Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Twaalfde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te P, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Maarssen, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ingekomen op 13 januari 2004, ingediend door mr. H., als zijn gemachtigde. Het beroepschrift is aangevuld bij brief met bijlagen van de gemachtigde van 15 april 2004, ter griffie ingekomen op 20 april 2004. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 3 december 2003 en verzonden op 5 december 2003, betreffende een ten name van belanghebbende gestelde beschikking van 1 mei 2003. Bij die beschikking is de waarde van de onroerende zaak A-dijk 1 te M. voor het tijdvak 1 januari 2001 tot 1 januari 2005 naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 224.000. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking ongegrond verklaard.
Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot primair € 20.525 en subsidiair
€ 34.813.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot het ongegrond verklaren van het beroep.
Van belanghebbende zijn op 7 oktober 2004 nadere stukken ontvangen. De griffier heeft deze stukken bij brief van 8 oktober 2004 ter kennisneming aan de wederpartij gezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 4 maart 2005. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. Het Hof rekent de ter zitting overgelegde pleitnota’s tot de gedingstukken.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was op 1 januari 2001 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-dijk 1 te M. (hierna: de onroerende zaak). Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 7 maart 2001 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op
€ 160.638 (ƒ 354.000). Bij uitspraak van 28 februari 2003, nr. 02/02759, heeft het Hof deze beschikking vernietigd wegens een onjuiste afbakening van het object. Vervolgens heeft verweerder op 1 mei 2003 de thans in geschil zijnde beschikking genomen. Uit een door de gemeente M. op 25 april 2003 opgemaakt taxatieverslag blijkt, dat de onroerende zaak bestaat uit percelen grond met een oppervlakte van in totaal 25.880 m² en een opstal met een inhoud van 452 m³. Tussen partijen is niet in geschil dat daarmee de evenbedoelde onjuistheid in de afbakening van de onroerende zaak is hersteld.
2.2. Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport, dat op 20 december 2002 is opgemaakt door P., gecertificeerd WOZ-taxateur (hierna: de taxateur). Hij heeft in dit rapport de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 bepaald op
€ 224.000. In het rapport is onder meer het volgende vermeld:
“Bijzondere omstandigheden ten aanzien van stadsvernieuwingsplan, leefmilieuverordening en bestemmingsplan: Het object betreft een eenvoudige agrarische dienstwoning. Deze woning is in een voormalige agrarische schuur gesitueerd. Het object heeft een agrarische bestemming.
Bijzondere omstandigheden die van invloed zijn op de toekomstige waardeontwikkeling: Ondanks de agrarische bestemming wordt het object niet overeenkomstig deze bestemming gebruikt. Gelet op het huidige landbouwbeleid zal de woning in de toekomst uit de agrarische sfeer worden geheven.”
Uit het rapport blijkt dat de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstal is bepaald op € 31.500 (515 m³ à 100 per m³, dat is € 51.500, verminderd met € 20.000) en de waarde van de grond op € 193.260 (25.880 m² à € 7,50 per m²).
2.3. Belanghebbende heeft de tot de onroerende zaak behorende opstal voor een vierde gedeelte in gebruik als woonruimte en voor het overige als werkruimte in het kader van onder meer zijn werkzaamheden. De opstal is niet verdeeld in afzonderlijke vertrekken, is aangesloten op elektriciteit en water en bevat een kookgelegenheid en sanitair. De onroerende zaak ligt op ongeveer 700 meter van de openbare weg.
2.4. De tot de onroerende zaak behorende grond bestaat uit twee kadastrale percelen. Eén perceel heeft een oppervlakte van 17.730 m² (hierna: perceel 1). Op perceel 1 bevindt zich de opstal. Het andere kadastrale perceel, hierna: perceel 2, heeft een oppervlakte van 8.150 m². Belanghebbende is met ingang van 1 januari 1999 een overeenkomst aangegaan met de Stichting L. Beheer. Daarbij heeft belanghebbende zich onder meer verplicht tot het onderhouden van houtsingels en bosjes met een oppervlakte van 3.300 m².
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil het antwoord op de volgende vragen:
a. Is de taxateur bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak ten onrechte ervan uitgegaan dat de waarde van de daartoe behorende opstal – exclusief onder- en omliggende grond – € 31.500 bedraagt, in plaats van € 20.525 inclusief onder- en omliggende grond zoals belanghebbende verdedigt?
b. Moet de waarde van de tot de onroerende zaak behorende onbebouwde grond bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven op grond van artikel 2, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling)?
c. Indien ten aanzien van het vorige geschilpunt het gelijk aan verweerder is, is dan de taxateur bij de waardebepaling ten onrechte ervan uitgegaan dat de waarde van alle tot de onroerende zaak behorende grond € 193.260 bedraagt, of dient de waarde van de grond exclusief onder- en omliggende grond van de opstal te worden gesteld op € 14.288, zoals belanghebbende verdedigt?
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken, waaronder begrepen het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting van 4 maart 2005.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Waarde van de opstal
5.1.1. Uit de onder 2.2 aangehaalde gedeelten van het taxatierapport leidt het Hof af dat de taxateur de tot de onroerende zaak behorende opstal heeft gewaardeerd alsof het een woning met een agrarische bestemming betreft. Belanghebbende heeft, onder verwijzing naar het bestemmingsplan voor het gebied waar de onroerende zaak is gelegen (zie de nadere stukken, productie 1), betwist dat de opstal als woning mag worden gebruikt. Dienaangaande oordeelt het Hof als volgt.
5.1.2. Als uitgangspunt bij de waardebepaling van een onroerende zaak dient te gelden de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde, die de zaak wil verwerven voor de bestemming welke hem goeddunkt, zou zijn besteed. De bestemming die de eigenaar/gebruiker aan de zaak heeft gegeven dient mitsdien als waardebepalende factor te worden uitgeschakeld. De eigenaar/gebruiker is niet als medegegadigde aan te merken.
De invloed op de waarde van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, mag bij het voorgaande niet worden uitgeschakeld. De potentiële verkrijger van de onroerende zaak zal immers nagaan welke van deze voorschriften op de zaak van toepassing zijn om te kunnen beoordelen, welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan de zaak zou kunnen geven.
5.1.3. Uit het onder 5.1.1 bedoelde bestemmingsplan vloeit voort dat op de grond welke deel uitmaakt van de onroerende zaak slechts bedrijfsgebouwen mogen worden gebouwd, en daarnaast ten hoogste één bedrijfswoning welke uitsluitend tegelijk met of na het tot stand komen van de overige bedrijfsgebouwen mag worden gebouwd. Aangezien zich op die grond één opstal bevindt kan deze ingevolge het bestemmingsplan slechts als bedrijfsgebouw worden aangemerkt en niet tevens als een (bedrijfs)woning. Zoals uit het onder 5.1.2 overwogene voortvloeit, doet hier niet aan af de omstandigheid dat belanghebbende de opstal op 1 januari 2001 mede als woning in gebruik had en de opstal voor dit gebruik, gelet op de inrichting ervan, ook geschikt was, noch dat dit gebruik door de gemeente M. werd gedoogd. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat die gemeente bereid zou zijn om op verzoek van belanghebbende of een gegadigde voor de zaak het bestemmingsplan zo te wijzigen, dat de opstal als woning zou mogen worden gebruikt.
5.1.4. Op grond van het onder 5.1.2 en 5.1.3 overwogene komt het Hof tot het oordeel dat de taxateur de tot de onroerende zaak behorende opstal ten onrechte als woning heeft aangemerkt. Hij is in zoverre van een onjuist uitgangspunt uitgegaan. Het taxatierapport kan dan ook niet dienen als bewijs voor de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak, voorzover deze wordt bepaald door de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstal. Verweerder heeft voor die waarde evenmin ander bewijs geleverd. Het Hof zal dan ook zelf tot het bepalen van die waarde overgaan, in aanmerking nemend hetgeen partijen op dit punt hebben aangevoerd.
5.1.5. Belanghebbende heeft in productie 12 bij de aanvulling op het beroepschrift de waarde van de opstal, inclusief 300 m² onder- en omliggende grond, berekend op
€ 20.525. Verweerder heeft deze berekening betwist en daartoe aangevoerd dat de atelierruimte hetzelfde afwerkingsniveau heeft als de woonruimte, zodat hier geen differentiatie van de waarde dient plaats te vinden. Het Hof acht deze stelling van verweerder in het licht van de onder 2.3 vastgestelde feiten aannemelijk. Dit leidt ertoe dat de door belanghebbende berekende waarde moet worden verhoogd met (257 m³ maal € 65 =) afgerond € 16.700. Voorts acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende is uitgegaan van een te kleine inhoud van de opstal. Het Hof stelt die inhoud overeenkomstig de berekening van de taxateur op 515 m³. Dit leidt ertoe dat de door belanghebbende berekende waarde moet worden verhoogd met afgerond
€ 6.000. In totaal moet de waarde dus worden verhoogd met (16.700 + 6.000 =)
€ 22.700.
Daar staat tegenover dat de door belanghebbende berekende en aldus gecorrigeerde waarde nog dient te worden verlaagd doordat rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van asbest in de opstal. In overeenstemming met het onder 2.2 bedoelde taxatierapport schat het Hof de waardedruk daarvan op € 20.000. Belanghebbende heeft in zijn berekening van de waarde ten onrechte slechts de helft van dit bedrag in aanmerking genomen. Voorts acht het Hof het niet onjuist dat belanghebbende 300 m² onder- en omliggende grond bij de waarde van de opstal heeft betrokken. De waarde van de opstal, inclusief die grond, komt dan uit op (20.525 + 22.700 – 10.000 =) afgerond € 33.000.
5.2. Waarde van de onbebouwde grond
5.2.1. De tot de onroerende zaak behorende onbebouwde grond heeft op grond van het onder 5.1.1 bedoelde bestemmingsplan een agrarische bestemming. Over het gebruik van deze grond heeft belanghebbende in productie 12 bij de aanvulling op het beroepschrift onder meer het volgende gesteld:
“De agrarisch bestemde gronden (…) zijn kadastraal aangeduid als (…) met resp. 17.730 m² en 8.150 m² (…). Het eerste en grootste terrein bestaat hoofdzakelijk uit loofhoutbomen. Daar er jarenlang geen verkoop meer uit de laanboomkwekerij plaatsvond heeft zich uit het bomenrestant van de kwekerij een duurzaam en permanent bos ontwikkeld. Het bos bestaat uit meer dan 20-jarige eiken, beuken, essen, linden, haagbeuken, esdoorns e.a., waarvan de kruinen een gesloten geheel vormen. De bomen variëren in hoogte van ca. 12 tot 18 m. Het tweede en kleinere terrein ligt al jaren braak met het gevolg daar een spontane natuurlijke ontwikkeling plaatsvindt van een grondgebonden essen bestand met een struweel vegetatie. Ten tijde van de waardebepaling werden hierop geen activiteiten uitgeoefend. (…) Voor het goede begrip wordt het eerste perceel reeds jarenlang beheerd en geëxploiteerd met het oogmerk om op zo nuttig mogelijk verantwoorde wijze houtopbrengst te verkrijgen met de doelstelling door onderhoud en herplant het bos in stand te houden.”.
5.2.2. Met betrekking tot de kenmerken van de tot de onroerende zaak behorende onbebouwde grond is in voormelde productie 12 onder meer gesteld:
“- kwaliteit grond; vanuit de rivier aflopend van zand naar klei
- perceel vorm; lang en smal, ongunstig in exploitatie
- toegankelijkheid; d.m.v. een erfdienstbaarheid van overweg, verzwaard met het onderhoud voor gelijke delen (heersend-/lijdend erf), toestand van de weg zeer slecht en incidenteel ontoegankelijk!!
- toekomstige bestemmingsplanwijziging; de agrarische bestemming wordt in het nieuwe bestemmingsplan “M. ” gewijzigd in een bosbestemming (…).
- EHS-gebied; het perceel ligt in een EHS-gebied (Ecologische Hoofd Structuur) en is zelfs op korte afstand ingesloten door twee ecologische verbindingszones (…).
- landinrichtingsgebied; het perceel ligt in het landinrichtingsgebied van het X-park en is gelegen in een bufferzone gebied, bedoeld om als permanent bos te bestemmen.
- waterwingebied; het perceel grenst direct aan het waterwingebied van het waterleidings-bedrijf WMN”
5.2.3. In artikel 2, aanhef en onder a, van de Regeling is bepaald dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Het beroep van belang-hebbende op deze bepaling kan dus alleen slagen indien hij aannemelijk maakt dat de desbetreffende grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd.
5.2.4. Ten aanzien van perceel 2 heeft belanghebbende gesteld dat dit al jaren braak ligt en hierop geen activiteiten worden uitgeoefend. Dit perceel wordt dus niet bedrijfsmatig geëxploiteerd. Ten aanzien van perceel 1 heeft belanghebbende gesteld dat dit reeds jarenlang wordt beheerd en geëxploiteerd met het oogmerk om hout-opbrengst te verkrijgen onder instandhouding van het bos. Uit de nadere stukken, productie 9, blijkt dat de exploitatie van het bos in het jaar 1999 geen ontvangsten heeft opgeleverd, dat in elk van de jaren 2000 tot en met 2003 € 190,58 is ontvangen van de Stichting L. Beheer uit de Bijdrageregeling Kleine Landschapselementen en dat in de jaren 2002 en 2003 aan houtopbrengsten bruto
€ 52 en € 66,80 is ontvangen. Gelet op de aard en de hoogte van deze ontvangsten, alsmede het incidentele karakter van de houtopbrengsten, acht het Hof belangheb-bende er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat hier sprake is van bedrijfs-matige exploitatie. Het bepaalde in artikel 2, aanhef en onder a, van de Regeling mist dus toepassing.
5.2.5. Wat betreft de waarde van de tot de onroerende zaak behorende onbebouwde grond oordeelt het Hof als volgt. In het onder 2.2 bedoelde taxatierapport wordt die waarde bepaald op € 7,50 per m². In dit rapport wordt een aantal verkopen van andere objecten genoemd, op basis waarvan de taxateur de grondwaarden voor die objecten berekent op minimaal € 10 en maximaal € 87 per m². Uit het taxatierapport blijkt echter niet of het hier objecten betreft welke met dat van belanghebbende vergelijkbaar zijn. Kennelijk betreft het hier gronden waarop een woning is of mag worden gebouwd, welke omstandigheid naar moet worden aangenomen een waarde-verhogende invloed heeft. De percelen van belanghebbende hebben een agrarische bestemming en daarop mag, zoals blijkt uit het onder 5.1.3 overwogene, geen woning worden gebouwd. Voorts heeft belanghebbende met betrekking tot de grond een aantal, onder 5.2.2 aangehaalde, omstandigheden genoemd, waarvan de juistheid door verweerder niet of onvoldoende is betwist. Uit het taxatierapport blijkt niet dat met die omstandigheden bij de waardebepaling van de onbebouwde grond rekening is gehouden. Op grond van het een en ander kan het taxatierapport niet als voldoende onderbouwing van de grondwaarde dienen. Verweerder heeft voor die waarde evenmin ander bewijs geleverd. Het Hof zal dan ook zelf tot het bepalen van die waarde overgaan, in aanmerking nemend hetgeen partijen op dit punt hebben aangevoerd.
5.2.6. Belanghebbende berekent in productie 12 bij de aanvulling op het beroep-schrift de waarde van bosgrond naar de waardepeildatum 1 januari 1999 op € 9.385 per hectare. Verweerder heeft deze berekening niet of onvoldoende betwist, zodat het Hof hiervan uitgaat. Van de tot de onroerende zaak behorende onbebouwde grond merkt het Hof de door de Stichting L. Beheer aan belanghebbende in onderhoud gegeven houtsingels en bosjes met een oppervlakte van 3.300 m² aan als bosgrond. De waarde van deze grond is dus te stellen op (3.300 maal € 0,9385 =) afgerond
€ 3.100. De overige onbebouwde grond met een oppervlakte van (25.880 – 300 – 3.300 =) 22.280 m² moet worden gewaardeerd als landbouwgrond. Gelet op het onder 5.2.5 overwogene acht het Hof de door verweerder bepaalde waarde van
€ 7,50 per m² te hoog. Het Hof stelt die waarde in goede justitie op € 3 per m². De waarde van de overige onbebouwde grond komt dan uit op (22.280 x 3 =) € 66.840. De totale grondwaarde bedraagt dan afgerond € 70.000.
5.3. Slotsom
De waarde van de onroerende zaak, voorzover deze wordt bepaald door de waarde van de opstal, inclusief 300 m² onder- en omliggende grond, bedraagt € 33.000 (zie onder 5.1.5). De waarde van de onroerende zaak, voorzover deze wordt bepaald door de waarde van de (overige) onbebouwde grond, bedraagt € 70.000 (zie onder 5.2.6). De waarde van de onroerende zaak komt dan uit op in totaal € 103.000. Het Hof zal de door verweerder vastgestelde waarde tot op dit bedrag verminderen.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de mondelinge behandeling. Het Hof stelt de kosten van rechtsbijstand vast op € 644, berekend als volgt: 2 punten voor proceshandelingen (beroepschrift en verschijnen ter zitting), vermenigvuldigd met € 322 per punt en met de factor 1 voor het gewicht van de zaak. Het Hof stelt de reiskosten vast op € 13, op basis van reizen per openbaar vervoer, tweede klasse. De proceskosten komen dan uit op in totaal
€ 657.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- wijzigt de in geding zijnde beschikking in dier voege, dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 103.000 (ƒ 226.982);
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 657 en wijst de gemeente Maarssen aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen; en
- gelast de gemeente Maarssen het betaalde griffierecht ad € 31 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 29 juli 2005 door mr. O.B. Onnes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H.A. Brands als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.