ECLI:NL:RBOBR:2023:5506

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 21/2802

uitspraak van de meervoudige kamer van 27 november 2023 in de zaak tussen

[eiseres] B.V. uit [plaats] , eiseres

(gemachtigde: [gemachtigde] )

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: S.A. van Eck).

Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
de Staat der Nederlanden(de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ^[1]-waarde van een zwembad aan de [adres] .

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 24 februari 2021 vastgesteld op € 2.100.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 naar de toestand op 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar voor het zwembad ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) 2021 eigenaar en gebruiker niet-woning opgelegd.
1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 8 oktober 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van het zwembad verlaagd naar € 1.995.000 en ook de op die waarde gebaseerde aanslagen verminderd. Daarbij is een proceskostenvergoeding toegekend van € 530.

1.3.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatierapport.

1.5.

Zowel eiseres als de heffingsambtenaar hebben nadere stukken ingebracht.

1.6.

De rechtbank heeft het beroep op 28 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] als waarnemer van de gemachtigde van eiseres, bijgestaan door zijn taxateur E.M.J. Brandsen, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, tevens taxateur.

Feiten

2. Eiseres, een besloten vennootschap, is eigenaar en gebruiker van het zwembad. Het zwembad omvat twee binnenbaden uit 1961 en 1981, twee buitenbaden uit 1981 en een peuterbad uit 1981, twee sportzalen uit 1981 en 2000, twee opslagruimtes uit 1979 en 1981, een was/kleedruimte uit 2000 en een technische installatieruimte uit 1981. Tot het object behoort een perceel met een kadastrale grootte van in totaal 18.280 m², waarvan volgens de taxatiekaart van de heffingsambtenaar 10.742 m² als grond bij niet-woning is aangemerkt en 7.538 m² als restgrond. Ook is een neerwaartse waardecorrectie toegepast voor de invloed van Covid-19.

Beoordeling door de rechtbank

3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van het zwembad voor het kalenderjaar 2021. De waardepeildatum is 1 januari 2020. Partijen delen het standpunt dat kan worden uitgegaan van de toestandsdatum per 1 januari 2021. De rechtbank laat in het midden of door de gevolgen van de uitbraak van het coronavirus in 2020 sprake zou kunnen zijn van een specifiek voor dit object betreffende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Aangezien partijen eensluidend zijn over een waardecorrectie vanwege COVID-19 zal de rechtbank partijen volgen daarin.

3.1.

Eiseres vindt dat de waarde van het zwembad moet worden bijgesteld naar € 1.500.000. Zij wijst op het taxatierapport dat is opgesteld op 1 december 2022, door de taxateurs E.M.J. Brandsen en S. Remmers. In dit rapport is het zwembad getaxeerd op € 1.582.000. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het zwembad, zoals ook blijkt uit zijn brief van 14 februari 2022, onderbouwd met een taxatierapport, voorzien van bijlagen. In dit taxatierapport, opgesteld op 14 februari 2022 door taxateur S.A. van Eck, en gecontroleerd door taxateur G.D. Staal, is de WOZ-waarde, zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar (€ 1.995.000) getaxeerd op € 2.087.000.
3.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.

3.3.

Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van het zwembad niet bestreden. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van 14 februari 2022.

Onderbouwing van de WOZ- waarde

4. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de zaak moet worden toekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).^[2]De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt in afwijking van het voorgaande en voor zover hier van belang, bepaald op de vervangingswaarde, als dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.^[3]Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar heeft, welke waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een incourant object en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde het juiste waarderingsvoorschrift is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste (rechts)opvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.

4.2.

Het geschil spitst zich toe op de verlenging van de technische levensduur en de restwaarde van de verschillende deelobjecten van het zwembad.

De levensduur5. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een veel te lange levensduur. Zij stelt zich op het standpunt dat het zwembad zijn restwaarde heeft bereikt en dat er geen redenen zijn om de levensduur van de verschillende deelobjecten te verlengen. Er heeft namelijk geen recente renovatie of andere ingrijpende verbouwing plaatsgevonden.

5.1.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat voor ieder object individueel moet worden beoordeeld wat een realistische levensduurverlenging moet zijn. Hij heeft de levensduurverlenging voor de ruwbouw, de afbouw en installaties van de deelobjecten op 2 jaar bepaald met uitzondering van het binnenbad uit 1961 dat op de restwaarde is bepaald. De heffingsambtenaar wijst er daarbij op dat het zwembad wordt onderhouden en in gebruik is en dat in het meerjarige onderhoudsplan geen plannen zijn opgenomen om de gebouwen of delen daarvan te slopen of te renoveren. Er zijn wel gesprekken gaande om tot een plan te komen voor het zwembad. Daarvoor zijn drie scenario’s mogelijk: renovatie van het huidige zwembad, nieuwbouw op de huidige locatie en nieuwbouw op een andere locatie. Hiermee heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door de levensduur en restwaarde aan te passen. De heffingsambtenaar wijst er verder op dat eiseres in gesprekken met de gemeente heeft aangegeven dat zij het zwembad met normaal onderhoud minimaal nog eens 5 jaar in bedrijf kan houden.

5.2.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de verlenging van de levensduur onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij wijst de rechtbank er allereerst op dat het niet zo is dat de levensduur alleen bij renovatie of ingrijpende verbouwing verlengd kan worden. Maar het enkele feit dat een onroerende zaak nog in gebruik is, is ook niet voldoende om aan te nemen dat er redenen zijn om de levensduur te verlengen. Dat volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 31 januari 2020.^[4]De onderbouwing van de heffingsambtenaar volstaat niet, omdat die vooral is gebaseerd op het gegeven dat eiseres het zwembad nog als zodanig in gebruik heeft, terwijl de rechtbank gelet op de toekomstplannen voor het zwembad begrijpt dat het einde van het gebruik na 2 jaar wel in zicht komt. Evenmin kan de heffingsambtenaar worden gevolgd in zijn standpunt dat in de omstandigheid dat het zwembad goed wordt onderhouden reden valt te zien dat de levensduur kan worden verlengd. Dat is immers een omstandigheid die in de oorspronkelijke inschatting van de levensduur van de deelobjecten is verdisconteerd. Het gebouw had bij de ingebruikname van die deelobjecten al dezelfde functie als op de waardepeildatum en de toestandsdatum. Dat de kosten voor die werkzaamheden het normale onderhoud overstijgen is ook niet gebleken. Van de heffingsambtenaar mag worden verwacht dat hij aanvullende argumenten aanvoert aan de hand van concrete omstandigheden uit de periode voor de toestandsdatum die aanleiding geven voor verlenging van de levensduur. Dat heeft hij echter niet gedaan.

5.3.

De rechtbank heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting gevraagd naar de gevolgen voor de WOZ-waarde van het zwembad als de technische levensduur niet zou worden verlengd. De heffingsambtenaar heeft daarop geantwoord dat de WOZ-waarde dan om en nabij de beschikte waarde zou zijn.

De restwaarde

6
.Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge restwaarde van de verschillende deelobjecten van het zwembad. Daarbij wijst zij onder andere op de ouderdom van het zwembad. Eiseres gaat uit van een restwaarde van 5% en stelt dat dit het midden houdt tussen objecten die gesloopt worden aan het eind van de levensduur en objecten die een andere functie binnen de huidige bestemming krijgen.

6.1.

De heffingsambtenaar legt uit dat de WOZ-waarde van het zwembad volgens de Taxatiewijzers en kengetallen 0, Algemeen, deel 18, Sport en deel 26, Algemene kengetallen (de taxatiewijzers)^[5]is beoordeeld. Bij een gemiddelde staat van onderhoud moet volgens de heffingsambtenaar worden uitgegaan van een gemiddelde levensduur en restwaarde zoals opgenomen in de taxatiewijzers bij de betreffende archetypes. Daarbij is de onderhoudstoestand en kwaliteit van de gebouwen van belang. Het zwembad is weliswaar gedateerd, maar gemiddeld onderhouden. In verband met de drie mogelijke toekomstscenario’s voor het zwembad is de restwaarde bepaald op het minimum van de bandbreedtes van de taxatiewijzers Sport en Algemene Kengetallen.

6.2.

De rechtbank is van oordeel dat de kengetallen in de taxatiewijzers een goed uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de restwaarden van de deelobjecten. De heffingsambtenaar heeft echter niet inzichtelijk gemaakt dat bij de onderbouwing van de restwaarden rekening is gehouden met verschillen in objectkenmerken tussen het zwembad en die van de archetypen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met name onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in bouwjaar van het zwembad (1981) en het archetype zwembad (1995 en later) en het gegeven dat het einde van het gebruik van het zwembad in zicht komt.

6.3.

De rechtbank is van oordeel dat eiseres de restwaarde die zij voorstaat ook niet aannemelijk heeft gemaakt. Zij heeft haar stelling over een restwaarde van 5% namelijk niet verder onderbouwd.

Conclusie over de WOZ-waarde

7. Het komt er dus op neer dat de heffingsambtenaar niet in de bewijslast is geslaagd.

7.1.

Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde van € 1.582.000 aannemelijk heeft gemaakt.

7.2.

De rechtbank beantwoordt ook deze vraag ontkennend. Eiseres heeft een taxatierapport ingediend. De rechtbank is van oordeel dat eiseres daarmee de door haar voorgestane waarde van € 1.582.000 niet aannemelijk heeft gemaakt, reeds omdat in het taxatierapport van eiseres de gehanteerde restwaarden van 5% voor alle objectonderdelen op geen enkele wijze is onderbouwd.

7.3.

De rechtbank zal daarom zelf in de zaak voorzien en de waarde van het zwembad per de waardepeildatum naar de toestand op 1 januari 2021, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, schattenderwijs bepalen op € 1.900.000.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

8. Eiseres heeft tijdens de zitting verzocht om toekenning van schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van het belastinggeschil. Als uitgangspunt geldt dat de redelijke termijn is overschreden als de rechtbank niet binnen 2 jaar na de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend uitspraak doet. De redelijke termijn is in deze zaak aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift op 2 maart 2021 door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft op 8 oktober 2021 uitspraak op het bezwaar gedaan. De rechtbank doet vandaag uitspraak. Dat betekent dat de procedure ongeveer 2 jaar en 9 maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is dus overschreden met 9 maanden. In dat geval wordt immateriële schade verondersteld en moet als uitgangspunt voor schadevergoeding voor deze overschrijding een tarief worden gehanteerd van € 500 per half jaar (naar boven afgerond) waarmee die termijn is overschreden. Dat betekent dat eiseres een vergoeding toekomt van € 1.000.

8.1.

De rechtbank is van oordeel dat de termijnoverschrijding zowel aan de bezwaarfase als aan de beroepsfase moet worden toegerekend. Daarbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover die meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De redelijke termijn voor de bezwaarfase is met ongeveer 1 maand overschreden en de redelijke termijn voor de beroepsfase met ongeveer 8 maanden. De veroordeling tot vergoeding van de schade wordt uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar en de Staat naar evenredigheid met de mate waarin de overschrijding aan de bezwaar- en aan de beroepsfase kan worden toegerekend. Dat betekent dat de heffingsambtenaar 1/9 deel van € 1.000 moet vergoeden, dus € 111 en de Staat 8/9 deel van € 1.000, dus € 889.

Conclusie en gevolgen

9. Het beroep is gegrond. Eiseres krijgt dus gelijk in haar standpunt dat de WOZ-waarde van het zwembad lager moet zijn. Ook wordt het verzoek van eiseres om immateriële schadevergoeding toegewezen.

9.1.

Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten in beroep. Deze stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 837, met wegingsfactor 1). Daarnaast moet de heffingsambtenaar de kosten vergoeden van het namens eiseres opgestelde taxatierapport en het bijwonen van de zitting door de taxateur. De rechtbank stelt het bedrag vast volgens de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven op € 960 voor het opstellen van het taxatierapport en op € 180 (1,5 uur x € 120) voor het bijwonen van de zitting. De taxatiekosten zijn exclusief BTW, omdat eiseres de omzetbelasting in vooraftrek kan brengen, zodat deze niet op haar drukt. De totale proceskosten voor beroep komen daarmee uit op € 2.814. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden. Vergoeding van de proceskosten in bezwaar is al in de bestreden uitspraak toegekend, en eiseres heeft dit niet weersproken, zodat de rechtbank dat niet opnieuw zal doen.

9.2.

De heffingsambtenaar en de Staat moeten ieder de helft van de proceskosten vergoeden die eiseres heeft gemaakt in verband met de behandeling van het verzoek om schadevergoeding. Deze kosten bestaan in dit geval uit het doen van het verzoek tijdens de zitting, waarvoor 1 punt met een waarde van € 837 wordt toegekend.^[6]De rechtbank zal bij de berekening de wegingsfactor 0,25 (zeer licht) als bedoeld in de bijlage bij het Bpb hanteren^[7]. De proceskosten voor het verzoek om schadevergoeding zijn daarom € 209,25. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar in totaal een bedrag van € 2.918,62 aan proceskosten in beroep moet betalen en de Staat een bedrag van € 104,63.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de bestreden uitspraak met uitzondering van de beslissing over de proceskosten;
stelt de waarde van het bedrijfsobject [adres] per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het kalenderjaar 2021, vast op € 1.900.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen OZB overeenkomstig die waarde;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde deel van de bestreden uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 360 aan eiseres moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.918,62 aan proceskosten aan eiseres;
wijst het verzoek om schadevergoeding toe;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 111;
veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 889;
veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot betaling van € 104,63 aan proceskosten aan eiseres.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, voorzitter, en mr. M. Cune en

mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 27 november 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal (hoger) beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.