Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/539 en SHE 24/2267
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] (NB), eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. J.F. van Dongen).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van de paardenfokkerij met woning aan de [adres] in [woonplaats] (NB) (de onroerende zaak) met de beschikking van 30 juni 2022 vastgesteld op € 700.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021, naar de toestand op 1 januari 2022, en geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is onder andere ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekendgemaakt.
1.1.
Met de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.2.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Dit beroep staat bij de rechtbank ingeschreven onder kenmerk SHE 23/539.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld op € 707.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is onder andere ook de aanslag OZB voor het kalenderjaar 2023 bekendgemaakt.
1.4.
Met de uitspraak op bezwaar van 17 april 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 671.000. Het verzoek om een proceskostenvergoeding heeft de heffingsambtenaar afgewezen.
1.5.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Dit beroep staat bij de rechtbank ingeschreven onder kenmerk SHE 24/2267.
1.6
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.7.
De rechtbank heeft de beroepen op zitting behandeld op 30 oktober 2024. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (NB), een paardenfokkerij met woning. De onroerende zaak bestaat uit een in 1900 gebouwde en in 1992 gerenoveerde vrijstaande woning met dakkapel en aangebouwde schuur, een paardenstal en een binnenbak. Bij de onroerende zaak hoort volgens de heffingsambtenaar 350 m² grond bij eengezinswoning en 5.936 m2 grond bij niet woning.
De beoordeling
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ waarde niet te hoog is vastgesteld?
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de kalenderjaren 2022 en 2023 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Het kalenderjaar 2022
4. Het beroep van eiser is gegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
De toestand van de onroerende zaak
5. Eiser voert aan dat de onroerende zaak op 1 januari 2022 nog steeds in aanbouw is. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak overeenkomstig het bepaalde in artikel 18, lid 3 letter b van de Wet WOZ bepaald naar de toestand op 1 januari 2022. Volgens de heffingsambtenaar is in 2021 sprake van (ver)bouw. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft de heffingsambtenaar foto’s bijgevoegd van vóór en ná de toestandsdatum 1 januari 2022. Uit deze foto’s blijkt volgens de heffingsambtenaar dat de rijbak met paardenboxen in 2021 klaar is voor gebruik. Het terrein rondom de opstallen is nog niet ingericht. Dat gaat dan bijvoorbeeld om de door eiser genoemde bestrating, verlichting, en de aanleg van de mestvaalt. Bij het bepalen van de waarde via de agrarische taxatiewijzers worden dergelijke zaken apart geregistreerd en van een waarde voorzien door toepassing van de kengetallen uit de landelijke taxatiewijzers. Dat is hier niet gebeurd. Dat blijkt ook uit het eerder aangeleverde taxatieverslag en uit de waardematrix, waarin zijn die zaken niet meegenomen. In de BAG [2] is geregistreerd dat de rijbak met paardenboxen sinds 16 november 2021 in gebruik is. Ook hieruit blijkt volgens de heffingsambtenaar dat de rijbak met paardenboxen al vóór het 1 januari 2022 klaar voor gebruik was. De in de BAG geregistreerde gegevens heeft de heffingsambtenaar als bijlage bijgevoegd. De heffingsambtenaar is daarom uitgegaan van 100% gereed op 1 januari 2022. Bij het bepalen van de waarde zijn de overige door eiser genoemde zaken, zoals beplanting, winddoeken, matten op wasplaats, vervanging van onjuist geleverde betonwanden en toilet in het bedrijfsgebouw, ook niet meegenomen. Zaken zoals beplanting, winddoeken en matten op een wasplaats worden sowieso niet meegenomen bij het bepalen van de waarde van agrarische objecten. Voor wat betreft de bedrijfsopstallen is alleen uitgegaan van een rijbak met paardenboxen, waarbij de heffingsambtenaar is uitgegaan van de materiaalsoort beton respectievelijk steen.
5.1.
Hiermee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd en onderbouwd dat de onroerende zaak op 1 januari 2021 een onroerende zaak in aanbouw was, zoals bedoeld in artikel 18, derde lid en onder b, van de Wet WOZ. In zo’n geval wordt bepaald welke waarde de onroerende zaak in aanbouw heeft op de waardepeildatum (1 januari 2021 in dit geval), maar wordt daarvoor gekeken naar de staat waarin de onroerende zaak in aanbouw zich een jaar later – bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2022 in dit geval) – bevindt. Dat wordt de “toestandsdatum” genoemd. Op die manier wordt dus rekening gehouden met de veranderingen die de onroerende zaak in aanbouw in het jaar dat tussen de waardepeildatum en toestandsdatum gelegen is, heeft ondergaan. Gezien de toelichting van de heffingsambtenaar staat voor de rechtbank vast dat de onroerende zaak in 2021 in aanbouw was en op 1 januari 2022 100% gereed was. De heffingsambtenaar heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat zich een wijziging heeft voorgedaan als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ en is hij dus bij de waardebepaling ook terecht uitgegaan van de toestandsdatum van 1 januari 2022. In geschil is dus de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021, naar de toestand op 1 januari 2022.
De WOZ-waarde
6. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd. Alleen als de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank de waarde zelf vaststellen.
6.1.
In beroep heeft de heffingsambtenaar gezegd de waarde van € 700.000 niet langer te handhaven omdat die te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank gevraagd de WOZ-waarde vast te stellen op € 692.000.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft die waarde onderbouwd met de waardematrix van 3 januari 2024 van taxateur mr. J.F. van Dongen die de waarde van de onroerende zaak heeft getaxeerd op € 692.625. Dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van € 700.000 niet langer handhaaft en de rechtbank vraagt de WOZ-waarde vast te stellen op € 692.000 leidt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Hij heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 700.000 niet te hoog is.
6.3.
Omdat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat is niet het geval. Eiser heeft namelijk geen waarde bepleit.
6.4.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021, naar de toestand op 1 januari 2022, schattenderwijs op
€ 650.000.
Verzoek proceskostenvergoeding
7. Voor wat betreft het verzoek om een proceskostenvergoeding ten behoeve van [eiser] is overweegt de rechtbank het volgende. Deze kosten zijn geen kosten van “door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand” in de zin van artikel 1, letter a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Als een belastingplichtige feitelijk zelf optreedt in zijn eigen zaak, gaat het immers niet om een derde. Dat dit optreden namens een rechtspersoon geschiedt, maakt dat niet anders. [3] [eiser] is zelf eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak en hij is genothebbende en gebruiker in de zin van de Wet WOZ. De proceshandelingen in bezwaar en beroep zijn door hemzelf (als belanghebbende) verricht en de kosten die met die handelingen verband houden, komen niet voor vergoeding in aanmerking.
Het kalenderjaar 2023
8. Het beroep van eiser is ongegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
8.2.
In het bezwaar van eiser heeft de heffingsambtenaar aanleiding gezien om de waarde van de onroerende zaak voor de waardepeildatum 1 januari 2022 (kalenderjaar 2023) bij de uitspraak op bezwaar te verlagen van € 707.000 naar € 671.000. In beroep heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak opnieuw laten taxeren. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een taxatiematrix van 5 augustus 2024. In die matrix, opgesteld door taxateur mr. J.F. van Dongen, is de onroerende zaak getaxeerd op € 707.355. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde dus niet te hoog vastgesteld. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld, maar hij noemt zelf geen waarde.
8.3.
Eiser vindt dat het motiveringsbeginsel is geschonden. De rechtbank gaat daar niet in mee. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar uitleg gegeven over de taxatiemethode en antwoord gegeven op wat eiser in bezwaar heeft aangevoerd. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.
8.4.
Bij de taxatie in beroep is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen van 1 november 2022. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Eiser heeft niet weersproken dat dit een bruikbare manier is om de onroerende zaak te waarderen.
8.5.
De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak op de volgende manier gewaardeerd. Voor de woning is het archetype A1002020, omschreven als ‘woning vrijstaand (eenvoudig)’ gebruikt. De inhoud van de woning van 217 m² heeft volgens de heffingsambtenaar een waarde van € 1.115 per m². Daarnaast is er een dakkapel die is gewaardeerd met behulp van archetype A0000300. Daaruit volgt dat de dakkapel een waarde heeft van € 1.000. De aangebouwde schuur van 26 m² is gewaardeerd met behulp van het archetype A1001620, omschreven als ‘berging/schuur aangebouwd’. Daaruit volgt voor de schuur een waarde van € 336 per m². Verder is er nog een paardenstal uit 2021 van 359 m². Deze stal is gewaardeerd met behulp van het archetype A610416S omschreven als ‘paardenstal (boxen)’ op een waarde van € 344,00 m². De binnenbak/binnenmanege van 1.200 m² is gewaardeerd met behulp van archetype A610417B omschreven als ‘binnenbak/binnenmanege’ op een waarde van € 122,00 per m². Het perceel van 350 m² heeft volgens de heffingsambtenaar een waarde van € 165 per m². Deze waarde is tot stand gekomen met behulp van archetype A2430090. Het perceel van 5.936 m² heeft volgens de heffingsambtenaar een waarde van € 22,17 per m². Deze waarde is tot stand gekomen met behulp van de archetype A243009A.
8.6.
De rechtbank stelt voorop dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2022, als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. [4] De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
8.7.
De beroepsgrond van eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning slaagt niet. Bij de waardering van de woning is de heffingsambtenaar uitgegaan van bouwjaar 1900. Op grond van het bouwjaar 1900 is de laagste standaardprijs per m² van € 1.099 gehanteerd, die geldt voor woningen met het bouwjaar 1952 en ouder. Op deze prijs is een correctie voor de grootte toegepast, wat resulteert in een prijs van € 970 per m². Omdat de woning in 1992 is gerenoveerd, is de kwaliteit op 4 gezet en is de m² prijs met 15% is verhoogd. Dit leidt voor de woning tot een m² prijs van € 1.115,50. Naar het oordeel van de rechtbank is op deze manier voldoende rekening gehouden met de toestand (gedateerdheid) van de woning.
8.8.
Eiser voert aan dat een te groot grondoppervlak is meegenomen in de waardering van de onroerende zaak. Op de zitting heeft hij dat verder toegelicht. Volgens eiser is er te weinig grond als cultuurgrond aangemerkt. Dat heeft volgens eiser gevolgen voor de waarde van de onroerende zaak omdat cultuurgrond niet wordt meegenomen in de waardering. Op grond van artikel 2, lid 1, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ geldt er een vrijstelling voor de ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Op de gronden van de onroerende zaak rust een agrarische bestemming, waarbij in beginsel één agrarisch bedrijf (vollegrond teeltbedrijf of paardenfokkerij) en één bedrijfswoning mogelijk zijn. Eiser exploiteert het bedrijfsgedeelte van de onroerende zaak als paardenfokkerij. De weilandgronden zijn daarom vrijgesteld en worden buiten beschouwing gelaten bij de waardering van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft de oppervlakte van de vrijgestelde gronden per perceel gecontroleerd en daar waar nodig gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft een totaal van 6.286 m² meegenomen in de waardering van de onroerende zaak, waarvan 350 m² als grond bij woning en 5.936 m² als grond bij niet woning. Alle overige gronden zijn buiten beschouwing gelaten. In een bijgevoegde waardematrix heeft de heffingsambtenaar aangegeven welke delen grond bij woning, grond bij niet-woning en cultuurgrond zijn. Ook heeft de heffingsambtenaar foto’s van de metingen bijgevoegd. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzicht verschaft over de in de waardering betrokken gronden. Op zitting is door de heffingsambtenaar een verdere toelichting gegeven op de vrijgestelde cultuurgronden. Uit die toelichting maakt de rechtbank op dat op het perceel ook na de kalenderjaren 2022 en 2023 wijzigingen worden aangebracht die van invloed kunnen zijn op de verhouding grond en vrijgestelde cultuurgrond. De bewijslast dat meer gronden in aanmerking komen voor een cultuurgrondvrijstelling rust op eiser. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met wat hij op zitting heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat meer grond bedrijfsmatig in gebruik is ten dienste van de paardenfokkerij. Eiser heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat op meer gronden de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is.
8.9.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 671.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 707.355, niet te hoog is.
1.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep in de zaak tegen het kalenderjaar 2022 is gegrond. De rechtbank stelt de waarde van de woning schattenderwijs vast op € 650.000. De heffingsambtenaar zal worden opgedragen de betreffende aanslag OZB naar evenredigheid te verminderen. Omdat het beroep gegrond is, krijgt eiser het griffierecht terug. Zoals overwogen in punt 7, krijgt eiser geen proceskostenvergoeding.
10. Het beroep in de zaak tegen kalenderjaar 2023 is ongegrond. Omdat het beroep ongegrond is krijgt eiser het griffierecht niet terug. Ook is er geen aanleiding voor een vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in zaak 23/2267 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (NB) per waardepeildatum 1 januari 2021, naar de toestandsdatum 1 januari 2022, voor het kalenderjaar 2022, vast op € 650.000;
- draagt de heffingsambtenaar op de daarop gebaseerde aanslag OZB naar evenredigheid te verminderen;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op aan eiser het betaalde griffierecht van € 50 te vergoeden;
- verklaart het beroep in zaak 23/539 ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 december 2024.
griffier
rechter
Een kopie van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.