Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 13/00443
5 maart 2015
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende],wonende te [woonplaats], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/5891 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn,
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 393.000 (waardepeildatum 1 januari 2011). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 9 november 2012, de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 20 juni 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 1 augustus 2013 en aangevuld bij emailbericht van 28 augustus 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft op 7 juli 2014 nadere stukken ingediend die in afschrift aan de wederpartij zijn gezonden, Van de zijde van de heffingsambtenaar zijn op 15 juli 2014 nadere stukken ingekomen die in afschrift aan belanghebbende zijn gezonden.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met berging/schuur, een aanbouw woonruimte en vier dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 301 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 609 m².“
2.1.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan en voegt daaraan nog het volgende toe.
2.2.
Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport van [naam 1], gecertificeerd WOZ-taxateur, gedateerd 14 februari 2013, waarin de waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 2011is bepaald op € 393.000. Hierin zijn, voor zover van belang, de volgende gegevens opgenomen:
“C. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
1.Object
Nadere omschrijving:
2/1 kapwoning met vier dakkapellen, een berging/schuur, een aanbouw, ondergrond, erf, tuin en water.
a) Bouwaard, materialen en constructie:
traditioneel gebouwde woning met in gemetselde steen opgetrokken gevels, welke voorzien zijn van houten kozijnen. Het schuine dak is met pannen gedekt.
b) Bouwjaar /ouderdom:
circa. 1933.
c) Aanzienlijke verbouwingen:
in 2002 is er een aanbouw gerealiseerd van circa 51 m3. De berging/schuur (werkruimte) is gedeeltelijk vernieuwd en in 2009 gereedgekomen.
d) Bruto inhoud:
circa 301 m3 (excl. aanbouw).
e) Kaveloppervlakte
609 m², waarvan circa 30 m² water.
f) Bijgebouwen:
vier dakkapellen, berging/schuur en een aanbouw woonruimte.
g) Uitstraling:
gemiddeld.
2.Omgeving
a) Wijk, stand, belendingen:
de woning is gelegen binnen de bebouwde kom. De omgeving en stand is goed. De belendingen zijn soortgelijke eengezinswoningen.
b) Ligging:
slecht, onder gemiddeld
c) Ligging in de KE-zone (geluidszone):
0 Ke - 35 Ke geluidzone.
D. ONDERHOUDSTOESTAND
Globale omschrijving van de onderhouds- en bouwkundige staat van het woonhuis:
-Binnenonderhoud:
slecht, onder gemiddeld.
-Buitenonderhoud:
slecht, onder gemiddeld.
-Kwaliteit/luxe m.b.t. de toegepaste materialen:
slecht, onder gemiddeld.
E. NADERE MEDEDELINGEN
De woning is niet inpandig opgenomen. De [belanghebbende] heeft tijdens meerdere telefonisch gesprekken aangegeven dat hij niet wil meewerken en dat ik absoluut niet op zijn erf mag komen. De ligging van [de woning] is, evenals de buurwoningen gemiddeld, echter in verband met de aanwezigheid van een strook asfalt in de tuin en de aanwezigheid ven een grote berging/schuur (werkruimte) in de tuin (die het uitzicht ontneemt), is voor de waardebepaling de ligging op slecht, onder gemiddeld gezet om zo het waardeverschil tot uitdrukking te brengen. De door de gemeente gehanteerde aftrek compenseert mijns inziens voldoende de aanwezigheid van het asfalt en de schuur.”
3.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen (waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging, inhoud en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Hierbij overweegt de rechtbank dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van de objecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten, mits daarbij rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen, ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waardes kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten vertonen weliswaar enige verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de veel slechtere ligging en het slechtere kwaliteits- en onderhoudsniveau van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening is gehouden. Dat rekening is gehouden met de verschillen blijkt ook uit de omstandigheid dat verweerder voor eisers woning een aanzienlijk lagere prijs per m3 (namelijk € 275) heeft gehanteerd dan voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 396),[adres 3] (€ 550) en[adres 4] (€ 550). Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.3.
Eiser heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [naam 2] van [bedrijf] waarin de waarde van woning per 1 januari 2009 is vastgesteld op € 330.000. Voorts heeft eiser een taxatieverslag overgelegd, opgemaakt door [naam 3]van[naam 4] makelaars waarin de waarde van de woning per 1 januari 2009 is vastgesteld op € 320.000. Eiser stelt zich op het standpunt dat deze twee rapporten, met inachtneming van een dalingspercentage van 5%, eveneens bruikbaar zijn voor de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011. Ter zitting heeft eiser voorts nog een taxatieverslag van[naam 5] garantiemakelaars overgelegd waarin de waarde van de woning per 1 januari 2012 is getaxeerd op € 290.000.
4.4.
De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkopen. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het tijdvak 2012 vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.1 weergegeven. Voor het jaar 2012 dient dan ook te worden beoordeeld wat de waarde van de woning is aan de hand van verkopen die rond de waardepeildatum 1 januari 2011 hebben plaatsgevonden. Een waardebepaling naar de waardepeildatum 1 januari 2009 of 1 januari 2012 geeft naar het oordeel van de rechtbank geen goede weergave van de marktomstandigheden rond 1 januari 2011, ook niet als deze met algemene indexcijfers worden gecorrigeerd naar deze waardepeildatum. De rechtbank acht de door eiser overgelegde rapporten daarom niet bruikbaar voor de onderhavige waardebepaling.
4.5.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep ongegrond worden verklaard.
4.Geschil in hoger beroep
4.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde moet worden verminderd tot - afgerond - € 293.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning € 393.000 bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
4.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting is daaraan niets toegevoegd.
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Belanghebbende heeft - samengevat - de volgende grieven tegen de rechtbankuitspraak aangevoerd:
Ten onrechte heeft de rechtbank meer bewijskracht toegekend aan het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport dan aan dat van belanghebbende.
Ten onrechte heeft de rechtbank de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten als uitgangspunt voor de waardevaststelling gehanteerd.
Ten onrechte is aan de achter de woning gelegen bedrijfsruimte enige waarde toegekend.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft daar het volgende tegen ingebracht:
Betreffende de WOZ-beschikking voor jaar 2010 (peildatum 1 januari 2009) heeft belanghebbende tot en met de Hoge Raad een procedure gevoerd. Hij heeft zich daarbij op dezelfde taxaties als in de onderhavige zaak beroepen. De rechtbank heeft belanghebbendes beroep ongegrond verklaard, het Hof heeft die uitspraak bevestigd (GAMS:2013:4085) en de Hoge Raad heeft belanghebbendes cassatieberoep ongegrond verklaard (HR:2014:935).
Terecht en op juiste gronden heeft de rechtbank meer waarde aan de taxatie van de heffingsambtenaar toegekend dan aan belanghebbendes taxatie; dit geldt zeker nu de heffingsambtenaar al jaren verzoekt om belanghebbendes woning inpandig te mogen opnemen doch belanghebbende dit steevast weigert.
Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en belanghebbendes woning is in voldoende mate rekening gehouden.
Voor het overige heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het in zijn bij de rechtbank ingediende verweerschrift gestelde.
5.4.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verder: de WOZ-waarde). Het Hof verenigt zich dan ook met rechtsoverweging 4.1 van de rechtbankuitspraak.
5.5.
De WOZ-waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ - voor zover hier van belang - bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft.
5.6.
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het Hof stelt voorop dat vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. Voor wat betreft ligging, type, omvang en bijgebouwen komen de vergelijkingsobjecten in voldoende mate overeen met de woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Dit blijkt ook uit de matrix bij het taxatierapport, waarin onder andere tot uitdrukking komt welke vierkante meterprijzen en kubieke meterprijzen voor de vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd, en welke prijzen met inachtneming van de verschillen in grootte van inhoud en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de bedragen die voor de woning van belanghebbende zijn gebruikt.
Het Hof is derhalve van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem gehanteerde werkwijze de WOZ- waarde op de peildatum in voldoende mate heeft kunnen benaderen.
5.7.
Belanghebbende meent dat de door hem ingebrachte taxatierapporten beter zijn; onder andere omdat zijn taxateurs in tegenstelling tot die van de heffingsambtenaar de woning inpandig hebben bekeken. Het Hof verwerpt deze kritiek reeds omdat belanghebbende sinds jaar en dag een taxateur van de gemeente weigert toe te laten tot zijn woning (zie 2.2 en 5.2, sub 2). Alsdan kan de taxateur van de heffingsambtenaar niet het verwijt gemaakt worden dat hij de woning niet inpandig heeft opgenomen en rust - anders dan in het geval de taxateur van de heffingsambtenaar wel in de gelegenheid zou zijn gesteld de woning inpandig op te nemen - op belanghebbende de last aannemelijk te maken dat op grond van eventuele waardeverminderende omstandigheden die bij inpandige opname naar voren zouden kunnen komen, de WOZ-waarde niet hoger is dan hij bepleit. Belanghebbende is met hetgeen hij heeft aangevoerd niet in die last geslaagd.
5.8.
Belanghebbende stelt dat aan de achter de woning gelegen bedrijfsruimte in het geheel geen waarde mag worden toegekend. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van dit standpunt zijn ‘motivering van zijn hoger beroepschrift’, alsmede zijn pleitnota, in de Hofprocedure betreffende de WOZ-waarde van hetzelfde object - maar dan per 1 januari 2009 - ingebracht. Het Hof heeft in die procedure uitspraak gedaan op 7 november 2013 (GHAMS:2013:4085).
De heffingsambtenaar heeft belanghebbendes standpunt betwist door onder andere te verwijzen naar - zo begrijp het Hof hem - onderdeel 5.3.1 van voornoemde Hofuitspraak waarin het Hof “constateert dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde ruim onder de bouwkosten ligt ten bedrage van € 43.107. Aldus heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de loods niet te hoog is vastgesteld.”
Het Hof sluit zich bij dit oordeel aan, waarbij het mede in aanmerking neemt dat het Hof de in het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatierapport aan de ‘berging/schuur’ toegekende waarde (van € 40.600) relativeert. Immers de daarin te onderscheiden deelwaarden van de te onderscheiden componenten van de woning strekken ertoe één eindwaarde vast te stellen. Daarbij fungeren de aan de samenstellende onderdelen toegekende waarden als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken.
5.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat belanghebbende noch met de door hem ingebrachte taxatierapporten noch anderszins aannemelijk heeft gemaakt dat de door de heffingsambtenaar verdedigde WOZ-waarde te hoog is. Het hof verenigt zich in dit verband met hetgeen de rechtbank onder 4.3 en 4.4 overweegt.
Slotsom
5.10.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. P.F. Goes , voorzitter, F.J.P.M. Haas en M. Greebe, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 5 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.