Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/4373
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 22 juni 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant
(gemachtigde: S.A. van Eck RT),
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van haar woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2024 vastgesteld op € 430.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en voor het kalenderjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar woning 2024 en de watersysteemheffing gebouwd 2024 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 16 november 2024 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiseres heeft op het verweerschrift gereageerd met aanvullende gronden en bijlagen.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingediend en daar heeft eiseres op gereageerd.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 5 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats] . De woning is een twee-onder-een-kap woning met bouwjaar 1998. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 108 m2, een zolder en een vrijstaande garage van 25 m². De woning heeft ook een berging en een carport. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 262 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
4. Het beroep is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Waarde van de woning
5. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2024. De waardepeildatum is 1 januari 2023.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarbij zal de rechtbank betrekken wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. Als eiseres een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waarde van de woning leiden, moet zij stellen, en bij betwisting bewijzen, dat die feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt zij daarin, dan moet de heffingsambtenaar vervolgens aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] Alleen als de heffingsambtenaar niet aan de bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter de waarde zelf in goede justitie vaststellen. [3]
7. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix. Met deze waardematrix is de WOZ-waarde (€ 430.000) bepaald op een lager bedrag, namelijk € 417.000.
8. Aangezien dit waardestandpunt van de heffingsambtenaar in beroep lager is dan de beschikte WOZ-waarde, is het beroep alleen al om die reden gegrond. De rechtbank begrijpt het standpunt van de heffingsambtenaar aldus dat hij in beroep van mening is, dat de WOZ-waarde op € 417.000 moet worden vastgesteld. Eiseres is het daarmee niet eens en vindt dat de WOZ-waarde lager moet worden vastgesteld. Gelet hierop zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar de nieuw bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
9. Eiseres heeft de objectafbakening van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in de waardematrix van de heffingsambtenaar.
10. Eiseres heeft gesteld dat zij in beroep al haar bezwaren handhaaft. Dit vormt echter geen argument waarop de rechtbank inhoudelijk zal ingaan. Op de bezwaargronden is namelijk gereageerd met de uitspraak op bezwaar. Het is dan aan eiseres om concreet te benoemen welke geschilpunten er in beroep nog aan de orde zijn. De rechtbank kijkt dus alleen naar wat eiseres concreet in beroep heeft aangevoerd.
11. Het taxatieverslag dat in de bezwaarfase door de heffingsambtenaar is verstrekt, voldoet volgens eiseres niet aan de vereisten die de Waarderingskamer eraan stelt. Volgens de Waarderingskamer dienen foto’s van vergelijkbare objecten te worden aangegeven. Dit heeft de heffingsambtenaar niet gedaan.
12. Het model taxatieverslag is geen algemeen verbindende rechtsregel waaraan de rechtbank gebonden is. In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Regeling) is onder bijlage 4 een model-taxatieverslag opgenomen. De Regeling vloeit voort uit het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (het Besluit). Uit het Besluit valt op te maken dat de Regeling richtlijnen betreft. De rechtbank ziet niet in dat eiseres door het ontbreken van deze foto’s in haar belangen geschaad is. Het argument treft geen doel.
13. Eiseres betwijfelt in algemene zin de deskundigheid, onafhankelijkheid en integriteit van de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur, alsmede of diens handelen in overeenstemming is met de richtlijnen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De rechtbank ziet in wat eiseres heeft aangevoerd geen aanleiding om daaraan te twijfelen en evenmin gronden die kunnen leiden tot een gegrond beroep. Deze beroepsgronden slagen niet.
14. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van een vergelijkingsmethode voor de waardering van de woning. De heffingsambtenaar heeft voor die waardebepaling de woning vergeleken met vier rondom de peildatum verkochte vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] alle in [woonplaats] . Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is bij de waardebepaling rekening gehouden. De verkoopprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
15. Eiseres is van mening dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning is uitgegaan van onjuiste objectgegevens, omdat de heffingsambtenaar de zolder ten onrechte heeft opgenomen in de gebruiksoppervlakte van de woning. Op grond van de meetinstructie van de Waarderingskamer had de zolder niet meegenomen mogen worden. Verder voert eiseres aan dat in de waardematrix alleen de prijs per m2 van het woningdeel inzichtelijk is gemaakt. De overige onderdelen zoals o.a. carport, grond, garage, zolder, etc., zijn op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Ook worden de correcties niet onderbouwd. Eiseres kan de correctie van de buurtcode niet volgen, omdat de vergelijkingsobjecten volgens haar in dezelfde buurt liggen. De gemiddelde m2-prijs voor grond is niet conform de grondprijzenbrief van de gemeente Oss. Eiseres kan ook niet volgen dat er verschillen zijn tussen het bij de WOZ-aanslag overgelegde taxatieverslag en de waardematrix die de heffingsambtenaar heeft overgelegd in beroep. Verder wijst eiseres op de verschillen in oppervlakte en waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de waardematrix en die staan vermeld in het WOZ-waardeloket. Ook benoemt eiseres de verschillen in m2-prijs van de aanbouw van de vergelijkingsobjecten. Eisers wijst er verder op dat volgens haar geen rekening is gehouden met het energielabel.
16. De rechtbank heeft op de zitting aan de orde gesteld dat het taxatierapport van de woning in het dossier ontbreekt. Desgevraagd kon de heffingsambtenaar deze ter zitting niet overleggen. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar weliswaar een waardematrix ten grondslag heeft gelegd aan de door hem bepleite waarde, maar dat de daarin opgenomen gegevens niet controleerbaar zijn. In het licht van de gemotiveerde betwisting van deze onderbouwing door eiseres, leidt dit tot het oordeel dat de heffingsambtenaar ook de nieuwe bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Welke waarde stelt de rechtbank vast?
17. Eiseres heeft zelf geen concreet waardestandpunt ingenomen. Omdat zowel eiseres als de heffingsambtenaar geen WOZ-waarde aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 405.000. De aanslagen OZB en watersysteemheffing dienen dienovereenkomstig te worden verminderd.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiseres gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht terug dat door de heffingsambtenaar moet worden betaald. Zij krijgt geen vergoeding van haar proceskosten omdat de werkzaamheden van de gemachtigde van eiseres gelet op het besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking komen.
19. Eiseres heeft nog verzocht om te bepalen dat de heffingsambtenaar de wettelijke rente vergoedt over de door haar op de aanslag teveel betaalde belasting en andere vergoedingen. De rechtbank wijst dit verzoek af. Bij de invordering van de gemeentelijke belastingen geldt op grond van artikel 231 van Pro de Gemeentewet de Algemene wet inzake rijksbelastingen en de Invorderingswet 1990. Artikel 28a e.v. van de Invorderingswet 1990 bevat een regeling voor de vergoeding van invorderingsrente. Voor vergoeding van wettelijke rente over het bedrag waarmee de aanslag wordt verminderd is daarnaast geen grond (ECLI:NL:HR:2005:AT2884). Het met ingang van 1 juli 2009 in artikel 4:102, lid 1, van de Awb bepaalde omtrent de vergoeding van de wettelijke rente is ingevolge artikel 4:103 van Pro de Awb niet van toepassing indien bij formele wet een andere regeling omtrent verzuim en de gevolgen daarvan is getroffen. Dit is voor de heffing van (gemeentelijke) belastingen het geval (MvT, Kamerstukken II 2003/04, 29 702, blz. 52).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning per de waardepeildatum van 1 januari 2023, voor het kalenderjaar 2024, vast op € 405.000 en vermindert de voor dat kalenderjaar opgelegde aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd overeenkomstig die waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiseres het betaalde griffierecht van € 51 moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, voorzitter, en mr. M. Cune en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 juni 2026.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.