Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/216167 / KG ZA 18-96
Vonnis in kort geding van 2 mei 2018
in de zaak van
de stichting
STICHTING ICARE,
gevestigd te Meppel,
eiseres,
advocaat mr. G. Hilberink te Apeldoorn,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. D.F. Briedé.
Partijen zullen hierna Icare en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in kort geding van 10 april 2018;
- het e-mailbericht met foto’s van mr. Briedé van 17 april 2018;
- het e-mailbericht met een aanvullende verklaring van mr. Briedé van 18 april 2018;
- de mondelinge behandeling op 18 april 2018, waarop beide partijen zijn verschenen;
- de pleitnota van mr. Hilberink.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen Icare als verhuurder en [gedaagde] als huurder is een “Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” gesloten met ingangsdatum 1 januari 2017. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van toepassing.
2.2.
De gehuurde ruimte betreft een ruimte van circa 21,02 m2 inclusief algemene ruimte op de begane grond in het gebouw van Icare gelegen aan het Straussplein 1 te Zwolle. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als ruimte voor schoonheidsverzorging, pedicure en manicure. De huurprijs bedraagt volgens de huurovereenkomst een bedrag van € 256,80 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
In artikel 3 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 1 januari 2017 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van 1 jaar en loopt tot en met 31 december 2017.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor 2 jaar, (…)
3.3
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode (…) met inachtneming van een termijn van 6 maanden (…)
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
2.4.
Bij aangetekende brief van 29 juni 2017 schrijft Icare aan [gedaagde] :
Hierbij informeren wij u dat Stichting Icare de huurovereenkomst, betreffende het Straussplein 1 te Zwolle, per 1 januari 2018 beëindigt.
Derhalve loopt de huurovereenkomst tot en met 31 december 2017. (…)
2.5.
Daarop reageert [gedaagde] bij aangetekende brief van 5 juli 2017. Zij schrijft onder meer:
(…) Door middel van deze brief deel ik u mee dat ik niet akkoord ga met deze opzegging zonder rechtsgeldige onderbouwing en beëindiging van de huurovereenkomst. (…)
(…) Door middel van deze brief deel ik u mee dat ik niet akkoord ga met deze opzegging zonder rechtsgeldige onderbouwing en beëindiging van de huurovereenkomst. (…)
2.6.
Vervolgens schrijft Icare bij (aangetekende) brief van 10 augustus 2017 aan [gedaagde] dat zij de huurovereenkomst overeenkomstig de bepalingen van de huurovereenkomst heeft opgezegd, dat zij het gehuurde met ingang van 1 januari 2018 dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat verlenging van de overeenkomst daarom niet mogelijk is.
2.7.
Bij brief van 8 december 2017 deelt Icare aan [gedaagde] mee dat zij de voorinspectie van de gehuurde ruimte heeft gepland op 19 december 2017 om 15.00 uur en de eindinspectie op 2 januari 2018 om 13.00 uur. [gedaagde] is op deze data niet verschenen.
2.8.
Naar aanleiding van een nadere brief van Icare over de ontruiming en oplevering van het gehuurde schrijft [gedaagde] op 28 december 2017 aan Icare:
In navolging van uw schrijven van 22 december jl. waarin u stelt dat de huurovereenkomst welke er is aangegaan op 1 januari 2017 zal worden beëindigd m.i.v. 1 januari 2018 wil ik u het navolgende mededelen.
Ondergetekende refereert daarbij naar haar eerdere schrijven van 5-7-2017.
Ondergetekende erkent dan ook niet de huurovereenkomst zoals deze door u is gesteld en handhaaft dan ook haar eerder ingenomen stelling hierin. Zij zal dan ook niet de praktijkruimte op 2 januari 2018 opleveren. (…)
2.9.
Per aangetekende brief van 16 januari 2018 schrijft de gemachtigde van Icare aan [gedaagde] :
Geachte mevrouw [gedaagde] ,
De heer [X] , directeur van Stichting Icare, heeft mij ingeschakeld bij de zaak die tussen u en de Stichting Icare speelt met betrekking tot de beeindiging van de huurovereenkomst betreffende het vorig jaar door u gehuurde aan het Straussplein 1 te Zwolle.(…)
Bij deze zeg ik u hierbij de ontruiming van de hiervoor bedoelde gebouwde onroerende zaak aan tegen 1 februari 2018.
Indien u vanaf 1 februari 2018 niet aan dit ontruimingsverzoek hebt voldaan heb ik Stichting Icare geadviseerd gerechtelijke stappen te ondernemen om tot ontruiming over te gaan. (…)
2.10.
[gedaagde] is tot op heden niet tot ontruiming overgegaan.
3.Het geschil
3.1.
Icare vordert [gedaagde] te veroordelen om de gehuurde bedrijfsruimte in het pand aan het Straussplein 1 te Zwolle binnen 48 uur na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en deze ruimte onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Icare te stellen.
Daarnaast vordert zij [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de verschuldigde gebruiksvergoeding berekend vanaf 1 januari 2018 tot en met 31 maart 2018 ad € 770,40 alsmede tot betaling van € 256,80 per maand vanaf 1 april 2018 tot de dag der ontruiming, te vermeerderen met de contractuele boeterente berekend tot en met 31 maart 2018 ad € 900,00 te vermeerderen met € 300,00 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 april 2018 tot de dag van algehele betaling.
Ten slotte vordert zij veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
Icare legt – in het licht van voornoemde feiten – aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] sinds 1 januari 2017 van haar een ruimte huurt waarin zij haar werkzaamheden in huid- en voetzorg (pedicure) uitvoert. Er is sprake van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. Icare stelt dat zij de huurovereenkomst tijdig schriftelijk heeft opgezegd tegen 31 december 2017 en dat zij daarna de ontruiming schriftelijk heeft aangezegd tegen 1 februari 2018. Aangezien er na laatstgenoemde datum twee maanden zijn verstreken waarin [gedaagde] geen verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn heeft ingesteld en zij evenmin tot ontruiming is overgegaan, vordert Icare nu deze ontruiming in kort geding. Icare stelt dat zij belang heeft bij een spoedige ontruiming van de ruimte, omdat zij deze ruimte nodig heeft voor eigen gebruik. Daarnaast vordert zij voldoening van een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] na het einde van de huurovereenkomst nog gebruik heeft gemaakt van de ruimte.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat er sprake is van huur in de zin van artikel 7:230a BW en voert aan dat artikel 7:290 BW op bedoelde huurovereenkomst van toepassing is, zodat er beschermingsbepalingen van toepassing zijn. Volgens [gedaagde] leent de kwalificatievraag zich niet voor een beoordeling in kort geding. Verder voert zij aan dat wanneer geoordeeld wordt dat er toch sprake is van het regime van artikel 7:230a BW, de opzeggingsbrief en de aanzeggingsbrief beiden niet voldoen aan de eisen die daaraan gesteld worden. [gedaagde] betwist voorts het belang van Icare bij de gevorderde ontruiming. Volgens [gedaagde] dient haar belang om in het gehuurde te blijven zwaarder te wegen dan het belang van Icare bij de gevorderde ontruiming. [gedaagde] voert ten slotte aan dat zij bereid is om de vergoeding voor het gebruik van het gehuurde te voldoen op voorwaarde dat zij daarvoor facturen krijgt van Icare.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Icare stelt dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd omdat zij de betreffende ruimte in haar pand aan het Strausplein dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Aangezien [gedaagde] de gehuurde ruimte niet vrijwillig heeft verlaten bij het door Icare gestelde einde van de huur, heeft Icare de ontruiming gevorderd in kort geding. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de spoedeisendheid van de vordering hiermee voldoende gegeven.
Kwalificatie
4.2.
[gedaagde] heeft tegen de vordering aangevoerd dat feitelijk sprake is van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, zodat op de huurovereenkomst andere bepalingen van toepassing zijn dan het geval is bij een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a BW. Volgens [gedaagde] is deze kwalificatie van toepassing omdat de uitoefening van het beroep van pedicure als de uitoefening van een ambacht moet worden aangemerkt. [gedaagde] wijst in dat verband op een voorbeeld dat is genoemd in het boek “Huurrecht Bedrijfsruimte” van mr. G.M. Kerpestein. [gedaagde] gaat er echter aan voorbij dat in genoemd boek de gegeven voorbeelden niet meer dan een suggestie bieden voor een mogelijke uitkomst van een kwalificatiekwestie. Het voorbeeld waarbij een pedicurepraktijk is aangemerkt als een ambacht stamt uit een uitspraak van de kantonrechter te Tiel van 15 april 1998 (ECLI:NL:KTGTIE:1998:AI9700). Daarna zijn er echter meerdere uitspraken gewezen waarin anders is geoordeeld (o.a. ECLI:NL:RBZLY:2006:AX2341, ECLI:NL:RBAMS:2017:4591, ECLI:NL:RBROT:2018:2768). Evenals in laatst genoemde uitspraken is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de werkzaamheden van [gedaagde] als pedicure en huidverzorger moeten worden beschouwd als het op afspraak uitvoeren van een behandeling van een cliënt en dat deze werkzaamheden niet kunnen worden gezien als het (met de hand) vervaardigen van een product of een technische dienst. Er worden geen stoffelijke producten gemaakt of gerepareerd, zoals dat bij een ambacht het geval is. Daar komt bij dat door [gedaagde] zonder onderbouwing het verweer is gevoerd dat haar werkzaamheden plaatsgebonden zijn, terwijl zij anderszins in tegenspraak daarmee aanvoert dat haar klanten specifiek aan haar persoon zijn gebonden. De werkzaamheden van [gedaagde] zijn daarom beter aan te merken als het uitoefenen van een vrij beroep. De voorzieningenrechter acht het daarom aannemelijk dat ook in een eventueel te voeren bodemprocedure, geoordeeld zal worden dat de huurrelatie van partijen valt onder het regime van artikel 7:230a BW. De omstandigheid dat [gedaagde] via een webshop bepaalde verzorgingsproducten verkoopt, die bij haar behandelruimte kunnen worden afgehaald, maakt dit oordeel niet anders. Deze verkoopwerkzaamheden moeten immers als een onderschikte activiteit worden aangemerkt.
4.3.
Uitgaande van het hierboven gegeven oordeel dat artikel 7:230a BW op de huurovereenkomst van partijen van toepassing is, zal de vordering nader beoordeeld worden.
Opzeggingsbrief en aanzeggingsbrief
4.4.
[gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat de brief van Icare van 29 juni 2017 niet als een rechtsgeldige opzegging kan worden beschouwd omdat Icare daarin schrijft dat zij de huurovereenkomst “beeindigt” per 1 januari 2018, terwijl zij had moeten schrijven dat het ging om “opzegging” van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter snijdt dit verweer geen hout. Voor het taalgebruik in de opzeggingsbrief zijn immers geen specifieke eisen in de wet vastgelegd. Voor de rechtsgeldigheid van de brief is vooral van belang of kan worden aangenomen dat de betekenis van de brief voor de wederpartij duidelijk is geweest. In het onderhavige geval bestaat daarover geen twijfel. [gedaagde] heeft immers bij brief van 5 juli 2017 op de brief van Icare gereageerd en uit die reactie volgt dat zij de brief van Icare heeft begrepen als een opzegging van de huurovereenkomst. Aangezien Icare de opzeggingstermijn van 6 maanden uit de huurovereenkomst in acht heeft genomen, is er sprake van een rechtsgeldige opzegging.
4.5.
Bij brief van 16 januari 2018 van de toenmalige gemachtigde van Icare is schriftelijk de ontruiming aangezegd tegen 1 februari 2018. Volgens [gedaagde] is deze aanzegging niet rechtsgeldig gedaan, aangezien de brief de indruk zou wekken dat de heer Van Achthoven op persoonlijke titel de ontruiming aanzegt, terwijl Van Achthoven zelf geen partij is bij de huurovereenkomst. De voorzieningen rechter kan dit verweer niet volgen. Uit de tekst van de brief volgt immers onomstotelijk dat het daarin gaat om de door opzegging beëindigde huurovereenkomst van Icare en [gedaagde] met betrekking tot de ruimte aan het Straussplein 1 te Zwolle. Dat de heer Van Achthoven in zijn hoedanigheid van directeur van Icare, een gemachtigde heeft ingeschakeld om de ontruiming aan te zeggen, laat niets aan duidelijkheid te wensen over. De ontruiming is derhalve rechtsgeldig schriftelijk aangezegd als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW.
Ontruiming
4.6.
Op grond van de reeds genoemde vaststaande feiten en hetgeen hiervoor is overwogen, kan worden geconcludeerd dat er tussen partijen sprake is geweest van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a BW, welke als gevolg van de rechtsgeldige opzegging van Icare is geëindigd op 31 december 2017. Voorts staat vast dat na het einde van de huurovereenkomst de ontruiming schriftelijk is aangezegd tegen 1 februari 2018 en dat in de daaropvolgende twee maanden door [gedaagde] geen verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn is ingediend, terwijl [gedaagde] het gehuurde tot op heden niet heeft ontruimd en verlaten. Dit alles betekent dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel de ruimte die in eigendom aan Icare toebehoort, in gebruik heeft. In die situatie is bij de beoordeling van de vordering van Icare tot ontruiming van die ruimte slechts plaats voor een beperkte belangenafweging.
4.7.
Icare heeft gesteld dat haar belang is gelegen in het feit dat zij haar medewerkers die voorheen werkzaam waren in een gehuurd pand aan de Forelkolk in Zwolle, graag wil onderbrengen in haar eigen pand aan het Straussplein. Daarvoor heeft zij onder meer de ruimte nodig die [gedaagde] tot op heden nog in gebruik houdt. Ter zitting heeft Icare nader toegelicht dat de verhuizing van haar medewerkers was beoogd per 1 januari 2018 en dat deze hooguit kan worden uitgesteld tot 30 juni 2018. Aangezien [gedaagde] nu zonder recht of titel van de ruimte gebruik maakt en [gedaagde] het belang van Icare slechts heeft weersproken met een blote betwisting, moet het belang van Icare bij de gevorderde ontruiming in deze omstandigheden zwaarder wegen dan het gestelde belang van [gedaagde] . Om [gedaagde] nog in enige mate de gelegenheid te geven om een andere ruimte te vinden voor haar werkzaamheden en haar klanten daarvan op de hoogte te stellen, acht de voorzieningenrechter het gerechtvaardigd om de ontruimingstermijn te stellen op vier weken na betekening van het vonnis.
Gebruiksvergoeding
4.8.
Voor de periode dat [gedaagde] de ruimte aan het Straussplein in gebruik heeft (gehad) na het einde van de huurovereenkomst is [gedaagde] op basis van artikel 7:225 BW een gebruiksvergoeding verschuldigd gelijk aan de voorheen geldende huurprijs. [gedaagde] heeft erkend dat zij een dergelijke vergoeding over de afgelopen maanden nog niet aan Icare heeft voldaan. Volgens [gedaagde] was zij wel tot vergoeding bereid, maar heeft Icare nagelaten om haar een factuur te sturen. Ten aanzien van dit verweer kan de voorzieningenrechter slechts overwegen dat het ontbreken van facturen [gedaagde] niet kan ontslaan van de verplichting om een gebruiksvergoeding te betalen. De vordering van Icare tot betaling van de gebruiksvergoeding is daarom toewijsbaar. Dat Icare na het einde van de huurovereenkomst geen facturen meer heeft gestuurd, is niet zo verwonderlijk. [gedaagde] is immers vanaf dat moment zonder recht of titel van de ruimte gebruik blijven maken, hetgeen voor rekening en risico van [gedaagde] zelf komt.
4.9.
Icare heeft naast voornoemde gebruiksvergoeding betaling van contractuele boeterente gevorderd over de reeds verstreken maanden na 31 december 2017, waarover [gedaagde] niet tijdig een gebruiksvergoeding heeft betaald. Daarover overweegt de voorzieningenrechter dat Icare niet nader heeft onderbouwd, op grond waarvan deze boeterente verschuldigd zou zijn op het moment dat de huurovereenkomst al is geëindigd, zoals hier het geval is. Dit deel van de vordering moet daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.10.
Als voornamelijk in het ongelijk gestelde partij dient [gedaagde] te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van Icare begroot op:
- explootkosten € 81,=
- griffierecht € 626,=
- salaris gemachtigde € 816,=
Totaal € 1.523,=
4.11.
Daarnaast zijn tevens de gevorderde nakosten en betekeningskosten toewijsbaar als hierna te melden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de in de huurovereenkomst bedoelde bedrijfsruimte in het gebouw staande en gelegen aan het Straussplein 1 te (8031 AE) Zwolle binnen 4 weken na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken – voor zover die niet het eigendom van Icare zijn – te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van Icare te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] bij wijze van voorschot tot betaling van de verschuldigde gebruiksvergoeding, over de periode van 1 januari 2018 tot en met 31 maart 2018 berekend op € 770,40, en vanaf 1 april 2018 zijnde een bedrag van € 256,80 per maand tot aan de dag van ontruiming;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Icare begroot op € 1.523,=;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de nakosten begroot op
€ 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen – onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertiendagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden – met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening;
€ 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen – onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertiendagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden – met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.