ECLI:NL:RBOBR:2023:3528

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: C/01/378081 / HA ZA 22-23

Vonnis van 14 juni 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. N. Verhage te Eindhoven,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. C.F.N. van Schaijk te Arnhem.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 maart 2022 en de daarin genoemde processtukken;

- de akte houdende overlegging aanvullende producties (26 tot en met 34) van [eiser] ;

- de akte houdende overlegging aanvullende productie (9) van [gedaagden] ;

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 17 november 2022 met de daaraan gehechte spreekaantekeningen van mrs. Franke, Verhage en Van Schaijk.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 25 mei 2005 hebben de heer [A] en mevrouw [B] (hierna in mannelijk enkelvoud: [A en B] ) het perceel, kadastraal bekend als gemeente [plaats] , [kadastraal nummer 1] en een deel van het perceel, kadastraal bekend als gemeente [plaats] , [kadastraal nummer 2] (thans [kadastraal nummer 2] ; hierna: perceel [kadastraal nummer 2] ) verkocht aan Nedprojekt B.V. (hierna: Nedprojekt). Voormelde percelen zullen hierna gezamenlijk worden genoemd “de Percelen”. Nedprojekt houdt zich onder meer bezig met de financiering en exploitatie van onroerende goederen.

2.2.

Het aan de Percelen grenzende perceel, kadastraal bekend als gemeente [plaats] , [kadastraal nummer 3] (hierna: perceel [kadastraal nummer 3] ), waarop het pand aan de [adres] te [plaats] is gevestigd, was ten tijde van de verkoop van de Percelen aan Nedprojekt ook eigendom van [A en B] Het pand aan de [adres] werd door [A en B] verhuurd.

2.3.

Een situatieschets waarop voormelde percelen zichtbaar zijn, wordt onderstaand weergegeven:

2.4.

De Percelen zijn op 8 juni 2005 door [A en B] geleverd aan Nedprojekt. In de akte van levering van 7 juni 2005 (hierna: de akte) is onder meer het volgende vermeld:

“(…)

Artikel 12

Koper draagt er zorg voor dat het pand [adres] te [plaats] vanaf de [straatnaam] bereikbaar is middels een pad/weg van een vijf/tiende (1,5) meter breedte, derhalve niet geschikt voor automobielen maar wel voor een motorfiets. Zodra de door koper benodigde bouwvergunning is verkregen, zal hij nader overleg plegen met verkoper omtrent het tracé van het pad/weg. Indien partijen daarover geen overeenstemming bereiken, wordt nu voor alsdan ten behoeve van het aan verkoper in eigendom toebehorende perceel gemeente [plaats] , [kadastraal nummer 3] en ten laste van het aan koper verkochte en bij deze akte geleverde meest oostelijk gelegen gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [plaats] , [kadastraal nummer 2] , en voorzover nodig ook van het verkochte en geleverde perceel nummer [kadastraal nummer 4] ter breedte van een vijf/tiende (1,5) meter, gemeten vanaf de nieuwe oostelijke grens van het verkochte en bij deze akte geleverde gedeelte van laatstgemeld perceel respectievelijk een vijf/tiende (1,5) meter uit de thans bestaande grens tussen de nummer [kadastraal nummer 3] en [kadastraal nummer 4] de erfdienstbaarheid van pad/weg om met een motorfiets zonder zijspan en derhalve niet met een automobiel, wel met een brom-, snor- of gewone fiets krui- en kinderwagen te komen van en te gaan naar de [straatnaam] naar en van de meest zuid-westelijke grens van het kadastrale perceel nummer [kadastraal nummer 3] om aldaar op het kadastrale perceel nummer [kadastraal nummer 3] te komen.

(…)”

2.5.

Op 24 juni 2005 hebben [A en B] en Nedprojekt een (aanvullende) overeenkomst gesloten met betrekking tot het gebruik van de Percelen en het plaatsen van een muur als erfafscheiding. Deze overeenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt:

“(…)

ARTIKEL 1

Nedprojekt zal, alvorens zij met de bouw van de nog door hen te ontwikkelen woningen zal starten, een fraaie gemetselde muur van minimaal 1.80meter hoogte (in overleg met [eiser][bedoeld wordt [A en B] ; toevoeging rechtbank]
) geplaatst hebben op de perceelsgrens tussen het door Nedprojekt gekochte en het bij [eiser] resterende perceel. (…) [eiser] zal zelf zorgdragen voor het aanbrengen van poorten, zowel bij de ontsluiting naar kadastraal perceel [kadastraal nummer 3] als ook aan de [straatnaam] .

(…)”

2.6.

Nedprojekt heeft in de periode dat zij eigenaar was van de Percelen geen uitvoering gegeven aan de afspraken, zoals opgenomen in de hiervoor genoemde (aanvullende) overeenkomst.

2.7.

Op 13 december 2013 heeft [eiser] perceel [kadastraal nummer 3] gekocht en geleverd gekregen van [A en B] De akte van levering luidt, voor zover relevant, als volgt:

“(…)

11 Lasten en beperkingen

(…)

11.2

Wat betreft andere bekende lasten en beperkingen wordt nog verwezen naar het bepaalde voorkomende in de op zeven juni tweeduizend vijf voor mr. Peter Antonio Laurentius van der Horst, destijds notaris in Eindhoven, verleden akte van levering, waarvan een afschrift op acht juni tweeduizend vijf in de Openbare Registers (destijds te Eindhoven), in het register Hypotheken 4, [nummer] , is ingeschreven, waarin woordelijk onder meer het volgende voorkomt:

“Artikel 12

(…)”

2.8.

[eiser] verhuurt de benedenverdieping van het pand aan de [adres] aan de heer [C] . De bovenverdieping heeft [eiser] in de periode van 2013 tot en met 2017 zelf gebruikt. Vanaf september 2018 verhuurt [eiser] ook de bovenverdieping van het betreffende pand.

2.9.

Progres RE Invest II B.V. (hierna: Progres) is een onderneming, die zich bezighoudt met de handel in onroerend goed. Enig aandeelhouder en bestuurder van Progres is ANMG Beheer B.V. (hierna: ANMG). Bestuurders van ANMG zijn [gedaagden] Nedprojekt heeft de Percelen in 2017 verkocht aan Progres, die de Percelen op 27 december 2017 in eigendom heeft verkregen. Op diezelfde dag heeft Progres de Percelen verkocht en geleverd aan [gedaagden] In de akte van levering van 27 december 2017 is onder meer het volgende vermeld:

“(…)

Artikel 6

Aanvaarding bijzondere lasten en beperkingen

Koper aanvaardt uitdrukkelijk de bijzondere lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die aan hem bekend zijn of aan hem bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van hem verlangd mag worden.

(…)

Artikel 9

1.
Koper heeft kennisgenomen van en respecteert de bevoegdheden en verplichtingen jegens de eigenaren van de woningen [adres] en [huisnummer] welke voortvloeien uit een akte van levering op zeven juni tweeduizendvijf verleden voor mr. P.A.L. van der Horst, destijds notaris te Eindhoven, van welke akte een afschrift is ingeschreven op het kantoor van voormelde Dienst te Eindhoven op acht juni daarna in register Hypotheken 4 [nummer] (voor zover deze betrekking hebben op het verkochte), en waarin onder meer staat vermeld:

“Artikel 10

(…)”

2.10.

Begin 2018 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen [gedaagde 1] en [eiser] , waarbij is gesproken over een te realiseren erfafscheiding tussen de Percelen en perceel [kadastraal nummer 3] . Naar aanleiding van deze bespreking heeft [gedaagde 1] een (indicatieve) tekening laten maken met betrekking tot die erfafscheiding. [gedaagde 1] heeft deze tekening bij e-mail van 31 maart 2018 aan [eiser] toegezonden. Deze e-mail luidt, voor zover relevant, als volgt:

“(…)

Inmiddels ben ik wat verder m.b.t. de erfafscheiding:

- Bijgevoegd de indicatieve tekening (…). Hetzelfde principe zou dan doorgezet kunnen worden richting het noorden (onze erfafscheiding). Zie gele arcering voor tuinmuur doorgetrokken, zie paarse arcering voor aanduiding recht van overpad.

(…)

-
Jouw idee om evt. geen poort op onze erfgrens te zetten: daarover heb ik nagedacht en met [naam] besproken. Graag willen we de basisafspraak handhaven, namelijk een poort op de erfafscheiding en een poort op het overpad (exacte locatie n.t.b.), beide poorten door jullie te verzorgen (in onderling overleg: plaatsing, fabrikant/type, etc.). (…)

(…)”

2.11.

De hiervoor genoemde tekening wordt onderstaand weergegeven:

2.12.

Op 3 mei 2018 heeft [gedaagde 1] een tweede (aangepaste) tekening toegezonden aan [eiser] (productie 12 bij dagvaarding).

2.13.

Vanwege de voorgenomen bouw van een woning op perceel [kadastraal nummer 2] hebben [gedaagden] medio juni 2018 bouwhekken geplaatst op de erfafscheiding tussen de Percelen en perceel [kadastraal nummer 3] . In maart 2019 hebben [gedaagden] in overleg met [eiser] en de eigenaren van de andere aangrenzende percelen, langs de oostelijke grens van de Percelen een muur laten bouwen als erfafscheiding. De bouw van voormelde woning is gestart in april 2019. Een kaart van de kadastrale situatie na afronding van de bouw van de woning door [gedaagden] wordt onderstaand weergegeven:

2.14.

In augustus 2020 ging één van de huurders van het pand aan de [adres] verhuizen. Deze huurder heeft [gedaagden] gevraagd of hij in verband met die verhuizing gebruik mocht maken van het pad over de Percelen naar de [straatnaam] . Toen daarop geen reactie volgde van de zijde van [gedaagden] , hebben [eiser] en [gedaagde 1] op 16 augustus 2020 via WhatsApp onder meer als volgt met elkaar gecorrespondeerd:

[ [eiser] ]:
“Hi (…), sprak net mijn huurder van de [adres] . Hij gaat binnenkort verhuizen en heeft gevraagd aan jullie om het pad te komen gebruiken met verhuizen. Lijkt me niet aan de orde deze vraag zoals je weet, maar blijkbaar heb jij aangegeven dit te moeten overleggen met jouw vrouw. Vervolgens heeft mijn huurder niks meer gehoord. Ik heb hem zojuist uitgelegd dat dit een recht is wat de beste man heeft en aardig dat hij het overlegd met jullie maar totaal niet aan de orde om toestemming te moeten vragen. Ga er van uit dat jij hem dit ook even wil bevestigen. Dank je (…)”

[ [gedaagde 1] ]:
“Hi (…), ze zijn dan waarschijnlijk nog bezig met bouw houten tuinhuis. Heb deze week pas weer contact met aannemer, vandaar nog geen reactie. Mocht bouw klaar zijn dan zijn we bereid het eenmalig toe te staan. Overpad houdt dit namelijk niet in (alleen motorfiets etc, niet te voet). Dus anders dan je aangeeft. (…)”

(…)

[ [eiser] ]:
“Wat zeg je nu overpad mag alleen op de motor en niet te voet??”

(…)

[ [eiser] ]:
“(…) sorry maar je ziet het echt verkeerd. Lees het contract nog maar eens…van kinderwagen tm brommer fiets motor etc moet [adres] te bereiken zijn via de [straatnaam] . Het stelt me zeer teleur dat jij je zo opstelt dit is duidelijk vastgelegd en vooraf met jou besproken. (…)”

[ [gedaagde 1] ]:
“Hoi (…), ben bekend met afspraken: kinderwagen, bromfiets, fiets, motor, kruiwagen is toegestaan. Te voet mag niet (dus bijvoorbeeld zonder een kruiwagen in de hand). Dat bedoelde ik te zeggen. (…)”

2.15.

Medio januari 2021 heeft [eiser] in overleg met [gedaagden] een poort geplaatst in de door [gedaagden] gerealiseerde muur op de meest zuidwestelijke hoek van perceel [kadastraal nummer 3] . Deze poort komt direct uit in de tuin van [gedaagden] hebben vervolgens een tweede poort geplaatst op de doorgang tussen de Percelen en de [straatnaam] .

2.16.

[eiser] heeft [gedaagden] herhaaldelijk verzocht om afgifte van de sleutel van de door hen geplaatste poort, maar [gedaagden] hebben dat geweigerd. Tussen partijen is een discussie ontstaan en blijven bestaan over (onder meer) de vraag of er ten laste van de Percelen en ten behoeve van perceel [kadastraal nummer 3] een erfdienstbaarheid van pad/weg is gevestigd en zo ja, wat de reikwijdte van die erfdienstbaarheid is.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. zal verklaren voor recht dat op de Percelen (perceel [kadastraal nummer 4] en perceel [kadastraal nummer 2] ) een erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van perceel [kadastraal nummer 3] ;

II. zal verklaren voor recht dat het voorgenoemde recht van erfdienstbaarheid tevens het regulier gebruik te voet van het pad/weg behelst;

III. [gedaagden] zal verbieden om het gebruik van de erfdienstbaarheid te belemmeren en zal gebieden de bewoners van perceel [kadastraal nummer 3] in staat te stellen hun recht van pad/weg uit te oefenen, teneinde, langs de oostelijke grens van de Percelen, te komen van en te gaan naar de [straatnaam] naar en van de meest zuidwestelijke grens van perceel [kadastraal nummer 3] om aldaar op het kadastrale perceel [kadastraal nummer 3] te komen, waartoe [gedaagden] in ieder geval binnen zeven dagen na betekening van het vonnis:

a. alle belemmeringen ten aanzien van de uitoefening van het recht van pad/weg te verwijderen en verwijderd te houden;

b. de sleutel van de poort tussen de Percelen en de [straatnaam] over te dragen aan [eiser] dan wel aan de gebruikers van perceel [kadastraal nummer 3] ;

het voorgaande op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagden] na betekening van het vonnis daarmee in gebreke mochten blijven, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag aan dwangsom;

IV. [gedaagden] zal gebieden om binnen drie maanden na betekening van het vonnis, althans binnen een andere door de rechtbank vast te stellen redelijke termijn, een deugdelijk pad/weg van 1,5 meter breedte langs de oostelijke grens van de Percelen, aan te (doen) leggen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag, dat [gedaagden] na verloop van deze termijn in gebreke mochten blijven, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag aan dwangsom. Het pad/weg dient in ieder geval geschikt te zijn voor het gebruik te voet, met een motorfiets zonder zijspan, een brom-, snor- of gewone fiets, een kruiwagen of een kinderwagen, wat ook geldt voor de door [gedaagden] geplaatste poort;

V. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en, voor het geval voldoening daarvan niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.

3.3.

Wat [eiser] aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd en wat [gedaagden] daartegen als verweer hebben aangevoerd, zal de rechtbank - voor zover nodig voor de beoordeling - hierna in overwegingen 4.2 e.v. van de uitspraak vermelden.

4.De beoordeling

Vestiging erfdienstbaarheid?

4.1.

Allereerst is tussen partijen in geschil of ten laste van de Percelen en ten gunste van perceel [kadastraal nummer 3] een erfdienstbaarheid van pad/weg is gevestigd, zoals [eiser] stelt en [gedaagden] betwisten.

Het standpunt van [eiser]

4.2.

[eiser] voert aan dat voor de vestiging van een erfdienstbaarheid is vereist een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde registers. Hij stelt zich op het standpunt dat in artikel 12 van de akte (vergelijk overweging 2.4) een erfdienstbaarheid van pad/weg is gevestigd in de zin van artikel 5:70 BW. Onder verwijzing naar wat in artikel 12 van de akte is bepaald, voert [eiser] vervolgens aan dat het de bedoeling van partijen was om direct en onvoorwaardelijk een erfdienstbaarheid te vestigen ten laste van de Percelen en ten gunste van perceel [kadastraal nummer 3] . [eiser] licht toe dat het voor Nedprojekt ten tijde van de koop van de Percelen nog niet mogelijk was om te bepalen welk tracé van het pad/de weg in de praktijk voor haar het minst bezwarend zou zijn. Feitelijk gezien was/is de meeste oostelijke zijde van de Percelen de minst bezwarende route voor het tracé van het pad/de weg. Het is de kortste route vanaf perceel [kadastraal nummer 3] over de Percelen naar de [straatnaam] en neemt de minste vierkante meters van de Percelen in beslag. Het was echter goed mogelijk dat een ander tracé van het pad/de weg beter zou aansluiten bij de uiteindelijke bouwplannen van Nedprojekt. [A en B] heeft om die reden middels de akte als het ware zijn commitment gegeven open te staan voor overleg over het tracé van het pad/de weg indien zou blijken dat voor Nedprojekt een ander tracé minder bezwarend zou zijn dan het feitelijk minst bezwarende tracé. Dit blijkt volgens [eiser] uit de tweede zin van artikel 12 van de akte:
“Zodra de door koper benodigde bouwvergunning is verkregen, zal hij nader overleg plegen met verkoper omtrent het tracé van het pad/weg.”

4.3.

[eiser] voert vervolgens aan dat de hiervoor genoemde commitment aan eventueel door Nedprojekt gewenst overleg over het tracé van het pad/de weg, niet wegneemt dat [A en B] het recht van overpad ten tijde van de verkoop zeker wilde stellen. Dit blijkt expliciet uit de derde zin van artikel 12 van de akte:
“Indien partijen daarover geen overeenstemming bereiken, wordt nu voor alsdan ten behoeve van het aan verkoper in eigendom toebehorende perceel […] ten laste van het aan koper verkochte […] meest oostelijk gelegen gedeelte […] de erfdienstbaarheid van pad/weg”gevestigd. De woorden “nu en voor alsdan” zijn duidelijk en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. De woorden “nu voor alsdan” dienen gelezen te worden als “bij voorbaat” (vergelijk de aanvullende producties 26 en 27 van [eiser] ). De derde zin van artikel 12 van de akte dient in het licht daarvan te worden gelezen als: “voor in het geval dat partijen geen overeenstemming zouden bereiken over een anders liggend tracé van het pad/weg, wordt nu alvast de erfdienstbaarheid van pad/weg gevestigd op de Percelen, waarbij het meest oostelijk gelegen gedeelte van de Percelen wordt aangewezen als tracé”. Deze woordelijke uitleg doet volgens [eiser] ook recht aan de partijbedoeling, zoals deze blijkt uit de eerste zin van artikel 12 van de akte (“Koper draagt er zorg voor dat het pand aan de [adres] te [plaats] vanaf de [straatnaam] bereikbaar is middels een pad/weg van een vijf/tiende (1,5) meter breedte, derhalve niet geschikt voor automobielen maar wel voor een motorfiets”). Nedprojekt zou namelijk onvoorwaardelijk zorgdragen voor de bereikbaarheid van de [adres] vanaf de [straatnaam] . Indien Nedprojekt naderhand een andere ligging van het pad/de weg zou wensen én partijen op dat punt overeenstemming zouden bereiken, zouden zij het tracé van de gevestigde erfdienstbaarheid verleggen, aldus [eiser] .

Het standpunt van [gedaagden]

4.4.

[gedaagden] voeren daartegen aan dat [A en B] krachtens een koopovereenkomst van 25 mei 2005 het (grotendeels) lege perceel achter de [adres] verkocht aan Nedprojekt, die de bedoeling uitsprak daarop één of meerdere appartementencomplexen te realiseren. [A en B] en Nedprojekt hadden mondeling overeenstemming bereikt over de verkoopvoorwaarden, maar vóór de levering - en mogelijk ook voor het sluiten van de schriftelijke koopovereenkomst - liet [A en B] weten dat hij in de schuur van zijn woning een motor had staan, waarmee hij naar en van de [straatnaam] wilde komen en gaan. Nedprojekt was bereid hem in dit “last minute” verzoek tegemoet te komen. Aangezien Nedprojekt nog niet wist hoe het perceel ontwikkeld en ingedeeld zou worden, hebben partijen afgesproken dat zij hierover op een later moment concrete afspraken zouden maken. Als “stok achter de deur” hebben partijen afgesproken dat de meest oostelijke route zou worden aangewezen indien zij niet tot overeenstemming konden komen.

4.5.

In artikel 12 van de akte komt volgens [gedaagden] de (werkelijke) partijbedoeling tot uitdrukking dat Nedprojekt in de eerste plaats obligatoir verplicht is om een overpad te realiseren op een nader te bepalen plaats (de eerste twee volzinnen; het obligatoire deel). Die afspraak volstond voor partijen op dat moment, omdat de verhoudingen goed waren en de inrichting van het perceel nog onduidelijk was. Uitsluitend voor het geval partijen elkaar later toch niet konden vinden, is als “vangnet” het meest oostelijke tracé aangewezen (het gedeelte van artikel 12 ná de eerste twee volzinnen; het zakenrechtelijke deel). Op 24 juni 2005 hebben Nedprojekt en [A en B] “op basis van voortschrijdend inzicht” “nadere afspraken” gemaakt “omtrent het gebruik van het registergoed en de plaatsing van een muur als erfafscheiding” (vergelijk overweging 2.5). Dit zou dan de erfafscheiding betreffen waartegen het tracé van de erfdienstbaarheid is gelegen indien partijen niet tot overeenstemming zouden komen. Na het tekenen van de akte hebben Nedprojekt en [A en B] niet meer met elkaar gesproken over het tracé van de vermeende erfdienstbaarheid en deze is nooit in gebruik genomen. Dat kon ook niet, omdat de doorgang naar de [straatnaam] was afgesloten door hagen en opstallen. Toen Nedprojekt op 6 april 2011 uiteindelijk een omgevingsvergunning had aangevraagd, is geen rekening (meer) gehouden met het overpad. De omgevingsvergunning is op 27 juni 2011 verleend en vanaf dat moment was de overlegverplichting van Nedprojekt opeisbaar. Ook nadien heeft Nedprojekt echter geen verzoek tot het voeren van overleg van [A en B] of [eiser] ontvangen.

4.6.

Uit het voorgaande vloeit volgens [gedaagden] voort dat uit de feitelijke situatie ter plaatse blijkt dat de op Nedprojekt rustende verplichting om overpad te verlenen, een toekomstige (obligatoire) verplichting was waar geen directe werking aan toekwam. In 2005 kon er geen overpad worden verleend, omdat de opstallen op het vermeend dienende erf nog moesten worden afgebroken en er bovendien nog hagen in de weg stonden. Dit “toekomstige” element komt in artikel 12 van de akte tot uitdrukking in de afspraak dat partijen pas overleg zullen voeren zodra de omgevingsvergunning is verkregen. Tegen deze achtergrond, de feitelijke situatie ter plaatse, en de kennelijke bedoeling van [A en B] te voorkomen dat Nedprojekt zich onredelijk zou opstellen in de gesprekken, kan het zakenrechtelijke deel van artikel 12 van de akte niet anders worden begrepen dan een vestiging onder opschortende voorwaarde: “Indien partijen [over de ligging van het tracé na het verkrijgen van de bouwvergunning] geen overeenstemming bereiken, wordt nu voor alsdan [een erfdienstbaarheid gevestigd].” De vervulling van een opschortende vestigingshandeling heeft geen terugwerkende kracht (artikel 3:38 lid 2 BW). Dit brengt met zich dat de erfdienstbaarheid pas ontstaat zodra de gebeurtenis intreedt, dus zodra Nedprojekt en [A en B] “geen overeenstemming bereiken”. Deze gebeurtenis heeft zich nooit voorgedaan en zal zich ook niet meer voordoen, omdat zowel [A en B] en Nedprojekt geen eigenaar meer zijn van de betreffende percelen. De erfdienstbaarheid zal dus nooit meer ontstaan en is “waardeloos” in de zin van artikel 3:28 BW.

4.7.

In aansluiting op het voorgaande voeren [gedaagden] aan dat [eiser] de bovenverdieping van de woning op het vermeend heersend erf van 2013 tot en met 2017 zelf heeft bewoond. Gedurende deze periode heeft [eiser] Nedprojekt nooit aangesproken op haar verplichtingen uit artikel 12 van de akte. Dit betekent dat de op Nedprojekt rustende overlegplichting tot het verlenen van overpad is verjaard (vijf jaar na 27 juni 2011; artikel 3:307 lid 1 BW). Ook daarom kan de voorwaarde voor het ontstaan van de vermeende erfdienstbaarheid nooit meer (tegen de wil van [gedaagden] ) ontstaan.

4.8.

Indien en voor zover de rechtbank van oordeel mocht zijn dat de opschortende voorwaarde wél is vervuld en de vermeende erfdienstbaarheid vóór de verkrijging van het vermeend dienende erf door [gedaagden] is ontstaan, kan dat [gedaagden] , zo betoogt hij, niet worden tegengeworpen (artikel 3:24 lid 1 BW). Volgens [gedaagden] is het niet-bereiken van overeenstemming over het tracé van de erfdienstbaarheid een inschrijfbaar feit ex artikel 3:17 lid 1 onder c BW. Vaststaat dat [eiser] het intreden van die voorwaarde niet heeft laten inschrijven voorafgaand aan de levering van het vermeend dienende erf aan [gedaagden] , die het ontstaan daarvan dus niet konden kennen. Het is evenmin zo dat [gedaagden] de voorwaardelijke erfdienstbaarheid uitdrukkelijk hebben aanvaard. Zowel [gedaagden] als Progres wisten niet van het (mogelijke) bestaan en intreden van de in artikel 12 van de akte (tweede volzin) opgenomen voorwaarde, terwijl [eiser] (sr.) heeft nagelaten het intreden van die voorwaarde in te schrijven in de openbare registers. Indien zij dit hadden gedaan, dan zou de notaris (Wijers) [gedaagden] wel hebben geïnformeerd. [gedaagden] komt daarom een beroep op derdenbescherming toe, waardoor de vestiging van de vermeende erfdienstbaarheid hen niet kan worden tegengeworpen (artikel 3:24 lid 1 BW).

Het oordeel van de rechtbank

4.9.

Zoals hiervoor al is overwogen, is allereerst tussen partijen in geschil of ten laste van de Percelen en ten gunste van perceel [kadastraal nummer 3] een erfdienstbaarheid van pad/weg is gevestigd, zoals [eiser] stelt en [gedaagden] betwisten. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend en overweegt daartoe als volgt.

4.10.

Erfdienstbaarheden kunnen onder meer ontstaan door vestiging. Voor het vestigen van een erfdienstbaarheid dient tussen de betreffende partijen een notariële akte te worden opgemaakt, waarin de overeenkomst is opgenomen met als strekking de erfdienstbaarheid in het leven te roepen. Deze notariële akte moet in de openbare registers worden ingeschreven.

4.11.

[eiser] verwijst ter onderbouwing van zijn stelling dat er in 2005 een erfdienstbaarheid is gevestigd naar de inhoud van de akte (vergelijk overweging 2.4). Een redelijke uitleg, in het licht van de tekst, de systematiek en de gehele inhoud daarvan, zoals past bij de uitleg van een notariële akte, brengt naar het oordeel van de rechtbank met zich mee dat Nedprojekt en [A en B] het eens waren over de vestiging van een erfdienstbaarheid ten laste van de Percelen en ten gunste van perceel [kadastraal nummer 3] . De woorden “nu voor alsdan” wijzen daar op. Deze woorden betekenen in de context, en in het juridische / notariële spraakgebruik, dat terstond / bij voorbaat een erfdienstbaarheid wordt gevestigd. Een redelijke uitleg van de akte, als voormeld, brengt naar het oordeel van de rechtbank verder met zich mee dat de betrokken partijen (alleen) over het tracé van het pad/de weg in het voorkomende geval - afhankelijk van de bouwplannen en de concrete uitwerking daarvan - nader overleg konden voeren en in aansluiting daarop het tracé konden wijzigen (vergelijk in dit verband ook artikel 5:73 lid 2 BW). Met andere woorden, er is direct een erfdienstbaarheid gevestigd met het in de akte genoemde tracé en de betrokken partijen hebben erin voorzien dat dit tracé gewijzigd kan worden indien de (uitwerking van de) bouwplannen dat noodzakelijk zouden maken. Naar eigen zeggen van [gedaagden] heeft Nedprojekt op 6 april 2011 een omgevingsvergunning aangevraagd en is deze op 27 juni 2011 verleend (vergelijk randnummers 3.17 en 3.18 van de conclusie van antwoord). Hoewel in de akte is vermeld dat het initiatief tot overleg over een eventuele wijziging van het tracé van het pad/weg (na het verkrijgen van de benodigde bouwvergunning) bij de koper (Nedprojekt) ligt, zijn partijen het erover eens dat een dergelijk overleg niet heeft plaatsgevonden en het tracé van de erfdienstbaarheid dus niet is gewijzigd.

4.12.

Het voorgaande leidt tot de (tussen)conclusie dat de gevestigde erfdienstbaarheid met het in de akte genoemde tracé is gevestigd en ongewijzigd in stand is gebleven. Het verweer van [gedaagden] dat sprake is van een vestiging onder opschortende voorwaarde (en dat deze voorwaarde niet vervuld is en niet meer vervuld kan worden) wordt dan ook verworpen. Hetzelfde geldt voor het verweer van [gedaagden] dat de in de akte genoemde overlegverplichting is verjaard. Als al een voorwaarde is afgesproken, dan was het een ontbindende voorwaarde, die niet is vervuld om de hiervoor vermelde redenen.

4.13.

[gedaagden] hebben nog een beroep gedaan op de derdenbescherming van artikel 3:24 BW. Op grond van artikel 3:24 BW wordt een verkrijger echter alleen beschermd tegen aanspraken van derden wanneer een voor inschrijving in de registers vatbaar feit
nietis ingeschreven. Onder verwijzing naar wat hiervoor al is overwogen en nu vaststaat dat de akte waarbij de onderhavige erfdienstbaarheid is gevestigd, is ingeschreven, kan het beroep van [gedaagden] op artikel 3:24 BW om die reden al niet slagen. In dit verband wordt nog opgemerkt dat de wet als uitgangspunt hanteert dat indien een akte in de openbare registers is ingeschreven, ook de inhoud van de akte bij raadpleging van de registers toegankelijk is. Dat dit uitgangspunt in deze zaak onjuist is, is niet gebleken.

4.14.

Een erfdienstbaarheid eindigt slechts door afstand (artikel 5:82 BW), door vermenging (artikel 5:83 BW), door opheffing door de rechter (artikel 5:79 BW) of door verjaring van de rechtsvordering tot opheffing van een met het beperkte recht strijdige toestand voor zover de uitoefening van de erfdienstbaarheid door die toestand wordt belet. Daarnaast kan een erfdienstbaarheid eindigen door onteigening of ruilverkaveling. [gedaagden] hebben niet gesteld dat één van deze bij wet geregelde wijzen van beëindiging zich in dit geval heeft voorgedaan. [gedaagden] hebben weliswaar aangevoerd dat - in het geval de rechtbank de vordering(en) van [eiser] zal toewijzen - zij een vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid zullen instellen ex artikel 5:79 BW op de grond dat [eiser] over “een redelijk alternatief” beschikt, maar vaststaat dat zij een dergelijke vordering in deze procedure niet hebben ingesteld, zodat dit niet ter beoordeling aan de rechtbank voorligt. De erfdienstbaarheid bestaat dan ook nog steeds.

4.15.

Gelet op het voorgaande is er door inschrijving van de akte op 8 juni 2005 rechtsgeldig een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van de Percelen en ten gunste van perceel [kadastraal nummer 3] . De op dit punt door [eiser] gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen. Hierna komt de vraag aan de orde wat de inhoud van die erfdienstbaarheid is.

Inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening

Het standpunt van [eiser]

4.16.

[eiser] voert aan dat de erfdienstbaarheid het recht omvat dat de gebruikers van perceel [kadastraal nummer 3] zich te voet, met een motorfiets zonder zijspan, een brom-, snor- of gewone fiets, een kruiwagen of een kinderwagen over de Percelen mogen verplaatsen, teneinde te komen van en te gaan naar de [straatnaam] van en naar de meest zuidwestelijke grens van perceel [kadastraal nummer 3] . De tekst van de erfdienstbaarheid spreekt van de erfdienstbaarheid van pad/weg. Volgens [eiser] is het gangbaar spraakgebruik dat een pad wordt gebruikt voor “regulier gebruik te voet”, terwijl een weg wordt gebruikt voor “vervoersmiddelen”. Destijds is er volgens hem uitdrukkelijk voor gekozen om zowel de term “pad” als de term “weg” op te nemen in de akte, met dien verstande dat het gebruik als weg beperkt is tot de in de akte opgenomen limitatieve lijst van vervoersmiddelen. Het voorgaande leidt naar het oordeel van [eiser] tot de conclusie dat het onderhavige recht van erfdienstbaarheid ook het gebruik te voet omvat.

4.17.

Dit wordt volgens [eiser] ook bevestigd door de tekst van het eerste gedeelte van artikel 12 van de akte:
“Koper draagt er zorg voor dat het pand [adres] te [plaats] vanaf de [straatnaam] bereikbaar is middels een pad/weg van een vijf/tiende (1,5) meter breedte, derhalve niet geschikt voor automobielen maar wel voor een motorfiets.”Volgens [eiser] volgt hieruit dat partijen hebben beoogd te bewerkstelligen dat de gebruikers van perceel [kadastraal nummer 3] de [straatnaam] moeten kunnen bereiken middels een pad/weg van 1,5 meter breedte. Het grootste/zwaarste voertuig waarmee de gebruikers van perceel [kadastraal nummer 3] zich over het pad/weg moeten kunnen bewegen, is een motorfiets. Een redelijke uitleg van de erfdienstbaarheid leidt volgens hem tot de conclusie dat partijen geen minimum begrenzing hebben beoogd. Nu de akte op dit punt duidelijk is, wordt in beginsel bij de bepaling van de inhoud van de erfdienstbaarheid geen waarde gehecht aan de gewoonte. Dit neemt niet weg dat ook uit de gewoonte voortvloeit dat de erfdienstbaarheid ook het regulier gebruik te voet behelst. De gebruikers van perceel [kadastraal nummer 3] hebben vanaf de vestiging van de erfdienstbaarheid in 2005 tot aan de plaatsing van de bouwhekken in 2018 te voet gebruik gemaakt van het recht van pad/weg, aldus [eiser] .

Het standpunt van [gedaagden]

4.18.

[gedaagden] voeren daartegen - samengevat - aan dat de erfdienstbaarheid niet ziet op het toestaan van het gebruik “regulier te voet”. In artikel 12 van de akte wordt specifiek verwezen naar verschillende soorten gemotoriseerd en niet-gemotoriseerd gebruik, zoals “met een motorfiets zonder zijspan en derhalve niet met een automobiel, wel met een brom-, snor- of gewone fiets krui- en kinderwagen”. Uit het benoemen van deze soorten van gebruik hebben [gedaagden] afgeleid dat gebruik te voet juist niet de bedoeling is. De opsomming van de gebruiksmogelijkheden komt ná het woord “pad/weg”. Door deze specificatie op te nemen, hebben partijen duidelijk willen vastleggen wat wél is toegestaan. Wat niet is opgenomen, is dus niet toegestaan, waaronder gebruik regulier te voet. In het andere geval zou de specificatie zinledig zijn, aldus [gedaagden]

Het oordeel van de rechtbank

4.19.

Partijen zijn verdeeld over de inhoud van en de wijze waarop de erfdienstbaarheid mag worden uitgeoefend. In dat verband wordt het volgende overwogen.

4.20.

Op grond van artikel 5:73 BW worden de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Indien een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze is uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend. Bij de uitleg van de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De beginselen van redelijkheid en billijkheid zullen bij de uitleg van de wijze waarop de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend een rol spelen (Hoge Raad 2 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2397). De achtergrond van de hiervoor genoemde objectieve uitlegmaatstaf is dat derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een (in de openbare registers ingeschreven) akte is vermeld over de overdracht van een registergoed of de vestiging van een beperkt recht (in dit geval de erfdienstbaarheid) op een registergoed.

4.21.

Gelet op het bepaalde in artikel 5:73 BW en de hiervoor geformuleerde maatstaf, ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of uit de akte van levering/vestiging kan worden afgeleid dat (het de bedoeling van partijen is geweest dat) de erfdienstbaarheid mede het recht omvat dat de gebruikers van perceel [kadastraal nummer 3] zich te voet over de Percelen mogen verplaatsen om te komen van en te gaan naar de [straatnaam] van en naar de meest zuidwestelijke grens van perceel [kadastraal nummer 3] . Deze vraag moet naar het oordeel van de rechtbank ontkennend worden beantwoord, waartoe als volgt wordt overwogen.

4.22.

In de akte is de erfdienstbaarheid als volgt beschreven:
“(…) de erfdienstbaarheid van pad/weg om met een motorfiets zonder zijspan en derhalve niet met een automobiel, wel met een brom-, snor- of gewone fiets krui- en kinderwagen te komen van en te gaan naar de [straatnaam] naar en van de meest zuid-westelijke grens van het kadastrale perceel nummer [kadastraal nummer 3] om aldaar op het kadastrale perceel nummer [kadastraal nummer 3] te komen.”De akte bevat dan ook een concrete omschrijving van het toegestane gebruik van de erfdienstbaarheid. Met andere woorden, de bewoordingen van de akte stellen beperkingen aan de wijze van het gebruik van de erfdienstbaarheid. Uit de hiervoor geciteerde beschrijving volgt dat alle vervoermiddelen met twee wielen, onder meer zowel een fiets als een motor-, brom- en snorfiets, aan de hand over het pad/de weg moeten worden verplaatst, waarbij bij de laatste categorie de motor niet mag zijn ingeschakeld. De erfdienstbaarheid omvat niet, zo blijkt uit de bewoordingen van de akte, het gebruik daarvan te voet. Het is de rechtbank ambtshalve bekend dat soortgelijke formuleringen met opsommingen van gebruiksmogelijkheden in de praktijk voorkomen, met variaties in de toegestane gebruiksmogelijkheden (soms inclusief “te voet”). Hier is “te voet” niet opgenomen en dat heeft dus gewicht. In redelijkheid kan aan de hand van de tekst en systematiek van de gehele akte niet worden aangenomen dat bij de vestiging van de erfdienstbaarheid is bedoeld de bij het heersende erf betrokken personen over het dienende erf te laten lopen. De gebruikers van het dienende erf zouden dan met (grote(re)) regelmaat geconfronteerd kunnen worden met (ook voor hen onbekende) personen, hetgeen een inbreuk op hun persoonlijke levenssfeer zou betekenen, die overigens ook niet past bij een uitoefening van de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze. De concrete beschrijving van de genoemde vervoermiddelen - zonder “te voet” of bewoordingen van deze strekking - vormt juist een belangrijke aanwijzing voor een beperkt(er) gebruik van de erfdienstbaarheid. Indien het destijds wel de bedoeling zou zijn geweest ook te voet gebruik te laten maken van de erfdienstbaarheid, dan had het voor de hand gelegen dat ofwel expliciet met zoveel woorden in de omschrijving van de erfdienstbaarheid tot uitdrukking te brengen (wat ook, zoals de rechtbank ambtshalve bekend is, in de praktijk voorkomt, maar hier niet is gebeurd), ofwel impliciet door geen lijst met toegestane gebruiksmogelijkheden op te nemen. In dit verband is nog van belang dat de bij het heersende erf betrokken personen ook via een andere route een openbare weg kunnen bereiken.

4.23.

De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 19 maart 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2458), waarop [eiser] zich beroept. [eiser] vindt in het licht van dat arrest dat “pad” betekent “te voet” en dat “weg” betekent “vervoersmiddelen”. Het is mogelijk dat dit (volgens het hof in dat arrest) vroeger zo was (oud BW), maar het is ook zo dat “vroeger” bij de vestiging van de erfdienstbaarheid hier lang geleden was (anders dan in de zaak bij het hof), dat de zaak bij het hof ging over een camping of bungalowpark (dus een ander soort geval) en dat een lijst toegestane gebruiksmogelijkheden in de zaak van het hof ook “te voet” meldt, naast “fiets of voertuig” (hof, 3.3 B c.; dus anders dan de akte waar [eiser] en [gedaagden] mee te maken hebben). Daarom is de term “pad” hier niet genoeg voor een andere uitleg van de akte.

4.24.

De rechtbank behandelt ook een ander standpunt van [eiser] , namelijk dat [gedaagden] de erfdienstbaarheid (met de betekenis die [eiser] bepleit in deze zaak) hebben erkend of aanvaard. De rechtbank is het niet eens met dit standpunt. De redenen zijn als volgt. [gedaagden] hebben de mogelijkheid van een minnelijke regeling onderzocht en zij hebben in dat kader gesproken en geschreven over de erfdienstbaarheid. Dat betekent niet dat zij de erfdienstbaarheid, met de betekenis die [eiser] in dit geding verdedigt, hebben erkend of aanvaard. [eiser] heeft geen concrete schriftelijke of mondelinge mededeling gesteld waaruit hij redelijkerwijs een erkenning of aanvaarding heeft mogen afleiden. Alles stond in het teken van overleg over een oplossing.

4.25.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht op dit punt zal worden afgewezen.

Verwijdering obstakels en afsluiting perceel

4.26.

[eiser] vordert - kort gezegd - dat de rechtbank [gedaagden] zal verbieden om het gebruik van de erfdienstbaarheid te belemmeren en hen zal gebieden de bewoners van perceel [kadastraal nummer 3] in staat te stellen hun recht van pad/weg uit te oefenen. Volgens [eiser] dienen [gedaagden] hiertoe in ieder geval i) alle belemmeringen ten aanzien van de uitoefening van het recht van pad/weg te verwijderen en verwijderd te houden en ii) de sleutel van de poort tussen de Percelen en de [straatnaam] over te dragen aan [eiser] , althans aan de gebruikers van perceel [kadastraal nummer 3] , een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.

4.27.

[eiser] licht toe dat [gedaagden] - ondanks herhaaldelijke verzoeken daartoe - weigeren de sleutel van de door hen geplaatste poort aan hem dan wel aan de gebruikers van perceel [kadastraal nummer 3] te verstrekken. Tussen partijen is discussie ontstaan over de reikwijdte van het recht van pad/weg. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat het recht van pad/weg niet zou inhouden dat het pad/weg ook regulier te voet mag worden gebruikt. [eiser] stelt zich daarentegen op het standpunt dat ook het regulier gebruik te voet onder het recht van pad/weg valt. [gedaagden] willen de sleutel alleen overhandigen indien [eiser] en zijn huurders schriftelijk verklaren dat het pad/weg niet regulier te voet zal worden gebruikt, wat door [eiser] is geweigerd. Daarnaast hebben [gedaagden] verschillende andere belemmeringen geplaatst op het pad/weg. Zo ligt er direct achter de poort van [eiser] een pallet en zijn er vuilcontainers en stoelen geplaatst op de doorgang, aldus [eiser] .

4.28.

De rechtbank overweegt als volgt. Hiervoor is al geoordeeld dat [eiser] (en zijn huurders) op grond van de erfdienstbaarheid het recht heeft/hebben om met een motor-, brom- of snorfiets, een gewone fiets dan wel een krui- en kinderwagen te komen van en te gaan naar de [straatnaam] naar en van de meest zuidwestelijke grens van perceel [kadastraal nummer 3] . Dit betekent dat [gedaagden] in beginsel gehouden zijn de erfdienstbaarheid te respecteren en te dulden dat [eiser] (of zijn huurders) op één van de hiervoor genoemde wijzen gebruik maken van hun percelen, zonder dat [eiser] (of zijn huurders) dit gebruik vooraf met hen hoeven te bespreken. Gelet hierop mogen [gedaagden] geen obstakels plaatsen op hun perceel, voor zover deze aan een onbelemmerde uitoefening van de erfdienstbaarheid door [eiser] (of zijn huurders) in de weg staan. Door [gedaagden] is niet weersproken dat op de doorgang, direct achter de poort van [eiser] , een pallet, vuilcontainers en stoelen zijn geplaatst. De vordering tot het verwijderen en verwijderd houden van die obstakels zal daarom worden toegewezen.

4.29.

Ten aanzien van de gevorderde afgifte van de sleutel van de poort tussen de Percelen en de [straatnaam] overweegt de rechtbank als volgt. Uit het bepaalde in artikel 5: 48 BW volgt dat de eigenaar van een erf bevoegd is dit erf af te sluiten. Deze bevoegdheid bestaat ook indien dat erf belast is met een erfdienstbaarheid, zoals in dit geval. Maakt de eigenaar van die bevoegdheid gebruik, dan dient hij ervoor te zorgen dat de eigenaar van het heersende erf onbelemmerde toegang behoudt tot het dienende erf om de erfdienstbaarheid uit te (kunnen) oefenen (vergelijk Hoge Raad 23 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW6598). Dit betekent dat de eigenaar van het dienend erf de eigenaar van het heersend erf de mogelijkheid biedt zich op elk moment en zonder telkens afhankelijk te zijn van de directe medewerking van de eigenaar van het dienend erf, de toegang tot het erf te verschaffen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid.

4.30.

De Hoge Raad heeft in het hiervoor genoemde arrest verder overwogen dat dit in een geval als het onderhavige betekent dat de eigenaar van het dienend erf aan de eigenaar van het heersend erf permanent een sleutel ter beschikking moet stellen waarmee de poort kan worden geopend. Gelet op het voorgaande staat het [gedaagden] vrij hun perceel met een poort af te sluiten, mits [eiser] (en/of zijn huurders) hun perceel op de in de erfdienstbaarheid bedoelde wijze kunnen bereiken en [gedaagden] aan [eiser] de onbelemmerde toegang verschaft tot deze poort door aan [eiser] (althans zijn huurders) permanent de sleutel van deze poort ter beschikking te stellen. De rechtbank merkt in dit verband nog op dat [gedaagden] steeds hebben geweigerd om een sleutel aan [eiser] te verstrekken vanwege de discussie over de reikwijdte van (de wijze van uitoefening van) de erfdienstbaarheid. Hiervoor is overwogen dat de erfdienstbaarheid niet het gebruik te voet omvat, zodat het geschil daarover is beslecht en geen reden meer kan vormen om geen sleutel van de poort aan [eiser] te verstrekken. Ook deze vordering zal daarom worden toegewezen.

4.31.

De rechtbank ziet - mede gelet op wat hiervoor is overwogen - geen aanleiding om aan voormelde veroordelingen een dwangsom te verbinden, omdat niet valt aan te nemen dat [gedaagden] hieraan niet vrijwillig gevolg zullen geven. De weigering tot op heden heeft te maken met de discussie over het gebruik te voet. Dat dit anders is, is door [eiser] niet onderbouwd. De rechtbank zal wel een ruimere termijn geven voor wat betreft het verwijderen van de belemmeringen/obstakels en het overhandigen van de sleutel, zodat [gedaagden] daaraan tijdig kunnen voldoen.

Aanleg pad/weg

4.32.

[eiser] vordert verder dat de rechtbank [gedaagden] zal gebieden een deugdelijk(e) pad/weg met een breedte van 1,5 meter aan te (doen) leggen langs de oostelijke grens van de Percelen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom. Hij voert daartoe aan dat uit artikel 12 van de akte volgt dat de erfdienstbaarheid ook een nevenverplichting in de zin van artikel 5:71 lid 1 BW behelst voor de eigenaren van het dienende erf in de vorm van de aanleg van het hiervoor genoemde pad/weg. [eiser] verwijst in dit verband naar de onder randnummer 33 van de dagvaarding geciteerde zinsnede uit artikel 12 van de akte: “Koper draagt er zorg voor”.

4.33.

De rechtbank zal deze vordering afwijzen, aangezien het in de akte aangewezen tracé begaanbaar is, zo blijkt ook uit de door [eiser] zelf overgelegde foto’s (vergelijk productie 20 bij dagvaarding). De rechtbank neemt daarbij bovendien in aanmerking wat hiervoor al is geoordeeld, te weten dat [gedaagden] gehouden zijn de aanwezige obstakels te verwijderen en een sleutel van de poort aan [eiser] te verstrekken. Uit de akte volgt niet dat [gedaagden] - bijvoorbeeld - gehouden zijn om het pad/de weg te bestraten.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.34.

[eiser] vordert ten slotte een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vorderingen hebben geen betrekking op één van de situaties als genoemd in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vorderingen zien namelijk niet op de voldoening van een geldsom. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen, zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Uit de door [eiser] gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt, die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan de hiervoor genoemde verrichtingen, zodat het gevorderde bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.35.

In de aard van de zaak en het feit dat partijen over en weer op punten in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.

Slot

4.36.

De rechtbank herhaalt, zoals ook gezegd tijdens de mondelinge behandeling, dat er een issue is dat partijen samen moeten oplossen. [gedaagden] hebben een huis gebouwd en de ruimte bij het huis is zo smal dat fricties rondom (het gebruik van) de erfdienstbaarheid voor de hand liggen. Daarmee is een nieuwe situatie ontstaan, die wezenlijk anders is dan de situatie waarin er appartementen gerealiseerd zouden zijn, wat aan de orde was bij de vestiging van de erfdienstbaarheid. Deze nieuwe situatie is natuurlijk (deels) veroorzaakt door keuzes van [gedaagden] zelf (de bouw van het huis) en heeft niet zonder meer gevolgen voor de erfdienstbaarheid, maar de nieuwe situatie is wel een relevante omstandigheid. [gedaagden] hebben een vordering tot opheffing ex artikel 5:79 BW aangekondigd. Zij zijn ook bezig met plannen op het perceel naast hun huis, zo is besproken tijdens de mondelinge behandeling. Partijen mogen geen misbruik maken van hun bevoegdheden en dat geldt ook voor bevoegdheden rondom de erfdienstbaarheid. De rechtbank spreekt de hoop uit dat partijen een passende regeling zullen bereiken aan de hand van dit vonnis.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

verklaart voor recht dat op de Percelen (perceel [kadastraal nummer 4] en perceel [kadastraal nummer 2] ) een erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van perceel [kadastraal nummer 3] en verstaat dat het regulier gebruik te voet niet is toegestaan;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis alle belemmeringen/obstakels die de uitoefening van de erfdienstbaarheid belemmeren, te verwijderen en verwijderd te houden;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot afgifte van een sleutel van de poort tussen de Percelen en de [straatnaam] aan [eiser] ;

5.4.

compenseert de proceskosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt;

5.5.

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023.

Vestiging en reikwijdte van een erfdienstbaarheid van pad/weg tussen percelen

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

1.[gedaagde 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing