Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/456
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar
([naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 22 februari 2024 vastgesteld voor het kalenderjaar 2024 op € 563.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 31 december 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.
1.6.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een geschakelde woning uit 2005. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 147 m², twee aanbouwen van 13 m² en 10 m², een dakkapel en een aangebouwde garage van 21 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 280 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De woning is door eiser aangekocht op 5 oktober 2021 voor € 535.000. De rechtbank overweegt dat in de vaste rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt is genomen dat als een belastingplichtige een woning koopt kort voor of na de waardepeildatum, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de koopprijs ook de waarde vertegenwoordigt. [2] In dit geval is geen reden om van dit uitgangspunt af te wijken. De woning is kort – te weten: iets meer dan twaalf maanden – voor de waardepeildatum (van 1 januari 2023) aangekocht. De heffingsambtenaar is voor de waardebepaling uitgegaan van het eigen aankoopcijfer van de woning.
3.2.
Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum is gestegen. Partijen zijn het niet eens over de mate waarin die waarde is gestegen.
3.2.1.
De heffingsambtenaar wijst erop dat de waardeontwikkeling in de gemeente Meierijstad tussen de aankoopdatum en 1 januari 2022 4,5% betrof. Tussen 1 januari 2022 en 1 januari 2023 betrof deze waardeontwikkeling 5,2%. De heffingsambtenaar baseert deze waardeontwikkeling op (bij het verweerschrift gevoegde) cijfers van de Waarderingskamer die volgens hem mogen worden gebruikt om de waardeontwikkeling tussen de aankoopdatum en waardepeildatum te bepalen. [3] De heffingsambtenaar komt op deze manier uit op een geïndexeerde eigen koopprijs van (afgerond) € 588.000.
3.2.2.
Eiser wijst erop dat de WOZ-waarde over het vorige belastingjaar aanvankelijk was vastgesteld op € 553.000. Maar die waarde is naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank in de procedure over dat belastingjaar verlaagd naar € 535.000. [4] Het verschil tussen de oorspronkelijk vastgestelde waarde over vorig belastingjaar en de voor dit belastingjaar vastgestelde waarde bedraagt 1,8%. Dat acht eiser een juiste waardeontwikkeling. Met inachtneming daarvan bepleit hij een waarde van € 544.630.
3.2.3.
De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar de door hem bepleitte waardeontwikkeling aannemelijk heeft gemaakt met de door hem geleverde gegevens, zoals ook eerder is overwogen in de door de heffingsambtenaar genoemde uitspraak van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Met wat eiser daartegen aanvoert zaait hij geen twijfel over de juistheid daarvan. Daarvoor is van belang dat de waardeontwikkeling gebaseerd moet zijn op marktgegevens. De WOZ-waarde – of een ontwikkeling tussen WOZ-waarden – is weliswaar gebaseerd (en moet ook worden gebaseerd) op markgegevens, maar het is zelf geen marktgegeven.
3.3.
Hoewel eiser voor zijn betoog ook uitgaat van het eigen aankoopcijfer van de woning, begrijpt de rechtbank dat eiser tegelijkertijd vindt dat dit cijfer niet de marktwaarde vertegenwoordigt. Het is dan aan eiser om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Eiser is daarin naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Zij legt hierna uit waarom niet.
3.3.1.
Eiser zegt in zijn beroepschrift: “
Tijdens de zitting van het Gerechtshof(de rechtbank begrijpt dat eiser bedoelt: de rechtbank)
op 28 juni 2024 heb ik de opmerkingen, welke ik op het PMA formulier had gemaakt, benoemd. In de bezwaarfase van de aanslag over 2024 heb ik wederom aan de Gemeente gevraagd welke invloed deze opmerkingen op de vaststelling van de grondslag hebben gehad. Ook nu heb ik weer geen antwoord hieromtrent mogen ontvangen.”
Tijdens de zitting van het Gerechtshof(de rechtbank begrijpt dat eiser bedoelt: de rechtbank)
op 28 juni 2024 heb ik de opmerkingen, welke ik op het PMA formulier had gemaakt, benoemd. In de bezwaarfase van de aanslag over 2024 heb ik wederom aan de Gemeente gevraagd welke invloed deze opmerkingen op de vaststelling van de grondslag hebben gehad. Ook nu heb ik weer geen antwoord hieromtrent mogen ontvangen.”
3.3.2.
De rechtbank heeft in haar uitspraak van 27 augustus 2024 het volgende overwogen: “
Eiser stelt dat de door hemzelf voor de woning betaalde aankoopsom te hoog is omdat de woning gebreken had die eiser bij de koop niet had gezien. Hij heeft op de zitting toegelicht dat er na aankoop is gebleken dat er sprake is van houtrot in de dakkapel en dat de verwarming en de elektriciteit (deels) niet werken. Eiser heeft de kosten voor het herstel van de gebreken laten taxeren en deze worden geraamd op € 5.000. Hij heeft dit standpunt echter niet onderbouwd. De heffingsambtenaar voert hierover terecht aan dat de door eiser geconstateerde gebreken geen verborgen gebreken zijn, enerzijds omdat ze zichtbaar waren (zoals het houtrot) en anderzijds omdat op eiser als koper een onderzoeksplicht rust. De rechtbank ziet in de door eiser aangevoerde omstandigheden dan ook geen aanleiding om het eigen verkoopcijfer niet representatief te achten voor de waarde van de woning.” [5]
Eiser stelt dat de door hemzelf voor de woning betaalde aankoopsom te hoog is omdat de woning gebreken had die eiser bij de koop niet had gezien. Hij heeft op de zitting toegelicht dat er na aankoop is gebleken dat er sprake is van houtrot in de dakkapel en dat de verwarming en de elektriciteit (deels) niet werken. Eiser heeft de kosten voor het herstel van de gebreken laten taxeren en deze worden geraamd op € 5.000. Hij heeft dit standpunt echter niet onderbouwd. De heffingsambtenaar voert hierover terecht aan dat de door eiser geconstateerde gebreken geen verborgen gebreken zijn, enerzijds omdat ze zichtbaar waren (zoals het houtrot) en anderzijds omdat op eiser als koper een onderzoeksplicht rust. De rechtbank ziet in de door eiser aangevoerde omstandigheden dan ook geen aanleiding om het eigen verkoopcijfer niet representatief te achten voor de waarde van de woning.” [5]
3.3.3.
De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak tot een ander oordeel te komen. Zij maakt de hiervoor weergegeven overwegingen in deze zaak tot de hare.
3.3.4.
Eiser wijst in zijn conclusie van repliek op de WOZ-waarde van het buurpand van de woning [adres]. De waarde van het buurpand zou in het kalenderjaar 2025 naar aanleiding van een door de eigenaar gemaakt bezwaar van € 640.000 zijn verlaagd tot een waarde van € 568.000. Eiser concludeert hieruit dat hij destijds te veel heeft betaald voor zijn woning, omdat zijn woning en het buurpand vergelijkbaar zijn. De rechtbank volgt dat niet. Uit het feit dat de heffingsambtenaar ten aanzien van een andere woning in 2025 de vastgestelde waarde verlaagt, volgt niet logisch dat eiser op 5 oktober 2021 te veel zou hebben betaald voor zijn woning.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.