde rioolleiding zijn partijen het volgende overeengekomen:

-de sleuf zal door koper worden gegraven op de diepte zoals die door de verkoper zal worden aangegeven en tevens door koper worden gedicht, waarbij koper tevens het straatwerk zal herstellen;

-het aanbrengen en aansluiten van de leiding zal door verkoper geschieden;

-voor deze erfdienstbaarheid is geen vergoeding verschuldigd;

-indien er schade ontstaat bij de aanleg van- of onderhoud aan voormelde rioolbuis kan deze niet worden verhaald op koper.”

3.4.

De (toenmalige) advocaten^[5]van partijen hebben na het arrest van het hof gecorrespondeerd^[6]met elkaar over de inhoud van de notariële akte van levering. Bij
e-mailbericht van 22 juni 2022 heeft de toenmalige advocaat van [partij A] aan
mr. [naam 1], notaris te [plaats 2] (hierna ook: de notaris) (en in cc aan de advocaat van [partij B]), onder andere, het volgende meegedeeld:

“(…)

Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over wijziging van de akte die u een aantal jaren geleden daartoe in concept hebt opgesteld; het Hof heeft [partij A 1] veroordeeld tot medewerking overeenkomstig die akte met inachtneming van de wijzigingen in het arrest.

Hierdoor bericht ik u dat de heer [partij A 1] op eerste afroep bereid is, zonder dat wijzigingen in de akte worden aangebracht ten opzichte van het concept, de akte van uw hand te tekenen en mee te werken aan het transport.

Omdat hij veel in het buitenland zit verzoekt hij u met inachtneming van een redelijke termijn en na gemaakte

afspraak hem daartoe uit te nodigen.

lk zelf ga dezer dagen op vakantie en ben derhalve niet beschikbaar voor nadere info. Evenwel: het gewezen arrest en uw eerdere concept van de overeenkomst, lijken voldoende duidelijk om één en ander af te werken.

(…)”

3.5.

Bij e-mailbericht van 22 juni 2022 (15.22 uur) schrijft de advocaat van [partij B] aan de toenmalige advocaat van [partij A] het volgende:

“(….)

Uw mail van zojuist aan de notaris bevreemdt mij zeer gelet op uw mail van 20 juni jl. met uw opmerkingen en

hetgeen wij eerder telefonisch bespraken. Vanzelfsprekend dient de akte te worden gepasseerd overeenkomstig het arrest van 7 juni jl., derhalve met inachtneming van r.o. 2.19 van het arrest en het concept (productie 4). Dat is (…) het uitgangspunt.

Maar dat betekent uiteraard dat de akte dient te worden geactualiseerd en gewijzigd. Dat brengt onder meer

aanpassingen met zich mee ten aanzien van het object en de koopprijs in art. 3 en 10, maar ook ten aanzien van de leveringsdatum in art. 18 (uiterlijk 10 augustus a.s.). Wij bespraken telefonisch dat art. 26 is achterhaald en kan worden geschrapt. Dat geldt voor het grootste gedeelte ook voor art. 25. Dit blijkt nota bene uit deze bepaling zelf. In ieder dient het onderdeel over de beplanting te worden gewijzigd, aangezien dit ook uit het arrest volgt.

Ik zou het op prijs stellen als u de notaris bericht dat de akte met inachtneming van het voorgaande kan worden

geactualiseerd en aangepast. ik zal in ieder geval de notaris hierover nogmaals informeren. Kennelijk heeft

[partij A 1] nu op de rem getrapt, maar [partij B 1] houdt [partij A 1] volledig aan het arrest en gaat niet

akkoord met een uitstel.(…).Indien [partij A 1] onverhoopt niet (tijdig) meewerkt, zal [partij B 1] maximaal aanspraak maken op de dwangsommen die [partij A 1] verbeurt.

(…)”

3.6.

Bij e-mailbericht van 22 juni 2022 (16.19 uur) heeft de toenmalige advocaat van [partij A] aan de advocaat van [partij B] het volgende geschreven:

“(…)

Uw client houdt mijn client strak aan het arrest; mijn client uw client ook.

Vreemd dat u zich daar over beklaagt.

U hebt het arrest gekregen waar uw client om vroeg.

(…)

Hij^[7]is bereid als geschreven op eerste afroep van de notaris mits binnen de termijn van 2 maanden na betekening van het arrest mee te werken aan transport van de akte conform concept; aangepast zoals het Hof heeft voorgeschreven

Hij wacht het concept van de akte en de oproep af.

Hem kan toch niet verweten worden dat hij zich houdt aan de uitspraak van het Hof ?

Afwijking van het bepaalde in het arrest zou tot het gevaar kunnen leiden dat uw client het standpunt gaat innemen dat [partij A 1] zich niet heeft gehouden aan dat arrest en mogelijk dwangsommen oploopt.

Client wil met uw client geen enkel risico lopen.

lk heb dat te respecteren.

(…)
”

3.7.

Op 7 juli 2022 heeft de notaris een concept van de akte van levering toegestuurd aan de (toenmalige) advocaten van partijen. Hierover hebben de (toenmalige) advocaten gecorrespondeerd. Bij e-mailbericht van 29 juli 2022 (11.27 uur) heeft de toenmalige advocaat van [partij A] aan mevrouw [naam 2], medewerkster van het notariskantoor, (hierna: [naam 2]) (en in cc aan de advocaat van [partij B]) meegedeeld dat [partij A] bereid zijn om de ontwerpakte, versie 7 juli 2022 bij volmacht te tekenen. Daarbij wordt opgemerkt dat de bereidheid van [partij A] om die versie te tekenen, zonder door hen verlangde aanpassingen van de tekst, uitdrukkelijk geschiedt onder voorbehoud van alle rechten.

3.8.

Bij e-mailbericht van 29 juli 2022 (11.57 uur) heeft [naam 2] aan de (toenmalige) advocaten van partijen meegedeeld dat zij de wijziging die volgens de advocaat van [partij B] nog moet plaatsvinden, inhoudende schrapping van de erfdienstbaarheid op pagina 5/6 omdat het heersende en dienende erf in een hand komen, zal aanbrengen in de ontwerpakte. In reactie daarop heeft de toenmalige advocaat van [partij A] bij
e-mailbericht van 29 juli (12.20 uur) meegedeeld dat [partij A] zich niet tegen schrapping van erfdienstbaarheden verzetten, nu die in een hand vallen en daarmee van rechtswege ophouden te bestaan.

3.9.

Op 1 augustus 2022 heeft [naam 2] de (toenmalige) advocaten van partijen een nieuw concept van de akte van levering toegestuurd met daarin opgenomen de laatste wijziging (toevoeging). De toenmalige advocaat van [partij A] heeft bij e-mailbericht van 1 augustus 2022 (14.12 uur) de advocaat van [partij B] laten weten dat [partij A] het eens zijn met dit concept.

3.10.

Op 9 augustus 2022 is de leveringsakte tussen partijen verleden door de notaris.

3.11.

Bij e-mailbericht van 12 augustus 2022 heeft de toenmalige advocaat van [partij A] - kort gezegd - aan de advocaat van [partij B] meegedeeld dat [partij A] de notariële akte van levering onder protest en uitdrukkelijk onder voorbehoud van alle rechten heeft getekend. De gepasseerde notariële akte van levering is echter incompleet en er moet alsnog bij (aanvullende) notariële akte van de notaris worden opgenomen wat in de notariële akte van 9 augustus 2022 buiten beschouwing is gelaten. [partij B] worden verzocht daaraan medewerking te verlenen.

4.Het geschil

In (deels voorwaardelijke) conventie

4.1.

Het gevorderde door [partij A] komt er in de kern op neer dat [partij B], uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk worden veroordeeld om medewerking te verlenen aan het aanvullen dan wel verbeteren van de notariële akte op de wijze zoals is verwoord in de akte wijziging van eis en dat, voorwaardelijk, voor zover rechtens tussen partijen is dat [partij B] zich ertoe verplichten er zorg voor te dragen dat de begroeiing direct naast de schuur van [partij A] nimmer hoger zal worden dan 3 meter, [partij A] gerechtigd zijn aan [partij B] een onmiddellijk opeisbare boete op te leggen als zij in gebreke blijven met die verplichting, met hoofdelijke veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.

In (deels voorwaardelijke) reconventie

4.2.

[partij B] vordert - samengevat weergegeven - dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat
[de afspraak, toevoeging rechtbank]tussen partijen met betrekking tot de begroeiing op de percelen van partijen is dat [partij B] zich jegens [partij A] verplichten ertoe zorg te dragen dat de begroeiing direct naast de schuur van [partij A]^[8]nimmer hoger dan 3 meter zal worden,

II. primair [partij A] hoofdelijk veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis de vier camera's aan de schuur van [partij A] te verwijderen en verwijderd te houden, subsidiair [partij A] veroordeelt om de camera's zodanig te verplaatsen of te draaien of in te stellen dat deze niet meer gericht staan op de percelen van [partij B] en de percelen van [partij B] niet opnemen, en [partij B] de camerabeelden/screenprints van de camera's te overhandigen waaruit voldoende blijkt dat de percelen van [partij B] zijn afgeschermd, op straffe van een dwangsom;

III. [partij A] hoofdelijk veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis de buitenlamp aan de schuur van [partij A] te verwijderen en verwijderd te houden, dan wel de buitenlamp zodanig aan te passen i) dat deze alleen aanslaat op bewegingen op het perceel van [partij A] en niet meer op dat van [partij B] en ii) dat deze buitenlamp niet meer op de grond van [partij B] schijnt, en [partij A] gebiedt deze instellingen van de buitenlamp onverkort te handhaven, dan wel te zorgen voor een andere buitenlamp die voorzien is van de instellingen genoemd onder i en ii, op straffe van een dwangsom;

IV. [partij A] veroordeelt in de werkelijk gemaakte (buiten)gerechtelijk kosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten.

4.3.

Partijen voeren over en weer gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

In conventie

Zonder voorbehoud akkoord met de laatste concept-leveringsakte?

5.1.

Het meest verstrekkende verweer van [partij B] tegen de gevorderde aanvulling/verbetering van de leveringsakte is dat [partij A] bij e-mailbericht van
1 augustus 2022 (14.12 uur) zonder voorbehoud hebben ingestemd met de laatste concept-leveringsakte en dat zij hier niet meer op kunnen terugkomen. [partij A] hebben dit betwist. Gezien de inhoud van de e-mailberichten in juni/juli 2022 op zichzelf, en in onderlinge samenhang bezien en daarbij opgeteld de druk dat bij niet medewerking dwangsommen zouden worden verbeurd, kan het e-mailbericht van 1 augustus 2022 niet zo worden opgevat dat [partij A] onvoorwaardelijk akkoord gingen en dat zij daarop niet meer konden of wilden terugkomen.

5.2.

Naar het oordeel van de rechtbank moet het e-mailbericht van 1 augustus 2022 waar [partij B] een beroep op doen in de context van de hiervoor opgenomen eerdere e-mailcorrespondentie worden bezien. Uit deze correspondentie, en in het bijzonder het emailbericht van 29 juli 2022 (11.27 uur) blijkt duidelijk dat partijen geen (algehele) overeenstemming hebben bereikt over de inhoud van de leveringsakte, althans dat door [partij A] verlangde aanpassingen niet zijn opgenomen in de akte, en dat [partij A] alleen instemmen met de ondertekening van de leveringsakte onder voorbehoud van alle rechten. Deze handelwijze werd ook ingegeven door de tijdsdruk en de daarmee samenhangende dreiging van het (mogelijk) verbeuren van dwangsommen. Uit de
e-mailcorrespondentie van na 29 juli 2022 (11.27 uur) blijkt niet (expliciet) dat [partij A] dit voorbehoud hebben prijsgegeven. Naar het oordeel van de rechtbank hoefden [partij A], gelet op de gang van zaken, niet in elk e-mailbericht dat voorbehoud te herhalen. Onder deze omstandigheden mochten [partij B] het
e-mailbericht van 1 augustus 2022 dan ook niet zo opvatten als dat partijen volledige overeenstemming hadden bereikt over de inhoud van de leveringsakte en dat [partij A] daar niet meer op konden terugkomen. Dit betekent dat dit verweer van [partij B] faalt.

Opname van de artikelen 25 (deels) en 26 van de concept koopovereenkomst in de leveringsakte

Standpunt [partij A]

5.3.

stellen zich, onder verwijzing naar rechtsoverweging 2.19 en het bepaalde in het dictum van het arrest van het hof, op het standpunt dat in de leveringsakte ten onrechte niet alle bepalingen uit artikel 25 en 26 van de concept koopovereenkomst zijn opgenomen. In de leveringsakte is alleen opgenomen dat de begroeiing direct naast de schuur van [partij B] nimmer hoger zal worden dan 3 meter en dat [partij B] de bestaande verplichtingen ten aanzien van de zogenoemde rood-voor-rood-regeling, voor zover die op het verkochte rusten, overnemen. Dit doet geen recht aan het arrest van het hof en [partij A] hebben er bovendien belang bij dat ook de andere onderdelen van artikel 25 en 26 worden overgenomen. Dit belang volgt reeds uit het enkele feit dat partijen met elkaar de in de leveringsakte op te nemen verplichtingen hebben afgesproken. Het plan van [partij A] om een omgevingsvergunning of wijziging bestemmingsplan aan te vragen is nog steeds actueel. Zij willen ‘vooruit” kunnen bouwen, waarvoor een wijziging bestemmingsplan nodig is. Daarmee is eveneens het belang van [partij A] bij de aanvullende bepaling van een niet indienen van bezwaar door [partij B], gekoppeld aan een boetebepaling, gegeven. Ook is de begroeiing bij de erfgrens niet conform de afspraak tussen partijen door [partij B] gerealiseerd. Deze is immers binnen drie meter van de erfgrens. [partij A] hebben er belang bij dat de begroeiing geen schaduw veroorzaakt op het dak van hun opstal, waar zonnepanelen liggen. Bij het vestigen van een erfdienstbaarheid van riolering hebben [partij A] eveneens belang, aangezien daarmee van een veel kortere rioolleiding sprake zal zijn dan thans het geval is. Dit maakt de rioolleiding minder kwetsbaar.

Standpunt [partij B]

5.4.

stellen zich op het standpunt dat de leveringsakte compleet is en dat het door [partij A] ingenomen standpunt op een onjuiste lezing en uitleg van het arrest van het hof berust. Uitgangspunt voor de bereikte overeenstemming is volgens het hof de bij de inleidende dagvaarding als productie 4 overgelegde geactualiseerde versie van de koopovereenkomst van 11 augustus 2016, met dien verstande dat deze koopovereenkomst nog verder geactualiseerd moet worden conform het door [partij B] op
6 februari 2017 geaccepteerde voorstel van [partij A] stellen dat de door het hof gegeven opsomming van zaken die in notariële akte opgenomen moeten worden niet volledig is en dat deze moet worden aangevuld op grond van de brieven van
2 en 6 februari 2017. Partijen hebben, in afwijking van het vermelde in artikel 25 van de concept-koopovereenkomst, in de brieven van 2 en 6 februari 2017, een andere afspraak gemaakt over de situering van de begroeiing. Partijen hebben afgesproken dat [partij B] ervoor zouden zorgen dat de begroeiing direct naast de schuur van [partij A] niet hoger dan 3 meter zou worden. Daarnaast dient de concept-koopovereenkomst volgens het hof te worden geactualiseerd. Dit betekent volgens [partij B] dat in ieder geval zaken die niet meer relevant zijn moeten worden geschrapt. Dit betreffen in dit geval artikel 25 (het bestemmingsplan) en artikel 26 (erfdienstbaarheid rioolleiding) van de concept-koopovereenkomst. De afspraken die zijn neergelegd in artikel 25 van de concept-koopovereenkomst waren gebaseerd op het zogenoemde plan 3 van [partij A] Uiteindelijk hebben [partij A] plan 3 ingetrokken en alsnog plan 2 uitgevoerd. [partij B] hadden aanvankelijk bezwaar gemaakt tegen plan 2. Tot een uitspraak kwam het in die bestuursrechtelijke procedure niet, omdat na de vaststellingsovereenkomst van 10 februari 2017 de bestuursrechtelijke bezwaren over en weer waren ingetrokken. Dit bood [partij A] wel de gelegenheid om plan 2 uit te voeren. Hiermee zijn [partij A] vanzelfsprekend gebonden aan de situering van de gebouwen op hun perceel ten opzichte van de schuur van [partij B] [partij A] konden daardoor bijvoorbeeld de gebouwen niet meer opschuiven. In dit verband wijzen [partij B] op rechtsoverweging 2.18 van het arrest. [partij B] stellen dat artikel 25 van de concept-koopovereenkomst niet ziet op toekomstige aanvragen of wijzigingen. In hun ogen is artikel 25 van de concept-koopovereenkomst achterhaald en uitgewerkt, nu de bedoelde bestemmingsplanwijzing onherroepelijk is geworden. Artikel 26 van de concept-koopovereenkomst is eveneens achterhaald, nu [partij A] ervoor hebben gekozen een eigen rioolleiding aan te leggen.

Overwegingen van de rechtbank

5.5.

De rechtbank is van oordeel dat [partij A] op zich gelijk hebben met hun standpunt dat het hof in het arrest heeft geoordeeld dat de leveringsakte moet worden opgemaakt conform de concept-koopovereenkomst (productie 4 van de inleidende dagvaarding in die procedure), dus inclusief de daarin opgenomen artikelen 25 en 26. Het hof heeft daaraan echter toegevoegd dat deze koopovereenkomst nog verder moet worden geactualiseerd. Vervolgens benoemt het hof drie onderdelen ter aanvulling op de concept- koopovereenkomst. Uit rechtsoverweging 2.19 van het arrest kan echter niet worden afgeleid dat het hof heeft beoogd hiermee een limitatieve opsomming te geven. In dat kader acht de rechtbank ook van belang dat het hof alleen dat heeft benoemd wat er moet worden aangevuld en niet wat (inmiddels) kan worden weggestreept omdat een of meerdere bepalingen achterhaald zijn of niet meer relevant zijn wegens het ontbreken van belang. Ook de omstandigheid dat het hof in rechtsoverweging 2.15 de woorden
“in ieder geval”hanteert, duidt op een niet-limitatieve opsomming.

5.6.

De rechtbank zal hierna beoordelen of de weggelaten onderdelen terecht zijn weggelaten.

Ten aanzien van de verplichting van partijen om geen bezwaar te maken tegen aan te vragen omgevingsvergunningen of wijzigingen van het bestemmingsplan (artikel 25) overweegt het de rechtbank het volgende. Naar het oordeel van de rechtbank ziet het bepaalde in artikel 25 van de concept-koopovereenkomst niet op toekomstige aanvragen voor een omgevingsvergunning dan wel aanvragen tot wijziging van een bestemmingsplan. Het artikel is opgenomen op het moment dat er meerdere bestuursrechtelijke procedures liepen omdat partijen over en weer bezwaar hadden gemaakt tegen elkaars (toekomstige) bebouwing(splannen). Uit de redactie van artikel 25 van de concept-koopovereenkomst blijkt ook duidelijk dat het niet bezwaar maken betrekking heeft op, voor zover thans relevant, de op dat moment voorliggende bouwplannen van [partij A] De rechtbank wijst in dit verband op de in artikel 25 van de concept-koopovereenkomst opgenomen passages “
blijkend uit voormelde tekening”, de “
hiervoor bedoelde bestemmingsplanwijzigingen”en “
Gemelde boetebepaling vervalt zodra de bedoelde bestemmingsplanwijzigingen onherroepelijk zijn geworden”.

5.7.

Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat [partij A] op 3 maart 2017 een aanvraag voor een omgevingsvergunning betreffende “plan 3” hebben ingediend, maar dat zij, na intrekking van de bestuursrechtelijke procedures door partijen, deze aanvraag hebben ingetrokken of in elk geval deze op initiatief van [partij A] niet verder in behandeling is genomen door de gemeente en alsnog plan 2 hebben uitgevoerd. Door de intrekking van de bestuursrechtelijke procedures zijn de bestemmingsplanwijzigingen onherroepelijk geworden en hebben [partij A] een bouwplan kunnen realiseren. Dat zij uiteindelijk plan 2 hebben uitgevoerd en dat hierdoor het bouwblok niet op de plaats is gerealiseerd waar zij het op grond van plan 3 zouden hebben willen situeren, is, zoals het hof ook heeft overwogen in r.o. 2.18 van het arrest, een omstandigheid waar [partij A] zelf voor hebben gekozen. Dat kan [partij B] niet worden verweten. Hetzelfde geldt voor de positie van de voorgevel. Door de keuze te maken voor plan 2 zijn [partij A] gebonden aan de situering van de gebouwen.

5.8.

Het staat [partij A] vrij om een (nieuwe) aanvraag voor een omgevingsvergunning dan wel wijziging tot een bestemmingsplan in te dienen in verband met door hen gewenste (toekomstige) bouwplannen, maar het staat [partij B] ook vrij om daartegen, binnen de geldende wettelijke bepalingen, bezwaar te maken. Voor dergelijke toekomstige bouwplannen kunnen [partij A] dus niet meer terugvallen op artikel 25 van de concept-koopovereenkomst, nu dit artikel, door de realisatie van bouwplan 2, in zoverre als achterhaald en uitgewerkt moet worden beschouwd. Dit onderdeel is dus terecht niet opgenomen in de leveringsakte.

5.9.

Met betrekking tot het bepaalde over de begroeiing in artikel 25 van de concept-koopovereenkomst is de rechtbank van oordeel dat partijen uiteindelijk een andere afspraak hierover hebben gemaakt dan wat aanvankelijk in artikel 25 van de concept- koopovereenkomst daarover was opgenomen. In de brief van 2 februari 2017 heeft de toenmalige rechtshulpverlener van [partij A] namelijk een voorstel gedaan en voor wat betreft de begroeiing houdt dit in dat [partij B] zich ertoe verplichten er zorg voor te dragen dat de begroeiing direct naast de schuur van [partij A] nimmer hoger dan 3 meter zal worden. Uit de brief van 6 februari 2017 volgt dat [partij B] hiermee hebben ingestemd.^[9]Dit betekent dat partijen hierover overeenstemming hebben bereikt. Het door [partij A] ingenomen standpunt dat de passage “bomen en struiken binnen 3.00 meter van de erfgrens” in de concept-koopovereenkomst een verbijzondering van het onderdeel “begroeiing direct naast de schuur van [partij A 1]” vormt, volgt de rechtbank niet. Daarbij kan niet uit het oog worden verloren dat de correspondentie van februari 2017 dateert van na de als productie 4 overgelegde concept-koopovereenkomst. De visie die [partij A] voorstaan zou het door [partij B] geaccepteerde voorstel van dit onderdeel zoals verwoord in de brief van 6 februari 2017 ook betekenisloos maken, nu dit al was inbegrepen in de passage die hierover (aanvankelijk) was opgenomen in artikel 25 van de concept-koopovereenkomst. Deze andere/nieuwe overeengekomen afspraak heeft dan ook tot gevolg dat het vermelde onder het derde gedachtestreepje van artikel 25 van de concept-koopovereenkomst als vervallen moet worden beschouwd. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank ook niet worden geconcludeerd dat de begroeiing niet conform afspraak is gerealiseerd, zoals [partij A] hebben betoogd.

5.10.

Wat betreft het vestigen van een erfdienstbaarheid voor de rioolleiding (artikel 26) is de rechtbank van oordeel dat [partij A] in het licht van de gemotiveerde betwisting door [partij B], onvoldoende duidelijk hebben gemaakt welk belang zij (nu nog) hebben bij opname van deze erfdienstbaarheid in de leveringsakte. Niet in geschil is dat [partij A] een eigen rioolaansluiting hebben gerealiseerd, zodat niet valt in te zien waarin het belang kan zijn gelegen van het vestigen van een erfdienstbaarheid voor de riolering. Nog daargelaten dat door [partij B] wordt betwist dat er sprake is van een veel kortere rioolleiding wat de leiding minder kwetsbaar zou maken, is het, als deze argumentatie zou worden gevolgd, niet op voorhand te begrijpen dat [partij A] destijds zelf hebben gekozen voor een eigen rioolaansluiting, ook niet (of: zeker niet) in het licht van hun stelling dat zij voornemens zijn het riool bedrijfsmatig te gaan gebruiken in het kader van een toekomstig cateringbedrijf.

5.11.

Gelet op het voorgaande is de conclusie van de rechtbank dat de leveringsakte geen aanvulling behoeft met onderdelen van de artikelen 25 en 26 van de concept-koopovereenkomst en dat het gevorderde door [partij A] in zoverre moet worden afgewezen.

Boete en kwalitatieve verplichtingen/bedingen

5.12.

[partij A] hebben (na eiswijziging) voorwaardelijk, namelijk voor zover rechtens tussen partijen is dat [partij B] zich ertoe verplichten er zorg voor te dragen dat de begroeiing direct naast de schuur van [partij A] nimmer hoger zal worden dan 3 meter, gevorderd dat zij bij overtreding daarvan een boete mogen opleggen.

Nu de rechtbank oordeelt dat partijen in februari 2017 een andere/nieuwe afspraak zijn overeengekomen inhoudende dat [partij B] zich ertoe verplichten er zorg voor te dragen dat de begroeiing direct naast de schuur van [partij A 1] nimmer hoger dan 3 meter zal worden, is in zoverre aan de voorwaarde voldaan. Het door [partij A] gedane voorstel in de brief van 2 februari 2017 bevat tevens een boetebepaling die overeenkomt met de thans door [partij A] gevorderde boetebepaling. Gelet op de inhoud van de brief van 6 februari 2017 van [partij B] moet het er voor worden gehouden dat zij ook hebben ingestemd met de boete die is gekoppeld aan de voorwaarde betreffende - kort gezegd - de maximumhoogte van 3 meter van de begroeiing direct naast de schuur. Gelet op het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling begrijpt de rechtbank dat [partij B] ook geen bezwaar hebben tegen deze boetebepaling. De vordering van [partij A] wordt in zoverre dan ook op na te melden wijze toegewezen.

5.13.

Nu duidelijk is dat partijen, mede gelet op het zesde gedachtestreepje in de brief van de voormalig rechtshulpverlener van [partij A] van 2 februari 2017 en het daarop gegeven akkoord door [partij B], ook voor ogen hebben gehad dat [partij B] de op hen rustende verplichting dat zij ervoor zorg dienen te dragen dat
de begroeiing direct naast de schuur van [partij A] nimmer hoger zal zijn dan 3 meter (onder de nader omschreven voorwaarden/rechten en met de daaraan gekoppelde boete) aan een nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde opleggen, op straffe van een boete (het zogenoemde kettingbeding (inclusief de doorgeefplichten)) zal de rechtbank dit deel van de (gewijzigde) eis in conventie dan ook op na te melden wijze toewijzen als het mindere van het gevorderde.

5.14.

De rechtbank realiseert zich dat hiervoor een notariële akte (van verbetering) nodig is en dat dat kosten met zich brengt. Naar het oordeel van de rechtbank is het praktisch dat deze akte wordt opgesteld door mr. [naam 1] nu hij ook de akte van 9 augustus 2022 heeft opgesteld en concrete bezwaren daartegen niet zijn gesteld of gebleken. De rechtbank ziet aanleiding om te bepalen dat de kosten die verband houden met deze notariële akte (van verbetering) bij helfte moeten worden gedragen door partijen. Daarvoor acht de rechtbank redengevend dat de leveringsakte geen aanvulling behoeft met (de door [partij A] gewenste) onderdelen van de artikelen 25 en 26 van de concept-koopovereenkomst. Het is dan ook begrijpelijk dat [partij B] zich voorafgaand aan deze procedure daartegen hebben verzet. Het toegewezen gedeelte (in de vorm van het mindere) van de vordering ziet slechts op een heel beperkt onderdeel waar partijen in feite geen debat over hebben gevoerd. De rechtbank acht het echter wel in het belang van partijen dat een en ander wordt vastgelegd in een notariële akte (van verbetering) ter voorkoming van mogelijke toekomstige geschillen. De rechtbank gaat er vanuit dat partijen medewerking verlenen aan het verlijden van de notariële akte (van verbetering). De rechtbank heeft in ieder geval geen (voldoende) aanknopingspunten dat [partij B] hun medewerking hieraan niet zullen verlenen. Onder deze omstandigheden acht de rechtbank een indeplaatsstelling ex artikel 3:300 van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet op zijn plaats.

5.15.

Voor zover [partij A] hebben beoogd (daarnaast ook) te vorderen dat voornoemde verplichting ook als kwalitatieve verplichting wordt opgenomen in de notariële akte (van verbetering), wordt deze vordering afgewezen. Reden daarvoor is dat het in dit geval gaat om een verplichting om iets te doen. Een dergelijke verplichting valt niet onder de werking van artikel 6:252 BW.

In (voorwaardelijke) reconventie

De gevorderde verklaring voor recht

5.16.

De rechtbank stelt vast dat [partij B] in het petitum geen voorwaarde hebben verbonden aan de gevorderde verklaring voor recht, maar dat zij, gelet op het vermelde onder randnummer 5.2 van de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende (deels voorwaardelijke) eis in reconventie, wel hebben beoogd deze verklaring voor recht voorwaardelijk te vorderen. De rechtbank zal deze vordering dan ook als een voorwaardelijke vordering opvatten. Daarbij acht de rechtbank ook van belang dat gesteld noch gebleken is dat [partij A] hierdoor in hun (verdedigings)belangen zijn geschaad.

Tijdens de mondelinge behandeling is van de zijde van [partij B] (nader) toegelicht wat de voorwaarde is waaronder deze vordering is ingesteld. Deze voorwaarde is dat het gevorderde in conventie door [partij A] ter zake de opname van de ontbrekende onderdelen van artikel 25 van de concept-koopovereenkomst in de leveringsakte wordt toegewezen. Gelet op het overwogene onder 5.6 e.v. oordeelt de rechtbank dat niet aan deze voorwaarde is voldaan. Dit betekent dat dit onderdeel van de vordering in reconventie niet (verder) behoeft te worden beoordeeld.

Camera’s

5.17.

[partij B] vorderen - kort gezegd - dat [partij A] de vier beveiligingscamera’s die zijn bevestigd aan de schuur van [partij A] verwijderen, dan wel deze camera’s zodanig instellen dat deze niet meer staan gericht op de percelen van [partij B] en deze percelen niet opnemen. [partij B] stellen dat met deze camera’s hun percelen in de gaten worden gehouden. Dit blijkt uit het feit dat de camera’s meedraaien terwijl [partij B] zich op hun eigen grond bevinden. De camera’s maken inbreuk op hun privacy. Dat is onrechtmatig jegens [partij B] omdat voor deze inbreuk geen rechtvaardigheidsgrond bestaat. De camera’s dienen geen enkel redelijk doel. Het gebruik van de camera’s voldoet niet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit, aldus [partij B]

5.18.

[partij A] stellen dat het hen vrij staat om over hun eigendommen te (kunnen) waken door middel van een of meerdere camera’s, zolang het beeld dat deze camera’s filmen maar beperkt is tot hun perceel. [partij A] hebben diverse materialen in de buitenlucht liggen en die willen zij in de gaten (kunnen) houden. Dat is een te respecteren belang. Daarmee is sprake van een redelijk doel en van proportioneel gebruik. De camera’s zijn enkel op hun perceel en daarmee op hun eigendommen gericht. Twee van de vier camera’s zijn draaibaar, maar die functie is van meet af aan uitgeschakeld. De camera’s hebben een privacy-filter, waardoor de kijkhoek naar het perceel van [partij B] ook voldoende wordt afgeschermd. Ter onderbouwing hebben [partij A] enkele screenshots van de camera’s overgelegd.

5.19.

De rechtbank overweegt hierover als volgt. Het gaat om de vraag of [partij A] met het gebruik van de camera’s inbreuk maken op het recht van [partij B] op bescherming van hun privacy. Meer in het bijzonder gaat het om de vraag wiens recht prevaleert: het recht van [partij B] op bescherming van hun levenssfeer of het recht van [partij A] om hun eigendommen te beveiligen. Bij de beantwoording van de vraag staat voorop dat een ieder in beginsel het recht heeft zich onbespied te weten in hun eigen woning en op hun eigen perceel, voor zover dat gelet op de (onderlinge afstand van de) bebouwing en plaatselijke omstandigheden mag worden verwacht. Een inbreuk op dit recht levert in beginsel een onrechtmatige daad op. De aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond kan echter aan een inbreuk het onrechtmatige karakter ontnemen. Of een rechtvaardigingsgrond zich voordoet, kan slechts worden beoordeeld in het licht van alle omstandigheden van het geval. Daarbij moet tegen elkaar worden afgewogen de ernst van die inbreuk en de belangen die met de inbreuk makende handelingen redelijkerwijs kunnen worden gediend.^[10]Ook moet worden bezien of het gebruik van de camera voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit.

5.20.

Het staat [partij A] in beginsel vrij om over hun eigendommen te waken door middel van het ophangen van een camera’s, zolang het beeld dat die camera’s filmt maar beperkt is tot het perceel van [partij A] Op het moment dat ook (een deel van) het perceel van [partij B] wordt gefilmd is er sprake van conflicterende belangen en moet een belangenafweging worden gemaakt.

5.21.

[partij A] hebben een aantal foto’s in het geding gebracht. Deze foto’s bekijkend, stelt de rechtbank vast dat er, ondanks het door [partij A] gestelde gebruikte privacy-mask, nog een (klein) gedeelte van het perceel en de toegangsweg van [partij B] te zien is. Bovendien hebben [partij B] tijdens de mondelinge behandeling hun twijfels geuit over de (professionaliteit van het) privacy-mask. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [partij B] dat bij hen de vrees bestaat dat [partij A] naar eigen believen (de instellingen van) de camera’s en het privacy- mask kunnen veranderen, dan wel de stand van de camera’s dusdanig (kunnen) verplaatsen waardoor [partij A] (meer) zicht hebben op hun perceel en toegangsweg zonder dat zij dit weten en zij (nog meer) in hun privacy worden aangetast. In dit verband kan er naar het oordeel van de rechtbank ook niet aan voorbij worden gegaan dat [partij A] weinig informatie hebben gegeven over het type van de door hen gebruikte camera’s en de mogelijkheden/specificaties van die camera’s in relatie tot bijvoorbeeld het opslaan/bewaren van beelden, wendbaarheid, inzoomen en de instellingen van het privacy-mask en de (on)mogelijkheid om deze te wijzigen. Dit terwijl het nu juist op hun weg ligt om daar duidelijkheid over te verschaffen, nu dat enkel in hun invloedsfeer ligt. Daar doet niet aan af dat zij foto’s in het geding hebben gebracht waarop te zien is dat een deel van het perceel/de toegangsweg van [partij B] is afgeblokt. Moeilijk controleerbaar is immers òf, en zo ja, wat er standaard wordt afgeschermd, en wat dus het daadwerkelijke bereik van de camera’s is, zeker nu nadere concrete informatie ter zake van de camera’s ontbreekt.

5.22.

Gelet op het voorgaande, ook in onderlinge samenhang bezien, ziet de rechtbank in beginsel geen aanleiding om de primaire vordering die strekt tot verwijdering van de camera’s toe te wijzen. [partij A] hebben een (gerechtvaardigd) belang om hun eigendommen te beschermen, door het ophangen van camera’s, te meer daar zij in een afgelegen gebied wonen. Het (gedeeltelijk) in beeld brengen van het perceel en de toegangsweg van [partij B] vormt echter een ongerechtvaardigde inbreuk op hun privacy. [partij A] hebben niet aannemelijk gemaakt dat het niet mogelijk is om hun eigendommen in beeld te brengen zonder dat een gedeelte van het perceel of toegangsweg van [partij B] zichtbaar in beeld is. Dat daar (technische) aanpassingen voor moeten worden verricht, waarmee (mogelijk) enige kosten gepaard gaan, leidt niet tot een ander oordeel. De subsidiaire vordering tot verplaatsing/(ver)draaiing van de camera’s dan wel het wijzigen van de instellingen van de camera’s op een zodanige wijze dat het perceel en de toegangsweg van [partij B] niet meer zichtbaar zullen zijn, zal dan ook op na te melden wijze, worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal op een wijze zoals vermeld in de beslissing worden gematigd en gemaximeerd.

Buitenlamp

5.23.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de verlichting van de buitenlamp van [partij A] onrechtmatige hinder oplevert. [partij B] stellen - kort gezegd - dat dit het geval is omdat de buitenlamp aanspringt als zij zich op eigen grond begeven, namelijk als zij op 8 meter van de kadastrale erfgrens lopen en dat de lamp ruim 20 meter in hun tuin schijnt. Dat hoeven zij niet te dulden, te meer daar partijen in het buitengebied wonen. [partij A] betwisten dat er sprake is van onrechtmatige hinder. Naar aanleiding van een klacht van [partij B] is de lamp bijgesteld en rechtgezet. De buitenlamp betreft een ver-straler en is voornamelijk gericht op de schuur en op de weg die gezien vanaf de openbare weg van en naar hun woning gaat. [partij A] voeren aan er belang bij te hebben om een sterke buitenlamp te hebben, zeker om hun toegangsweg te verlichten op momenten dat daarvan gebruik wordt gemaakt. De lamp staat niet altijd aan, werkt op een bewegingscensor en schijnt dan slechts een korte tijd van hooguit een paar minuten. Betwist wordt dat de lamp 20 meter op het perceel van [partij B] schijnt. Zij zijn er ook niet mee bekend dat dat de lamp aanspringt als [partij B] op eigen perceel op 8 meter van de kadastrale grens lopen.

5.24.

De rechtbank overweegt als volgt. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder bestaan geen normen voor de mate waarin licht dat uit een naburig pand of van een naburig perceel schijnt, moet worden geduld. Er geldt slechts een algemene norm van artikel 5:37 en 6:162 lid 1 BW, die inhoudt dat onrechtmatige hinder verboden is. De norm is dus niet dat buren van elkaar geen enkele hinder behoeven te accepteren, zodat er nooit licht van het buurperceel zichtbaar zou mogen zijn. Of de verlichting van [partij A] op grond van artikel 5:37 en 6:162 lid 1 BW onrechtmatige hinder oplevert hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden.^[11]Enerzijds zal moeten worden gelet op het veiligheidsbelang, anderzijds op de hinder die [partij B] ervaren.

5.25.

Partijen hebben foto’s overgelegd met betrekking tot de buitenlamp. Op deze foto’s is te zien hoe fel de lamp schijnt en dat deze zichtbaar is vanuit het perceel van [partij B] [partij A] erkennen ook dat de buitenlamp op een deel van het perceel van [partij B] schijnt. Zij stellen dat het slechts om een beperkt deel gaat. Nu niet in geschil is dat de buitenlamp in ieder geval een deel van het perceel/de toegangsweg van [partij B] beschijnt, hindert deze lamp [partij B] in hun woongenot.

5.26.

De vraag die vervolgens rijst is of deze hinder ook onrechtmatig is. De rechtbank stelt bij de beoordeling ten aanzien van de onrechtmatigheid van de hinder het volgende voorop. De percelen van partijen grenzen direct aan elkaar en de woning van [partij B] en de schuur van [partij A] bevinden zich op relatief korte afstand van elkaar. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook niet te voorkomen dat de lamp van [partij A] het perceel en de toegangsweg van [partij B] gedeeltelijk beschijnen. [partij A] hebben er immers rechtmatig belang bij om hun perceel en eigendommen te beschermen tegen kwaadwilligen. Bovendien is (enige mate van) verlichting ook uit veiligheidsoverwegingen (al was het maar ter voorkoming van ongelukken) van belang, te meer nu partijen in het buitengebied wonen. Dat [partij B] het belichten van hun perceel/toegangsweg als hinderlijk ervaren, maakt die situatie nog niet onrechtmatig. Uit de overgelegde foto’s kan niet objectief worden vastgesteld dat het licht zó fel is dat reeds daarom sprake is van onrechtmatige hinder. Ook kan aan de hand van de foto’s niet worden vastgesteld dat het gedeelte van het perceel/de toegangsweg van [partij B] dat wordt beschenen zo groot is dat dat de conclusie rechtvaardigt dat dat sprake is van onrechtmatige hinder.

De rechtbank acht het wel hinderlijk en onrechtmatig dat de lamp gaat branden als [partij B] of derden zich op het perceel/de toegangsweg van [partij B] begeven. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat [partij B] zich vrijelijk moet kunnen bewegen op hun eigen perceel/toegangsweg, nu dat hun eigendom is. [partij B] worden in hun vrijheid beperkt als zichtbaar wordt dat zij zich op een bepaald gedeelte van hun perceel begeven doordat de buitenlamp van [partij A] begint te branden. Voor zover [partij A] in dit kader stellen dat het hen niet bekend is dat de buitenlamp gaat branden als [partij B] zich op een bepaald gedeelte van hun perceel bevinden, omdat zij zich nooit begeven op het terrein van [partij B] passeert de rechtbank dit verweer. Mede gelet op de correspondentie tussen (de advocaten van) partijen in augustus 2023, waarin dit punt ook aan de orde is gekomen, had het op de weg gelegen van [partij A] om, als zij hierover twijfels hadden, dit nader aan de orde te stellen en in overleg te treden met (de advocaat van) [partij B] [partij A] hebben ook niet gevraagd of zij zich ter controle (van de afstelling) van de sensor van de buitenlamp tijdelijk mochten begeven op het perceel van [partij B] of dat dit op een andere manier kon plaatsvinden. Een dergelijke proactieve houding mocht wel van [partij A] worden verlangd. Verder is ook niet gesteld of gebleken dat er niet eenvoudige en effectieve manieren zijn om deze hinder op te heffen, bijvoorbeeld door het anders afstellen van de bewegingssensor. [partij A] zouden ook kunnen onderzoeken of een of meerdere lampen (met een ander ontwerp of anders geprogrammeerd of op een andere locatie) de bewegingen op het perceel en/of de toegangsweg van [partij B] niet waarnemen. Op dergelijke mogelijkheden zijn [partij A] niet ingegaan, terwijl dit gezien de aard en de ernst van de hinder wel op hun weg had gelegen om dit te doen ter onderbouwing van hun betwisting. De vordering van [partij B] zal wat betreft dit onderdeel dan ook op na te melden wijze worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd op de wijze zoals vermeld in de beslissing. De rechtbank gaat er vanuit dat [partij A] zich ten behoeve van de afstelling van de lamp, tijdelijk mogen begeven op het (grensvlak van het) perceel van [partij B]

In (deels voorwaardelijk) conventie en in (deels voorwaardelijke) reconventie

Proceskosten

5.27.

[partij B] vorderen de daadwerkelijk gemaakte proceskosten in (deels voorwaardelijke) conventie en in (deels voorwaardelijke) reconventie. [partij A] hebben hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd.

5.28.

De rechtbank stelt voorop dat de artikelen 237-240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), behoudens bijzondere omstandigheden, een zowel limitatieve als exclusieve regeling bevatten van de kosten waarin de partij, die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, kan worden veroordeeld. Dit neemt echter niet weg dat een volledige vergoedingsplicht (ter zake van de proceskosten) denkbaar is, maar alleen in ‘buitengewone omstandigheden’, waarbij moet worden gedacht aan misbruik van procesrecht en onrechtmatige daad.^[12]Dat is bijvoorbeeld het geval als een eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).

5.29.

Buitengewone omstandigheden als hiervoor omschreven zijn naar het oordeel van de rechtbank niet aan de orde. Daarbij acht de rechtbank ook van belang dat de vorderingen in (deels voorwaardelijke) conventie niet geheel worden afgewezen en de vorderingen in (deels voorwaardelijke) reconventie niet geheel worden toegewezen. Reeds daarom wordt de hoge drempel niet gehaald. In deze zaak is dan ook de hoofdregel van artikel 237 Rv van toepassing.

5.30.

[partij A] krijgen grotendeels ongelijk en zullen daarom hoofdelijk^[13]in de proceskosten in (deels voorwaardelijke) conventie en in (deels voorwaardelijke) reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [partij B] worden begroot op:

In conventie

Griffierecht: € 314,-

Salaris advocaat:
€ 1.228,-(2 x € 614,- (tarief II))

Totaal: € 1.542,-

In (deels voorwaardelijke) reconventie

Salaris advocaat:
€ 614,-(1 x € 614,- (tarief II))

Totaal: € 614,-

De gevorderde wettelijke rente en nakosten zullen op na te melden wijze worden toegewezen.

6.De beslissing

De rechtbank

In (deels voorwaardelijke) conventie

6.1.

veroordeelt [partij B] hoofdelijk om binnen 1 maand na betekening van dit vonnis mee te werken aan het verlijden van een notariële akte (van verbetering), door welke akte de leveringsakte van 9 augustus 2022 tussen partijen verleden door
mr. [naam 1], notaris te [plaats 2], ten overstaan van mr. [naam 1] of diens kantoorgenoot, wordt aangevuld in die zin dat:

[partij A] gerechtigd zijn aan [partij B] een onmiddellijk opeisbare boete van € 100,- op te leggen voor iedere week of gedeelte daarvan waarin [partij B] in gebreke zijn gebleven in de nakoming van hun verplichting om er voor zorg te dragen dat de begroeiing direct naast de schuur van [partij A] nimmer hoger zal zijn dan 3 meter, nadat [partij B] daartoe door [partij A] schriftelijk zijn aangemaand om overtreding van die maximumhoogte binnen een redelijke tijd teniet te doen, tot een maximum boetebedrag van € 5.000,- per kalenderjaar ter compensatie van gederfde inkomsten uit zonne-energie, een en ander onverminderd het recht van [partij A] om nakoming en/of schadevergoeding te vorderen;

de verplichting om er voor zorg te dragen dat de begroeiing direct naast de schuur van [partij A] nimmer hoger zal zijn dan 3 meter (met inachtneming van het overwogene onder 5.13. en de voorwaarden/rechten en boetebepaling als hiervoor onder 6.1. onder a omschreven) in de vorm van een doorlopend kettingbeding met een boeteclausule van € 5.000,- ten behoeve van verkoper, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen (dus inclusief eerste, tweede doorgeefplicht en doorgeefplicht van de boeteclausule) aan de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde wordt opgenomen;

en bepaalt dat de kosten van deze notariële akte (van verbetering) door beide partijen bij helfte worden gedragen

6.2.

veroordeelt [partij A] hoofdelijk in de proceskosten in (deels voorwaardelijke) conventie, tot op heden aan de zijde van [partij B] begroot op € 1.542,- te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 15 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

In (deels voorwaardelijke) reconventie

6.3.

verstaat dat aan de vordering in reconventie onder 4.2. onder I. (in het lichaam van de conclusie verwoorde) verbonden voorwaarde niet is voldaan, zodat niet aan een beoordeling van deze vordering wordt toegekomen.

6.4.

veroordeelt [partij A] hoofdelijk om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis hun camera’s op een zodanige wijze te plaatsen/draaien of de instellingen van deze camera’s zodanig te wijzigen (al dan niet met een privacy-mask) dat duurzaam en controleerbaar is gewaarborgd dat deze camera’s het perceel/de percelen en de toegangsweg van [partij B] niet meer (zichtbaar) opnemen en daarvan binnen 2 dagen nadat hieraan is voldaan bewijs over te leggen aan [partij B], dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag dat [partij A] hier niet aan voldoen, met een maximum van € 10.000,-;

6.5.

veroordeelt [partij A] hoofdelijk om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de op hun perceel geplaatste verlichting met (een) sensor(en) bij de schuur zo (in) te stellen dat deze niet brandt bij bewegingen over het perceel/de toegangsweg van [partij B], dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,- voor iedere dag dat [partij A] hier niet aan voldoen, met een maximum van € 2.500,-;

6.6.

veroordeelt [partij A] hoofdelijk in de proceskosten in (deels voorwaardelijke) reconventie, tot op heden aan de zijde van [partij B] begroot op € 614,- te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 15 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

In (deels voorwaardelijke) conventie en in (deels voorwaardelijke) reconventie

6.7.

veroordeelt [partij A] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [partij A] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,- aan salaris advocaat en de explootkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf 15 dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

6.8.

verklaart de onderdelen 6.1., 6.2., 6.4. tot en met 6.7. uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. A.M. van Diggele en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.

ECLI:NL:RBOVE:2024:1461

Geschil tussen buren over notariële leveringsakte en privacy-inbreuk door camera's

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

1.[partij A 1],

1.[partij B 1],

1.De procedure

2.De samenvatting

4.Het geschil

5.De beoordeling

In conventie

6.De beslissing

Voetnoten