Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 18/1616
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in het geschil tussen
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT),verweerder,
gemachtigde: J.V. Andries.
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Hoevelaken vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2018. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 497.000,- per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het belastingjaar 2018. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2018 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 504,95.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 juli 2018 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 november 2018. Eiseres is met kennisgeving vooraf niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.J.G. Jansen, taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te Hoevelaken (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kapwoning, bouwjaar 2011, met een inhoud van ongeveer 600 m³ op een kavel van ongeveer 327 m². Bij de onroerende zaak hoort een berging en een carport. Eiseres heeft de onroerende zaak op
3 juli 2017 gekocht voor € 505.000,-.
3.Het geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Omdat de woningen van de buren zowel op de waardepeildatum 1 januari 2016 als 1 januari 2017 een te lage WOZ-waarde hebben gekregen, heeft eiseres gedurende anderhalf jaar te veel belasting betaald. Voor het bepalen van de waarde van de woning moet zowel naar het jaar ervoor als naar het jaar erna worden gekeken. De onroerende zaak [adres 2] is ook voor € 505.000,- verkocht, terwijl de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2017 op € 393.000,- is vastgesteld.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).
De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004,
nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door ing. P.J.G. Jansen, gediplomeerd WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van
€ 497.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de eigen aankoopprijs, alsmede met de verkoopprijzen van twee twee-onder-één-kapwoningen in Hoevelaken. Het betreffen de woningen aan de
- [adres 3] (inhoud 508 m³, kavel 305 m², garage, carport en overkapping), op 26 april 2017 verkocht voor € 422.000,-
- [adres 4] (inhoud 553 m³, kavel 300 m², garage, overkapping, berging en twee dakkapellen), op 28 december 2017 verkocht voor € 490.000,-
Op grond van vaste jurisprudentie (zie onder meer de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 mei 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:4086) heeft als uitgangspunt te gelden dat een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van een onroerende zaak in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van deze onroerende zaak op dat moment. Dit kan anders zijn, indien bij de transactie niet is voldaan aan de uitgangspunten die in acht dienen te worden genomen bij de bepaling van een WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat geen sprake is geweest van de meestbiedende koper of omdat geen sprake is geweest van aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De partij die zich daarop beroept dient feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken dat het transactiecijfer niet de waarde zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ weergeeft.
Naar het oordeel van de rechtbank is van dergelijke feiten en omstandigheden niet gebleken. De taxateur van verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat sprake is geweest van een reguliere marktverkoop via een makelaar. Nu eiseres de onroerende zaak voor
€ 505.000,- heeft aangekocht, is dit de prijs geweest die zij voor de onroerende zaak over heeft gehad en benadert dit cijfer de waarde in het economische verkeer zoals verwoord in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de marktontwikkeling tussen de waardepeildatum 1 januari 2017 en de aankoopdatum door de WOZ-waarde op € 497.000,- vast te stellen. Daar komt bij dat ook de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 4] , rekening houdend met de verschillen in onder meer de inhoud van de woning en het afwerkingsniveau, de WOZ-waarde van de onroerende zaak van eiseres onderbouwt.
De rechtbank houdt het ervoor dat eiseres met het door haar in beroep aangevoerde een beroep heeft willen doen op de meerderheidsregel. In dit verband wordt overwogen dat een beroep op de meerderheidsregel slechts kan slagen indien minstens twee identieke objecten - in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn - lager zijn gewaardeerd (zie het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39.953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Uit het door eiseres aangevoerde kan de rechtbank niet afleiden dat met de door haar aangedragen objecten sprake is van identieke objecten, nu zij heeft nagelaten om objectkenmerken, zoals inhoud van de woning en kaveloppervlakte, te verstrekken. Het beroep van eiseres op de meerderheidsregel kan dan ook niet slagen.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overgelegde taxatiematrix alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van eiseres per waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog is.
Het beroep is ongegrond.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.F. Bijloo, rechter, in aanwezigheid van
H. Blekkenhorst, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.