Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/2969
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 april 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: P.P.M. van Haren).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van haar woning aan de [adres] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 285.000 met de WOZ-beschikking van 26 februari 2021 die geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) voor de woning opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2021 het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 268.000.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld en vervolgens een aanvullend beroepschrift ingediend.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 25 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar en voor de heffingsambtenaar taxateur A.L.M. Keeris.
1.6.
De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen de woning alsnog inpandig opnemen en om partijen in de gelegenheid te stellen een compromis te sluiten.
1.7.
De heffingsambtenaar heeft de rechtbank op 14 februari 2023 bericht dat de woning inmiddels inpandig is opgenomen maar dat dit niet tot een ander standpunt heeft geleid. In deze zaak kan daarom uitspraak worden gedaan. Eiseres heeft op 17 februari 2023 gereageerd.
1.8.
Beide partijen hebben niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn verklaard gebruik te willen maken van het recht om ter zitting te worden gehoord, waarna de rechtbank het onderzoek met toepassing van artikel 8:57, derde lid, van de Awb heeft gesloten.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een tot (mantel)woning omgebouwde paardenstal uit 2000 op een boerenerf in Oirschot. De woning bestaat uit een hoofdbouw met een inpandige garage van en een in 1950 gebouwde (en in 1972 gerenoveerde) ligboxenstal type laag. Bij de woning hoort een perceel van 3.500 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 136.200 en verwijst naar het taxatierapport van 24 december 2021 van taxateur J.C.M. Claasen. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 268.000) naar de getaxeerde waarde (€ 285.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 8 maart 2022 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 van € 298.000 aannemelijk heeft gemaakt. Zij betrekt daarbij de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is het beroep gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt het volgende.
4.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.4.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep het object opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in het taxatierapport van 8 maart 2022. Bij de taxatie is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen van 1 mei 2020. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland.
4.5.
De rechtbank stelt voorop dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2020, als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. [3] De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
4.6.
Bij de waardering heeft de taxateur de volgende uitgangspunten gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft de woning gewaardeerd met behulp van het archetype A1001130, omschreven als ‘woning vrijstaand (eenvoudig)’. De inhoud van de woning van 429 m³ heeft volgens de heffingsambtenaar een waarde van € 308 per m³. Daarnaast is er ook een inpandige garage van 15 m². Deze garage heeft de heffingsambtenaar gewaardeerd met behulp van het archetype A1001570, omschreven als ‘inpandige garage’. Daaruit volgt voor de garage een waarde van € 391 per m². Verder is er nog een ligboxstal van hout type laag uit 1972 met een inhoud van 650 m². Deze stal is gewaardeerd met behulp van het archetype A430403H(out) op een waarde van € 24,08 m². In verband met het asbestdak op de ligboxstal van 895 m² is een correctie toegepast van € 9,37 per m². Het perceel van 3.500 m² heeft volgens de heffingsambtenaar een waarde van € 40,04 per m². Deze waarde is tot stand gekomen met behulp van de archetype A2430070, erf met daarop een woning in regio De Kempen.
4.7.
Met de toestand van de woning heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau van de woning als matig (2) te waarderen. De kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau van de (voormalige) stal zijn als slecht (1) gewaardeerd. Op deze manier is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het eenvoudige keukenblok, de matige sanitaire voorzieningen, het ontbreken van isolatie en de slechte staat van de stal.
4.8.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de enkele verwijzing naar kengetallen uit de taxatiewijzer die op de waardepeildatum 1 januari 2020 geldend was, de waarde van de woning niet afdoende heeft onderbouwd. In de gepubliceerde versie van de taxatiewijzer ontbreken cruciale onderbouwende gegevens, zoals relevante transactieprijzen. De taxatiewijzer bevat wel analyseresultaten van marktgegevens voor de kengetallen, maar deze maken de aannames en gegevens betreffende de gehanteerde waarde onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar. [4] Om die reden is de verwijzing daarnaar op zichzelf genomen onvoldoende om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de waarde van de (mantelzorg) woning juist heeft vastgesteld. [5]
4.9.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangevoerd dat rond de waardepeildatum in de gemeente Oirschot geen vergelijkbare (mantelzorg)woningen zijn verkocht, zodat er volgens hem dus geen verkoopcijfers beschikbaar zijn die de waarde van de woning verder kunnen onderbouwen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin niet. De heffingsambtenaar heeft de woning namelijk gewaardeerd met behulp van de het archetype ‘woning vrijstaand (eenvoudig)’ omdat zo zegt de heffingsambtenaar de door eiseres verbouwde schuur wordt gebruikt om in te wonen. Het ligt dan voor de hand om voor de onderbouwing van de waarde van de woningverkoopcijfers van vergelijkbare (eenvoudige) vrijstaande woningen te gebruiken. De rechtbank acht het onwaarschijnlijk dat dergelijke vrijstaande woningen in de gemeente Oirschot rond de waardepeildatum niet zijn verkocht. Mochten er inderdaad rond geen woningen in Oirschot zijn verkocht dan had de heffingsambtenaar relevante verkoopcijfers van omliggende gemeentes kunnen en moeten raadplegen. Er is voor de heffingsambtenaar bij de door hem gekozen waarderingsmethode geen aanleiding zich te beperken tot transacties in de gemeente Oirschot. Ook de door de heffingsambtenaar gebruikte taxatiewijzer gaat immers uit van regionale marktwerking. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning onvoldoende heeft onderbouwd en daarmee de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.10.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde van € 136.200 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.
4.11.
Eiseres heeft voor de onderbouwing van de door haar gestelde waarde verwezen naar het taxatierapport van 24 december 2021 van taxateur J.C.M. Claasen met waardepeildatum 22 november 2021. In dit rapport is alleen dat deel van de garage/werkplaats/paardenstal getaxeerd dat wordt gebruikt als (mantelzorg)woning. Volgens Claasen is ongeveer 96 m² ingericht als provisorische woonruimte. De waarde van die woonruimte is € 500 per m² (en in totaal € 48.000). De overige vierkante meters van de paardenstal zijn niet getaxeerd en hebben volgens deze taxateur dus geen waarde. Op dit bedrag worden de negatieve waarden van een ligboxenstal en een kuilvoeropslag in mindering gebracht. Er blijft dan een totale waarde voor de opstallen over van € 18.000. Bij dat bedrag moet de waarde van een agrarisch bouwblok van 8.800 m² worden opgeteld. Dat bouwblok heeft een waarde van € 160.250. Hiervan is 4.300 m² met een prijs per m² van € 20 benut en 4.500 m² met een prijs per m² van € 16,50 onbenut. De gemachtigde van eiseres heeft vervolgens de getaxeerde waarden van de objectonderdelen die behoren tot en bij de woning – met name slechts een deel van de hiervoor genoemde grond – uit de taxatie genomen en een indexering naar de waardepeildatum (1 januari 2020) toegepast.
4.12.
De rechtbank is van oordeel dat eiseres hiermee onvoldoende inzicht geeft in hoe de door haar gestelde waarde tot stand is gekomen. Eiseres heeft uit deze taxatie de gegevens gebruikt waarvan zij vindt dat die op haar van toepassing zijn. Claassen heeft meer dan alleen de (mantelzorg)woning en het agrarisch bouwblok van 8.800 m² getaxeerd. Zo heeft Claassen ook nog een bedrijfswoning en 3,04 hectare landbouwgrond getaxeerd. Het totaal heeft Claassen getaxeerd op € 436.700. Dat is de waarde op 22 november 2021. Claassen heeft geen inzicht gegeven hoe hij op het bedrag is gekomen van € 500 per m² voor de woonruimte en € 20 en € 16,50 per m² voor het agrarisch bouwblok. Deze bedragen zijn daarmee voor de rechtbank onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar. Dat geldt ook voor de door eiseres gebruikte indexering naar de waardepeildatum 1 januari 2020, voor zover al betekenis kan toekomen aan het (terug)indexeren van een per een latere waardepeildatum getaxeerde waarde. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft gesteld dat als een grotere onroerende zaak wordt opgesplitst in twee kleinere onroerende zaken de waarden van die afzonderlijke onroerende zaken bij elkaar opgeteld in de regel hoger zal zijn dan de waarde van de ongesplitste onroerende zaak. Anders gezegd: het (ongesplitste) geheel is minder dan de som der (gesplitste) delen. Eiseres heeft dit niet bestreden en ook niet inzichtelijk gemaakt hoe zij hiermee rekening heeft gehouden.
4.13.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 210.000.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde van de (mantelzorg) woning en de aanslag te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank zal de waarde van de woning op 1 januari 2020 vaststellen op € 210.000. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden. Van andere kosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de (mantelzorg) woning [adres] op de waardepeildatum 1 januari 2020 vast op € 210.000 en verlaagt de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan eiseres moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 april 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.