Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr. : 309137 HA 06-155
datum : 17 mei 2006
Beschikking op een verzoek tot verlenging van de termijn voor ontruiming ex artikel 7:230a BW
in de zaak van:
[VERZOEKSTER],
wonende te [woonplaats],
verzoekende partij,
verder ook te noemen [verzoekster],
gemachtigde R.L. Griep te Zoetermeer,
tegen
[VERWEERDER],
wonende te [woonplaats],
verwerende partij,
verder ook te noemen [verweerder],
gemachtigde mr. C.C.H. Wiekeraad te Zwolle.
De procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- het verzoekschrift
- het verweerschrift.
De mondelinge behandeling is gehouden op 19 april 2006.
Verschenen zijn:
- [verzoekster]
- [verweerder]
- beide gemachtigden.
Het geschil
[verzoekster] heeft primair verzocht haar niet-ontvankelijk te verklaren en subsidiair de ontruimingstermijn met één jaar te verlengen, kosten rechtens.
[verweerder] heeft verzocht de beide verzoeken van [verzoekster] af te wijzen en in geval van verlenging van de ontruimingstermijn de gebruiksvergoeding op het huidige niveau vast te stellen, met veroordeling van [verzoekster] in de proceskosten.
De beoordeling
1.
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
[verzoekster] huurt vanaf 1 januari 1997 van [verweerder] een (behandel-)kamer op de begane grond van het pand aan de [adres] te [woonplaats] voor een huurprijs van € 408,40 per maand. [verweerder] huurt de begane grond van de heer [Z] zodat van --overigens toegestane-- onder(ver)huur sprake is. [verzoekster] huurt de eerste en de tweede verdieping van dit pand rechtstreeks van de heer Ten Zweege, thans tegen een huurprijs van € 795 per maand.
[verzoekster] gebruikt de gehuurde ruimten voor haar podotherapie-, voetreflextherapie-, pedicure- en huidverzorgingspraktijk. De tweede etage, de zolderruimte, wordt overigens ook benut om logies met ontbijt (‘bed and breakfast’) te verstrekken.
Bij brief van 3 oktober 2005 heeft [verweerder] de huurovereenkomst tegen 1 januari 2006 opgezegd. Ingaande die datum is de overeenkomst geëindigd. Reden voor deze opzegging is dat [verweerder] zijn fysiotherapiepraktijk, die hij op de begane grond uitoefent, wil uitbreiden met een logopedie- en ergotherapiepraktijk.
Bij vonnis in kort geding van 6 februari 2006 is onder meer geoordeeld dat [verzoekster] uitsluitend de behandelkamer op de begane grond --en niet de overige vertrekken-- van [verweerder] heeft gehuurd.
2.
Geoordeeld wordt als volgt.
[verzoekster] heeft haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn tijdig, dat wil zeggen binnen twee maanden na 1 januari 2006, ingediend.
De kantonrechter zal, gelet op de stellingen van partijen, in beginsel de volgende vragen dienen te beantwoorden:
a. is artikel 7:230a BW van toepassing of is sprake van ‘artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte’?
b. is sprake van wanbetaling als bedoeld in artikel 7:230a lid 4 BW?
c. worden de belangen van [verzoekster] door de ontruiming ernstiger geschaad dan die van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik door [verzoekster]?
d. voor welke periode dient de verlenging van de ontruimingstermijn te worden uitgesproken?
De kantonrechter zal deze vragen achtereenvolgens bespreken.
3. 7:290 BW-bedrijfsruimte?
[verzoekster] stelt dat haar praktijk een ambacht betreft. [verzoekster] is aangesloten bij het Hoofdbedrijfschap Ambachten. [verzoekster] beschikt over een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken (met de praktijk verband houdende producten) en diensten. Zij is in verband met de uitoefening van haar praktijk aan de huidige plaats gebonden.
[verweerder] heeft een en ander betwist. Volgens [verweerder] is van een ambacht geen sprake en is de behandelruimte krachtens de huurovereenkomst niet voor de uitoefening van een ambachtsbedrijf bestemd. De behandelruimte van [verzoekster] is alleen op afspraak toegankelijk.
Het argument dat sprake is van 7:290-bedrijfsruimte heeft [verzoekster] voor het eerst in de onderhavige procedure aangevoerd.
4.
De kantonrechter is van oordeel dat de praktijk van [verzoekster] geen ambacht betreft maar een vrij beroep. Het gaat om een paramedische praktijk welke praktijk, evenals de medische praktijken tot de vrije beroepen moet worden gerekend. Een ambacht wordt vooral daardoor gekenmerkt dat producten worden vervaardigd of technische diensten worden geleverd en deze activiteiten vormen niet de essentie van de praktijk van [verzoekster] ook al meet zij steunzolen aan. Dat [verzoekster] bij het Hoofdbedrijfschap Ambachten is aangesloten maakt dit niet anders.
Dit betekent dat de huurovereenkomst reeds om deze reden niet voldoet aan de eisen van artikel 7:290 BW.
Artikel 7:230a BW is dus van toepassing.
4. wanbetaling?
[verweerder] stelt dat de ontruimingstermijn niet verlengd mag worden omdat sprake was van betalingsachterstand.
[verzoekster] ontkent niet dat zij in het verleden de huur soms te laat heeft betaald, maar voert aan dat zij thans met de huurbetaling geheel bij is.
5.
Tussen partijen staat vast dat [verzoekster] in maart 2002 een huurachterstand had van 2 maanden (inclusief de maand maart 2002) welke achterstand op 26 maart 2002 is ingelopen.
De achterstand over de maanden april, mei en juni 2003 is in juli 2003 betaald.
In september 2003 betrof de huurachterstand de maanden juli tot en met september 2003.
In het jaar daarop, op 3 juni 2004, is [verzoekster] aangeschreven in verband met een achterstand over de maanden maart tot en met juni 2004 en op 12 november 2004 in verband met een achterstand over de maanden oktober en november 2004.
Op 19 april 2005 heeft [verweerder] per brief bevestigd dat hij een bedrag van € 14,40 ter zake van huurachterstand van [verzoekster] over de periode januari tot en met april 2005 had ontvangen.
In zijn brief van 10 februari 2006 heeft [verweerder] [verzoekster] geattendeerd op een huurachterstand van € 204,20.
6.
Laatstgenoemde achterstand houdt verband met het feit dat [verweerder] het met ingang van 1 februari 2006 niet langer wenselijk acht --hetgeen (in elk geval ook) samenhangt met de ter terechtzitting gebleken verstoorde verhouding tussen partijen-- dat [verzoekster], zoals voorheen het geval was, bedragen ter zake van huur en energieverbruik met elkaar verrekende. [verzoekster] betaalt namelijk jaarlijks het voorschot terzake van energiekosten welk voorschot zij tot 2006 met de verschuldigde huur heeft verrekend. Een rol van betekenis kan bedoelde betalingsachterstand, welke inmiddels is voldaan, in verband hiermee niet spelen.
De achterstand in 2005 was verwaarloosbaar klein.
Weliswaar waren de betalingsachterstanden in de jaren 2002 tot en met 2004 in meer of mindere mate substantieel (twee tot vier maanden), maar de kantonrechter acht die achterstanden, die alle vrij snel zijn ingelopen, te ver in het verleden liggend om daaraan nu nog een doorslaggevende betekenis toe te kennen.
Anders dan [verweerder] heeft betoogd betekent artikel 7:230A lid 4 BW niet dat iedere, al dan niet in het (verdere) verleden liggende en intussen ingelopen betalingsachterstand aan de toewijzing van het verlengingsverzoek in de weg staat. Er moet, aldus de wettekst, sprake zijn van wanbetaling waardoor van [verweerder] niet kan worden gevergd dat [verzoekster] het recht van gebruik van de voorheen gehuurde zaak nog langer behoudt. De wet biedt dus ruimte voor de weging van de ernst van de tekortkoming (de wanbetaling) van de voormalig huurder. Indien die tekortkoming voldoende ernstig is dient het verlengingsverzoek te worden afgewezen ook al zou de belangenafweging bedoeld in lid 4 eerste zin van artikel 7:230A BW in het voordeel van de voormalig huurder uitvallen.
De conclusie blijft dus dat de hierboven weergegeven tekortkomingen aan de zijde van [verzoekster] niet ernstig genoeg zijn om het verlengingsverzoek reeds om die reden af te wijzen.
Hetgeen [verweerder] heeft aangevoerd omtrent het gedrag van [verzoekster] wijst erop dat de onderlinge verhouding tussen partijen inmiddels ernstig is verstoord. Tegenover de verwijten van [verweerder] staan even zovele verwijten van [verzoekster]. Uit het gedrag van [verzoekster], zelfs als dat in rechte zou komen vast te staan, volgt niet dat sprake is van ‘ernstige overlast’ als bedoeld in artikel
7: 230A lid 4 BW.
7. de belangenafweging
De kantonrechter komt nu toe aan de weging van de wederzijdse belangen.
[verzoekster] heeft haar belang bij voortzetting van het gebruik, kort samengevat, als volgt gemotiveerd:
- verplaatsing van haar praktijk naar de eerste en de tweede etage biedt geen soelaas omdat de verzekeringsmaatschappij verplicht stelt dat ook op de begane grond praktijk wordt gehouden,
- ongeveer 100 van haar 500 klanten kunnen niet goed traplopen, terwijl in het pand geen lift aanwezig is. Een stoellift vergt al gauw een investering van € 10.000 en navraag bij haar cliënten heeft [verzoekster] geleerd dat deze een stoellift niet waarderen;
- patiënten worden juist vanwege de aanwezigheid van een behandelkamer op de begane grond naar [verzoekster] verwezen;
- op de bovengelegen etages bevindt zich geen wachtruimte met toilet;
- ontruiming van de behandelkamer op de begane grond leidt tot een substantiële afname van de omzet;
- [verzoekster] is voor wat betreft haar levensonderhoud afhankelijk van de praktijk en inkrimping van de praktijk kan tot ontslag van personeelsleden leiden;
- vervangende bedrijfsruimte elders is niet beschikbaar, zo is gebleken uit contacten met onder meer een makelaar;
- de huurovereenkomst betreffende de eerste en de tweede etage eindigt in beginsel pas op 30 juni 2010;
- [verzoekster] heeft fors in het pand geïnvesteerd, zoals de aanleg van een CV-installatie, een koud-en warmwatervoorziening, een telecommunicatie-aansluiting, verlichting en leidingen voor bedrijfsapparatuur;
- verplaatsing van de praktijk naar een ander pand zal al gauw een bedrag van € 100.000 kosten waarover [verzoekster] niet beschikt;
- tweederde van het klantenbestand van [verzoekster] woont in de directe omgeving van het bedrijfspand, welk pand goed met openbaar vervoer kan worden bereikt terwijl voor parkeren niet behoeft te worden betaald;
- [verzoekster] woont op 10 meter afstand van het bedrijfspand;
- de praktijk van [verzoekster] is vijf dagen per week open en eenmaal in de twee weken ook op zaterdag.
8.
[verzoekster] heeft betwist dat [verweerder] de behandelruimte op de begane grond voor eigen gebruik nodig heeft. [verweerder] heeft door de in gang gezette verbouwing de beschikking gekregen over twee extra behandelruimtes, zodat [verweerder] thans over drie behandelkamers, ten behoeve van fysiotherapie, logopedie en ergotherapie (de keuken tevens ADL-ruimte) beschikt.
Van een toename van patiënten is [verzoekster] niet gebleken.
[verweerder] is trouwens bezig met het realiseren van een gezondheidscentrum zodat hij binnen afzienbare termijn het pand zal verlaten.
9.
[verweerder] heeft zijn belang bij ontruiming van de behandelkamer, kort samengevat, als volgt gemotiveerd:
- [verzoekster] wist dat zij de behandelkamer op de begane grond kon huren tot het moment waarop [verweerder] die kamer zelf nodig heeft;
- ten einde zijn praktijk ook in de toekomst te kunnen uitoefenen is het noodzakelijk dat [verzoekster] meerdere disciplines onder één dak samenbrengt, te weten fysiotherapie, ergotherapie en logopedie. Patiënten waarvan functies zijn gestoord ten gevolge van een ziekte en die daardoor multidisciplinaire zorg nodig hebben, kunnen in de toekomst deze drie therapieën bij [verweerder]
--onder één dak-- volgen;
- de drie disciplines hebben elk een eigen behandelkamer nodig hetgeen door de zorgverzekeraar bij het sluiten van zorgcontracten als voorwaarde wordt gesteld;
- [verweerder] beschikt thans over twee behandelkamers en heeft daarom de behandelkamer van [verzoekster] nodig;
- de op de begane grond aanwezige keuken wordt gebruikt voor het beoefenen van Activiteiten van het Dagelijks Leven (ADL) en is geen behandelkamer;
- [verzoekster] kan haar patiënten ook aan huis behandelen.
10.
De kantonrechter is van oordeel dat bij de huidige stand van zaken de belangen van [verzoekster] door de ontruiming ernstiger zullen worden geschaad dan die van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik.
[verzoekster] is al vanaf begin 1997 op het huidige adres gevestigd en zij heeft aldaar een praktijk opgebouwd welke vooral bestaat uit klanten die in de omgeving van de praktijk wonen. Het is terecht dat [verzoekster] zich afvraagt of deze klanten bij [verzoekster] zullen blijven indien zij haar praktijk moet verplaatsen nu onweersproken is gebleven dat in de nabije omgeving thans geen geschikt bedrijfspand voorhanden is. Onweersproken is ook gebleven dat een deel van de patiënten van [verzoekster] is aangewezen op een behandelkamer op de begane grond en in verband daarmee juist naar [verzoekster] wordt verwezen. Betwijfeld moet worden of het aanbrengen van een stoellift een passende oplossing biedt omdat haar patiënten wel van zo'n lift gebruik moeten durven maken, hetgeen volgens [verzoekster] lang niet voor al haar patiënten geldt. Daarbij komt dat de eerste etage niet over een wachtruimte met toilet beschikt. Gesteld noch gebleken is dat die voorzieningen aldaar betrekkelijk eenvoudig kunnen worden gerealiseerd. Van belang is ook dat de huurovereenkomst met betrekking tot de eerste en de tweede etage in beginsel nog ongeveer vier jaren (tot medio 2010) voortduurt. Het is zeer de vraag of [verzoekster] deze etages nog wel zinvol zal kunnen benutten indien zij de behandelkamer op de begane grond op korte termijn zou moet ontruimen.
Is het belang van [verzoekster] bij voortzetting van het gebruik gericht op de handhaving van haar onderneming in de huidige vorm en op de huidige plaats en daarmee op het behoud van haar bron van inkomsten en dat van haar personeelslid, het belang van [verweerder] ligt anders. [verweerder] heeft gesteld dat hij de behandelkamer nodig heeft zodat hij ‘passende contracten met zorgverzekeraars kan sluiten en zijn eigen toekomst sterk kan verbeteren en financieel meer veiligstellen dan nu’. Het belang van [verweerder] is vooral gericht op het verder uitbouwen van zijn praktijk en het verbeteren van zijn financiële toekomst. Dat van [verzoekster] vooral op handhaving van haar huidige situatie. De praktijk van [verweerder] komt bij verlenging van de ontruimingstermijn niet direct in de gevarenzone terecht. Uit zijn mondelinge toelichting is gebleken dat [verweerder], indien hij zijn plannen zou kunnen realiseren, de eerste fysiotherapeut in Zwolle zou zijn die over een multidisciplinaire praktijk beschikt. Hoewel begrijpelijk is dat [verweerder] ten opzichte van andere fysiotherapeuten die voorsprong graag wil behouden kan daaruit worden afgeleid dat zijn expansieplannen met het oog op de handhaving van zijn onderneming (nog) niet echt noodzakelijk zijn. Daarbij komt dat [verweerder] ook met andere plannen bezig is, te weten de realisering van een ‘gezondheidshuis’, ook al zijn die plannen nog in een zeer pril stadium. [verweerder] heeft desgevraagd erkend dat hij een verkennend gesprek met derden heeft gevoerd. Indien die plannen van de grond komen zal [verweerder] het pand verlaten om in dit ‘gezondheidshuis’ zijn intrek te nemen.
11. de termijn van de verlenging
De kantonrechter zal de ontruimingstermijn met een periode van één jaar, ingaande 1 januari 2006, verlengen.
12.
Het verzoek van [verweerder] tot vaststelling van de vergoeding voor het gebruik van de behandelkamer gedurende de verlengde ontruimingstermijn zal worden afgewezen nu uit het procesverloop niet is gebleken dat partijen dienaangaande een meningsverschil hebben.
[verzoekster] is blijkens de stukken bereid de voorheen geldende huursom van € 408,40 per maand te betalen.
13.
De kantonrechter zal de proceskosten compenseren op de wijze in het dictum bepaald.
De beslissing
De kantonrechter:
- verlengt de termijn waarbinnen [verzoekster] de van [verweerder] gehuurde behandelruimte op de begane grond van het pand aan de [adres] te [woonplaats] moet ontruimen ingaande 1 januari 2006 met één jaar, dus tot en met 31 december 2006;
- compenseert de proceskosten aldus dat partijen hun eigen proceskosten dragen;
- wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Aldus gegeven door mr. C.H. de Haan kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 17 mei 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.