Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/418870 / HA ZA 25-551
Vonnis van 10 juni 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. M.A.J. Brouwers,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ( [land] ),
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.M.A. Veldhuis.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 17;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 9;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 9;
- de brief waarin is medegedeeld dat een mondeling behandeling is bepaald;
- de akte indienen producties tevens akte wijziging eis van [eisers] met producties 18 tot en met 32;
- de akte aanvullende producties van [gedaagde] met producties 10 tot en met 13;
- de akte van [eisers] met producties 33 en 34.
- de akte van [eisers] met producties 33 en 34.
1.2.
Op 27 maart 2026 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. [eisers] was daarbij aanwezig met mr. Brouwers voornoemd. Namens [gedaagde] zijn verschenen zijn dochters [dochter gedaagde 1] en [dochter gedaagde 2] , bijgestaan door mr. Veldhuis voornoemd en mr. K.W.H. Albert. De griffier heeft aantekeningen bijgehouden. Beide partijen hebben schriftelijke spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. [gedaagde] heeft ook nog een bijlage van [A] B.V. overhandigd waarin zij kort de producties 33 en 34 van [eisers] weerlegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In 1990 is [gedaagde] eigenaar geworden van de bungalow (hierna: de woning) gelegen op het landgoed [naam landgoed] aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (gemeente [plaats] ).
2.2.
In 1997 heeft [gedaagde] zijn bungalow uitgebreid met een verdieping (zadeldak). Voor deze verbouwing zijn bouwtekeningen en constructieberekeningen gemaakt op grond waarvan een bouwvergunning is verstrekt door de gemeente [plaats] . Dit staat ook in de vergunning zelf. In de bouwvergunning staat ook de volgende voorwaarde:
‘
6. het is verboden een bouwwerk in gebruik te nemen of te geven als het bouwwerk niet gereed is gemeld bij het Bouwtoezicht en niet is gebouwd overeenkomstig de Bouwvergunning (art. 4.12 MBV).’
6. het is verboden een bouwwerk in gebruik te nemen of te geven als het bouwwerk niet gereed is gemeld bij het Bouwtoezicht en niet is gebouwd overeenkomstig de Bouwvergunning (art. 4.12 MBV).’
2.3.
[gedaagde] en [eisers] zijn eind 2023 met elkaar in contact gekomen voor de koop van de woning. [gedaagde] heeft mevrouw [B] (hierna: [B] ) als verkopend makelaar ingeschakeld.
2.4.
[B] heeft [eisers] op 3 november 2023 een e-mailbericht verstuurd waarin onder andere staat (bijlage 17 [eisers] ):
‘• Er is geen Lijst van Zaken omdat de woning al (langer) leeg staat en geleverd wordt zoals die nu is.
• Helaas ook geen Vragenlijst verkoop woning: meneer is in de tachtig jaar, erg eigenwijs en woont in [land] . Communiceren gaat enkel per post of per telefoon. Indien nodig rijdt hij zelf nog naar de [naam landgoed] vanuit [land] . Ik heb wel een map met alle bouwtekeningen en papieren over de woning.’
2.5.
[eisers] heeft op 6 november 2023 per mail een bod op de woning inclusief grond uitgebracht ter hoogte van € 454.000,00 (€ 277.850,00 voor alleen de woning) onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Hierop is een tegenvoorstel gedaan van € 466.150,00 (€ 290.000,00 alleen voor de woning) door [gedaagde] (bijlage 17 [eisers] ).
2.6.
Bij e-mailbericht van 7 november 2023 heeft [eisers] een tegenbod gedaan (bijlage 17 [eisers] ) :
‘
Gezien de staat van de woning én de investeringen die nog moeten worden gedaan om de woning conform de huidige norm te moderniseren, vinden wij het tegenbod helaas nog te hoog.
Gezien de staat van de woning én de investeringen die nog moeten worden gedaan om de woning conform de huidige norm te moderniseren, vinden wij het tegenbod helaas nog te hoog.
Wij zijn bereid om het te overbruggen “gat” te delen en akkoord te gaan met €460.075,- voor het geheel.’
2.7.
Op 9 november 2023 heeft [B] namens [gedaagde] het tegenbod (€ 283.925,00 voor alleen de woning) geaccepteerd. Diezelfde dag heeft [eisers] opdracht gegeven aan [C] BV (hierna: [C] ) om een aankoopkeuring uit te voeren (bijlage 17 [eisers] ).
2.8.
[eisers] heeft met [D] , Integraal Woning Inspecteur van [C] de woning bezocht op 10 november 2023. [B] heeft er voor gezorgd dat de bouwvergunning van 11 februari 1997 met de bijbehorende bouwtekeningen en berekeningen in de woning aanwezig waren. Ingesloten waren eveneens een offerte voor de verbouwing van [E] van 15 mei 1997 en een offerte van [F] B.V. van 15 mei 1997.
2.9.
In het bouwkundig rapport van 15 november 2023 van [C] opgemaakt door [D] staat onder andere (bijlage 5 [eisers] ):
‘
E (05.0) 1e Verdieping
E (05.0) 1e Verdieping
(…)
E.5 (05.02) Kapconstructie
Conditie: Goed: 2
Opmerking:
De dakconstructie is slechts gedeeltelijk visueel geïnspecteerd. Er kan dus ook geen volledige uitspraak worden gedaan over of de constructie goed is aangebracht. Ook is het niet zichtbaar of er eventueel lekkages aanwezig zijn en/of houtaantastende insecten. Tijdens het onderzoek is er geen destructief onderzoek uitgevoerd.
(…)
E.5 (05.23) Vloeren: hout/beton
Bevinding 1
Conditie: Niet te inspecteren: 9
Opmerking: de onderliggende vloerconstructie is niet visueel geïnspecteerd. Het is mogelijk dat na het verwijderen van de vloerafwerking alsnog gebreken zichtbaar worden. Tijdens het onderzoek is er geen destructief onderzoek uitgevoerd.
Bevinding 2
Conditie: Niet te inspecteren: 9
Opmerking: De onderliggende vloerconstructie is niet visueel geïnspecteerd. Het is mogelijk dat na het verwijderen van de vloerafwerking alsnog gebreken zichtbaar worden. Tijdens het onderzoek is er geen destructief onderzoek uitgevoerd.
(…)
F (06.0) Begane Grond
(…)
F.6 (06.14) Plafonds/horizontaal, schuin
Bevinding 1
Conditie: Goed: 2
De bovenliggende plafondconstructie is niet visueel geïnspecteerd. Na verwijdering van eventueel aanwezig afwerkingen (o.a. stucwerk, schilderwerk), aftimmeringen kunnen problemen of gebreken (o.a. asbest, betonrot, rotte balken) alsnog zichtbaar worden. Tijdens het onderzoek is er geen destructief onderzoek uitgevoerd.’
2.10.
Bij e-mailbericht van 15 november 2023 heeft [eisers] aan [B] medegedeeld (bijlage 3 [gedaagde] ) :
‘
Om reden dat de totaalsom van de bouwkundige gebreken de overeengekomen ontbindende voorwaarden van €5.000,- ruim overschrijdt, willen wij u via dit schrijven laten weten dat wij afzien van de koop, volgens de eerder overeengekomen condities.
Om reden dat de totaalsom van de bouwkundige gebreken de overeengekomen ontbindende voorwaarden van €5.000,- ruim overschrijdt, willen wij u via dit schrijven laten weten dat wij afzien van de koop, volgens de eerder overeengekomen condities.
Daaropvolgend refererend naar de opmerkingen van de inspecteur omtrent het beduidend aantal zaken dat niet te inspecteren is (o/a houtrot), in combinatie met het overduidelijke achterstallig onderhoud, maakt het risico op nog meer hoge onvoorziene kosten toch wel erg groot.
Desalniettemin zijn wij, met in acht name van bovenstaande, bereid een nieuw bod uit te brengen van:
Bedrag: €443.425 kosten koper’
2.11.
In reactie daarop heeft [B] op 16 november 2023 per mail aan [eisers] geschreven (bijlage 3 [gedaagde] ):
‘
Ik ga jullie reactie doorgeven. Ik heb het rapport bekeken maar voor zover ik kan zien overschrijdt het de “niet bekende gebreken” niet. Er worden met name gebreken genoemd die al bekend zijn. (…)’
Ik ga jullie reactie doorgeven. Ik heb het rapport bekeken maar voor zover ik kan zien overschrijdt het de “niet bekende gebreken” niet. Er worden met name gebreken genoemd die al bekend zijn. (…)’
2.12.
Op 16 november 2023 schrijft [eisers] aan [B] per mail onder ander (bijlage 3 [gedaagde] )e:
‘
Er staan veel zaken in het rapport die mij niet bekend waren. (…) Verder gaat het mij met name over de hoge kosten aan de daken en buitenwanden (door achterstallig onderhoud) en het gegeven dat de inspecteur aangeeft dat er veel zaken NIET te inspecteren zijn.’
Er staan veel zaken in het rapport die mij niet bekend waren. (…) Verder gaat het mij met name over de hoge kosten aan de daken en buitenwanden (door achterstallig onderhoud) en het gegeven dat de inspecteur aangeeft dat er veel zaken NIET te inspecteren zijn.’
2.13.
Op 24 en 29 november 2023 hebben partijen de koopovereenkomst ondertekend waarbij [eisers] de woning (zonder grond) koopt voor een bedrag van € 275.600,00. In de overeenkomst staat onder andere (bijlage 1 [eisers] ):
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een gebruik als: recreatiewoning met dubbelbestemming (permanente bewoning).
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst zijn voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening behouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.’
2.14.
De levering van de woning heeft bij notariële akte van 29 december 2023 plaatsgevonden.
2.15.
[eisers] is gestart met een renovatie van de benedenverdieping van de woning. Gedurende drie á vier maanden is de woning gestukt, geschilderd en is de keuken vernieuwd waarna [eisers] in de woning is gaan wonen. In februari 2024 zijn zonnepanelen op het dak van de woning gelegd. Daarna heeft de renovatie stil gelegen.
2.16.
In de loop van februari 2025 is de renovatie weer opgepakt en is [eisers] de badkamer op de eerste verdieping gaan slopen. Na verwijdering van de plastic schootjes was zichtbaar dat de muren bestonden uit dunne platen. Een bevriende architect heeft de bovenverdieping bekeken en zijn twijfels geuit over de aanwezige constructie.
2.17.
Op 25 februari 2025 heeft [eisers] een e-mailbericht naar de dochter van [gedaagde] gestuurd, onder andere inhoudende:
‘
Er zitten enkele opmerkelijke constructieve anomalieën in onze woning die niet op de bouwtekening staan, en waarvan ik ook niet zou verwachten dat een aannemer dit zo op deze manier zou maken. Ik heb dan ook zo’n vermoeden dat uw vader deze woning grotendeels zelf gebouwd heeft. Kun jij je nog herinneren hoe dat de bouw van deze woning tot stand is gekomen? Klopt het dat uw vader deze woning zelf gebouwd heeft?’
Er zitten enkele opmerkelijke constructieve anomalieën in onze woning die niet op de bouwtekening staan, en waarvan ik ook niet zou verwachten dat een aannemer dit zo op deze manier zou maken. Ik heb dan ook zo’n vermoeden dat uw vader deze woning grotendeels zelf gebouwd heeft. Kun jij je nog herinneren hoe dat de bouw van deze woning tot stand is gekomen? Klopt het dat uw vader deze woning zelf gebouwd heeft?’
2.18.
Bij brieven en e-mailbericht van 25 maart 2025 gericht aan [gedaagde] en zijn dochter heeft de toenmalige advocaat van [eisers] geschreven dat er drie ernstige gebreken zijn geconstateerd en dat de woning op instorten staat. [gedaagde] wordt verzocht binnen twee weken de constructieve gebreken te onderzoeken en aan te geven hoe tot herstel wordt overgegaan en binnen welke termijn.
2.19.
Op
18 maart 2025inspecteert [G] van Bouwkenners.nl de woning. In het rapport van Bouwkenners.nl van 1 juli 2025 en gewijzigd op 1 september 2025 staat onder andere (bijlage 11 [eisers] ):
18 maart 2025inspecteert [G] van Bouwkenners.nl de woning. In het rapport van Bouwkenners.nl van 1 juli 2025 en gewijzigd op 1 september 2025 staat onder andere (bijlage 11 [eisers] ):
‘1.5 Voorschriften
De berekeningen zijn uitgevoerd conform de Nederlandse normen, namelijk:
Norm Onderwerp
NEN-EN 1990 Eurocode 0 Grondslagen voor het constructief ontwerp
NEN-EN 1991 Eurocode 1 Belastingen op constructies
NEN-EN 1992 Eurocode 2 Betonconstructies
NEN-EN 1993 Eurocode 3 Staalconstructies
NEN-EN 1994 Eurocode 4 Staal-beton constructies
NEN-EN 1995 Eurocode 5 Houtconstructies
NEN-EN 1996 Eurocode 6 Constructies in metselwerk
NEN-EN 1997 Eurocode 7 Geotechnisch ontwerp
(…)
‘7 Conclusie
Naar aanleiding van de berekening en de fotorapportage uit bijlage C kan het volgende worden geconcludeerd:
• De toegepaste nokgording voldoet niet.
• De houten spanten in de kap, zoals vermeld in [03], foto 1.6, zijn niet aanwezig. In plaats daarvan zijn HSB-wanden (houtskeletbouwwanden) toegepast, maar deze zijn uitgevoerd met 5 mm triplexbeplating, wat onvoldoende is voor de benodigde schijfwerking.
• De balken van de verdiepingsvloeren voldoen niet. Het betreft twee planken van 35 x 140 mm die niet volledig zijn verlijmd en geschroefd. Zelfs wanneer de planken wel volledig verbonden zouden zijn, voldoet de balk nog steeds niet.
• De moerbalk van 90 x 190 mm in de kamer voldoet niet. Deze balk is momenteel onderstempeld, maar bij verwijderen van de stempel bestaat gevaar voor instorting.
• De moerbalk, bestaande uit twee planken van 35 x 190 mm, voldoet eveneens niet. Ook hier geldt dat de planken niet volledig zijn verlijmd en geschroefd.
Samenvattend kan worden gesteld dat meerdere constructieve onderdelen niet voldoen aan de vereiste sterkte en stijfheid, waardoor de huidige situatie onveilig is.’
2.20.
Bij brief van 18 juli 2025 heeft [eisers] [gedaagde] gewezen op de gebreken van de woning en de herstelkosten daarvan. Tevens staat in de brief (bijlage 14 [eisers] ):
‘
Sommatie
Sommatie
Cliënten hebben uw cliënt al de gelegenheid gegeven om tot herstel over te gaan. Uw cliënt heeft dat niet gedaan. Uw cliënt heeft medegedeeld dat ook niet te zullen doen. Als gevolg verkeert uw cliënt nu in verzuim.
Bij deze verzoeken en sommeren cliënten uw cliënt om het bedrag van€ 109.206,00 binnen 14 dagen na hedente voldoen op het rekeningnummer van cliënten.’
2.21.
[gedaagde] heeft bij brief van 5 augustus 2025 elke aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.22.
In opdracht van [gedaagde] heeft [H] van [A] B.V. (hierna: [A] ) de woning op 16 september 2025 geïnspecteerd. In haar rapport van 5 oktober 2025 staat onder andere (bijlage 4 [gedaagde] ):
‘
(…)
(…)
In dit rapport worden de resultaten van de beoordeling van het rapport van Bouwkenners weergegeven. Daarnaast zullen indien nodig onderdelen van de constructie worden herberekend. Deze berekeningen worden aan dit rapport toegevoegd. Separaat geef ik een reactie geven op het document “Bijlage C bij rapport Bouwkenners”
(…)
Bovengenoemde voorschriften, de Eurocodes zijn van toepassing opnieuwbouw.
Voor het beoordelen vanbestaandeconstructies dient de NEN8700-serie te worden aangehouden. Dit voorschrift staat niet vermeld in bovenstaande opsomming van Bouwkenners.nl maar is omdat de woning aan de [adres] een bestaande woning betreft wel van toepassing. De berekeningen van Bouwkenners.nl hadden dus volgens de NEN8700-serie moeten zijn uitgevoerd.
Toelichting op de toepasbaarheid van de NEN8700-serie
De NEN8700-serie definieert de wettelijke minimale eisen voor de constructieve veiligheid van bestaande gebouwen. Hierbij wordt de sterkte van de constructie en van constructieonderdelen beoordeeld. De norm specificeert geen doorbuigingseisen. De doorbuiging wordt wel in de beoordeling meegenomen als een zichtbaar fenomeen dat de krachtsafdracht kan beïnvloeden.
(…)
De moerbalk 90x190 wordt herberekend met de juiste uitgangspunten:
(…)
Conclusie; de unity check is 1.86. De Moerbalk 90x190voldoet niet.
De samengestelde balk moet vervangen worden voor een houten balk 140x220 (C24)
(…)
Conclusie
Tijdens mijn bezoek aan de woning is uit geen van de door mij geïnspecteerde constructieonderdelen gebleken dat de woning op instorten staat. De samengestelde ligger die rekenkundig niet voldoet vertoonde geen grote doorbuiging, scheuren of andere tekenen van deformatie. De doorbuiging van de moerbalk heb ik door de aanwezigheid van een stempel niet kunnen nameten. Maar ook deze balk vertoonde geen tekenen van deformatie.
Uit de door mijn uitgevoerde herberekeningen van de overige in het rapport van de Bouwkenners.nl berekende constructieonderdelen blijkt dat deze volgens de van toepassing zijnde voorschriften voldoen.’
2.23.
Bouwkenners.nl heeft haar rapport op 18 februari 2026 aangepast naar aanleiding van het rapport van [H] (bijlage 18 [eisers] ):
‘
Over het gebruik van de NEN-norm kan nog het volgende gezegd worden.
Over het gebruik van de NEN-norm kan nog het volgende gezegd worden.
Het gaat hier om een verbouwing maar de verdiepingsvloer en de gehele opbouw is nieuw en hier zijn ook "nieuwe" materialen gebruikt.
In dat geval mag (en moet) je gewoon rekenen volgens de Eurocodes (de normale nieuwbouwnormen, dus NEN-EN 199x).
De NEN 8700-serie is dan niet verplicht voor die nieuwe onderdelen.
De NEN 8700-serie is alleen van toepassing op bestaande delen van de constructie die je:
• hergebruikt,
• verandert in belasting of functie,
• of laat samenwerken met nieuwe onderdelen.
Met andere woorden:
Als je nieuwe onderdelen aan een bestaand gebouw koppelt, moet je de bestaande constructie beoordelen met de NEN 8700, en de nieuwe onderdelen ontwerpen met de Eurocodes.
Er is dus geen probleem als de nieuwbouwnormen worden gebruikt voor nieuwe materialen - dat is juist correct.
Het zou alleen onvolledig zijn als ook de bestaande draagconstructie is meegenomen in die berekening, zonder de 8700-toets toe te passen.’
2.24.
[H] heeft op 16 maart 2026 gereageerd op het aangepaste rapport van Bouwkenners.nl van 18 februari 2026 met onder andere (bijlage 11 [gedaagde] ):
‘
Het gaat over een verbouwing die reeds30 jaar geleden in 1996is uitgevoerd. Het gaat dus om de controle van constructieonderdelen van een bestaand gebouw. De berekeningen in het rapport van Bouwkenners.nl zijn niet uitgevoerd om nieuwe materialen te gaan gebruiken maar om de constructieve veiligheid van een bestaand bouwwerk te beoordelen. Sinds de invoering van het nieuwe Bouwbesluit 2012moetvoor het beoordelen van de constructieve veiligheid van bestaande gebouwen de NEN 8700 worden toegepast. Ook het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), onderdeel van de Omgevingswet verplicht bij verbouw en bestaande bouw tot constructieve veiligheidstoetsing via de NEN 8700.’
Het gaat over een verbouwing die reeds30 jaar geleden in 1996is uitgevoerd. Het gaat dus om de controle van constructieonderdelen van een bestaand gebouw. De berekeningen in het rapport van Bouwkenners.nl zijn niet uitgevoerd om nieuwe materialen te gaan gebruiken maar om de constructieve veiligheid van een bestaand bouwwerk te beoordelen. Sinds de invoering van het nieuwe Bouwbesluit 2012moetvoor het beoordelen van de constructieve veiligheid van bestaande gebouwen de NEN 8700 worden toegepast. Ook het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), onderdeel van de Omgevingswet verplicht bij verbouw en bestaande bouw tot constructieve veiligheidstoetsing via de NEN 8700.’
2.25.
Begin 2026 heeft [eisers] een fotoreportage gemaakt van de situatie in de woning met uitleg (bijlage 24-31 akte [eisers] ).
2.26.
De heer [I] (hierna: [I] ), directeur bij [J] te [plaats] en betrokken bij de totstandkoming van het rapport van Bouwkenners.nl, heeft op 23 maart 2026 aan de toenmalige advocate van [eisers] geschreven (bijlage 33 [eisers] ):
‘
Op basis van de door ons uitgevoerde inspecties en beoordelingen zijn wij van mening dat de huidige constructie op essentiële onderdelen afwijkt van de oorspronkelijke berekeningen en niet voldoet aan de eisen die gesteld mogen worden aan de veilige draagconstructie. Met name de moerbalk(en) en de aansluiting van de vloerconstructie geven aanleiding tot zorg. Bij volledige belasting van de verdiepingsvloer achten kunnen er ontoelaatbare vervormingen optreden, met risico voor de constructieve veiligheid en uiteindelijk instortingsgevaar.
Op basis van de door ons uitgevoerde inspecties en beoordelingen zijn wij van mening dat de huidige constructie op essentiële onderdelen afwijkt van de oorspronkelijke berekeningen en niet voldoet aan de eisen die gesteld mogen worden aan de veilige draagconstructie. Met name de moerbalk(en) en de aansluiting van de vloerconstructie geven aanleiding tot zorg. Bij volledige belasting van de verdiepingsvloer achten kunnen er ontoelaatbare vervormingen optreden, met risico voor de constructieve veiligheid en uiteindelijk instortingsgevaar.
Deze beoordeling staat los van de discussie over de toe te passen norm.’
2.27.
[H] heeft hier op schriftelijk gereageerd (bijlage tijdens de mondelinge behandeling door [gedaagde] overgelegd):
‘
In het Bouwbesluit 2012 en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) wordt voor het beoordelen van de constructieve veiligheid van bestaande constructies en verbouw verwezen naar de NEN 8700. Het toetsen van de constructie veiligheid moet volgens deze voorschriften plaats te vinden.
In het Bouwbesluit 2012 en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) wordt voor het beoordelen van de constructieve veiligheid van bestaande constructies en verbouw verwezen naar de NEN 8700. Het toetsen van de constructie veiligheid moet volgens deze voorschriften plaats te vinden.
Behoudens twee moerbalken (zie conclusie productie 4, [gedaagde] ) ben ik van mening dat de huidige constructie voldoet aan de eisen, zoals ook blijkt uit de door mij gemaakte berekeningen volgens de normen in productie 4 en productie11 ( [gedaagde] )’
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert na wijziging van eis - samengevat - bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat sprake is van dwaling aan de zijde van eisers, en de koopovereenkomst partieel te vernietigen, dan wel te wijzigen zodat het nadeel van eisers ten aanzien van de gesloten koopovereenkomst wordt opgeheven;
dan wel
II. voor recht te verklaren dat sprake is van non-conformiteit van de woning en de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en dat de koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten, dan wel te verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de geleden en nog te lijden schade als gevolg van de gebreken;
dan wel [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
III. primair € 152.830,- inclusief btw, dan wel subsidiair € 109.895,- inclusief btw aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 augustus 2025 tot aan de dag van algehele voldoening;
IV. de herstelkosten die op dit moment nog niet kenbaar zijn, maar die nog aan het licht zullen komen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
V. € 5.600,00 inclusief btw aan kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
VI. primair € 2.206,86, dan wel subsidiair € 1.882,06 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;
VII. de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag van algehele voldoening.
3.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] desgevraagd toegelicht dat het gevorderde nevengeschikt aan elkaar is.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Rechtsmacht en rechtskeuze
4.1.
[gedaagde] woont in [land] . Het geschil heeft derhalve internationale aspecten, zodat allereerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is er kennis van te nemen. Dat is het geval: het geschil betreft een burgerlijke en handelszaak als bedoeld in artikel 1 van Pro de Brussel I bis-Verordening. Ingevolge artikel 7 lid 1 aanhef Pro en onder a van deze verordening heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht. In Nederland dient immers de verbintenis die aan de eis ten grondslag ligt te worden uitgevoerd.
Voor wat betreft het op de onderhavige kwestie toepasselijke recht zijn partijen het erover eens dat Nederlands recht van toepassing is.
Voor wat betreft het op de onderhavige kwestie toepasselijke recht zijn partijen het erover eens dat Nederlands recht van toepassing is.
Non-conformiteit
4.2.
Nu het gevorderde nevengeschikt aan elkaar is, kiest de rechtbank er voor om eerst de gestelde non-conformiteit van de woning te behandelen.
Klachtplicht
4.3.
Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat [eisers] niet tijdig heeft geklaagd, zodat zijn vordering is vervallen. De rechtbank zal daarom eerst oordelen over dit verweer dat door [eisers] is bestreden.
4.4.
De vraag of een koper binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro heeft gereclameerd over gebreken aan de geleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. Die vraag moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of [gedaagde] nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.
In verband met het bovenstaande zal de rechter enerzijds rekening moeten houden met het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 7:23 BW Pro vermeld – te weten verval van al zijn rechten ter zake de tekortkoming – en anderzijds met de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend (zie HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593 en de daarin aangehaalde rechtspraak).
4.5.
Het betoog van [gedaagde] komt er op neer dat de klachttermijn is aangevangen vanaf het moment dat de bouwkundige keuring door [C] is uitgevoerd (november 2023). Toen beschikte [eisers] over de bouwtekeningen en heeft hij op dat moment de gestelde non-conformiteit van de constructie ontdekt, althans had hij die redelijkerwijs behoren te ontdekken, dan wel was er destijds aanleiding nader onderzoek naar de constructie te laten verrichten. De rechtbank gaat daar niet in mee, want dat zou betekend hebben dat er toen destructief onderzoek gedaan had moeten worden. Dat is niet gebruikelijk bij een aankoopkeuring en daar was ook onvoldoende aanleiding voor gelet op de inhoud van het rapport van de aankoopkeuring. Partijen zijn het er over eens dat destijds geen verzakte balken zichtbaar waren. Ten bewijze dat [eisers] zich onzorgvuldig van zijn onderzoeksplicht zou hebben gekweten, wijst [gedaagde] nog op het feit dat op de bouwtekeningen dakspanten staan vermeld terwijl die niet in de woonkamer en badkamer aanwezig zijn. Dit had [eisers] destijds op moeten merken volgens [gedaagde] . De rechtbank oordeelt dat van een koper van een toekomstige woning zonder enige aanleiding niet verwacht mag worden dat deze tijdens een aankoopkeuring laat controleren of geheel verbouwd is volgens de aanwezige bouwtekeningen. Dat [eisers] dan wel [C] niet gezien heeft dat er geen dakspanten aanwezig waren, kan hem dus niet verweten worden.
4.6.
[eisers] heeft onbetwist gesteld dat hij in februari 2025 de badkamer is gaan slopen en toen pas een vermoeden kreeg dat de constructie wellicht gebrekkig was. Op 25 februari 2025 heeft [eisers] hierover vragen gesteld aan de dochter van [gedaagde] . Op 18 maart 2025 heeft [eisers] vervolgens nader onderzoek uit laten voeren door Bouwkenners.nl om zich een beeld te kunnen vormen over de aard, ernst en oorzaak van de gebrekkige constructie waarna hij op 25 maart 2025 bij [gedaagde] heeft geklaagd. Naar het oordeel van de rechtbank kan [eisers] geen gebrek aan voortvarendheid worden verweten.
4.7.
Evenmin is gebleken dat [gedaagde] in zijn bewijspositie is benadeeld. De woning is dan wel verbouwd, maar aan de constructie van de woning is niets gewijzigd door [eisers]
4.8.
Het voorgaande in aanmerking nemende heeft [eisers] naar het oordeel van de rechtbank tijdig geklaagd. Het betreffende verweer van [gedaagde] wordt daarom verworpen.
Constructie
4.9.
Het gaat in deze zaak allereerst om de vraag of de woning die [gedaagde] aan [eisers] heeft verkocht aan de koopovereenkomst beantwoordt oftewel, in juridische termen, of er sprake is van non-conformiteit.
4.10.
De rechtbank stelt bij haar beoordeling het volgende voorop. De geleverde woning moet aan de koopovereenkomst beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW Pro). Dit is niet het geval indien de woning, mede gelet op de aard van de woning en de mededelingen die [gedaagde] over de woning heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [eisers] mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW Pro). Bij de beantwoording van de vraag wat [eisers] aan eigenschappen van de woning mocht verwachten dienen alle omstandigheden in aanmerking te worden genomen. Daarbij geldt dat als [eisers] aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van de woning voor normaal gebruik, van hem mag worden verwacht dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten (onderzoeksplicht). Daar staat tegenover dat als [gedaagde] weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan [eisers] (mededelingsplicht).
4.11.
Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht. [eisers] en [gedaagde] hebben een koopovereenkomst gesloten die gebaseerd is op het NVM-model en die een regeling bevat die afwijkt van artikel 7:17 BW Pro. Zo is in artikel 6.1 van de koopovereenkomst het risico van alle gebreken (dus zowel zichtbare als onzichtbare) uitdrukkelijk bij [eisers] als koper neergelegd. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst maakt een uitzondering op deze regel: verkoper garandeert dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als recreatiewoning (met permanente bewoning). Gebreken die het normaal gebruik belemmeren komen hiermee dus voor rekening van [gedaagde] . Voor de uitleg van 'normaal gebruik' wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Onder ‘normaal gebruik’ wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Het feit dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn betekent wat een constructie betreft dat ervan mag worden uitgegaan dat de bouw van de woning of een verbouwing is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften (zie ook HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383).
4.12.
Met artikel 6.3. van de koopovereenkomst staat [gedaagde] echter niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en ook niet voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik wel belemmeren, maar die aan [eisers] bekend of kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Hiermee wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van koper. Anderzijds is ook de kennis van de verkoper ( [gedaagde] ) relevant en is hij gehouden mededeling te doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is (mededelingsplicht).
4.13.
Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro moeten [eisers] feiten stellen - en bij voldoende gemotiveerde betwisting bewijzen - waaruit volgt dat de woning ten tijde van de levering de eigenschappen miste die zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten of waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. [eisers] heeft zijn beroep op non-conformiteit gebaseerd op twee gronden, te weten (1) de constructie van de woning voldoet niet aan de verleende bouwvergunning inclusief tekeningen, berekeningen, offertes en is onveilig, en (2) de constructie voldoet niet aan de destijds geldende normen zoals vervat in het Bouwbesluit van het jaar 1995, dan wel het jaar 2012 en NEN-normen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] ook gesteld dat de woning publiekrechtelijk niet geschikt is om te gebruiken als woonruimte ingevolge artikel 6 van Pro de bouwvergunning, omdat er in strijd met de bouwgunning is verbouwd.
Onderzoeksplicht
4.14.
[gedaagde] verweert zich met de stelling dat [eisers] bij de koop de op hem rustende onderzoeksplicht heeft geschonden. Onder verwijzing naar artikel 6.3 van de koopovereenkomst leidt dit er volgens [gedaagde] toe dat wanneer de gebrekkige constructie een normaal gebruik van de woning in de weg staat, dat voor rekening en risico komt van [eisers] heeft dit bestreden. Volgens [eisers] had [gedaagde] de plicht om het een en ander mede te delen over de constructie.
4.15.
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 16 december 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1870) overwogen dat in het algemeen aan een koper niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had, maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het verkochte mocht verwachten. In dit licht bezien en rekening houdende met alle feiten en omstandigheden van deze zaak, oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden voor zover hij wist dat de verbouwing niet volgens de geldende wet- en regelgeving heeft plaatsgevonden. Dat hoeft de rechtbank in dit kader niet vast te stellen. [eisers] mocht afgaan op de door [gedaagde] verstrekte informatie bestaande uit de bouwvergunning inclusief tekeningen en berekeningen, maar ook op de bijgevoegde offertes van twee bouwbedrijven. Op grond hiervan mocht [eisers] verwachten dat de verbouwing deugdelijk was uitgevoerd. Aan de zijde van [eisers] waren er geen aanknopingspunten om te twijfelen dat die informatie onjuist was en dat niet gebouwd was conform de bouwvergunning, dan wel de destijds geldende bouwvoorschriften. Zie in dit verband ook hetgeen hiervoor onder punt 4.5 is overwogen: van een koper kan niet verwacht worden dat deze zonder enige aanwijzing daartoe controleert of er gebouwd is in overeenstemming en bouwtekeningen behorende tot een verleende bouwvergunning. Van schending van de onderzoeksplicht is dan ook geen sprake.
Risico overgang
4.16.
Vervolgens heeft [gedaagde] aangevoerd dat ten tijde van de nadere onderhandelingen en het bepalen van de koopprijs door [eisers] al rekening is gehouden met gebreken in de constructie. Na kennisname van de bouwkundige keuring heeft [eisers] namelijk zijn bod ingetrokken wegens ‘het risico op nog meer hoge onvoorziene kosten’. Ook heeft hij zijn bod verlaagd met € 16.650,00. [eisers] was volgens [gedaagde] volledig geïnformeerd en (hoogstwaarschijnlijk) door zijn bouwkundig adviseur gewaarschuwd. Aan de hand van het verlaagde bod is de koopovereenkomst tot stand gekomen en heeft [eisers] daarin zichtbare en onzichtbare gebreken verdisconteerd. [eisers] heeft dit weersproken.
4.17.
De rechtbank volgt de lezing die [gedaagde] aan de e-mailberichten van 15 en 16 november 2023 van [eisers] gericht aan [B] niet. Uit de correspondentie blijkt dat een lager bod is gedaan gelet op de voorziene kosten in verband met herstel van achterstallig onderhoud. Niet ingezien wordt dat daarmee bedoeld is constructiefouten of gebreken aan de constructie te verdisconteren en daar hoefde [eisers] ook niet op bedacht te zijn. Sterker nog, destijds ging hij er vanuit dat de constructie deugdelijk was op grond van de door [gedaagde] verstrekte informatie (zie punt 2.8 van dit vonnis, de bouwvergunning va met de bijbehorende bouwtekeningen en berekeningen, en de offerte voor de verbouwing) en de bouwkundige keuring. Ook is niet gebleken dat [eisers] volledig over de daadwerkelijk aanwezige constructie was geïnformeerd. Het verweer van [gedaagde] wordt dan ook verworpen. Overigens wordt ook niet ingezien hoe het doen van een lager bod met een bedrag van € 16.650,00 - dat niet eens geaccepteerd is door [gedaagde] - het risico van constructiefouten, waarvan herstelkosten in de regel vele malen hoger zijn, geacht wordt te zijn verdisconteerd.
Is de woning onveilig?
4.18.
Voor de vraag of er sprake is van non-conformiteit, is bepalend of de verkochte woning de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen door [gedaagde] over de eigenschappen van de woning.
4.19.
In deze zaak is volgens de rechtbank het volgende van belang. [eisers] heeft aan [B] gevraagd naar de vragenlijst die vaak aanwezig is bij de verkoop van een woning. Die lijst was niet aanwezig. [B] heeft toen aangegeven wel over de bouwtekeningen te beschikken en papieren over de woning. [eisers] heeft vervolgens daarom gevraagd (bijlage 17 [eisers] ). [gedaagde] wist dus dat het belangrijk was voor [eisers] hoe de verbouwing door [gedaagde] indertijd was uitgevoerd. [eisers] heeft ook een bouwkundige keuring uitgevoerd dus ook daaruit mocht [gedaagde] afleiden dat het voor [eisers] belangrijk was om een beeld te vormen over de staat van het huis. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [eisers] gelet op de bouwvergunning, de bouwtekeningen en de berekeningen bij de bouwtekeningen en overige informatie wel verwachten dat hij een woning kocht die op hoofdlijnen (essentiële onderdelen) overeenkwam met de bouwtekeningen (en de daarbij behorende berekeningen). Bovendien zijn partijen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst overeengekomen dat de woning geschikt is voor normaal gebruikt. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat [eisers] mag verwachten dat de constructie deugdelijk is en voldoet aan de destijds geldende bouwvoorschriften, zodat de woning normaal én veilig gebruikt kan worden.
4.20.
[eisers] vermoedt dat er bij de bouw is gekozen voor een goedkoper constructie. Die constructie is niet veilig en voldoet niet aan de toen geldende bouwnormen, aldus [eisers] [gedaagde] weerspreekt dat gemotiveerd.
4.21.
Ter onderbouwing van de onveilige situatie stelt [eisers] dat op de volgende punten is afgeweken van de bouwtekeningen:
geen 5 stalen moerbalken, maar 5 onvoldoende dragende houten balken;
geen 17 stalen kolommen, maar 9 dragende kolommen, waarvan 4 van staal;
geen funderingspoeren;
geen dakspanten.
Hij verwijst hiervoor naar de rapportage van Bouwkenners en de aanvullingen daarop, alsmede op het e-mailbericht van 23 maart 2016 van [I] waarin kort samengevat staat dat sprake is van een onveilige draagconstructie die bij normale belasting van de verdiepingsvloer tot instortingsgevaar leidt. Ook is niet voldaan aan de bouwvoorschriften (NEN 8700) uit die tijd. Daarom is sprake van non-conformiteit.
4.22.
[gedaagde] heeft het gestelde betwist onder verwijzing naar het rapport van [H] en de daarop volgende correspondentie. Volgens [gedaagde] is de woning constructief in orde voor normale bewoning en is geen sprake van instortingsgevaar, althans niet op het moment van de levering van de woning. Bovendien voert [gedaagde] aan dat de deskundige van [eisers] niet de juiste normen, waaronder het bouwbesluit en NEN-normen, zou hebben toegepast.
4.23.
Gezien deze stand van zaken kan de rechtbank nog niet oordelen over de vraag of de constructie voldoet aan te toen geldende normen, onveilig is en in hoeverre is afgeweken van de bouwvergunning en wat daarvan het gevolg is. De rechtbank kan dus ook niet vaststellen of sprake is van non-conformiteit. Zij acht het noodzakelijk dat een deskundige wordt benoemd. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwkundige constructies en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:
1. Is de constructie uitgevoerd conform de vergunning en de bouwtekeningen?
Zo nee, op welke punten niet?
2. Voldoet de aangetroffen constructie aan de toen geldende normen en welke normen zijn dat? Zo nee, op welke onderdelen wijkt de constructie af?
3. Is de constructie veilig voor bewoning of niet?
4. Hoe dient herstel plaats te vinden als de constructie niet veilig is voor bewoning? Maakt het daarbij uit of herstel plaatsvindt op basis van de regelgeving uit 1997 of 2023/nu?
5. Wat zijn de kosten van herstel indien de constructie niet veilig is voor bewoning gebaseerd op het prijspeil van het jaar 2023 en nu? Maakt het daarbij uit of herstel plaatsvindt op basis van de regelgeving uit 1997 of 2023/nu?
6. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?
4.24.
De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eisers] worden betaald.
4.25.
In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.
4.26.
De rechtbank zal partijen thans in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de te benoemen deskundige, alsook over de vragen die aan de deskundige moeten worden voorgelegd. Alleen indien partijen het eens zijn over de persoon van de te benoemen deskundige, kunnen zij een voorstel doen omtrent de persoon van de te benoemen deskundige. De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.
4.27.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden, in het bijzonder ten aanzien van de gevolgen van een geslaagd beroep op non-conformiteit of dwaling en ten aanzien van de gevorderde herstelkosten en de daarbij behorende beslispunten.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 8 juli 2026om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,
woensdag 8 juli 2026om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,
5.2.
bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Schollen-den Besten en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.