ECLI:NL:RBOVE:2021:2845

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 8429849 CV EXPL 20-1758

Vonnis van 13 juli 2021

in de zaak van

1.[eisers 1 t/m 53]

eisende partijen, hierna gezamenlijk te noemen eisers dan wel huurders,

gemachtigde: mr. R.A. van Elst, advocaat te Veendam,

tegen

de stichting

STICHTING WELBIONS,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Hengelo (O),

gedaagde partij, hierna te noemen Welbions,

gemachtigden: mr. T.J. de Groot en mr M. van den Oord, advocaten te Utrecht.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 18 producties;

- de conclusie van antwoord met 10 producties;

- de conclusie van repliek met twee producties:

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald dat heden wordt uitgesproken.

2.De feiten

2.1.

In 2014 en begin 2015 heeft Welbions grootschalige (complexgewijs) onderhoud- en/of renovatiewerkzaamheden verricht in de [wijk] te [plaats] . Dit betrof 350 woningen verdeeld over vier projecten. Het ging hierbij om portieketagewoningen aan [diverse straatnamen] te [plaats] .

2.2.

Eisers sub 1 tot en met 37 zijn of waren huurders van een portieketagewoning en eisers sub 38 tot en met 53 zijn of waren huurders van een eengezinswoning gedurende de periode dat Welbions de betreffende onderhouds-/renovatiewerkzaamheden verrichtte.

2.3.

In de door Welbions uitgegeven brochures ter zake het groot onderhoud zijn de volgende werkzaamheden beschreven:

etageportiekwoningen:

* standaardwerkzaamheden waarvoor geen huurverhoging verschuldigd is:

keuken: het keukenblok, blad en bovenkastjes in standaard uitvoering worden vervangen. Wandtegels worden vernieuwd. Boven aanrecht worden twee wandcontactdozen geplaatst. Er wordt een verlaagd plafond aangebracht waarboven zoveel mogelijk de leidingen worden weggewerkt. In de kast in de keuken en de aangrenzende slaapkamer wordt een nieuwe standleiding voor het riool aangebracht; Ook wordt een kanaal gemaakt voor de mechanische ventilatie. Aan de zijde van de keuken wordt de kast voorzien van een halve deur zodat de CV-ketel uit het zicht verdwijnt. De onderkant wordt vrijgelaten voor de wasmachine;
slaapkamer: kast wordt gedeeltelijk gebruikt voor nieuwe standleiding, CV, afvoer en kanalen voor mechanisme ventilatie;
douche/toilet: opnieuw betegelen, wanden douche tot plafond. Al het sanitair wordt vernieuwd. De bestaande ventilatie kanalen worden dichtgezet;
ventilatie: in de kast van de slaapkamer naast douche wordt een mechanische ventilatie aangebracht. Vervuilde lucht wordt via de douche en keuken afgezogen. Frisse lucht komt de woning binnen via ventilatie roosters;
herstel schilderwerk: in keuken, douche en toilet waar werkzaamheden zijn verricht, wordt het schilderwerk hersteld. Dit geldt ook voor de wanden en kozijnen;
asbest verwijderen: een erkend asbest saneerder verwijdert het asbesthoudend materiaal;
voegwerk gevels: alle buitengevels worden gereinigd, gerepareerd en gedeeltelijk opnieuw gevoegd;
kozijnen: hang- en sluitwerk van de ramen en balkondeuren wordt gecontroleerd en waar nodig vervangen;
balkonhekken en -vloeren: uiterlijk van de flats wordt aangepast door het veranderen van de kleuren. De borstwering- en balkon panelen worden wit geschilderd. De balkonvloeren worden opnieuw gecoat in de bestaande grijze kleur;
trappenhuis: voordeur van de woning wordt vervangen door een dichte deur. Ook deur kelder wordt vervangen. Trappen in trappenhuis worden gereinigd en behandeld met een verfsysteem. De muren van het trappenhuis worden geschilderd;
woonomgeving: aanpassing groenvoorziening. Slechte plantvakken worden gerooid en opnieuw ingeplant. Bij aantal flats ook nieuwe plantvakken. Toegangspaden worden vernieuwd en verbreed. Fietsstangen worden verwijderd en vervangen door fietsbeugels.

* extra energiebesparende werkzaamheden naar keuze waarvoor een huurverhoging verschuldigd is:

HR++ dubbelglas: het aanbrengen van HR++ dubbelglas in de bestaande kozijnen in de slaapkamers;
spouwisolatie: het aanbrengen van spouwisolatie onder de voorwaarde dat 70% van de huurders van de flat akkoord gaat met de huurverhoging;
plaatsen cv inclusief warmwater voorziening: een deel van de woningen wordt nog verwarmd met een open verbrandingstoestel hetgeen niet meer veilig wordt geacht. Als dat zo is, dan mogelijk om CV-installatie te plaatsen (HR-combiketel).

eengezinswoningen:

* standaardwerkzaamheden waarvoor geen huurverhoging verschuldigd is:

keuken: het keukenblok, blad en bovenkastjes in standaard uitvoering worden vervangen. Het nieuwe blok is 170 cm lang. Wandtegels worden vernieuwd. Boven aanrecht worden twee wandcontactdozen geplaatst;
slaapkamer: kast wordt gedeeltelijk gebruikt voor nieuwe standleiding, CV, afvoer en kanalen voor mechanisme ventilatie;
douche/toilet: opnieuw betegelen, wanden douche tot plafond. Al het sanitair wordt vernieuwd;
ventilatie: in de kast van de slaapkamer naast douche wordt een mechanische ventilatie aangebracht. Vervuilde lucht wordt via de douche en keuken afgezogen; Frisse lucht komt de woning binnen via ventilatie roosters;
berging: CV-ketel wordt verplaatst van achter in de berging naar richting de keuken. Nieuwe afvoer voor rookgas die door kast slaapkamer en door het dak gaat lopen;
herstel schilderwerk: in keuken, douche en toilet waar werkzaamheden zijn verricht, wordt het schilderwerk hersteld. Dit geldt ook voor de wanden en kozijnen;
asbest verwijderen: een erkend asbest saneerder verwijdert het asbesthoudend materiaal;
voegwerk gevels: alle buitengevels worden gereinigd, gerepareerd en gedeeltelijk opnieuw gevoegd;
daken: dakbedekking van alle woningen wordt vervangen. Daken worden extra geïsoleerd;
dakranden: nieuwe geïsoleerde dakranden ter bestrijding van vocht en schimmelvorming langs de plafonds in de slaapkamers;
balkonhekken en -vloeren: uiterlijk van de woningen wordt aangepast door het veranderen van de kleuren. De boeiplanken worden vervangen door geïsoleerde dakranden. De luifels bij de voordeur worden wit geschilderd. De balkonvloeren worden opnieuw gecoat in de bestaande grijze kleur;
kozijnen deuren: hang- en sluitwerk van de ramen en balkondeuren wordt gecontroleerd en waar nodig vervangen;
woonomgeving: ontwerp aanpassing groenvoorziening. In voortuinen een haagje. Aan achterzijde mogelijk een afscheiding van betonijzer en poort met aanplanting van hedera (met huurverhoging);
extra optie: vergroting badkamer met tweede toilet met huurverhoging.

* extra energiebesparende werkzaamheden waarvoor een huurverhoging verschuldigd is:

HR++ dubbelglas: het aanbrengen van HR++ dubbelglas in de bestaande kozijnen in de slaapkamers;
spouwisolatie: het aanbrengen van spouwisolatie;
plaatsen cv inclusief warmwater voorziening: een deel van de woningen wordt nog verwarmd met een open verbrandingstoestel hetgeen niet meer veilig wordt geacht. Als dat zo is, dan mogelijk om CV-installatie te plaatsen (HR-combiketel).

2.4.

Tijdens de onderhouds-/renovatiewerkzaamheden heeft Welbions aan eisers geen vervangende woonruimte aangeboden tenzij sprake was bijkomende (medische) omstandigheden. Wel heeft Welbions twee zogenoemde pauzewoningen ter beschikking gesteld. In deze ingerichte woningen kon overdag verbleven worden en kon gebruik gemaakt worden van het toilet, de douche en de wasmachine
.Ook heeft Welbions een bedrag van € 185,00 (portieketagewoningen) dan wel € 250,00 (eengezinswoningen) per huurder betaald voor het ondervonden ongerief. Dit bedrag is gebaseerd op het Sociaal Statuut d.d. 12 september 2012.^[1]

2.5.

De eisers sub 1, 2, 3, 6, 7, 8, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28, 29^[2], 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 42, 43, 44, 47, 52 en 53 verbleven tijdens de onderhouds- en/of renovatiewerkzaamheden bij vrienden, familie of kennissen. De eisers sub 4, 9, 12, 17, 30, 40, 41, 46, 48, 49, 50 en 51 verbleven tijdens de onderhouds-/renovatiewerkzaamheden in door Welbions ter beschikking gestelde vervangende woonruimte (logeerwoning), terwijl de eisers sub 5, 10, 23, 24, 38 en 45 tijdens de werkzaamheden zijn blijven wonen in hun huurwoning.

2.6.

Bij brief van 10 juli 2018 heeft de gemachtigde van eisers aan Welbions onder meer het volgende meegedeeld:

“(…) Uit het relaas van deze bewoners is ons duidelijk geworden dat Welbions sinds 2014 bij veel van haar sociale huurwoningen in [plaats] een grondige renovatie heeft uitgevoerd. De renovatie omvatte onder meer het gelijktijdig vervangen van de keuken, de badkamer en het toilet. Bij een aantal woningen werd daarnaast ook centrale verwarming en mechanische ventilatie aangelegd, asbest verwijderd, woningisolatie en/of dubbele beglazing aangebracht en soms zelfs het complete dak vervangen.

Anders dan Welbions aan de huurders heeft gecommuniceerd, konden de werkzaamheden niet worden uitgevoerd in bewoonde staat. Er was geen water, laat staan warm water, geen sanitair, geen keuken, geen verwarming en de hele woning lag overhoop met stof en troep tot op de bedden in de slaapkamers toe. De bewoners hebben noodgedwongen ruim twee weken - soms nog langer - elders hun intrek moeten nemen. Stichting Welbions heeft desondanks nagelaten om aan de huurders een verhuiskostenvergoeding aan te bieden. Voorts heeft Welbions gedurende de renovatie, ondanks het ontbreken van woongenot, ten onrechte aanspraak gemaakt op huurbetaling.

Welbions heeft de werkzaamheden aangeduid als “groot onderhoud” en heeft de bewoners voorgehouden dat men tijdens de uitvoering van de werkzaamheden in de woning kon blijven wonen. Per blok werd een pauzewoning ter beschikking gesteld waar men kon douchen, gebruik kon maken van het toilet en een was kon draaien. Aangezien deze pauzewoning met meerdere huishoudens tegelijkertijd gedeeld moest worden, bood dit geen aanvaardbaar alternatief voor de onbewoonbaarheid van de woningen. Niet alleen was sprake van een groot gebrek aan hygiëne in de pauzewoningen en werd de wasmachine ontvreemd, ook praktisch is het delen van de beperkte voorzieningen met meerdere gezinnen tegelijkertijd niet uitvoerbaar. Welbions had haar huurders de wettelijke verhuiskostenvergoeding moeten aanbieden en de huur over de renovatieperiode op nihil moeten stellen.

Inmiddels hebben zich meerdere huurders bij ons aangemeld om zich bij de vordering tegen Welbions aan te sluiten. Bijgaand (*) zend ik u de lijst van 68 huurders wier belangen wij in deze zaak behartigen.

Namens onze cliënten verzoek ik Stichting Welbions (…) om binnen 15 dagen na dagtekening dezes over te gaan tot:

1. uitbetaling van de wettelijke verhuiskostenvergoeding (…) conform het tarief dat voor de betreffende huurder ten tijde van de uitgevoerde renovatie van toepassing was:

(…)

2. terugbetaling van de huurpenningen betrekking tot de periode waarin de renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd. Op de bijgevoegde lijst is de periode per huurder vermeld.

(…) Bij gebreke van betaling binnen genoemde termijn maken onze cliënten tevens aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke vertragingsrente. (…)”

3.Het geschil

3.1.

De vordering

Huurders vorderen dat de kantonrechter, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Welbions veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 5.799,00 aan elke eiser ieder, ter zake van de wettelijke verhuiskostenregeling, althans een in goede justitie te betalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2014, althans vanaf 10 juli 2018, tot de dag van algehele voldoening;

II. voor recht verklaart dat Welbions aansprakelijk is voor de schade die eisers tijdens de uitvoering van de werkzaamheden aan hun woningen in 2014 hebben geleden in verband met het ontbreken van en de beperking van hun woongenot, en Welbions veroordeelt tot betaling van aan elke eiser ieder een vergoeding ter hoogte van tweemaal de huurprijs zoals die in maart 2014 voor de betreffende eiser gold, althans tot een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

III. Welbions veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.2.

Het verweer

Welbions concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring dan wel afwijzing van de vorderingen, met hoofdelijke veroordeling van eisers in de kosten van de procedure.

De stellingen van partijen zullen onderstaand, voor zover van belang, worden weergegeven en besproken.

4.De beoordeling

4.1.

Het eerste punt dat partijen verdeeld betreft de aanspraak op een verhuiskostenvergoeding ingevolge artikel 7:220 BW. Huurders vorderen ieder een forfaitaire vergoeding voor de kosten van verhuizing en inrichting van € 5.799,00 vanwege de in 2014/ begin 2015 door Welbions verrichte werkzaamheden in hun huurwoning. Zij stellen daartoe dat alle uitgevoerde werkzaamheden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden aangezien geen sprake was van het herstellen van gebreken of van werkzaamheden die niet tot het einde van de huurtermijn konden worden uitgesteld. Anders dan Welbions heeft gecommuniceerd, konden deze renovatiewerkzaamheden niet in bewoonde staat worden uitgevoerd: er was geen water, geen sanitair, geen keuken, geen verwarming en de hele woning lag overhoop met stof en troep. Eisers hebben noodgedwongen drie weken (of soms nog langer) elders moeten verblijven. De aangeboden pauzewoningen boden geen soelaas omdat deze met meerdere huishoudens tegelijkertijd moesten worden gedeeld en er was sprake van een groot gebrek aan hygiëne, aldus eisers.

4.2.

Welbions voert verweer en stelt dat de werkzaamheden hoofdzakelijk bestonden uit dringende werkzaamheden en de ervaren hinder hoofdzakelijk het gevolg was van deze werkzaamheden; de renovatiewerkzaamheden maakten gezien de omvang, impact en de door Welbions getroffen maatregelen^[3]geen verhuizing noodzakelijk. Voorts stelt Welbions dat van een verhuizing geen sprake is geweest, althans het verblijf in een ingerichte logeerwoning geeft geen recht op een verhuiskostenvergoeding. Ook betwist Welbions de gestelde duur van de werkzaamheden: in het algemeen namen de werkzaamheden tien werkdagen in beslag.

4.3.

De kantonrechter overweegt dat, om in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding, voldaan moet zijn aan de vereisten die in artikel 7:220 BW worden genoemd. Het dient dan te gaan om (1) renovatiewerkzaamheden die (2) een verhuizing (3) noodzakelijk maken. Indien niet wordt voldaan aan één van deze vereisten, bestaat geen recht op een verhuiskostenvergoeding.

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat ten aanzien van de eisers sub 4, 9, 12, 17, 30, 40, 41, 46, 48, 49, 50 en 51, zijnde de eisers die tijdens de uitvoering van de werkzaamheden verbleven in een door Welbions ter beschikking gestelde logeerwoning, geen sprake is van een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW zodat zij reeds om die reden geen aanspraak kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Van een verhuizing in de zin van genoemd artikel is geen sprake als een ingerichte logeerwoning ter beschikking is gesteld en de inboedel niet uit de huurwoning verhuisd hoefde te worden noch kosten behoefden te worden gemaakt om de huurwoning (opnieuw) in te richten. Weliswaar is betoogd dat de betreffende eisers niet alleen persoonlijke spullen hebben meegenomen, maar ook aanpassingen hebben moeten maken en inventaris uit de eigen woningen hebben moeten gebruiken, maar de kantonrechter volgt dit betoog niet. Op geen enkele wijze is onderbouwd welke aanpassingen noodzakelijk zouden zijn geweest en waarom deze dienden plaats te vinden, zodat op dit punt niet voldaan is aan de stelplicht. Ook valt de wel vermelde overbrenging van de spullen (beddengoed, handdoeken, kleding, keukengerei^[4], (medische) apparatuur, kostbare zaken zoals sieraden en fotolijstjes, huisdieren en elektronische apparaten zoals mobiele telefoon, tablets en laptops) niet gelijk te stellen met het overbrengen van huisraad, nog afgezien van de omstandigheid dat niet valt in te zien waarom bijvoorbeeld fotolijstjes niet in de huurwoning zouden kunnen worden opgeborgen. Dat de overbrenging van de genoemde spullen niet valt onder een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW volgt niet alleen uit de totstandkoming van de hoogte van de verhuiskostenvergoeding^[5], maar ook uit de jurisprudentie^[6].

4.5.

Ook ten aanzien van de eisers sub 5, 10, 23, 24, 38 en 45 (de eisers die tijdens de werkzaamheden zijn blijven wonen in hun huurwoning) en de eisers sub 1, 2, 3, 6, 7, 8, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28, 29^[7], 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 42, 43, 44, 47, 52 en 53 (de eisers die tijdens de onderhouds-/renovatiewerkzaamheden bij vrienden, familie of kennissen verbleven) wordt niet voldaan aan het vereiste dat sprake is van een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW zodat ook zij reeds om die reden geen aanspraak kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. De eerste groep eisers is immers blijven wonen tijdens de werkzaamheden, terwijl de tweede groep bij derden heeft verbleven zonder dat sprake is geweest van een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Ter zake van beide groepen is door eisers betoogd dat het niet gaat om de vraag of de huurders daadwerkelijk zijn verhuisd, maar om de vraag of een verhuizing noodzakelijk was in verband met de renovatie.

4.6.

Hoewel Welbions de suggestie doet om ter zake prejudiciële vragen te stellen^[8], zal daartoe niet worden overgegaan. De kantonrechter overweegt daartoe dat, ook indien het standpunt van eisers gevolgd zou worden dat het niet gaat om de vraag of daadwerkelijk een verhuisbeweging is gemaakt, maar om de vraag of een verhuizing (achteraf bezien) noodzakelijk was vanwege de renovatie, niet tot een ander (eind)oordeel wordt gekomen. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk maakten zodat ook om die reden geen aanspraak bestaat op een verhuiskostenvergoeding. Hierbij is het volgende van belang.

4.7.

Ingevolge het arrest van de HR van 22 april 2016^[9]waarbij de HR prejudiciële vragen heeft beantwoord, dient een onderscheid gemaakt te worden tussen dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW en renovatie in de zin van het tweede lid van artikel 7:220 BW. Van renovatie is sprake wanneer het woongenot toeneemt, als gevolg van vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Dringende werkzaamheden zien op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot nadeel zouden kunnen leiden en die anders dan bij renovatie, niet steeds gericht zijn op een toename van het woongenot. Ook een samenloop van renovatie en dringende werkzaamheden is mogelijk. Indien dat het geval is, is de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW alleen dan verschuldigd, indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden, op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden, het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist, aldus de HR.

4.8.

Om te kunnen beoordelen of recht bestaat op een verhuiskostenvergoeding, moet dus allereerst gekeken worden welke werkzaamheden aan de woningen renovatie werkzaamheden zijn. Uit de hiervoor onder 2.3 opgenomen werkzaamheden blijkt dat de werkzaamheden aan de portieketagewoningen en eengezinswoningen niet geheel gelijk zijn. Eerst zullen de werkzaamheden van de portieketagewoningen worden besproken.

4.9.

Het vervangen van het keukenblok, -blad en bovenkastjes, het vervangen van sanitair in badkamer en toilet alsmede het vernieuwen van wandtegels in de keuken, badkamer en toilet in standaard uitvoering zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet aan te merken als renovatie waardoor sprake zou zijn van een vernieuwing of toevoeging van het woongenot. Ook als de oude keukens nog niet gebrekkig zouden zijn zoals eisers stellen, betekent dat niet dat om die reden de vervanging als renovatie heeft te gelden. Niet dan wel onvoldoende is gebleken dat de voorzieningen zijn uitgebreid en er daardoor in de nieuwe situatie sprake is van een uitgebreidere functionaliteit.^[10]Ook het herstellen van het schilderwerk daar waar werkzaamheden zijn uitgevoerd, kan (uiteraard) niet aangemerkt worden als renovatie.

4.10.

Het verwijderen van asbesthoudend materiaal dient naar het oordeel van de kantonrechter aangemerkt te worden als een dringende werkzaamheid reeds omdat onbetwist is gesteld dat asbestverwijdering wordt uitgevoerd indien dat noodzakelijk is voor de uitvoering van de andere (dringende) werkzaamheden.^[11]

4.11.

Partijen zijn het er over eens dat de vervanging van een openverbrandingsinstallatie (eisers sub 13 en 23) door een HR-combiketel als renovatie is aan te merken, waarbij de kantonrechter ook het plaatsen van radiatoren en leidingen in de vertrekken (eisers sub 13 en 23) aanmerkt als renovatie. Ook ten aanzien van het aanbrengen van HR++ beglazing in de bestaande kozijnen verschillen partijen niet van mening dat dit is aan te merken als renovatie, evenals het aanbrengen van (een) extra wandcontactdozen, spouwisolatie en isolatie in de kruipruimte. Hoewel het niet geheel duidelijk is of Welbions het vervangen van een CV-ketel door een HR-combiketel nu wel of niet aanmerkt als renovatie^[12], is de kantonrechter van oordeel dat ter zake geen sprake is van renovatie.

4.12.

Indien de hiervoor genoemde werkzaamheden die als renovatiewerkzaamheid zijn aan te merken, in combinatie met de overige, in randnummer 18 van de dagvaarding nog opgesomde werkzaamheden
inde portieketagewoningen in ogenschouw worden genomen, waaronder het aanbrengen van mechanische ventilatie in douche, toilet en keuken, is de kantonrechter van oordeel dat de aard van deze werkzaamheden niet tot de conclusie nopen dat een verhuizing noodzakelijk is. Dat geldt ook voor de eisers sub 13 en 23 waar het betreft het plaatsen van de radiatoren en leidingen in de vertrekken nu onbetwist is gesteld dat hiervoor een meter werkruimte vanuit de gevel nodig was.

4.13.

Ook de in de dagvaarding opgenomen werkzaamheden buiten de woningen, voor zover deze als renovatie^[13]kunnen worden beschouwd, zijn naar hun aard niet aan te merken als werkzaamheden die een verhuizing noodzakelijk maken. Eisers hebben in ieder geval niet toegelicht waarom bijvoorbeeld het isoleren van de plafonds in de kelder zouden nopen tot een verhuizing.

4.14.

Het voorgaande geldt ook voor de aanvullende werkzaamheden die ten aanzien van de eengezinswoningen zijn verricht. De vervanging van de dakbedekking en het aanbrengen van extra isolatie zijn niet aan te merken als renovatiewerkzaamheden maar als onderhoud. Dat geldt ook voor het aanbrengen van nieuwe geïsoleerde dakranden en het plaatsen van kapjes op de schoorstenen. Bovendien maken deze werkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk. Dat het keukenblok zou zijn vergroot, is niet aannemelijk geworden gelet hetgeen hierover in de brochure staat vermeld (‘standaard uitvoering’). Dit blijkt ook niet uit de overgelegde productie 19 omdat in geval van een vergroting van het keukenblok het zeil op eenvoudige wijze passend gemaakt had kunnen worden. Nadat Welbions gemotiveerd heeft betwist dat de CV-ketel is verplaatst van de berging naar de keuken, hebben eisers hun stelling niet nader onderbouwd. Dat geldt ook voor de bij dagvaarding ingenomen stelling dat de kozijnen zouden zijn vervangen.

4.15.

Het aanbrengen van een tweede toilet in de badkamer is aan te merken als renovatie. De kantonrechter acht echter een verhuizing niet noodzakelijk, ook niet in combinatie met de andere renovatiewerkzaamheden.

4.16.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, ook indien het standpunt van eisers gevolgd zou worden en achteraf alsnog bezien zou moeten worden of een verhuizing objectief bezien noodzakelijk was, de uitgevoerde werkzaamheden die als renovatie zijn aan te merken, een verhuizing niet noodzakelijk maakten. De kantonrechter realiseert zich dat eisers ongemak c.q. overlast zullen hebben ervaren van de werkzaamheden, maar dat is niet het criterium waaraan getoetst moet worden. Het gaat erom of de renovatie een verhuizing
noodzakelijkmaakt en dat zal niet snel het geval zijn. In ieder geval is de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW niet bedoeld als een overlastvergoeding. De onder I. gevorderde vergoeding zal dan ook worden afgewezen.

4.17.

Eisers vorderen voorts voor een verklaring voor recht dat Welbions aansprakelijk is voor de schade die eisers tijdens de uitvoering van de werkzaamheden aan hun woningen in 2014-2015 hebben geleden in verband met het ontbreken van en de beperking van hun woongenot. In dat verband vorderen zij de veroordeling van Welbions tot betaling van een vergoeding aan elke eiser ter hoogte van tweemaal de huurprijs zoals die in maart 2014 voor de betreffende eiser gold.

4.18.

Eisers hebben hun vordering niet gestoeld om de stelling dat zij in verband met de uitvoering van de werkzaamheden concrete schade hebben geleden. In dit verband wijst de kantonrechter op hetgeen onder randnummer 69 van de dagvaarding is gesteld ter zake van het opnieuw stofferen. Blijkbaar heeft Welbions, indien dit bij een individuele huurder aan de orde was, ter zake een vergoeding verstrekt. Verwezen wordt ook naar de bij conclusie van repliek overgelegde productie 19 waaruit dit kan worden afgeleid. Eisers leggen daarentegen aan hun vorderen ten grondslag dat zij schade hebben geleden doordat zij geen dan wel een beperkt woongenot hebben gehad tijdens de periode dat de werkzaamheden werden uitgevoerd.

4.19.

De kantonrechter overweegt dat de verhuurder weliswaar aan de huurder het rustig huurgenot dient te verschaffen en dat de dringende werkzaamheden en de renovatie hierop een inbreuk vormen, maar daarvoor heeft de wetgever nu juist een regeling gegeven in artikel 7:220 BW. Op grond van deze regeling dient de huurder te gedogen dat bepaalde werkzaamheden plaatsvinden. Deze werkzaamheden zijn immers in het belang van zowel de huurder als de verhuurder teneinde te voorkomen dat gebreken aan het gehuurde ontstaan (dan wel blijven bestaan). Het is dan ook in strijd met de wettelijke regeling indien de huurders tijdens de periode dat zij de dringende werkzaamheden en renovatie hebben te gedogen, aanspraak zouden kunnen maken op een vergoeding vanwege het verminderde huurgenot. Slechts indien sprake zou zijn geweest van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW kan op grond van artikel 7:207 BW vermindering van de huurprijs worden gevorderd. Dit is echter niet gesteld noch gebleken. Althans, voor zover eisers bedoeld hebben te stellen dat het ontbreken van rustig huurgenot vanwege de dringende werkzaamheden en renovatie heeft te gelden als gebrek^[14], dan volgt de kantonrechter eisers daarin, gelet op het voorgaande, niet. Bovendien zou in dat geval het bepaalde in artikel 7:257 BW toewijzing van de vordering tot vermindering van de huurprijs in de weg staan.

4.20.

Het voorgaande geldt ook voor zover eisers hun vordering hebben gebaseerd op artikel 6:106 BW. Eisers hebben niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze sprake zou zijn van immateriële schade bij de individuele huurder die op grond van genoemd artikel voor vergoeding in aanmerking zou kunnen komen^[15], anders dan het algemene ongerief dat nu eenmaal gepaard gaat met het verrichten van dringende werkzaamheden en renovatie aan (gehuurde) woningen dat eisers op grond van het bepaalde in artikel 7:220 BW hebben te gedogen.

4.21.

De conclusie is dan ook dat ook deze vordering (II.) afgewezen dient te worden.

4.22.

Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kantonrechter ziet hierbij geen aanleiding om in het voordeel van Welbions af te wijken van het toepasselijke liquidatietarief. Wel zal de verzochte hoofdelijke veroordeling van eisers in de proceskosten worden toegewezen gelet op hetgeen Welbions daaraan ten grondslag heeft gelegd en door eisers niet is betwist. Ook de nakosten zullen worden toegewezen tot een maximum van € 124,00.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt eisers hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure aan de zijde van Welbions, tot op heden begroot op twee punten van het toepasselijke liquidatietarief, zijnde een totaal bedrag van € 1.994,00 en € 124,00 aan nakosten;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, op 13 juli 2021.

(V-BH(O)