ECLI:NL:GHARL:2019:2958

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.214.904/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/17/149140 / HA ZA 16-142)

arrest van 2 april 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. A.J. Welvering, kantoorhoudend te Leek,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. T. Binnema, kantoorhoudend te Leeuwarden.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 mei 2018 hier over. In genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft op

17 januari 2019 plaatsgevonden.

1.2

Na afloop van de comparitie hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof arrest bepaald op het door [appellant] overgelegde procesdossier aangevuld met de door [appellant] ten behoeve van de comparitie overgelegde productie nr. 3 en het proces-verbaal van de comparitie.

1.3

Bij brief van 12 februari 2019 heeft mr. Binnema namens [geïntimeerde] een tweetal opmerkingen gemaakt bij het proces-verbaal van de comparitie van 17 januari 2019. De opmerkingen bij het proces-verbaal betreffen aanvullingen op het proces-verbaal waaraan het hof voorbij gaat nu deze niet van belang zijn voor de verdere beoordeling van het geschil.

1.4

De vordering van [appellant] in hoger beroep strekt ertoe dat de in hoger beroep gewijzigde vorderingen alsnog worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

2.De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat, voor zover in hoger beroep van belang, uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis van

1 februari 2017, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan. Bij de formulering van rechtsoverweging 2.4 is rekening gehouden met grief I, die is aangevoerd tegen de daarmee corresponderende overweging 2.3 van het vonnis (data van bezichtiging). Deze grief is daarmee afdoende besproken. Het volgende staat vast.

2.2

Partijen - [appellant] als koper en [geïntimeerde] als verkoper - hebben op 20 januari 2014 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten ter zake van de onroerende zaak aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak). [appellant] heeft de onroerende zaak gekocht voor een koopsom van € 785.000,-. De oorspronkelijke vraagprijs beliep een bedrag van € 1.200.000,-.

2.3

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“(…) komen overeen dat verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: het woonhuis met inpandige garage, vrijstaande houten schuur, ondergrond, erf, tuin, weiland en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend te [A] , [a-straat 1] (…)

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. […] Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)”

2.4

Alvorens tot het sluiten van de koopovereenkomst is overgegaan, heeft [appellant] de onroerende zaak bezichtigd. Bij deze bezichtiging(en) was de makelaar van [geïntimeerde] - de heer [C] (hierna: [C] ) - aanwezig. [geïntimeerde] was zelf niet bij deze bezichtiging(en) aanwezig.

2.5

In de verkoopbrochure van de onderhavige woning is onder meer opgenomen:

“(…)

Buitenverblijf

In 2008 is het buitenverblijf gerealiseerd met een totale oppervlakte van circa 80 m2.

Kenmerkend is het gebruik van de houten gevelbekleding, hetgeen prachtig past bij de baksteen van de woning. Naast de inpandige garage is er een aangebouwde carport. Het woongedeelte beschikt over een woonkamer, keuken, badkamer en slaapkamer; deze wordt verwarmd middels een eigen Nefit combiketel.

Op de verdieping bevindt zich nog een grote zolderberging. Het buitenverblijf is uitermate geschikt voor bestemmingen zoals gastenverblijf, atelier, bed en breakfast, dubbele bewoning, fitnessruimte, muziekkamer, hobbykamer of separaat kantoor aan huis.

(…)”

2.6

In het inlichtingenformulier dat [appellant] in eerste instantie met betrekking tot de onroerende zaak heeft ontvangen is onder meer vermeld:

“(…)

9 DIVERSEN

(…)

g is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam? ja x nee

(…)

l Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning?

x ja nee

Zo ja, welke ver-/bijbouwingen en door elk bedrijf zijn deze uitgevoerd (evt. door zelfwerkzaamheid)

1 Gastenverblijf door: Dijkstra Draisma jaar: 2008

m Zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder bouwvergunning? x ja nee

Zo ja, welke? Interne verbouwing

(…)”

2.7

Het aan de ondertekende koopovereenkomst gehechte en door beide partijen geparafeerde inlichtingenformulier, voorzien van een stempel van de notaris, wijkt voor zover van belang op een tweetal punten af van het in eerste instantie verstrekte inlichtingenformulier (rov. 2.6). Onder l 1 wordt
“Gastenverblijf / schuur”vermeld waar eerder enkel
“Gastenverblijf”werd vermeld en als antwoord op vraag m staat vermeld:
“Interne verbouwing buitenverblijf / schuur”waar eerste
“Interne verbouwing”werd vermeld.

2.8

Bij notariële akte van 28 mei 2014 heeft [geïntimeerde] de onroerende zaak aan [appellant] geleverd, nadat de onroerende zaak die dag wederom door [appellant] was bezichtigd. In de akte van levering is onder meer het volgende vermeld:

“(…)

Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop -gedateerd vier en twintig januari tweeduizend veertien- aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:

het woonhuis [a-straat 1] met garage, erf, grond en weiland te [A] , kadastraal bekend gemeente AKKERSWOUDE (…) hierna ook te noemen het verkochte, door koper te gebruiken als woonhuis voor eigen gebruik.

Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper meegedeeld dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden (voor zover hem bekend) is toegestaan.

(…)”

2.9

[appellant] heeft in verband met een beweerde sterke geur in het buitenverblijf een laboratoriumonderzoek laten verrichten door Eurofins Analytico. Uit het analysecertificaat van Eurofins Analytico van 26 juni 2014 volgt dat het door haar onderzochte monster (aangeduid als: Monstermatrix: Overig; Asfalt) zogenaamde polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) bevat.

2.1

In aanvulling op het analysecertificaat heeft de heer [D] van WMR Rinsumageest B.V. (hierna: WMR) bij brief van 20 april 2017 het navolgende – voor zover van belang – aan [appellant] geschreven:

“(…) Op 12 juni 2014 is door de heer [E] van ons bedrijf een materiaalmonster genomen van een vermoedelijk teerhoudend product dat op uw schuur was aangebracht. Het materiaalmonster is vervolgens door het laboratorium Eurofins Analytico te Barneveld onderzocht op de aanwezigheid van PAK houdende verbindingen.

(…) In de monstermatrix op het analysecertificaat (…) is als monstermatrix aangegeven ‘overig; asfalt’. Een verklaring hiervoor is dat voor een analyse van PAK uit vaste materialen, in tegenstelling tot andere matrices zoals bijvoorbeeld grond, langere tijd nodig is om PAK te extraheren. De monstermatrix heeft in dit geval daarom geen betrekking op het monstermateriaal maar op de analysemethode.

(…)”

2.11

Uit een aan [appellant] gerichte brief van Burgermeester en Wethouders van Dantumadiel van 6 april 2016, naar aanleiding van de vraag van [appellant] wat op basis van het huidige en eventueel toekomstige bestemmingsplan de mogelijkheden zijn ten aanzien van de losstaande houten schuur op het erf, volgt dat het gebruik van de schuur als Bed & Breakfast, vakantiewoning (het tegen betaling aanbieden van recreatieve overnachtingsverblijven) en/of permanente bewoning niet in de bestemming is genoemd en daarom op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan. Verder vermeldt de brief dat het realiseren van een Bed & Breakfastvoorziening of een vakantiewoning binnen deze schuur in strijd is met het gemeentelijk beleid.

2.12

In een in opdracht van [appellant] opgesteld rapport van ir. [F] RT van Wijmenga Makelaars, Rentmeesters en Taxateurs Burgum van 19 mei 2016 staat de navolgende conclusie:

“(…) dat aan de heer [appellant] moet worden toegelegd voor de schade welke ontstaat doordat hij het tot de onroerende zaak behorende buitenverblijf niet als permanent verblijf en/of Bed and Breakfast kan gebruiken, terwijl dit hem wel was voorgehouden, een bedrag groot

€ 80.466,26 + 4* PM

(zegge: tachtigduizendvierhonderdzesenzestig euro en zesentwintig eurocent)

te vermeerderen met een vergoeding ter grootte van de wettelijke rente daarover vanaf 6 april 2016."

3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[appellant] heeft in eerste aanleg kort gezegd gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een bedrag van (in totaal) € 116.928,63, alsmede een bedrag van € 8.289,38 ter zake van buitengerechtelijke kosten en kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2

In eerste aanleg heeft [appellant] zijn vordering primair gegrond op een toerekenbaar tekortschieten van [geïntimeerde] in de nakoming van de koopovereenkomst, subsidiair op partiële ontbinding wegens een tekortschieten van [geïntimeerde] en meer subsidiair op dwaling.

3.3

De rechtbank heeft bij vonnis van 1 februari 2017 de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

4.De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

In hoger beroep vordert [appellant] na vermindering van eis en wijziging van de grondslag van zijn vordering, vernietiging van het vonnis van 1 februari 2017 en opnieuw rechtdoende primair [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 114.036,32 aan schadevergoeding, subsidiair de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 102.752,40 en meer subsidiair de koopovereenkomst te wijzigen op grond van dwaling en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 102.752,40, en ter zake van de subsidiaire en de meer subsidiaire vorderingen [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van
€ 11.283,92 aan schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming, althans onrechtmatig handelen wegens onjuiste en/of misleidende mededelingen door of namens [geïntimeerde] , alsmede [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van
€ 8.289,38, alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 mei 2016, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding waaronder de nakosten.

4.2

Tegen de wijziging van de grondslag van de vordering is door [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt. Nu deze wijziging ook overigens niet in strijd is met de goede procesorde, zal het hof de vordering op de gewijzigde grondslag beoordelen. Door de vermindering van eis spelen de houtworm, het uitstrooien/verwijderen van mest en stro, het bouwafval en puin en het ontbreken van sleutels geen rol meer in hoger beroep.

4.3

[appellant] heeft VIII – als zodanig kenbare – grieven tegen het bestreden vonnis opgeworpen. Grief I is gericht tegen de vaststelling van de feiten. Het hof heeft de feiten opnieuw vastgesteld met inachtneming van grief I zodat [appellant] bij die grief geen belang meer heeft. Met de overige grieven komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van een (toerekenbare) tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] en dat geen sprake is van dwaling. Met de grieven legt [appellant] het geschil in volle omvang voor aan het hof. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.4

[appellant] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Hij mocht ervan uitgaan dat het van de woning losstaande buitenverblijf (hierna: het bijgebouw) permanent kon worden bewoond, dat daarin een B&B kon worden gevestigd en dat de sterke lucht die in het bijgebouw hing zou verdwijnen. Na aankoop is evenwel gebleken dat er in het bijgebouw geen B&B mag worden gevestigd en dat het niet permanent bewoond mag worden. Verder is de sterke geur niet verdwenen. Het gekochte voldoet derhalve niet aan hetgeen partijen overeen zijn gekomen (is non-conform), althans [appellant] heeft gedwaald omtrent het gekochte. Onderzoek heeft bovendien uitgewezen dat de sterke geur schadelijk is voor de gezondheid. Door [appellant] is verwezen naar het analysecertificaat van Eurofins Analytico (rov. 2.9) en de brief van WMR (rov. 2.10).

Non-conformiteit

4.5

Op grond van artikel 7:17 BW mag een koper verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

4.6

Partijen hebben in de koopovereenkomst met de artikelen 5.1 en 5.3 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling opgenomen.

4.7

Artikel 5.1 bepaalt dat [geïntimeerde] niet instaat voor (verborgen) gebreken. In artikel 5.3 van de koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] zich echter verplicht een onroerende zaak te leveren die de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik als woonhuis komen voor rekening van [geïntimeerde] , tenzij deze gebreken kenbaar waren voor [appellant] . Voor de uitleg van het begrip normaal gebruik wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van hetgeen [appellant] op grond van de overeenkomst mochten verwachten.

4.8

Krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten de stelplicht en bewijslast ter zake van de gestelde non-conformiteit op [appellant] .

4.9

Tegen deze achtergrond zal het hof het door [appellant] gestelde beoordelen.

Gebruik bijgebouw

4.1

Het hof gaat er veronderstellenderwijs van uit – [geïntimeerde] heeft dit betwist – dat permanente bewoning en de vestiging van een B&B in het bijgebouw vanuit publiekrechtelijk oogpunt niet is toegestaan. Gelet op de omschrijving van het normaal gebruik van de gekochte onroerende zaak in artikel 5.3 van de koopovereenkomst, te weten
“als woonhuis”(rov. 2.3), kan de omstandigheid dat het bijgebouw niet permanent kan worden bewoond en dat daarin geen B&B kan worden gevestigd, niet tot het oordeel leiden dat de verkochte onroerende zaak niet geschikt is voor het overeengekomen normaal gebruik als woonhuis. Het niet permanent kunnen bewonen van het bijgebouw en het niet kunnen vestigen van een B&B daarin staan een normaal gebruik als woonhuis van het hoofdgebouw immers niet in de weg.

4.11

[appellant] heeft evenwel aangevoerd dat hij meer mocht verwachten dan een normaal gebruik als woonhuis, namelijk dat ook het bijgebouw permanent kan worden bewoond en dat daarin een B&B kan worden gevestigd. Ter onderbouwing hiervan heeft [appellant] gewezen op de informatie in de verkoopbrochure, de mededeling van de makelaar van [geïntimeerde] en de zichtbare bewoning van het bijgebouw.

4.12

Het hof oordeelt als volgt.

4.13

De informatie die is verstrekt in de verkoopbrochure is van algemene aard en heeft slechts een informatieve strekking in die zin dat de denkbare feitelijke gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw zijn aangegeven. Uit die informatie kan niet zonder meer worden afgeleid dat de genoemde gebruiksmogelijkheden op grond van publiekrechtelijke regelgeving ook mogelijk en/of toegestaan zijn. [appellant] mocht die enkele mededeling in de verkoopbrochure dan ook niet opvatten als een garantie, in die zin dat gegarandeerd werd dat deze gebruiksmogelijkheden, in het bijzonder het vestigen van een B&B en/of dubbele bewoning, ook publiekrechtelijk waren toegestaan. Daarbij heeft [appellant] tijdens het verkoopproces ook niet kenbaar gemaakt dat hij een B&B wilde beginnen in het bijgebouw, terwijl hem bekend was dat voor het vestigen van een B&B een vergunning nodig is. In zijn oude woning had [appellant] een B&B en hij was daardoor bekend met een vergunningsplicht. Ook gelet op zijn voorkennis mocht [appellant] er niet zonder meer van uitgaan dat de in de verkoopbrochure genoemde gebruiksmogelijkheid publiekrechtelijk was toegestaan.

4.14

Ter zake van zijn stelling dat hij er op mocht vertrouwen dat het bijgebouw permanent bewoond kon worden, heeft [appellant] verder aangevoerd dat het bijgebouw was ingericht voor bewoning en dat de makelaar van [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat de moeder van [geïntimeerde] in het bijgebouw woonde. Het enkele feit dat het bijgebouw was ingericht voor bewoning maakt niet dat [appellant] er, zonder daar verder navraag naar te doen, op mocht vertrouwen dat het bijgebouw permanent bewoond mocht worden. Dat de makelaar van [geïntimeerde] zou hebben gezegd dat de moeder van [geïntimeerde] in het buitenverblijf woonde, maakt dit niet anders. Het betreft hier immers een algemene mededeling met een informatieve strekking, die niet – zonder bijkomende omstandigheden, die niet zijn gesteld – als een garantie kan worden opgevat dat permanente bewoning publiekrechtelijk is toegestaan. Ook niet in combinatie met de mededeling in de verkoopbrochure waarin wordt gewezen op de mogelijkheid van dubbele bewoning, nu ook hier sprake is van een algemene en informatieve mededeling. Het bewijsaanbod van [appellant] ter zake van de door de makelaar van [geïntimeerde] gedane mededeling dat de moeder van [geïntimeerde] permanent in het buitenverblijf woonachtig was, wordt door het hof dan ook als niet ter zake dienend gepasseerd.

4.15

[appellant] heeft verder aangevoerd dat [geïntimeerde] , nadat partijen mondelinge overeenstemming hadden bereikt, de vragenlijst heeft aangepast, in die zin dat niet langer wordt gesproken over een bijgebouw maar over een schuur, en dat die schuur niet in 2008 is gebouwd maar in 2008 is verbouwd. Niet duidelijk is welke rechtsgevolgen [appellant] aan deze stelling verbindt, zodat het hof deze stelling verder buiten beschouwing laat.

4.16

Nu door [appellant] verder geen bijkomende feiten en omstandigheden zijn gesteld die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, leidt het vorenstaande tot de conclusie dat van non-conformiteit op het punt van de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw geen sprake is.

Geur

4.17

Partijen lijken niet van mening te verschillen over het feit dat er ten tijde van de verkoop een geur werd geroken in het bijgebouw. Alleen over de indringendheid van die geur verschillen zij van mening. [appellant] heeft gesteld dat de geur dermate ernstig was dat die aan een normaal gebruik van het bijgebouw in de weg stond. Door [appellant] zijn in dit kader verklaringen overgelegd van hemzelf, zijn makelaar [G] , zijn ex-vrouw [H] , zijn zoon [I] , zijn financieel adviseur [J] . [geïntimeerde] betwist dat de geur dermate ernstig was dat een normaal gebruik van het bijgebouw niet mogelijk was. In dit kader heeft [geïntimeerde] er op gewezen dat zijn moeder veelvuldig in het bijgebouw verbleef en nooit ergens last van had.

4.18

Het hof oordeelt als volgt.

4.19

Weliswaar heeft [appellant] diverse verklaringen overgelegd in verband met de geur in het bijgebouw, maar deze verklaringen hebben zonder uitzondering betrekking op de situatie ten tijde van de bezichtiging(en). Waar het om gaat, is dat na aankoop van de onroerende zaak de geur in het bijgebouw niet verdween maar juist erger werd, aldus [appellant] , en zelfs zo erg was dat een normaal gebruik van het bijgebouw niet mogelijk was. [appellant] heeft zijn stelling dat de geur in het bijgebouw na aankoop dermate ernstig was dat het bijgebouw niet geschikt was voor normaal gebruik niet nader onderbouwd. Verklaringen met betrekking tot de situatie na aankoop ontbreken alsook andere stukken waaruit zou kunnen blijken dat na aankoop in het bijgebouw een dermate hinderlijke geur hing dat die een normaal gebruik van het bijgebouw in de weg stond. Wat in de gegeven situatie in het licht van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst onder normaal gebruik van het bijgebouw verstaan moet worden, heeft [appellant] ook niet nader toegelicht. De stelling dat sprake is van non-conformiteit als gevolg van de in het bijgebouw aanwezige geur is dan ook onvoldoende onderbouwd en faalt om die reden. Nu [appellant] op dit punt niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, komt het hof aan nadere bewijslevering niet toe.

4.2

Voor zover [appellant] heeft gesteld dat de geur schadelijk is voor de gezondheid en dat om die reden het bijgebouw niet geschikt is voor normaal gebruik, faalt ook deze stelling. [appellant] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat er sprake was van een zodanig schadelijke geur dat het bijgebouw niet normaal gebruikt kon worden, waarbij ook hier geldt dat [appellant] niet heeft toegelicht wat in de gegeven situatie in het licht van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst onder normaal gebruik van het bijgebouw verstaan moet worden. [appellant] heeft verwezen naar het analysecertificaat waaruit zou volgen dat in de gevelbekleding polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) zaten, maar naar het oordeel van het hof volgt uit het analysecertificaat niet (duidelijk) wat nu precies is geanalyseerd en dat de toen bestaande situatie schadelijk was voor de gezondheid, ook niet in combinatie met de nadere toelichting van WMR. Nu [appellant] zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd, komt het hof ook op dit punt aan bewijslevering niet toe.

4.21

Voor zover de stellingen van [appellant] ook als een beroep op artikel 5.4.1. van de koopovereenkomst en artikel 6 van de akte van levering opgevat dienen te worden, faalt dit beroep, nu niet is komen vast te staan dat de aangebrachte gevelbekleding en de daarvan afkomstige geur aan normaal gebruik van het bijgebouw in de weg staat of tot een saneringsverplichting leidt.

4.22

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat, ter zake van het niet kunnen gebruiken van het bijgebouw als B&B of voor permanente bewoning en de aanwezige geur, van een (toerekenbaar) tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] geen sprake is. Daarop stranden de primaire en subsidiaire vorderingen van [appellant] . Daarop strandt ook de vordering tot schadevergoeding van € 11.283,92 voor zover die is gegrond op een tekortkoming in de nakoming.

Dwaling

4.23

Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar (a) indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten (kenbaarheidsvereiste) of (b) indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Op grond van vaste rechtspraak mag een partij bij een overeenkomst in de regel afgaan op de juistheid van door de wederpartij gedane mededelingen. Heeft de dwalende zijn onderzoeksplicht uit hoofde van artikel 6:228 lid 2 BW geschonden, dan blijft de dwaling in beginsel voor zijn rekening. Een partij die zijn mededelingsplicht heeft verzaakt waardoor er een onjuiste voorstelling van zaken bij de wederpartij is ontstaan, kan zich bij een beroep op dwaling van die wederpartij niet verweren door te zeggen dat de wederpartij niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht. De goede trouw verzet zich hiertegen.

Gebruik bijgebouw

4.24

[appellant] baseert zijn beroep op dwaling op misleidende mededelingen van de makelaar tijdens de bezichtiging(en) en in de verkoopbrochure. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [appellant] de overeenkomst niet hebben gesloten. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat van onjuiste mededelingen geen sprake is geweest.

4.25

Het hof volgt [geïntimeerde] in zijn verweer dat van onjuiste mededelingen door de makelaar tijdens de bezichtiging(en) en in de verkoopbrochure geen sprake is. De makelaar heeft slechts geschetst wat de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw zouden kunnen zijn. Het betreft hier een algemene aanprijzing. De makelaar heeft op geen enkele wijze toegezegd dat dit gebruik ook publiekrechtelijk was toegestaan, zoals [appellant] ingang wil doen vinden. Ook van de door [appellant] beweerdelijk door de makelaar van [geïntimeerde] gedane mededeling dat de moeder van [geïntimeerde] in het bijgebouw woonde, kan niet worden gezegd dat sprake is van een onjuiste mededeling waardoor een onjuiste voorstelling van zaken bij [appellant] is ontstaan. Ook hiervoor geldt dat de makelaar niet heeft gezegd dat permanente bewoning publiekrechtelijk was toegestaan.

Geur

4.26

[appellant] baseert zijn beroep op dwaling op de onjuiste mededeling van de makelaar van [geïntimeerde] dat de aanwezige geur het gevolg was van de schoonmaakwoede van de moeder van [geïntimeerde] en zou verdwijnen na het vertrek van de moeder van [geïntimeerde] , waar [appellant] op mocht vertrouwen.

4.27

Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat de makelaar van [geïntimeerde] de mededeling heeft gedaan zoals door [appellant] gesteld, te weten dat de geur het gevolg was van de schoonmaakwoede van de moeder van [geïntimeerde] en na haar vertrek zou verdwijnen, dan heeft het navolgende te gelden.

4.28

Ter zitting is naar voren gekomen dat de teerlucht die buiten werd geroken afkomstig was van de gevelbekleding. Ter zitting heeft [appellant] verklaard dat dat voor hem duidelijk was. Binnen, zo verklaart [appellant] ter zitting, rook het naar boenwas en stond er ook een pot boenwas; de teerlucht werd pas binnen geroken toen het huis verkocht en leeg was. De boenwaslucht was toen verdwenen. Als van deze verklaring wordt uitgegaan, was de mededeling van de makelaar juist, en rechtvaardigt die geen beroep op dwaling op grond van de stelling dat een onjuiste mededeling is gedaan.

4.29

De verklaring van [appellant] ter zitting strookt verder niet met de door hem overgelegde verklaringen van derden. Zo heeft [G] verklaard
“(…) werd bij het betreden van het buitenverblijf door mij een penetrante lucht bemerkt. Onmiddellijk maakte mevrouw [H] de opmerking dat het stonk naar een teerachtige lucht. (…)”. Verder heeft [G] verklaard dat ook bij de tweede bezichtiging de teerlucht in het buitenverblijf aan de orde kwam. Mevrouw [H] heeft verklaard
“(…) Toen ik daar op 14 januari naar binnen stapte zei ik: het stinkt hier naar teer en dat lijkt me niet gezond.”. De zoon van de heer [appellant] heeft verder verklaard:
“(…) naar mijn mening stonk het erg sterk naar teer met een schoonmaak geur. (…)”. Uit deze verklaringen volgt dat deze personen reeds bij de bezichtiging(en) binnen een teerlucht roken. Daarop had de mededeling van de makelaar echter geen betrekking. Ook in deze lezing rechtvaardigt die mededeling dus geen beroep op dwaling op grond van de stelling dat die opmerking onjuist zou zijn.

4.3

Voor zover [appellant] zijn beroep op dwaling heeft gebaseerd op de stelling dat de makelaar van [geïntimeerde] mededeling had moeten doen van de teerlucht in het bijgebouw (nu die door de geur van boenwas werd verdreven), geldt het volgende. Uit de verklaringen van derden waarop [appellant] zich uitdrukkelijk beroept (rov. 4.29), volgt dat op enig moment tijdens de bezichtiging(en) - ondanks de geur van boenwas - ook binnen een teerlucht waarneembaar was. Nu [appellant] wist dat van de gevelbekleding een teerlucht kwam en deze teerlucht ook binnen werd geroken tijdens de bezichtiging(en) en ook als zodanig werd herkend en benoemd, lag het in deze situatie op de weg van [appellant] nader onderzoek te doen op dit punt. Dat [appellant] zelf onderzoek heeft gedaan, is niet gebleken. Ook is niet gebleken van feiten en omstandigheden die er toe zouden moeten leiden dat desondanks aan de mededelingsplicht van [geïntimeerde] , althans zijn makelaar, op enigerlei wijze een zwaarder gewicht toegekend dient te worden dan aan de onderzoeksplicht van [appellant] . Voor zover [appellant] het standpunt inneemt dat niet van deze verklaringen moet worden uitgegaan, maar van de door hem ter zitting gegeven lezing dat de teerlucht binnen niet kon worden waargenomen, strandt het beroep op dwaling op de innerlijke strijdigheid van die lezing met de hiervoor behandelde verklaringen van derden.

4.31

Concluderend: voor zover [appellant] zijn beroep op dwaling heeft gebaseerd op de stelling dat [geïntimeerde] mededeling had moeten doen van de teerlucht, faalt dit beroep, nu de teerlucht binnen te ruiken was en de dwaling om die reden voor zijn eigen rekening dient te blijven. Het bewijsaanbod van [appellant] ter zake van de mededeling door de makelaar van [geïntimeerde] dat de aanwezige geur het gevolg was van de schoonmaakwoede van de moeder van [geïntimeerde] en zou verdwijnen na het vertrek van de moeder van [geïntimeerde] is gelet op het vorenstaande niet ter zake dienend.

4.32

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat ook het meer subsidiaire beroep van [appellant] op dwaling faalt.

4.33

Ten slotte dient ook de vordering tot schadevergoeding van € 11.283,92 voor zover gebaseerd op onrechtmatige daad te worden afgewezen. Door [appellant] is onvoldoende gemotiveerd gesteld dat sprake is van als onrechtmatig te kwalificeren onjuiste mededelingen van de zijde van [geïntimeerde] .

5.De slotsom

5.1

De grieven falen, zodat het besteden vonnis moet worden bekrachtigd.

5.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.628,-

- salaris advocaat € 6.322,- (2 punten x tarief V € 3.161,-)

5.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank van 1 februari 2017;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 1.628,- voor verschotten en op € 6.322,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. I.F. Clement, mr. M.W. Zandbergen en mr. M. Wolters en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

2 april 2019.

Hoger beroep inzake koopovereenkomst woonhuis met bijgebouw en gebruiksmogelijkheden

Uitspraak

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

2.De vaststaande feiten

3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.De beoordeling van de grieven en de vordering

5.De slotsom

6.De beslissing