ECLI:NL:RBOBR:2024:1456

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 22/1781

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 april 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

De heffingsambtenaar van de samenwerking A2-gemeenten, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: H.J.M. Venner).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ^[1]-waarde van de woning aan [adres] in [woonplaats] .

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 415.000 en deze geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.

1.2.

Met de uitspraak op bezwaar van 28 juni 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd tot een bedrag van € 332.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.

1.3.

Partijen hebben nadere stukken ingediend.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 13 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

1.5.

De rechtbank heeft het onderzoek met de brief van 14 december 2023 heropend en eiser verzocht nadere stukken te sturen. De heffingsambtenaar heeft een termijn van twee weken gekregen om op dit stuk te reageren.

1.6.

Partijen hebben gereageerd op deze brief. Omdat partijen niet om een nadere zitting hebben verzocht is het onderzoek bij brief van 11 maart 2024 gesloten.

Feiten

2. Eiser is eigenaar van een onroerende zaak, een vrijstaande woning met bouwjaar 1988. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 134 m², een serre van 21 m² en een zolder van 83 m². Het perceel van de woning is 435 m².

Het nadere stuk van de heffingsambtenaar en de beroepenmatrix

3. De rechtbank overweegt allereerst dat een verweerschrift tijdens het vooronderzoek (dat is afgerond met het versturen van de uitnodigingen voor de zitting) moet worden ingediend. Bij brief van 6 maart 2023 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar gevraagd of hij in deze procedure een verweerschrift en een taxatierapport wil indienen en indien dat het geval is, dat hij dat binnen acht weken na die brief moet doen. Bij brief van 14 maart 2023 heeft de heffingsambtenaar medegedeeld dat hij binnen de gestelde termijn een verweerschrift en taxatierapport/-matrix zou indienen. Dat heeft hij echter niet gedaan. In dit geval moet het door de heffingsambtenaar ingediende gedingstuk van 24 november 2023 dan ook worden aangemerkt als nader stuk.^[2]

3.1.

De rechtbank beslist dat het nadere stuk en de beroepenmatrix buiten beschouwing worden gelaten. Daarvoor heeft de rechtbank de volgende redenen.

3.2.

Op grond van artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen. Deze bepaling beoogt een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Binnen het kader van de goede procesorde heeft de rechter de mogelijkheid stukken al dan niet in de procedure toe te laten. Een goede procesorde brengt mee dat de rechter de inhoud van de stukken alleen aan het oordeel ten grondslag legt als de andere partij voldoende in de gelegenheid is geweest daarvan kennis te nemen en daarop te reageren.^[3]De termijn van tien dagen is dus geen harde grens; stukken die gelet op die termijn op tijd zijn ingediend, maar die vanwege bijvoorbeeld hun omvang de wederpartij niet meer in staat stellen om er adequaat op te reageren, kunnen alsnog worden geweigerd. En stukken die gelet op die termijn te laat zijn ingediend, maar waarop gelet op hun inhoud of beperkte omvang een wederpartij nog prima kan reageren, kunnen toch worden toegelaten.

3.3.

Eiser heeft op de zitting toegelicht dat hij onvoldoende de gelegenheid heeft gehad om van het nadere stuk en de beroepenmatrix van de heffingsambtenaar kennis te nemen en erop te reageren. Verder heeft hij verklaard dat hij heeft geprobeerd om een advocaat in te schakelen, maar dat dit binnen de termijn niet is gelukt, omdat de door hem aangezochte adviseurs geen tijd hadden. De rechtbank concludeert hieruit dat, doordat het nadere stuk en de beroepenmatrix zo kort voor de zitting zijn ingediend, eiser in zijn procespositie is geschaad. Het heeft hem weliswaar niet de mogelijkheid ontnomen schriftelijk te reageren, maar de rechtbank vindt het aannemelijk dat het voor eiser moeilijk is gemaakt om voldoende adequaat te kunnen reageren. Daarbij acht de rechtbank het van belang dat eiser niet wordt bijgestaan door een professionele gemachtigde en het hem ook niet is gelukt om, na ontvangst van de stukken van de heffingsambtenaar, deze alsnog in te schakelen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar de schriftelijke reactie op het verweerschrift van eiser, dat door de rechtbank op 11 december 2023 is doorgezonden niet ontvangen, althans hij heeft het niet meer voor de zitting gezien.

Beoordeling door de rechtbank

4. Het beroep van eiser is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

4.1.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 332.000) naar het taxatieverslag dat ten grondslag ligt aan de bestreden uitspraak. Eiser bepleit een waarde van € 250.000 en verwijst ter onderbouwing naar het taxatierapport van 15 december 2020 dat is opgesteld door taxateur H.L.J.M. van Dongen.

4.2.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.

4.3.

Eiser voert aan dat de gebruikersoppervlakte van zijn woning in de bezwaarfase is gecorrigeerd naar 238 m², maar dat deze gebruikersoppervlakte alsnog afwijkt van de gebruikersoppervlakte van 150 m² zoals vermeld in het taxatierapport dat hij in het geding heeft gebracht. De heffingsambtenaar heeft de bouwtekeningen van het onderhavige object gecontroleerd en stelt zich op het standpunt dat in het taxatierapport dat eiser in het geding heeft gebracht de zolderruimte en de serre niet zijn meegenomen in de waardebepaling. Daarom is volgens de heffingsambtenaar een gebruikersoppervlakte van 150 m² niet correct. Eiser heeft ter zitting dit standpunt niet weersproken, maar toegelicht dat de bouw van de zolder een uitvloeisel is van een eis van de welstandscommissie, terwijl hij zelf geen zolder in zijn woning had willen bouwen. De rechtbank is van oordeel dat aangezien de zolder aanwezig is en de gebruikersoppervlakte niet (meer) gemotiveerd wordt betwist, dat de heffingsambtenaar de gebruikersoppervlakte van de zolder terecht in de waardering heeft betrokken. De beroepsgrond slaagt niet.

4.4.

Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten burgerwoningen betreffen, die ook nog eens veel groter zijn, terwijl het onderhavige object een bedrijfswoning betreft dat is gelegen op een industrieterrein en volgens het bestemmingsplan de bestemming bedrijventerrein heeft. Volgens eiser mag de woning uitsluitend worden bewoond, indien er door de eigenaar van de woning op die locatie ook een bedrijf wordt geëxploiteerd. Verder vindt eiser dat met de ligging op een industrieterrein, naast een slachterij die veel overlast geeft, te weinig rekening is gehouden. Eiser is van mening dat dit een waardedrukkend effect heeft. Volgens eiser moet zijn woning vergeleken worden met andere bedrijfswoningen. Deze beroepsgrond slaagt en de rechtbank motiveert dat als volgt.

4.5.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[4]De invloed op de waarde van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planregels, mag bij het voorgaande niet worden uitgeschakeld. De potentiële verkrijger van de onroerende zaak zal immers nagaan welke van deze voorschriften op de zaak van toepassing zijn om te kunnen beoordelen, welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan de zaak zou kunnen geven.^[5]

4.6.

Niet in geschil is dat de het onderhavige object een bedrijfswoning betreft en dat de geldende planregels behorende bij het geldende bestemmingsplan beperkingen stelt aan het in gebruik nemen van de woning. Aangezien de woning is aan te merken als bedrijfswoning op de waardepeildatum in geschil, dient voor de waarde in het economische verkeer, gelet op de te hanteren vergelijkingsmethode, in beginsel aansluiting te worden gezocht bij transacties van (bedrijfs)woningen, die evenals de woning van eiser, zijn gesitueerd op een industrieterrein. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de woning in zoverre van een juist uitgangspunt uitgegaan.

4.7.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat hij de waarde van de woning onderbouwt met het taxatieverslag. In dit taxatieverslag is de woning vergeleken met de vergelijkingsobjecten [adres] en ‘ [adres] , alle in [woonplaats] . De rechtbank kan dit niet rijmen met de bestreden uitspraak, waarin staat vermeld dat de taxateur de woning heeft vergeleken met de vergelijkingsobjecten [adres] [woonplaats] , [adres] [woonplaats] en [adres] Budel. Het is de rechtbank niet duidelijk met welke vergelijkingsobjecten de heffingsambtenaar de waarde onderbouwt, zodat reeds om die reden het beroep slaagt.

4.8.

Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat normaal gesproken de waarde van de woning zou zijn bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare bedrijfswoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Omdat er slechts enkele transactiecijfers bekend zijn van verkochte bedrijfswoningen op een industrieterrein, die de heffingsambtenaar niet vergelijkbaar vindt, heeft de heffingsambtenaar voor de bedrijfswoning aansluiting gezocht bij burgerwoningen. De heffingsambtenaar heeft daarbij uiteengezet dat indien hij bij de waardebepaling was uitgegaan van die bedrijfswoningen hij op een veel hogere taxatiewaarde zou zijn uitgekomen dan wanneer hij gebruik maakt van vergelijkingsobjecten die burgerwoningen betreffen. De rechtbank volgt deze stelling niet, omdat eiser deze stelling ter zitting gemotiveerd heeft betwist en de heffingsambtenaar dit ook niet heeft onderbouwd met stukken. Bij zijn waardeonderbouwing, voor zover deze is gebaseerd op het taxatieverslag, verliest de heffingsambtenaar bovendien uit het oog dat hij bij het bepalen van de WOZ-waarde van eisers woning rekening had dienen te houden met de vanuit het bestemmingsplan voortvloeiende beperking van het gebruik van die woning. De in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ vervatte overdrachtsfictie staat er immers niet aan in de weg dat bij de waardering van een onroerende zaak rekening moet worden gehouden met de waardedrukkende invloed van een bestemmingsplan die de kring van gegadigden voor de verkrijging van de onroerende zaak beperkt, omdat niet elke potentiële koper de zaak mag bewonen. Dat hiervan sprake is, is niet in geschil. Evenmin is in geschil dat de woningen die in het taxatieverslag en in de bestreden uitspraak staan vermeld geen bedrijfswoningen betreffen en geen vergelijkbare, beperkende planregels hebben. Dat de heffingsambtenaar daarmee volgens hem rekening heeft gehouden door te corrigeren voor de ligging met een correctie van 20% op de grondprijs en de kwaliteit, doelmatigheid en voorzieningen op een 2 te zetten, kan niet tot het oordeel leiden dat in dit geval voldoende rekening is gehouden met de planologische verschillen tussen een bedrijfswoning en een burgerwoning. Weliswaar leidt dit tot een lagere WOZ-waarde, maar voor de rechtbank is hiermee niet inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de planologische eis dat op de locatie tevens een bedrijf moet worden geëxploiteerd, waardoor de kring van gegadigden aanzienlijk is beperkt. Dit leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt met vergelijkbare woningen.

4.9.

Het voorgaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.

4.10.

Eiser heeft naar oordeel van de rechtbank de waarde van € 250.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Hij heeft de door hem bepleite waarde weliswaar onderbouwd met een taxatierapport dat is opgesteld door een taxateur, maar deze is opgesteld in het kader van een echtscheiding en fiscale herstructurering en niet om de WOZ-waarde te onderbouwen. Reeds daarom zal de rechtbank aan dit taxatierapport voorbijgaan. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat in het taxatierapport van eiser de zolder buiten beschouwing is gelaten, terwijl de rechtbank hiervoor heeft geoordeeld dat deze in de waardering moet worden betrokken.

4.11.

Omdat zowel de heffingsambtenaar als eiser de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast op € 300.000.

Conclusie en gevolgen

5. Het beroep is gegrond. Eiser krijgt dus gelijk in zijn opvatting dat de WOZ-waarde lager moet zijn.

5.1.

Eiser verzoekt om een vergoeding van proceskosten die hij als volgt heeft gespecificeerd: verletkosten van € 1.600 vanwege het bijwonen van de zitting (8 uren à € 200), administratiekosten € 3.200 (16 uur à € 200), reiskosten € 56, griffierecht € 50 en aangetekende verzending € 9,25.

5.2.

Bij het verzoek om proceskostenvergoeding neemt de rechtbank het volgende juridische kader in acht. In artikel 1 Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) is limitatief opgenomen welke kosten en vergoedingen voor vergoeding in aanmerking kunnen komen bij toewijzing van een proceskostenvergoeding. In onderdeel e van dit artikel is bepaald dat verletkosten van een partij of een belanghebbende daar onderdeel van kunnen uitmaken. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 30 september 2016^[6]ten aanzien van de vordering tot vergoeding van verletkosten door een belanghebbende het volgende overwogen:
‘Bij de beoordeling van dit middel wordt vooropgesteld dat in het Besluit het begrip ‘verletkosten’ niet nader is gespecificeerd. Blijkens de Nota van toelichting bij het Besluit (Stb. 1993, 763) worden tot de verletkosten in de zin van het Besluit gerekend kosten van tijdverzuim voor bijvoorbeeld het bijwonen van een zitting. Tijdverzuim door bijvoorbeeld het lezen van stukken valt, zo blijkt uit de Nota van toelichting, niet onder de verletkosten die op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen. In de Nota van toelichting bij het Besluit is aldus geen limitatieve opsomming van ‘verletkosten’ opgenomen, maar wordt slechts een voorbeeld gegeven van kosten van tijdverzuim die tot de verletkosten worden gerekend. Behalve de kosten in verband met het persoonlijk bijwonen van de zitting, komen als verletkosten voor de fase van (hoger) beroep tevens in aanmerking de kosten van tijdverzuim die een belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met onderzoekshandelingen (i) die plaatsvinden op initiatief van de rechter, zoals het instellen van een onderzoek ter plaatse door de rechter, of (ii) tot het verrichten waarvan de rechter een partij of de partijen uitdrukkelijk in de gelegenheid heeft gesteld, zoals het doen instellen van een onderzoek door een deskundige.’De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 30 september 2020^[7]verder het volgende overwogen:
‘Indien een zelfstandig beroepsbeoefenaar zoals belanghebbende in persoon een onderzoek ter zitting heeft bijgewoond, moet in het algemeen, behoudens bijzondere omstandigheden, worden aangenomen dat hij als gevolg daarvan gedurende een aantal uren zijn normale werkzaamheden niet heeft kunnen uitoefenen en dus omzet heeft gederfd. Het aantal uren gedurende welke een zelfstandig beroepsbeoefenaar zijn normale werkzaamheden niet heeft kunnen uitoefenen, is niet zonder meer beperkt tot de tijd die is gemoeid met het onderzoek ter zitting en met de heen- en terugreis.’

5.3.

De rechtbank wijst het verzoek om verletkosten af. Eiser heeft niet aangevoerd dat hij een zelfstandig beroepsoefenaar is en omzet heeft gederfd en dat is de rechtbank ook niet gebleken. Uit het hierboven (als tweede) geciteerde arrest volgt dat dit een vereiste is. Los daarvan is het gevorderde uurtarief niet onderbouwd.
Ook de administratiekosten wijst de rechtbank af, omdat eiser niet heeft gespecificeerd wat hij daarmee bedoelt. Voor zover eiser daarmee een vergoeding vraagt in verband met het lezen van het dossier en/of de voorbereiding van de zitting, komt dat niet voor vergoeding in aanmerking, gelet op wat de Hoge Raad daarover in het (als eerste) geciteerde arrest heeft overwogen.
Ten aanzien van de geclaimde reiskosten voor het bijwonen van de zitting komen op grond van artikel 1, aanhef en onder d Bpb de reiskosten van een partij of belanghebbende op basis van het openbaar vervoer, tweede klasse,voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank begroot deze kosten op € 24,58 (uitgaande van een (retour)reis per bus en trein tussen Soerendonk en ‘s-Hertogenbosch). De geclaimde reiskosten voor het, naar de rechtbank begrijpt, afgeven van het beroepschrift bij de rechtbank komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat dergelijke kosten niet vallen binnen de limitatieve opsomming van artikel 1 Bpb.
De kosten wegens aangetekende verzending vallen op grond van vaste jurisprudentie evenmin onder artikel 1 Bpb, zodat ook deze kosten worden afgewezen.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht (€ 50) aan eiser vergoeden.

5.4.

Eiser heeft in zijn proceskostenformulier ook nog de vraag opgeworpen of het door hem in het geding gebrachte taxatierapport voor vergoeding in aanmerking komt. Deze is niet opgemaakt ten behoeve van de onderhavige procedure voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ en komt dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak;

- stelt de waarde van [adres] in [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het kalenderjaar 2022, vast op € 300.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB overeenkomstig die waarde;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 24,58 aan reiskosten aan eiser;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden;

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 april 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.