ECLI:NL:RBOBR:2024:4702

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/395977 / HA ZA 23-529

Vonnis van 9 oktober 2024

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [plaats] ,
2.
[eiser 2],

te [plaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: Kopers,

advocaat: mr. M.J.A. Verhagen,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],

te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: Verkopers,

advocaat: mr. B.F.H.L. van Campfort.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 augustus 2023 met producties 1-37,
- de conclusie van antwoord van Verkopers van 4 oktober 2023 met producties 1-7,
- de brief van de rechtbank van 18 oktober 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties van Verkopers van 28 februari 2024 met producties 8-9,
- de akte overlegging producties tevens houdende vermeerdering van eis van Kopers van
21 augustus 2024 met producties 38-45,

- de mondelinge behandeling van 21 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt met daaraan gehecht spreekaantekeningen van de advocaat van Verkopers.

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling waren Kopers, Verkopers en hun advocaten aanwezig.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 28 oktober 2020 en 4 november 2020 hebben partijen de koopovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning) getekend. Kopers hebben de woning van Verkopers gekocht voor een koopprijs van € 728.500,00, met een ontbindende voorwaarde voor Kopers gekoppeld aan een bouwtechnische keuring.

2.2.

Naar aanleiding van de keuring door NOK Bouwadvies (hierna: NOK) van 6 november 2020 zijn partijen op 10 november 2020 een aanvulling op de koopovereenkomst overeengekomen, met verlaging van de koopprijs tot € 722.000,00.

2.3.

Op 15 januari 2021 is de woning door Verkopers aan Kopers geleverd. Kopers wonen in de woning sinds 13 februari 2021.

2.4.

De woning is gebouwd in 1999/2000 en de garage in 2004. Verkopers zijn de eerste bewoners van de woning en hebben daar ongeveer 20 jaar gewoond.

2.5.

De koopovereenkomst is een uitwerking van de NVM modelovereenkomst 2018. Partijen zijn daarin onder meer het volgende overeengekomen:

“artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken (…), zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.

(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…)”

2.6.

Het rapport van NOK van de bouwkundige keuring van de woning is gebaseerd op visuele inspectie en bevat in paragrafen 4.1, 4.2, 5.3 en 8.1 foto’s van onderdelen van de dakconstructie op de vliering. Het rapport houdt verder onder meer het volgende in:

“4.1 DakconstructieDe volgende onderdelen zijn aangetroffenStalen en houten dakconstructie met geïsoleerde dakplaten

De conditie van de aangetroffen onderdelen

Er is geen schade aangetroffen

De herstelwerkzaamheden op termijn zijnEr zijn geen herstelwerkzaamheden noodzakelijk(…)5.3 Dragende binnenwandconstructieDe volgende onderdelen zijn aangetroffenMetselwerk

De conditie van de aangetroffen onderdelen

Er is geen schade aangetroffen

De herstelwerkzaamheden op termijn zijnEr zijn geen herstelwerkzaamheden noodzakelijk(…)

7.1

WandafwerkingDe volgende onderdelen zijn aangetroffenStucwerk en tegelwerk

De conditie van de aangetroffen onderdelen

Krimpscheuren in stucwerk, kleine beschadigingen tegelwerk

De herstelwerkzaamheden op termijn zijnHerstellen stucwerk, herstellen tegelwerk(…)7.3 PlafondafwerkingDe volgende onderdelen zijn aangetroffenStucwerk

De conditie van de aangetroffen onderdelen

Enkele kleine beschadigingen

De herstelwerkzaamheden op termijn zijnBijwerken plafonds(…)

Algemeen commentaar van de inspecteurDe constructie van de woning verkeerd in goede conditie. Wel is er nog veel te doen aan de woning, vooral op het gebied van houtwerk en schilderwerk moeten diverse zaken worden opgepakt.(…)”

2.7.

Na levering hebben Kopers aanhoudende kraak- en knalgeluiden geconstateerd afkomstig van het dak van de woning. In een WhatsApp-bericht van 14 juni 2021 hebben zij Verkopers hierover voor het eerst vragen gesteld:
“ [gedaagde 1] , hebben jullie ooit last van herrie gehad onder het dak. Het dak kraakt namelijk nogal eens, soms zijn het harde en soms wat minder harde geluiden?”.De makelaar van Verkopers heeft Kopers op 27 juni 2021 via WhatsApp een reactie van Verkopers gestuurd dat nestelende duiven die in de dakgoot zitten flink lawaaierig kunnen zijn.

2.8.

In opdracht van Kopers heeft Ingenieursbureau ing. T.J. Vlietman (hierna: Vlietman ) onderzoek gedaan naar de oorzaak en oplossing van hinderlijk kraken en knallen van de dakconstructie van de woning. Het Inspectieverslag van Vlietman van 9 augustus 2021 is gebaseerd op visuele inspectie van de woning en houdt onder meer het volgende in:
“Probleem

Het geconstateerde probleem bij uw dak is de combinatie dat de dakplaten niet op een vlakke en starre onderconstructie zijn toegepast, onvoldoende zijn bevestigd en te grote temperatuurschommelingen ondergaan. Deze combinatie van factoren leidt tot extra werking en verschuiving van de dakplaten ten opzichte van de bevestigingspunten en opleggingen. Omdat er geen glijvilt is geplaatst tussen de dakplaten en de opleggingen verlopen de verschuivingen met vertraging gevolgd door schokjes of een enkele schok. Hierbij ontstaat een knappend of knal-achtig geluid. Dit betreft een bekend en vaker voorkomend probleem bij deze dakplaten.

(…)

ConclusieVrijwel de gehele draagconstructie ter plaatse van de vliering is op een provisorische “houtje-touwtje” manier uitgevoerd. Bij stevige massieve (enkelschalige) dakplaten is dat niet direct een probleem, maar bij onderhavige type dakplaat leidt dit soort instabiele constructies tot extra werking en extra verschuivingen, lees: kraken en knallen. Daarnaast is geconstateerd dat een bevestiging tegen afschuiven van de dakplaten niet op een star aan de betonvloer verankerde balk kan worden gerealiseerd. Bij dit type dakplaten is dat noodzakelijk geacht en daarom zijn de huidige sandwich-dakplaten eigenlijk niet geschikt voor deze kap.”

In het Inspectieverslag zijn op pagina’s 3 en 4 foto’s opgenomen van onderdelen van de dakconstructie op de vliering, waaruit het provisorische karakter van de draagconstructie wordt afgeleid. Het verslag bespreekt verder kort mogelijke herstelopties en de geraamde kosten daarvan.

2.9.

Bij brief van 19 augustus 2021 hebben Kopers Verkopers gewezen op o.a. een ondeugdelijke constructie van het dak van de woning, schuivende dakplaten (oorzaak van luide knallen) en stucwerk dat loslaat van muren en plafonds. Onder verwijzing naar de bevindingen van Vlietman zijn Verkopers in gebreke gesteld. Op 22 september 2021 hebben Kopers hun ingebrekestelling/aansprakelijkstelling nog eens herhaald.

2.10.

Bij brief van 1 oktober 2021 hebben Verkopers aan Kopers laten weten dat zij de klachten niet erkennen en hebben zij aansprakelijkheid afgewezen met een beroep op artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. De rechtsbijstandsverzekeraars van partijen, DAS (Kopers) en ARAG (Verkopers), en vervolgens hun advocaten hebben verder gecorrespondeerd, maar dit heeft niet tot andere standpunten geleid.

2.11.

In opdracht van Kopers heeft Nieman-Kettlitz Gevel- en Dakadvies (hierna: Kettlitz ) de technische kwaliteit en conditie van de dakconstructie van de woning visueel geïnspecteerd. Het rapport ‘Beoordelen Dakconstructie’ van Kettlitz van 28 april 2022 vermeldt dat het op de dag van de inspectie droog en zonnig weer was, en dat tijdens het onderzoek geen knallende geluiden te horen waren. Pagina’s 9-12 bevatten verschillende foto’s van onderdelen van de dakconstructie van de vliering van de woning, waarbij is aangegeven welke constructieve gebreken Kettlitz op basis daarvan constateert. Kettlitz concludeert onder meer dat de dakconstructie constructief gezien onjuist is uitgevoerd en dat het in de basis een instabiele constructie is (“houtje touwtje-constructie”). Dit moet worden gecompenseerd door aansluitende materialen en bouwdelen die daarop niet zijn berekend. Vanwege de constructie mag ook verwacht worden dat meer scheuren zullen ontstaan aan buiten- en binnenzijde van de woning. De aangetroffen constructie voldoet niet aan het Bouwbesluit, of in ieder geval is niet aan te tonen dat dit het geval is. Het is niet eenduidig te zeggen hoe groot de risico’s zijn, maar een ernstige calamiteit bij bijvoorbeeld een zware storm is niet uit te sluiten. De kraakgeluiden uit de constructie zijn ook te relateren aan de niet in orde zijnde dakconstructie. De werking van de dakplaten onder invloed van warmte ligt aan de basis van de hinderlijke geluiden. Door de dakconstructie van de woning te herstellen is de verwachting dat de geluiden vanuit de constructie sterk gereduceerd zullen worden. Kettlitz adviseert om de dakconstructie op zo kort mogelijke termijn aan te passen zodat deze aantoonbaar constructief voldoet. Daarbij concludeert zij dat om tot een constructief voldoende en verantwoord geheel te komen, ingrijpende werkzaamheden aan het dak en de dakconstructie zullen moeten plaatsvinden.

2.12.

In opdracht van DAS Rechtsbijstand heeft Bewijsrapportage op 11 oktober 2022 tussen 21:15 en 01:00 uur onderzoek uitgevoerd naar geluid in de woning. Het rapport ‘Akoestische beeldvorming’ beschrijft een indicatieve meting van de intensiteit en locatie van knalgeluid en tikgeluid. Het rapport beschrijft geluidsdetectie van knalgeluid en tikgeluid bij de dakplaten op de eerste verdieping en zolder en bij de (draag)balken en staalconstructie. Intensiteit, aantal knallen en sterkte van het geluid in decibels verschilt per geval. Klank en hoorbaarheid verschilt ook per geval. Intensiteit (sterkte) van het knalgeluid varieert van 25.1 dB tot 67.4 dB. De frequentie van het knalgeluid varieert van een enkele tot meerdere opeenvolgende knallen per ongeveer 30 minuten. Bewijsrapportage concludeert dat impulsachtig geluid met een piek van 67 dB een hard en hinderlijk geluid is en dat gesteld mag worden dat sprake is van geluidshinder in de woning als gevolg van het knalgeluid.

2.13.

In opdracht van de advocaat van Kopers heeft Bewijsrapportage nader onderzoek in de woning gedaan naar geluidsbelasting. Het rapport ‘Onderzoek naar geluid van een dakconstructie’ beschrijft dat van 17 tot en met 31 mei 2023 met behulp van een Klasse I geluidsmeter 24 uur per dag is gemonitord wat de frequentie en intensiteit was van geluiden in de slaapkamer van Kopers op de eerste verdieping. Bij overschrijden van een vooraf ingestelde grenswaarde van 45 dB werd het geluid vastgelegd in een datalogger (opname van geluidsfragment). Als ondersteuning bij de analyse en verificatie van geluid heeft de heer [eiser 1] op een aantal momenten datum en tijdstip van door hem waargenomen knallen bijgehouden in een logboekje. In totaal 122 geluidsfragmenten zijn door Bewijsrapportage beluisterd ten behoeve van de analyse en om rekening te houden met stoorgeluid. Van iedere meetdag bevat het rapport een grafiek met de meetdata. Bewijsrapportage concludeert dat sprake is van geluidshinder als gevolg van knalgeluid afkomstig van het dak. De intensiteit van het knalgeluid overschreed diverse keren per etmaal de grenswaarde van 45 dB die geldt in de nachtperiode van 23:00-07:00 volgens het Activiteitenbesluit. Gezien de frequentie van waarneembaar knalgeluid per etmaal, de geluidspieken als gevolg van het knalgeluid, de afstand van de dakconstructie tot de overige verdiepingen en de tijdstippen waarop het knalgeluid waar te nemen was, wordt naar de mening van Bewijsrapportage met de metingen en geluidsfragmenten aangetoond dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis.

2.14.

In opdracht van de advocaat van Verkopers hebben AE Expertise en De KwaliteitsBorger (hierna samen: AE) op 24 november 2023 in aanwezigheid van partijen en hun advocaten een tegenonderzoek gedaan naar de geluidsoverlastproblematiek van de woning. Ook dit onderzoek was gebaseerd op visuele inspectie. Rapportage AE15726.1 van 23 februari 2024 bevat diverse tijdens de inspectie gemaakte foto’s van onderdelen van de dakconstructie van de vliering van de woning. In verband met de geluiden waarvan Kopers hinder ondervinden (door AE omschreven als “met een metaalachtige klank”) concludeert AE dat deze aannemelijk worden veroorzaakt doordat twee stalen balken elkaar raken. Als herstelmogelijkheid stelt AE voor het plaatsen van een glad plaatje tussen de balken, of het verwijderen van een klein deel van de flens van een van de balken, waardoor het contactoppervlak afwezig is. AE deelt de kritiek van de deskundigen van Kopers op de dakconstructie niet, op enkele details na. De stalen balken zijn qua dimensies en bevestigingen correct uitgevoerd. De gordingen zijn allemaal goed ingewerkt tussen de flenzen van de dragende balken en daar zit de dragende functie. Met eventuele herstelwerkzaamheden zou volgens AE slechts een gering bedrag zijn gemoeid.

2.15.

Op 18 maart 2024 hebben Kopers het contact tussen twee stalen balken op de vliering van de woning volgens het advies van AE laten wegnemen. Dit heeft echter de door Kopers ervaren geluidsoverlast niet weggenomen.

2.16.

In een notitie van 1 mei 2024 heeft Kettlitz Gevel- en Dakadvies in opdracht van de advocaten van Kopers inhoudelijk gereageerd op de rapportage van AE. De bevindingen van AE over de dakconstructie, de geluidsproblemen en de eventuele herstelmogelijkheden en -kosten worden in de notitie gedetailleerd weersproken. In een aanvullende email van 6 augustus 2024 is daar aan toegevoegd dat de aanvullend bestudeerde constructieberekeningen en tekeningen uit 1999 ten behoeve van de bouw van de woning inzoomen op de verschillende houten en stalen onderdelen van de kapconstructie. In de berekeningen worden deze apart gedimensioneerd, maar een statisch schema van de gehele kapconstructie ontbreekt. Daardoor kunnen de onderdelen weliswaar op basis van de aangenomen belastingen voldoen, maar het geheel niet. De vervormingen en geluiden komen voort uit de totale constructie van het dak en niet uit individuele constructieonderdelen.

2.17.

Op 2 augustus 2024 heeft Kettlitz in opdracht van Kopers, in aanvulling op het rapport ‘Beoordelen Dakconstructie’, op basis van een visuele opname een ‘Hersteladvies Dakconstructie’ opgesteld. Ook dit advies bevat foto’s van onderdelen van de dakconstructie van de vliering van de woning, waarbij is aangegeven welke constructieve gebreken Kettlitz op basis daarvan constateert. Kettlitz concludeert dat er dusdanig veel twijfels en tekortkomingen aan de huidige dakconstructie verbonden zijn (constructief en uitvoeringstechnisch), dat het onmogelijk is om op basis hiervan een met enige zekerheid te verantwoorden aangepaste constructie te kunnen realiseren. Een rekenkundige onderbouwing ontbreekt en het constructieve systeem is diffuus en onlogisch. De constructieve veiligheid is in het geding en de bouwkundige problemen met name in de vorm van geluiden zijn hiervan het gevolg. Daarom is de enige optie om de problemen duurzaam op te lossen volgens Kettlitz het vervangen van de constructie, uit het oogpunt van het oplossen van het geluidsprobleem en uit veiligheidsoverwegingen. Kettlitz geeft ook een raming van de met de voorgestelde herstelwerkzaamheden gemoeide (aanzienlijke) kosten.

3.Het geschil

3.1.

Kopers vorderen, samengevat en na vermeerdering van eis:
1.
primairte verklaren voor recht dat Verkopers uit hoofde van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aangaande de woning [adres] te [plaats] hoofdelijk aansprakelijk zijn tot vergoeding van de kosten van herstel voor de gebreken aan het dak, betreffende de constructie alsmede de dakplaten en alle gevolgschade verband houdende met deze gebreken, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met wettelijke rente,
subsidiairde tussen partijen gesloten koopovereenkomst aangaande de woning [adres] te [plaats] gedeeltelijk te ontbinden en Verkopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 175.450,00, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente,
meer subsidiairte verklaren voor recht dat de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aangaande de woning [adres] te [plaats] worden gewijzigd in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 175.450,00, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, en Verkopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van dit bedrag aan Kopers, vermeerderd met wettelijke rente;

2. Verkopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid van € 12.123,04 (incl. btw), vermeerderd met wettelijke rente;

3. Verkopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van
€ 1.955,91, vermeerderd met wettelijke rente;
alles vermeerderd met kosten en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

3.2.

Aan de primaire en subsidiaire vordering leggen Kopers ten grondslag dat Verkopers toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat zij een woning aan Kopers hebben geleverd die non-conform is. Het dak van de woning heeft zo veel gebreken dat de woning bij levering niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis (schending van de garantie in artikel 6.3 van de koopovereenkomst). De gebreken bestaan uit een gebrekkige, onveilige dakconstructie en geluidsoverlast door knallen en uit kraken van het dak / de dakconstructie, waardoor Kopers niet ongestoord kunnen slapen. Zij stellen dat Verkopers van de geluiden en van het afbrokkelen van het stucwerk in de woning op de hoogte hadden moeten zijn en Kopers daarover hadden moeten informeren (schending van de mededelingsplicht). Kopers waren niet bekend met de gebreken en die waren voor hen op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst ook niet kenbaar. Omdat Verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden voeren Kopers meer subsidiair aan dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, zodat deze vernietigbaar is. Als Verkopers geen mededelingsplicht hadden is sprake van wederzijdse dwaling.

3.3.

Kopers stellen dat om de gebreken op te lossen de gehele kapconstructie van de woning moet worden vervangen. De daarmee gemoeide herstelkosten moeten Verkopers aan Kopers betalen, hetzij als schadevergoeding (artikel 6:74 BW), hetzij in de vorm van vermindering van de koopprijs (artikel 6:270 BW), hetzij in de vorm van opheffing van nadeel (artikel 6:230 lid 2 BW). Kopers stellen ook dat de redelijkheid en de billijkheid eraan in de weg staan dat Verkopers een beroep doen op beperkingen van hun aansprakelijkheid zoals opgenomen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst (artikel 6:248 BW).

3.4.

Verkopers voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Kopers, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Kopers in de kosten van deze procedure. Verkopers betwisten dat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De woning beschikte op het moment van levering over alle eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik. Er is geen sprake van een onveilige of gebrekkige dakconstructie. Er is ook geen sprake van geluidshinder die de woning ongeschikt maakt voor normaal gebruik. Loslatend stucwerk is geen gebrek dat normaal gebruik van de woning belemmert. Verkopers hebben 20 jaar in de woning gewoond zonder problemen met de dakconstructie en zij hebben de door Kopers gestelde geluidshinder nooit ervaren. Scheuren in het stucwerk waren zichtbaar en bekend, zoals blijkt uit het keuringsrapport van NOK. Verkopers kunnen dus ook geen mededelingsplicht hebben geschonden. In verband met de gestelde gebrekkige en onveilige dakconstructie geldt bovendien dat Kopers een bouwkundige keuring door NOK hebben laten uitvoeren. De dakconstructie was op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst zichtbaar bij visuele inspectie en is ook daadwerkelijk gezien. De gestelde constructieve gebreken aan het dak waren daardoor kenbaar voor Kopers. Ook hebben Kopers na levering verschillende werkzaamheden aan de woning uitgevoerd, die van invloed kunnen zijn op de gestelde constructieve gebreken en geluidshinder. Verkopers betwisten dat de op eenzijdig verzoek van Kopers uitgevoerde geluidsmetingen representatief zijn, dat alle gemeten geluiden te maken hebben met het dak, en dat zij het gevolg zijn van een gebrekkig dak. Zij betwisten ook dat de gemeten geluiden een intensiteit en frequentie hebben die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. De meeste geluiden vallen binnen de categorie “erg stil”, “stil” of “matig”. Er is geen sprake van een onjuiste voorstelling van zaken, maar zelfs als er wederzijdse dwaling zou zijn hadden Verkopers ook bij een juiste voorstelling van zaken niet hoeven begrijpen dat Kopers daardoor van het sluiten van de koopovereenkomst zouden worden afgehouden.

3.5.

Verkopers betwisten de begroting van de herstelkosten van Kopers en de aanwezigheid van causaal verband met de gestelde gebreken. Zij beroepen zich daarnaast op aansprakelijkheidsbeperkingen in de koopovereenkomst. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst beperkt aansprakelijkheid voor kenbare gebreken die het normale gebruik belemmeren tot uitsluitend de herstelkosten; overige schade is uitgesloten. Bij het begroten van de herstelkosten hebben Kopers ten onrechte geen rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Kosten voor verbetering van het dak die verder gaan dan nodig is voor normaal gebruik van de woning moeten ook worden afgetrokken. De gevorderde deskundigenkosten en buitengerechtelijke incassokosten hebben Kopers niet gemaakt, omdat deze worden gedragen door hun verzekeraar. En tenslotte voldoet de BIK-brief van Kopers niet aan de vereisten van artikel 6:96 BW.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Voor de beantwoording van de vraag of Verkopers zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verbintenis uit de koopovereenkomst is artikel 6 van de koopovereenkomst van belang. Partijen zijn in dat artikel afgeweken van de wettelijke regeling in artikel 7:17 BW, dat bij de koop van een onroerende zaak van regelend recht is. Partijen hebben in de koopovereenkomst zelf invulling gegeven aan wat tussen hen als conformiteit heeft te gelden.

4.2.

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat onder meer dat de koper de woning aanvaardt in de staat waarin deze zich bevindt bij het sluiten van de koopovereenkomst. Dat is inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het risico voor gebreken ligt dus in beginsel bij de koper. In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt. De woning zal bij aflevering de eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De verkoper staat daarvoor in (garantie) en is aansprakelijk voor de herstelkosten van gebreken die normaal gebruik belemmeren. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (vgl. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, rov. 3.6). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11063 en 2 april 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2958).

4.3.

De garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is ingeperkt. De verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat een woning non-conform is. De verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren, als die gebreken bij het sluiten van de koopovereenkomst aan koper bekend of kenbaar waren.

4.4.

De rechtbank zal de door Kopers gestelde gebreken hierna toetsen aan het geschetste toetsingskader. De stelplicht en bewijslast dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, rust op Kopers (artikel 150 Rv). De stelplicht en bewijslast dat een gebrek aan de koper bekend of kenbaar was rust op Verkopers.

Dakconstructie: bekend of kenbaar

4.5.

Kopers stellen ten eerste dat de woning bij levering niet geschikt was voor normaal gebruik, omdat de dakconstructie als zodanig gebrekkig en onveilig is. Zij hebben hun standpunt onderbouwd met de hiervoor genoemde rapporten, die wijzen op constructieve gebreken in het dak. De gebreken worden geïllustreerd met foto’s van onderdelen van de dakconstructie, waaronder balken, verbindingen, aansluitingen en bevestigingen, van de wijze waarop gordingen in het metselwerk zijn opgenomen en van al dan niet aanwezig contact tussen balken, gordingen, metselwerk en/of dakplaten.

4.6.

Verkopers betwisten dat de dakconstructie gebrekkig of onveilig is. Zij hebben 20 jaar in de woning gewoond zonder problemen met het dak. Voor zover zij weten is de woning gebouwd volgens de constructieberekeningen en bouwtekeningen uit 1999, in overeenstemming met het toenmalige Bouwbesluit. De bouwkundige keuring van NOK in opdracht van Kopers heeft geen constructieve gebreken opgeleverd. Ook AE deelt de kritiek van Kopers op de constructie van het dak niet. Voor zover echter sprake zou zijn van enig gebrek in de dakconstructie, menen Verkopers dat dit bekend of kenbaar was, omdat de dakconstructie zichtbaar is en ook is gezien door Kopers en NOK.

4.7.

Tussen partijen staat vast dat de vliering van de woning op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst via een luikje toegankelijk was en dat de dakconstructie vanuit de vliering zichtbaar was. NOK heeft de dakconstructie in november 2020 daadwerkelijk gezien in het kader van de bouwkundige keuring. De diverse rapporten bevestigen dat hetgeen op de in randnummer 4.5. bedoelde foto’s is vastgelegd als basis voor de gestelde gebrekkige dakconstructie, op de vliering zichtbaar is. Alle rapporten zijn immers tot stand gekomen op basis van visuele inspectie, zonder destructieve ingrepen. Dat betekent dat de in de rapporten aangewezen constructieve gebreken in de dakconstructie op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst zichtbaar waren, of dat zij in ieder geval kenbaar waren voor Kopers. Als deze gebreken in samenhang tot een instabiel en gevaarlijk geheel kunnen leiden, of de resulterende constructieve veiligheid onduidelijk is, zoals Kopers stellen, had het op hun weg gelegen hiernaar verder onderzoek te (laten) doen voor zij de koopovereenkomst sloten.

4.8.

Kopers hebben nog gesteld dat NOK een algemene inspectie heeft gedaan en dat een bouwkundige aankoopkeuring niet zo indringend is dat de dakconstructie van een woning wordt beoordeeld, tenzij daar een speciale aanleiding voor is (die er in dit geval volgens Kopers niet was). Dit standpunt volgt de rechtbank niet. Het beoordelen van de kwaliteit van de constructieve onderdelen van een woning is nu juist een van de kerndoelen van een dergelijke keuring, zoals overigens ook blijkt uit het keuringsrapport van NOK dat hieraan in verschillende paragrafen aandacht besteedt.

4.9.

Samenvattend verwerpt de rechtbank het beroep van Kopers op non-conformiteit van de woning vanwege een gebrekkige dakconstructie. Als de dakconstructie van de woning non-conform zou zijn, komt dit op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van Kopers.

Stucwerk: niet nodig voor normaal gebruik als woonhuis en bekend of kenbaar

4.10.

Kopers stellen ook dat Verkopers hen ten onrechte niet hebben geïnformeerd over afbrokkelend stucwerk ter hoogte van de aansluiting muur/dakbeschot. Verkopers hebben terecht aangevoerd dat afbrokkelend stucwerk op zichzelf het normale gebruik van de woning als woonhuis niet belemmert. Bovendien signaleert het keuringsrapport van NOK beschadigingen aan het stucwerk bij de wandafwerking en de plafondafwerking. Verkopers hebben onweersproken gesteld dat de gestelde gebreken aan het stucwerk daardoor voor Kopers kenbaar waren.

4.11.

Op grond van het voorgaande verwerpt de rechtbank het beroep van Kopers op non-conformiteit van de woning vanwege afbrokkelend stucwerk.

Geluidshinder: voornemen benoeming deskundige

4.12.

Het voor Kopers meest zwaarwegende gebrek aan de woning betreft de geluidshinder die zij ondervinden door het knallen en kraken van het dak en de dakplaten. Zij hebben hun standpunt dat vanwege de knalgeluiden van het dak hun woongenot wezenlijk wordt aangetast en dat geen sprake kan zijn van normaal gebruik van de woning als woonhuis onderbouwd met de hiervoor genoemde rapporten van Vlietman , Kettlitz en Bewijsrapportage.

4.13.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben Kopers nog toegelicht dat uit het tweede rapport van Bewijsrapportage volgt dat gedurende de meetperiode van 14 dagen in mei 2023 per nacht (23:00-7:00 uur) gemiddeld negen maal een geluidsniveau van 57-58 dB werd gemeten en 35 maal een geluidsniveau van 45 dB werd overschreden. De WHO en het Activiteitenbesluit hanteren voor het maximaal toegestane piekgeluid tijdens de nacht 45 dB als grenswaarde. Onverwachte, korte geluiden zijn daarbij door het schrikeffect veel meer belastend dan continue zoemgeluiden. Ook hebben Kopers gesteld dat als op basis van de logboekgegevens van de heer [eiser 1] een bepaald geluidsniveau op een specifiek moment kan worden herleid tot een knal van het dak, kan worden aangenomen dat vergelijkbare geluidsniveaus (pieken in de grafieken met vergelijkbare intensiteit) in de betreffende periode óók gerelateerd zijn aan het dak.

4.14.

Verkopers hebben de geluidsoverlast en de bevindingen en conclusies uit de rapporten van Kopers betwist. Zij hebben zelf nooit geluidsoverlast ervaren. Kort gezegd hebben zij aandacht gevraagd voor het feit dat Kopers na levering een hoogslaper uit de zolderslaapkamer hebben verwijderd en het luik naar de vliering hebben verplaatst en een vlizotrap hebben aangebracht, hetgeen mogelijk van invloed is op het geluid. Op grond van enkele decibeloverzichten stellen zij dat de door Bewijsrapportage gemeten geluiden vooral binnen de categorie “erg stil”, “stil” of “matig” vallen. De gestelde knallen vallen dus erg mee, het gaat slechts om een paar uitschieters per nacht. Bovendien is niet uit te sluiten dat de grafieken ook omgevings- of andere geluiden tonen en is niet ieder piek in de grafieken te herleiden tot een geluid afkomstig uit het dak. De periode waarover de metingen hebben plaatsgevonden is volgens Verkopers ook niet representatief.

4.15.

Op basis van de rapporten staat naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast dat in de woning sprake is van kraak- en knalgeluiden die afkomstig zijn van het dak (de dakconstructie en/of de dakplaten). De door Verkopers aangevoerde omstandigheid dat de rapporten van Bewijsrapportage eenzijdig tot stand zijn gekomen betekent niet dat daaraan geen waarde kan worden gehecht. Ook als niet iedere piek uit de grafieken te herleiden is tot een geluid afkomstig van het dak, staat voldoende vast dat in ieder geval een deel van de pieken kraak- en knalgeluiden uit het dak betreft. Dit is door Verkopers onvoldoende gemotiveerd betwist. Verkopers hebben nog gesuggereerd dat de uitkomsten van de geluidsmetingen kunnen worden gemanipuleerd, maar gesteld noch gebleken is dat de uitkomsten in dit concrete geval zijn gemanipuleerd. Kopers hebben gesteld dat zij geen wijzigingen aan de dakconstructie hebben aangebracht (anders dan de aanpassing bedoeld in randnummer 2.15, die plaatsvond na de metingen van Bewijsrapportage). Zij hebben ook gesteld dat het verwijderen van een hoogslaper die niet constructief met het dak verbonden was, niet van invloed is op de geluidsoverlast die zij sinds 2021 ervaren.

4.16.

De vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of het dak in dit verband voldoet aan de eisen die daaraan gesteld worden en of de kraak- en knalgeluiden afkomstig van het dak zodanig zijn dat een normaal gebruik van de woning niet mogelijk is. Op grond van de hiervoor weergegeven maatstaf moet daarom worden onderzocht of het woongenot van Kopers door de kraak- en knalgeluiden van het dak wezenlijk wordt aangetast.

4.17.

De rechtbank is gelet op de gemotiveerde betwisting door Verkopers van oordeel dat nader onderzoek naar de door het dak c.q. de dakconstructie van de woning en de daardoor geproduceerde kraak- en knalgeluiden nodig is door een onafhankelijke deskundige. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;

- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);

- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

4.18.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank aan partijen de vraag voorgehouden of, als een deskundige wordt benoemd, ter voorkoming van een tijdrovende en kostbare schadestaatprocedure aan de deskundige tevens vragen kunnen worden voorgelegd over de eventueel noodzakelijk herstelmaatregelen en de daarmee gemoeide kosten. Partijen en hun deskundigen zijn het immers ook daarover fundamenteel oneens en bovendien zijn de door Kopers eerder overgelegde kostenramingen niet meer actueel gezien de ontwikkelingen in de markt. Partijen hebben aangegeven daar positief tegenover te staan.

4.19.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

Voldoet het dak c.q. de dakconstructie van de woning aan de eisen die daaraan worden gesteld in verband met maximale hoeveelheid (frequentie) en volume (intensiteit) van geluiden uit de constructie?

Welke eisen zijn dat?

In hoeverre zijn deze eisen nu anders dan ten tijde van de bouw van de woning?

Wilt u bij de beantwoording van de eerste twee vragen de inhoud van de volgende rapportages betrekken en deze eventueel van commentaar voorzien, met name met betrekking tot wat in die rapportages wordt gesteld ten aanzien van de kraak- en knalgeluiden?
- het Inspectieverslag van Ingenieursbureau ing. T.J. Vlietman (productie 8 Kopers);
- het rapport ‘Beoordelen Dakconstructie’ van Nieman- Kettlitz (productie 17 Kopers);
- het rapport ‘Hersteladvies Dakconstructie’ van Nieman- Kettlitz (productie 39 Kopers);
- het rapport ‘Akoestische beeldvorming’ van Bewijsrapportage (productie 24 Kopers);
- het rapport ‘Onderzoek naar geluid van een dakconstructie’ van Bewijsrapportage (productie 36 Kopers);
- het rapport AE15726.1 van AE Expertise en De KwaliteitsBorger (productie 9 Verkopers);
- de notitie van 1 mei 2024 van Kettlitz (productie 38 Kopers); en
- de email van 6 augustus 2024 van Kettlitz (productie 40 Kopers).

Indien u de eerste vraag met ‘nee’ beantwoordt, welke herstelmaatregelen zijn dan volgens u nodig en welke kosten zijn volgens u gemoeid met het herstel?
Wilt u bij uw antwoord zo nodig de inhoud van de constructieberekeningen en tekeningen van de woning uit 1999 (productie 1 Verkopers) betrekken?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

4.20.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door Kopers worden betaald.

4.21.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.22.

De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

4.23.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

4.24.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 30 oktober 2024om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,

5.2.

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.S.M. Morel en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.

Non-conformiteit woning door geluidshinder en onveilige dakconstructie

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

1.[eiser 1] ,

1.[gedaagde 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing