Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 15/73
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in het geschil tussen
[eiseres],
gevestigd te Twello, eiseres,
gemachtigde: A. Oosters,
gemachtigde: A. Oosters,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte,
verweerder.
15/73
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] Deventer vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2014. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 5.098.000,-
per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het belastingjaar 2014. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2014 voor deze onroerende zaak een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd van € 15.181,84.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 januari 2015 heeft verweerder het hiertegen door eiseres ingediende bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het beroep is op 16 april 2015 ter zitting behandeld. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door A.H. Bouwmeester, bijgestaan door C.I.I. de Witte.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [adres] Deventer (hierna:
de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een winkelpand, bouwjaar 1956-1998, bestaande uit drie bouwlagen. Op de begane grond en de eerste verdieping is winkelruimte gevestigd. Op de tweede verdieping zijn een kantoor, kantine en opslagruimte gevestigd.
De onroerende zaak heeft een bruto-vloeroppervlakte van circa 1.596 m².
Eiseres heeft deze onroerende zaak op 30 augustus 2013 gekocht voor € 5.290.000,-.
3.Het geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.
Eiseres is van mening dat verweerder er bij de vaststelling van de WOZ-waarde onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat zij haar onroerende zaak in verhuurde staat heeft gekocht. Dit heeft er volgens eiseres toe geleid dat zij een hogere prijs voor haar onroerende zaak heeft betaald dan de waarde die haar onroerende zaak zou hebben indien die niet zou zijn verhuurd. Verder is eiseres van mening dat verweerder bij de waardebepaling van haar onroerende zaak is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Daarbij heeft zij er op gewezen dat haar onroerende zaak van 1 november 2012 tot en met 31 oktober 2017 is verhuurd voor € 315.000,- per jaar, terwijl verweerder bij de waardebepaling een beduidend hogere huurwaarde heeft gehanteerd. De bij de waardebepaling door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,2 acht eiseres marktconform. Eiseres is van mening dat de
WOZ-waarde van haar onroerende zaak op basis van deze kapitalisatiefactor en de feitelijk gerealiseerde huurwaarde dient te worden vastgesteld op € 3.846.000,-.
Verweerder heeft zich in verweer op het standpunt gesteld dat de bestreden WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd. Daarnaast heeft verweerder ter onderbouwing van haar standpunt gewezen op de aankoopprijs die eiseres voor haar onroerende zaak heeft betaald.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met referentieobjecten waarvan rond de waardepeildatum gerealiseerde marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004,
nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Ter voorlichting van eiseres merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe heeft verweerder er allereerst op gewezen dat eiseres op 30 augustus 2013 voor de aankoop van haar onroerende zaak een bedrag van
€ 5.290.000,- heeft betaald. Daarnaast heeft verweerder in beroep een taxatierapport overgelegd, dat is opgesteld door C.I.I. de Witte, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van
€ 5.098.000,-.
De rechtbank overweegt allereerst dat de Hoge Raad in het arrest van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982, heeft bepaald dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Indien dat wel zou gebeuren, dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat.
De rechtbank stelt vast dat uit het door eiseres overgelegde huurcontract blijkt dat haar onroerende zaak in ieder geval van 1 november 2012 tot en met 31 oktober 2017 is verhuurd. De rechtbank acht het aannemelijk dat hoogte van de door eiseres betaalde aankoopprijs is beïnvloed door dit huurcontract. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn stelling dat de aankoopprijs uitsluitend de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak weergeeft en dat het lopende huurcontract geen enkele invloed op die prijs heeft gehad. Verweerder heeft dit niet aannemelijk gemaakt.
Omdat het aannemelijk is dat het lopende huurcontract invloed heeft gehad op de hoogte van de door eiseres betaalde aankoopprijs, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat uit deze aankoopprijs volgt dat de bestreden WOZ-waarde niet te hoog is.
De rechtbank stelt voorts vast dat in het door verweerder overgelegde taxatierapport de waarde van de onroerende zaak van eiseres is bepaald met toepassing van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Hierbij wordt de waarde bepaald door de huurwaarde per jaar van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De rechtbank stelt vast dat in het taxatierapport van verweerder is aangesloten bij de feitelijk gerealiseerde huurprijs, nu de huurwaarde van de onroerende zaak van eiseres in dat rapport is vastgesteld op € 315.000,- per jaar. De door verweerder opgeworpen vraag of deze huurwaarde marktconform is, zal de rechtbank daarom verder onbesproken laten.
Verder blijkt uit het taxatierapport dat daarin bij de waardebepaling van de onroerende zaak van eiseres een kapitalisatiefactor is gehanteerd van 16,17. Deze kapitalisatiefactor is berekend op basis van onder meer de voor het pand van eiseres ingeschatte onderhouds-kosten, de kosten van beheer, het leegstandsrisico en de overige lasten die op het pand drukken. Uit de berekening in het taxatierapport blijkt dat bij de bepaling van de kapitalisatiefactor onder andere is uitgegaan van een bedrag aan belastingen van 4% van de bruto- huurwaarde en een leegstandsrisico van 0,8% van de bruto-huurwaarde.
Ter zitting heeft eiseres onweersproken gesteld dat alleen de aan haar opgelegde aanslag OZB al hoger is dan het bedrag aan belastingen dat in het taxatierapport voor haar onroerende zaak is vastgesteld. Reeds daaruit volgt dat bij de berekening van de kapitalisatiefactor in het taxatierapport voor de onroerende zaak van eiseres van een te laag bedrag aan belastingen is uitgegaan.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat in dit geval een leegstandsrisico van 0,8% kan worden gehanteerd. Ter onderbouwing van dit percentage is in het taxatierapport een lijst opgenomen met panden op zogenoemde A1- en A2-locaties in Deventer die in de afgelopen tien jaar niet hebben leeggestaan. Naar het oordeel van de rechtbank is deze lijst echter onvoldoende onderbouwing om te kunnen oordelen dat een leegstandsrisico van 0,8% niet te laag is.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder met de overgelegde berekening niet heeft aangetoond dat een kapitalisatiefactor van 16,17 in dit geval niet te hoog is. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het overgelegde taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bestreden WOZ-waarde niet te hoog is. Dit betekent dat het beroep gegrond is en de uitspraak op bezwaar van 7 januari 2015 dient te worden vernietigd.
Ter zitting heeft eiseres verklaard dat in dit geval ook een hogere kapitalisatiefactor dan 12,2 kan worden gehanteerd. Reeds op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat eiseres de door haar voorgestane WOZ-waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.
Nu beide partijen de door hen voorgestane WOZ-waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank deze in goede justitie vaststellen op € 4.400.000,-.
Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond is.
5.Proceskosten
Er bestaat aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. Deze kosten bestaan allereerst uit kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Die kosten worden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de bezwaarfase begroot op € 488,- (2 punten voor het indienen van het bezwaarschrift en het verschijnen ter zitting; waarde per punt: € 244,-; wegingsfactor 1) en voor de beroepsfase op € 980,- (2 punten voor het indienen van het beroepschrift en het verschijnen ter zitting; waarde per punt: € 490,-; wegingsfactor 1).
De rechtbank ziet tevens aanleiding het verzoek van eiseres om een vergoeding voor de kosten van het laten opstellen van een taxatierapport toe te kennen. Conform de door eiseres overgelegde nota zal de rechtbank de vergoeding van deze kosten op basis van een tijdsbesteding van 2,5 uren en een tarief van € 65,- per uur vaststellen op € 162,50. Voor een vergoeding van de BTW over deze kosten bestaat geen aanleiding, omdat eiseres deze kosten als voorbelasting in aftrek kan brengen. Wel dient verweerder de kosten voor het verkrijgen van kadastrale uittreksels van € 10,50 te vergoeden.
Tevens dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht aan haar te vergoeden.
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 7 januari 2015;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] Deventer per waardepeildatum 1 januari 2013 vast op € 4.400.000,-;
- vermindert de aan eiseres opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.641,-;
- gelast verweerder het betaalde griffierecht van € 331,- aan eiseres te vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.R. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.J.H. Bijleveld, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op: