Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/2778
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 januari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van een woning aan de [adres] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 405.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.3.
Bij kennisgeving van 1 november 2022 heeft de heffingsambtenaar ambtshalve de waarde van de woning opnieuw bezien en de waarde gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
Eiser heeft een nader stuk ingebracht.
1.7.
De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, vergezeld en bijgestaan door zijn echtgenoot, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] . De woning is een in 1981 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. Bij de woning horen twee aanbouwen woonruimte, een berging, een carport en een perceel grond.
Beoordeling door de rechtbank
3. Het wettelijk stelsel, zoals toegepast in het belastingrecht, brengt mee dat de behandeling van het bezwaar met het doen van uitspraak op een bezwaarschrift eindigt. Dit betekent dat tegen een nadere beschikking die de heffingsambtenaar – zonder tussenkomst van de rechter – neemt over de belastingaanslag waartegen bezwaar is gemaakt, geen beroep kan worden ingesteld [2] . Die beschikking is ambtshalve genomen op grond van artikel 65 van Pro de AWR en daartegen staat geen bezwaar en beroep open [3] . De ambtshalve genomen beschikking van 1 november 2022 kan dus niet door de rechtbank worden beoordeeld. Er kan alleen een vordering bij de burgerlijke rechter tegen worden ingesteld [4] . De rechtbank verklaart zich daarom onbevoegd voor zover het beroep is gericht tegen de ambtshalve genomen beschikking van 1 november 2022.
4. De rechtbank beoordeelt dus uitsluitend de uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2022. De heffingsambtenaar heeft aangegeven wel vast te houden aan het standpunt zoals dat in het ambtshalve genomen besluit van 1 november 2022 is vervat. De rechtbank zal uitspraak doen met inachtneming van het standpunt dat is opgenomen in dat ambtshalve genomen besluit en met wat de heffingsambtenaar ook naar voren heeft gebracht in de van hem afkomstige stukken en op de zitting.
5. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft vastgesteld op basis van onjuiste gegevens. De uitspraak op bezwaar en het ambtshalve genomen besluit bevatten namelijk een aantal onjuistheden. De uitspraak op bezwaar vermeldt volgens eiser ten onrechte dat de woning is voorzien van kunststof kozijnen, beschikt over een dakkapel, dat de cv-ketel en dakgoten zijn vervangen en de keuken en badkamer zijn vernieuwd. Eiser betwist dat deze informatie over zijn woning gaat. In het ambtshalve genomen besluit staat volgens eiser ten onrechte dat een raam op de tweede verdieping en een raam op de begane grond niet meer open kunnen. Volgens hem kan het raam boven wél open en de ramen op de begane grond kunnen geen van alle open.
6. De heffingsambtenaar heeft erkend dat in de uitspraak op bezwaar abusievelijk de bevindingen van de inpandige opname van een andere woning dan de woning van eiser zijn gebruikt. Dat is ook de reden waarom de heffingsambtenaar, na overleg daarover met eiser, de ambtshalve beschikking heeft genomen, waarin wel de juiste gegevens zijn meegenomen. In zoverre heeft eiser dus gelijk dat de uitspraak op bezwaar een motiverings- en zorgvuldigheidsgebrek bevat. Het beroep is daarom al gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
7. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de onjuistheden in de uitspraak op bezwaar niet hebben geleid tot een onjuiste conclusie over de waarde van de woning en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het gebruik van de gegevens van de verkeerde woning is hersteld met het ambtshalve genomen besluit. Op basis van de juiste gegevens is daarin geconcludeerd dat de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog was. De heffingsambtenaar kan en mag zijn waardestandpunt in de beroepsfase anders en grondiger onderbouwen, zoals hier ook is gebeurd. De rechtbank heeft geen redenen om te twijfelen aan het standpunt van de heffingsambtenaar dat de taxatie in beroep op basis van de juiste gegevens heeft plaatsgevonden. De beroepsgrond van eiser dat de waarde van de woning is bepaald op basis van onjuiste gegevens, slaagt dus niet. Zij zal hieronder beoordelen of de heffingsambtenaar op basis van deze gegevens aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
De WOZ-waarde van de woning
8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport met bijlagen. Met dat taxatierapport, opgesteld door taxateur K. van Beuningen, is de woning getaxeerd op € 410.000, dus € 5.000 hoger dan de vastgestelde waarde (€ 405.000). De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en de [adres] , alle gelegen in Schijndel. Eiser vindt dat de waarde € 342.000 moet zijn.
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.
10. Eiser heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning niet betwist. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in het taxatierapport en de daarbij gevoegde waardematrix.
11. Eiser voert aan, kort gezegd, dat de waarde te hoog is bepaald en dat hij de waardeonderbouwing op grond van de taxatie niet kan volgen. Hij vindt dat het vergelijkingsobject [adres] niet geschikt is ter onderbouwing van de waarde van de woning. Hij stelt dat [adres] qua ligging en prijsklasse van zijn woning verschilt. Het vergelijkingsobject [adres] ligt volgens eiser niet in een woonwijk maar aan de rand van de bebouwing met aan de linkerkant uitzicht op agrarisch gebied. Het object ligt daarnaast in een doodlopende weg zonder overburen, maar met in de nabijheid vrijstaande huizen. Eisers woning ligt aan een doorgaande weg met verkeer van drie kanten. Daarnaast zijn de nabij [adres] gelegen woningen alle koopwoningen, terwijl bij de woning van eiser aan de voor- en achterkant huurwoningen staan.
12. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het object [adres] niet geschikt is als referentie. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift terecht opgemerkt dat de vergelijkingsobjecten niet identiek aan de woning hoeven te zijn, maar dat ze ermee vergelijkbaar moeten zijn. Zowel eisers woning als het vergelijkingsobject [adres] zijn twee-onder-een-kapwoningen. Dat de objectkenmerken, ligging en de prijs van de objecten niet identiek zijn, betekent nog niet dat het object [adres] niet geschikt is om als referentie te dienen. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift helder uiteengezet waarom hij vindt dat de ligging van eisers woning en het object [adres] vergelijkbaar zijn. Volgens de heffingsambtenaar zijn zowel eisers woning als de referentiewoning gelegen in een woonwijk en beide objecten hebben dan ook te maken met aspecten die inherent zijn aan een woonwijk. De heffingsambtenaar heeft geen reden gezien om voor eisers woning een lagere liggingsfactor aan te nemen. Eiser heeft de verschillen tussen zijn woning en het vergelijkingsobject [adres] uiteengezet, maar dit is onvoldoende onderbouwing om de rechtbank te laten twijfelen aan het standpunt van de heffingsambtenaar. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar dan ook in zijn toelichting en beoordeelt het vergelijkingsobject [adres] als geschikt om de waarde van eisers woning mee te onderbouwen.
13. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met de in punt 8 genoemde vergelijkingsobjecten. De waardeonderbouwing is opgenomen in de waardematrix die is gevoegd bij het taxatierapport. Het zijn twee-onder-een-kapwoningen, die zijn verkocht rond de waardepeildatum. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn wat betreft ligging, bouwjaar, kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten beschikken over een goed vergelijkbaar woonoppervlak. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de aanwezigheid en de afmetingen van de bijgebouwen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen in onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft dit alles meegenomen in de gehanteerde m2-prijs voor de woning. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m2-prijs van € 1.974 per m² voor de woning heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De grondstaffel, die is opgenomen in de waardematrix is voor alle woningen gelijk en daarmee zijn de verschillen in de grondwaarde af te leiden. De heffingsambtenaar heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
14. Wat eiser in beroep voor het overige aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna.
15. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud van zijn woning. Volgens hem bevat zijn woning nog gebreken die hersteld moeten worden. Het betreft lekkages aan de dakgoten en cv-ketel, twee rotte kozijnen en waterdoorslag bij het raam aan de voorkant.
16. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat van de door eiser gestelde gebreken tijdens de inpandige opname niet is gebleken, terwijl eiser tijdens die opname hierover ook niets tegen de taxateur heeft gezegd. Ondanks dat van de door eiser gestelde gebreken niet is gebleken, is de taxateur er in het taxatierapport dat bij het verweerschrift is gevoegd, toch van uitgegaan dat de woning in een mindere staat van onderhoud verkeert en heeft hij voor onderhoud een factor 2 (matig) toegekend. Op deze manier is volgens de heffingsambtenaar aan eiser het voordeel van de twijfel gegund. Het gevolg van het hanteren van een lagere factor is dat de prijs per vierkante meter voor de woning daalt en dat de getaxeerde waarde daardoor ook lager wordt vastgesteld dan wanneer wordt uitgegaan van een factor 3 (gemiddeld). De heffingsambtenaar stelt daarnaast dat zelfs met deze correctie voor onderhoud de taxateur in zijn taxatierapport tot een hogere getaxeerde waarde komt dan de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de toelichting van de heffingsambtenaar en overweegt dat voldoende rekening is gehouden met de door eiser gestelde matige staat van onderhoud van de woning.
17. Eiser stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning in vergelijking met de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] onevenredig veel is gestegen. De WOZ-waarde van zijn woning is ten opzichte van het voorgaande jaar met 18,4% gestegen, terwijl de genoemde vergelijkingsobjecten respectievelijk zijn gestegen met 10,1% en 12%.
18. Hierover heeft de heffingsambtenaar terecht het standpunt ingenomen dat hij volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning moet onderbouwen door vergelijking met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Dit betekent dat aan de waardeontwikkeling van de vergelijkingsobjecten in voorafgaande kalenderjaren geen betekenis toekomt. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd met transactiecijfers van een drietal vergelijkbare twee-onder-een-kapwoningen gelegen in Schijndel. In beginsel mag worden aangenomen dat de waardeschommelingen in de huizenmarkt verdisconteerd zijn in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte vergelijkingsobjecten.
Conclusie over de waarde
18. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 405.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 410.000, niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. Eiser krijgt gedeeltelijk gelijk, omdat (zie punt 6) de uitspraak op bezwaar een motiverings- en zorgvuldigheidsgebrek bevat. De rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak blijven wel in stand. Dat betekent het volgende. De heffingsambtenaar heeft fouten gemaakt bij het nemen van de uitspraak op bezwaar, omdat daarbij – zoals gezegd – is uitgegaan van de gegevens van een heel andere woning dan die van eiser. Daarom wordt die uitspraak op bezwaar vernietigd. Maar later heeft de heffingsambtenaar zijn fout hersteld door een ambtshalve beschikking te nemen (die van 1 november 2022) waarin hij wél de juiste gegevens (die van eisers woning) heeft gebruikt. Eerder in deze uitspraak heeft de rechtbank uitgelegd dat die beschikking volgens de wet niet door de rechtbank kan worden beoordeeld. Maar tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar de onderbouwing uit die beschikking herhaald, en dát mag de rechtbank wél meenemen in de beoordeling. Dat heeft de rechtbank ook gedaan in de punten 8 tot en met 18. De rechtbank vindt die onderbouwing voldoende en daarom krijgt eiser geen gelijk in zijn standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Dat betekent dus dat ondanks dat het beroep gegrond is (vanwege de aanvankelijke fout van de heffingsambtenaar), de WOZ-waarde hetzelfde blijft.
20. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden (zie artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht). [5] Eiser heeft geen recht op vergoeding van de in het formulier proceskosten gevraagde reiskosten. De heffingsambtenaar heeft de motivering van de uitspraak op bezwaar verbeterd voordat de beroepstermijn is verlopen en ook voordat eiser op 14 november 2022 beroep heeft ingesteld. Eiser had dus geen beroep hoeven in te stellen om de motivering van de uitspraak op bezwaar aan te vechten, omdat hij met het ambtshalve besluit al kennis heeft kunnen nemen van de aangepaste motivering. Daarom ziet de rechtbank geen aanleiding om aan eiser een vergoeding van zijn reiskosten toe te kennen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart zich onbevoegd voor zover het beroep gericht is tegen de ambtshalve genomen beslissing van 1 november 2022;
- verklaart het beroep tegen de bestreden uitspraak van 10 oktober 2022 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 januari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.