Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3413
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot, verweerder
(gemachtigden: P. van Haren en A.L.M. Keeris).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] , gemeente Oirschot (hierna: de bedrijfswoning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 221.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, plaatsvervanger van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een bedrijfswoning uit 1953, gerestaureerd in 1996, verbonden aan een (agrarisch) bedrijf. De bedrijfswoning bestaat uit een hoofdbouw van 618 m³, een aangebouwde garage met zadeldak van 21 m² en een overkapping van 15 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 890 m².
2. Tussen partijen zijn de objectkenmerken niet in geschil. De rechtbank sluit zich aan bij de gezamenlijke opvatting van partijen over de gebruikte objectkenmerken.
Geschil en beoordeling
3. In geschil is de waarde van de bedrijfswoning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 174.000, maar onderbouwt dit niet. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 221.000) naar de getaxeerde waarde
(€ 221.740), zoals opgenomen in het taxatieoverzicht dat op 31 maart 2021 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
5. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar zeer onzorgvuldig is en onvoldoende gemotiveerd. Verweerder heeft niet gemotiveerd waarom de waarde is onderbouwd met de taxatiewijzers. Verweerder heeft niet uitgelegd hoe hij tot zijn waarde voor de woning is gekomen en op welke manier hierbij rekening is gehouden met de grieven van eiser. Op het taxatieverslag staan geen objectkenmerken. Daarom kan eiser de waarde van de woning niet controleren. Verweerder moet volgens eiser op alle in bezwaar aangevoerde grieven ingaan. Het moet voor eiser duidelijk zijn waarom zijn bezwaren worden afgewezen. Eiser voert verder aan dat omdat hem dit niet duidelijk is hij beroep heeft moeten instellen. Eiser verwijst onder andere naar ECLI:NL:RBZWB:2009:BH4424 en naar ECLI:NL:RBZLY:2009, waarin -kort gezegd- is overwogen dat het niet zo mag zijn dat een justitiabele beroep moet instellen om erachter te komen hoe de WOZ-waarde is bepaald.
6. De rechtbank volgt eiser niet in het standpunt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Eiser heeft in het bezwaarschrift gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat het gaat om een bedrijfswoning, dat de badkamer en het sanitair in gedateerde staat verkeren en dat sprake is van een mindere ligging vanwege stankoverlast omdat in de directe omgeving geur producerende activiteiten plaatsvinden. Tijdens de hoorzitting heeft de gemachtigde gesteld dat er geen referentiepanden op het taxatieverslag zijn vermeld. Eiser verzoekt deze alsnog te ontvangen, alsmede de gebruikte KOUDV- en liggingsfactoren en aan te geven op welke manier de verschillen tussen de woning en de referentiepanden zijn verdisconteerd.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd dat de waarde van het object met behulp van de landelijke taxatiewijzer is berekend omdat sprake is van een agrarische bedrijfswoning. De rechtbank is het met verweerder eens dat het de gemachtigde van eiser, een professionele dienstverlener op het gebied van bezwaar en beroep tegen WOZ-waarden, ook zonder nadere omschrijving duidelijk moest zijn dat het gaat om de landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2019. Dit verklaart waarom er geen referentiepanden zijn gebruikt. Ten aanzien van KOUDV- en liggingsfactoren heeft verweerder gewezen op de met Previcus op 15 januari 2020 gemaakte afspraken dat deze in de uitspraak op bezwaar worden genoemd. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder genoemd dat voor ligging een code 2 en voor kwaliteit en onderhoud van de woning een code 3 is gebruikt.
8. Verder heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd dat met de ligging van het object voldoende rekening is gehouden omdat de grondstaffel van de landelijke taxatiewijzer is gehanteerd. Ten aanzien van de grief dat sprake is van een gedateerde badkamer en sanitair heeft verweerder gemotiveerd dat op 10 september 2020 foto’s zijn opgevraagd bij eiser ter ondersteuning van de stelling dat sprake is van gedateerdheid. Vervolgens is op 7 oktober 2020 een herinnering gestuurd. Op beide verzoeken om ondersteunend bewijs voor de gedateerdheid is geen reactie gekomen. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar dan ook is ingegaan op alle bezwaren die eiser heeft aangevoerd.
9. De grief dat op het taxatieverslag geen objectkenmerken zijn vermeld, waardoor het voor eiser niet mogelijk was om te controleren of de WOZ-waarde correct was vastgesteld is pas in beroep aangevoerd. Volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) hoeft het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet te leiden tot vernietiging van die aanslag. Eventuele onzorgvuldigheden en onjuistheden/motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Verweerder heeft in het verweerschrift uitgelegd dat op het taxatieverslag door een technische storing abusievelijk geen inhouds- en oppervlaktematen van de deelobjecten zijn vermeld. Maar uit het bezwaarschrift noch uit het door Previcus opgestelde hoorverslag, door verweerder ontvangen op 8 juni 2020, blijkt dat hierover door eiser opmerkingen zijn gemaakt. De rechtbank volgt eiser dan ook niet dat dit een motiveringsgebrek betreft in de uitspraak op bezwaar.
10. Uit het bij het verweerschrift gevoegde taxatierapport blijkt dat verweerder in beroep de bedrijfswoning opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in het taxatieoverzicht van 31 maart 2021. Eiser heeft deze objectkenmerken niet betwist. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatieoverzicht beschreven objectgegevens. In de door verweerder gebruikte taxatiewijzers, hiervoor genoemd, wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Verweerder heeft gebruik gemaakt van de taxatiewijzers omdat in de buurt van de woning van eiser geen verkoopcijfers van voldoende vergelijkbare bedrijfswoningen zijn gerealiseerd. Eiser heeft dit niet weersproken. Ook heeft eiser niet weersproken dat deze taxatiewijzers kunnen worden gebruikt voor het vaststellen van de waarde van de woning.
11. De rechtbank stelt voorop, onder verwijzing naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381), dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2019, als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
12. In zijn verweerschrift heeft verweerder over het sanitair en de badkamer gezegd dat door de huidige Corona-pandemie de woning niet inpandig is opgenomen. Daarom heeft verweerder in de bezwaarfase (per email van 10 september 2020 en 7 oktober 2020) gevraagd om foto’s van de woning op te sturen. Eiser heeft hier niet op gereageerd. Het weigeren van eiser foto’s ter beschikking te stellen heeft volgens verweerder tot gevolg dat de bewijslast wordt omgekeerd. Eiser moet aannemelijk maken dat de voorzieningen in de bedrijfswoning gedateerd zijn. Verweerder verwijst daarbij naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 5 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1118. Ook in beroep zijn geen foto’s opgestuurd. Verweerder is bij de onderbouwing van de waarde van de bedrijfswoning (bij gebrek aan kennis) uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau. Verweerder verwijst naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 februari 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:1533.
13. De gemachtigde van eiser heeft op zitting betwist dat wordt voldaan aan de voorwaarden van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam om de bewijslast te kunnen omdraaien, omdat verweerder geen informatiebeschikking heeft gestuurd aan eiser.
14. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of sprake was van een informatiebeschikking omdat, net als in de hiervoor genoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ook in deze zaak in de gedingstukken of het verhandelde ter zitting geen aanleiding wordt gezien om van een ondergemiddelde kwaliteit en onderhoud van de bedrijfswoning uit te gaan. Gelet op het bouwjaar van de bedrijfswoning mag van enige gedateerdheid worden uitgegaan. Verweerder is uitgegaan van € 217 per m³. Dit is lager dan het kengetal van € 233 bij het bouwjaar 1953 en het archetype A1001120, zoals blijkt uit bijlage 3 bij het verweerschrift. De rechtbank begrijpt dat ook een correctie is toegepast omdat de inhoud van de bedrijfswoning groter is dan de standaard grootte van 425 m³. De enkele blote stelling van eiser dat de badkamer en het sanitair gedateerd zijn, zonder dat nader te onderbouwen met stukken, zoals foto’s, is onvoldoende om aan de juistheid van de taxatie van verweerder te twijfelen. Te meer, nu verweerder om onderbouwende gegevens heeft verzocht, maar eiser daar om hem moverende redenen geen gehoor aan heeft gegeven.
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overlegging van het taxatierapport en wat hij ter zitting heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.
16. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde niet te hoog is. Eiser heeft zijn waarde van € 174.000 niet onderbouwd en daarmee niet aannemelijk gemaakt.
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
15 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.