Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/412
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 februari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het (bedrijfs-)object), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 17.810.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het bedrijfsobject verlaagd naar € 16.605.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 november 2021 via een Skype-beeldverbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, en door [naam] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is gebruiker van het bedrijfsobject. Het bedrijfsobject, gelegen op het perceel kadastraal bekend als [naam] , betreft een opslag/distributiecentrum. Het object ligt op het bedrijventerrein [naam] . Het heeft als bouwjaar 2006 en in 2019 zijn een aantal extra laad-/loskuilen (docking stations) gerealiseerd. Het object heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal 30.346 m² en omvat twee opslagruimtes/magazijnen (op de begane grond en eerste verdieping), drie kantoorruimtes (op de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping), een kantine, twee entresols, achttien docking stations, vier overheaddeuren (geschikt voor vrachtwagens), een technische ruimte en een silo. Het object ligt op een perceel van 48.107 m².
Eiseres was sinds december 2014 al gebruiker van een gedeelte van het pand aan de [adres] . Zij huurde bedrijfsruimte en kantoorruimte (op de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping). Het bedrijfsobject is met ingang van 1 juni 2019 aan eiseres verhuurd voor een periode van vijf en nogmaals vijf jaar voor een huurprijs van € 1.500.000 per jaar. Als incentive geldt een huurkorting van € 200.000 per jaar in de eerste drie jaren. In de (kerngegevens) huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder voor haar rekening een viertal docks zal realiseren.
Het bedrijfsobject is op 28 oktober 2019 in verhuurde staat verkocht voor € 19.690.200.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 10.900.000 en verwijst naar het taxatierapport van taxateur [naam] van 6 juli 2020. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 16.605.000) naar de getaxeerde waarde (€ 17.339.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 27 oktober 2021 is opgesteld door taxateur [naam] .
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie (hierna: HWK-methode) gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare object(en) gedeeld door de geobjectiveerde huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van het bedrijfsobject.
4. De rechtbank stelt verder vast dat beide partijen zich voor het bepalen van de waarde van dit bedrijfsobject baseren op de (hiervoor genoemde) HWK-methode. De methode is eveneens beschreven in Taxatiewijzer, deel 24, Huurwaardekapitalisatiefactor, naar waardepeildatum 1 januari 2019. De rechtbank sluit zich aan bij dit uitgangspunt.
5. Ook is niet weersproken dat verweerder bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit.
Huurwaarde
6. Eiseres heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat de door verweerder gehanteerde huurwaarde niet bruikbaar is.
7. Verweerder is voor de huurwaarde van het object uitgegaan van een bedrag van € 49 per m². Deze huurwaarde heeft verweerder onderbouwd met drie huurtransacties van, naar zijn opvatting met de onroerende zaak vergelijkbare, opslag/distributiecentra in [vestigingsplaats] (de huurreferenties), te weten: [adres] , [adres] en [adres] .
(1.) De huurreferentie [adres] betreft het object zelf en het gaat hier dus om het eigen huurcijfer.
(2.) De huurreferentie [adres] , met bouwjaar 2018, heeft een BVO van 16.148 m². De referentie is verhuurd met ingang van 1 oktober 2018 voor een huurwaarde van
€ 680.000 per jaar en een huurwaarde per m² van gemiddeld € 42.
(3.) De huurreferentie [adres] met bouwjaar 2007, heeft een BVO van 11.303 m². De vraaghuur per 1 januari 2021 bedraagt € 635.350 per jaar, wat een huurwaarde per m² oplevert van gemiddeld € 56.
8. Ten aanzien van huurreferentie (1.) volgt uit het door verweerder overgelegde verweerschrift en taxatierapport met bijlagen dat kort voor de waardepeildatum tussen eiseres en de huurder van [adres] een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Daarin is de referentie verhuurd met ingang van 1 juni 2019 (aan eiseres) voor een huurwaarde van € 1.380.000 per jaar, rekening houdend met incentives, en een huurwaarde per m² van gemiddeld € 49. Het betreft hier een zakelijke overeenkomst tussen niet-gelieerde partijen en daarom moet er van uitgegaan worden dat het eigen huurcijfer marktconform is. Niet in geschil is dat een eigen huurcijfer van het betreffende object in beginsel als marktconform dient te worden aangemerkt. Voorts is het vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2015:6474) dat, indien sprake is van een marktconforme huur, het eigen huurcijfer het best bruikbaar is bij het bepalen van de huurwaarde via de HWK-methode, omdat in een dergelijk huurcijfer alle bijzonderheden van het pand zijn verdisconteerd. Een vergelijking met de huurprijzen van andere panden is dan in beginsel niet nodig, omdat de overeengekomen huurprijs als doorslaggevend kan worden gezien voor de bepaling van de huurwaarde.
9. Over de bruikbaarheid van het eigen huurcijfer overweegt de rechtbank het volgende. Het bedrijfsobject is met ingang van 1 juni 2019 voor een periode van vijf plus vijf jaar voor een bedrag van € 1.500.000 per jaar aan eiseres verhuurd. Verweerder heeft rekening gehouden met de incentives door, zoals ook blijkt uit verweerders taxatierapport, de huurkorting van € 200.000 per jaar in de eerste drie jaar te verspreiden over de looptijd van vijf jaar. Eiseres heeft deze wijze van berekenen niet bestreden. De rechtbank is van oordeel dat, wanneer voorts rekening wordt gehouden met een indexatie naar de waardepeildatum
1 januari 2019 (wat volgens verweerders rapport een huurwaarde impliceert van
€ 1.359.128), het eigen huurcijfer bruikbaar is voor de bepaling van de huurwaarde voor het bedrijfsobject. Daarbij heeft verweerder - onvoldoende weersproken - gesteld dat het cijfer een betrouwbare indicatie van de huurwaarde vormt aangezien de huurtransactie met eiseres, die al eerder huurder was, op de vrije markt tot stand is gekomen. Voor zover eiseres de bruikbaarheid van het eigen huurcijfer heeft bestreden, slaagt dit niet.
10. Gelet op de bruikbaarheid van het eigen huurcijfer heeft verweerder de huurwaarde hiermee reeds in voldoende mate onderbouwd.
11. Voor zover verweerder bovendien nog heeft verwezen naar de hiervoor vermelde huurwaarden van de referenties (2.) en (3.) is de rechtbank van oordeel dat ook deze gegevens de huurwaarde voor het bedrijfsobject onderbouwen. Verweerder heeft rekening gehouden met de verschillen in BVO tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten alsmede met de voor dat object gegeven andere verschillen, zoals kwaliteit, onderhoud en bouwjaar en de huurwaarde van het bedrijfsobject voldoende inzichtelijk gemaakt en onderbouwd. Wat eiseres daartegenin heeft gebracht, stellende dat uit moet worden gegaan van een lagere huurwaarde, faalt.
Kapitalisatiefactor
12. Eiseres voert aan dat verweerder met een kapitalisatiefactor van 12,5 is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor. Zij acht het eigen verkoopcijfer dat verweerder heeft gebruikt niet goed bruikbaar omdat het gaat om een beleggingstransactie, een verkoop in verhuurde staat. Volgens eiseres is verder sprake van een hoog leegstandsrisico en heeft verweerder hiermee onvoldoende rekening gehouden. Eiseres bepleit een kapitalisatiefactor van 9,8 en verwijst naar het door haar overgelegde taxatierapport van 6 juli 2020.
13. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem gebruikte kapitalisatiefactor van 12,5 de gerealiseerde transactiecijfers van een viertal naar zijn mening vergelijkbare bedrijfsobjecten in [vestigingsplaats] gebruikt, te weten: [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . Hij heeft deze transactiecijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum en heeft deze geanalyseerd.
(1.) De verkoopreferentie [adres] betreft het object zelf. Het object met een BVO van 30.346 m2 is in verhuurde staat verkocht op 28 oktober 2019 voor € 19.690.200. Uitgaande van een naar waardepeildatum 1 januari 2019 geïndexeerde verkoopprijs van
€ 17.339.000, afgezet tegen een huurwaarde van € 1.359.128, komt verweerder tot een bruto kapitalisatiefactor van 12,5.
(2.) De verkoopreferentie [adres] te [vestigingsplaats] betreft een opslag/distributiecentrum, met bouwjaar 2018, heeft een BVO van 18.023 m² en is in verhuurde staat verkocht op 1 april 2019 voor € 10.100.000. De naar de waardepeildatum 1 januari 2019 geïndexeerde verkoopprijs bedraagt € 9.104.000. Afgezet tegen een huurwaarde van € 667.176 komt verweerder tot een bruto kapitalisatiefactor van 13,3.
(3.) De verkoopreferentie [adres] te [vestigingsplaats] betreft een productiehal/-fabriek, met bouwjaar 1982-2009, heeft een BVO van 17.432 m² en is verkocht op 1 oktober 2020 voor
€ 5.850.000. De naar de waardepeildatum 1 januari 2019 geïndexeerde verkoopprijs bedraagt € 5.787.000. Afgezet tegen een huurwaarde van € 503.242 komt verweerder tot een bruto kapitalisatiefactor van 11,5.
(4.) De verkoopreferentie [adres] te [vestigingsplaats] betreft een opslag/distributiecentrum, met bouwjaar 2007, heeft een BVO van 11.303 m² en is verkocht op 4 december 2020 voor € 7.048.000. De naar de waardepeildatum 1 januari 2019 geïndexeerde verkoopprijs bedraagt € 7.048.000. Afgezet tegen een huurwaarde van € 554.994 komt verweerder tot een bruto kapitalisatiefactor van 12,7.
14. Verweerder heeft de verkoopcijfers van verkoopreferenties (1.) en (2.) gecorrigeerd, omdat deze zijn verkocht in verhuurde staat, door twee maal de jaarhuur te corrigeren op het eigen aankoopcijfer. Dit is volgens verweerder een forse correctie waarmee in voldoende mate rekening is gehouden met het feit dat het een verkoop in verhuurde staat betrof.
15. De vergelijking met de verkoopreferenties levert een gemiddelde bruto kapitalisatiefactor op van 12,5. Verweerder heeft in dit verband toegelicht dat uit het bij de taxatie overgelegde rekenblad voor de verkoopreferenties (1.) en (2.) een kapitalisatiefactor volgt van 12,8, maar dat verweerder is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,5. De rechtbank concludeert dat die keuze van verweerder in zoverre niet in het nadeel is van eiseres.
16. Gelet op de stukken in het dossier (in het bijzonder het door verweerder overgelegde taxatierapport van 27 oktober 2021) en wat verweerder ter zitting naar voren heeft gebracht, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem verdedigde kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft de gerealiseerde transactiecijfers van een viertal vergelijkbare onroerende zaken (waaronder begrepen het transactiecijfer van het object zelf) gebruikt en heeft deze geanalyseerd. Op basis van deze marktanalyse is vervolgens een kapitalisatiefactor bepaald. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [adres] en [adres] zijn verkocht in verhuurde staat en dat verweerder met die omstandigheid rekening heeft gehouden door deze transacties te corrigeren voor de verhuurde staat door de jaarhuur met 1,46 te vermenigvuldigen op de wijze zoals vermeld op het “Rekenblad corrigeren beleggingstransactie” (bijlagen 18 en 20 bij verweerders taxatierapport). Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982) is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de toegepaste correctie ook voldoende uit de verkooptransacties dat deel heeft gehaald dat van invloed is geweest op de prijsvorming van die twee gebruikte transacties. Hiermee is naar de overtuiging van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de omstandigheid dat de betreffende verkopen plaatsvonden in verhuurde staat. Voor zover eiseres heeft betoogd dat een verdergaande correctie zou moeten worden toegepast, heeft zij dat standpunt niet voldoende onderbouwd en volgt de rechtbank eiseres daarin niet.
17. Ter ondersteuning heeft verweerder ter controle ook nog een bottom-up berekening overgelegd. Op basis van de gebezigde marktanalyse, ondersteund door de bottom-up berekening, is vervolgens een kapitalisatiefactor bepaald van 12,5.
18. Daarbij heeft de taxateur van verweerder het leegstandsrisico bepaald op 7,51%. Over het leegstandsrisico heeft verweerder toegelicht dat het industrieterrein [naam] een gunstige ligging heeft en momenteel erg gewild is. Er worden volgens verweerder op dit moment slechts drie ruimtes te huur aangeboden en er is bijna geen leegstand. Er wordt juist veel bijgebouwd. Voor het door verweerder gehanteerde leegstandsrisico van 7,51% (wat gelijkstaat aan 4,5 maanden per 5 jaar) verwijst hij naar de cijfers per 1 januari 2019, zoals deze volgen uit de leegstandanalyse voor de gemeente [naam] , bijlage 11 bij het taxatierapport. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de betreffende bijlage en de door hem op de zitting gegeven toelichting het percentage leegstandsrisico voldoende inzichtelijk gemaakt. Dat en in hoeverre verweerder verdergaand rekening zou moeten houden met het leegstandsrisico heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt. Wat eiseres daarover heeft aangevoerd slaagt niet.
19. Verweerder gaat verder uit van een opslagrisico van 5,10%. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank uit kunnen gaan van dit percentage, mede in het licht van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd en gelet op het feit dat 5,10% ligt op ongeveer halverwege de bandbreedte van 3,62% – 6,02%, zoals vermeld in de tabel Risico-opslag per waardepeildatum 1 januari 2019 (pagina 55 van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie). Voor het door eiseres in haar taxatierapport toegepaste opslagrisico van 8,12% heeft de rechtbank geen aanknopingspunten gevonden. Wat eiseres daarover heeft aangevoerd slaagt niet.
Sprinklerinstallatie / opslaghoogte / daglichttoetreding
20. Eiseres stelt, ter onderbouwing van haar standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, dat het pand niet voldoet aan haar verwachtingen. Het pand is destijds ontworpen voor de vervaardiging van meubels en is minder geschikt als distributiecentrum. Er is sprake van veel afzonderlijk gesloten ruimtes en veel daglichttoetreding in de opslagruimtes. De sprinklerinstallatie moet worden aangepast om de hoogte van de ruimte optimaal te kunnen benutten. De opslaghoogte is beperkt.
21. De taxateur van verweerder heeft het pand inpandig opgenomen en is ermee bekend dat eiseres tegen een aantal specifieke problemen aanloopt bij het gebruik van het pand als distributiecentrum. De taxateur heeft er echter op gewezen dat eiseres bekend was met het pand, de ruimtes, de opslaghoogten en de daglichttoetreding toen zij in 2019 besloot om het hele pand te huren, omdat zij het pand al gedeeltelijk huurde sinds 2014. Volgens de taxateur zijn de ruimtes functioneel en functioneert de sprinklerinstallatie naar behoren. In het rapport ‘Toegestane opslaghoogten [naam] ’ van december 2019 wordt een aanbeveling gedaan voor aanpassing van de sprinklerinstallatie in verband met de beperkte opslaghoogten. Voor zover bij verweerder bekend is naar aanleiding van dit rapport geen extra huurkorting verleend. De taxateur wijst erop dat het aan de eigenaar is om te beslissen over een eventuele aanpassing van de sprinklerinstallatie.
22. De rechtbank heeft geen reden om aan deze toelichting te twijfelen en betrekt daarbij dat de door eiseres genoemde kwesties zijn verdisconteerd in het eigen huur- en koopcijfer.
23. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder voor de onroerende zaak per 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 16.605.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld.
24. Eiseres heeft in beroep verwezen naar haar taxatierapport van 6 juli 2020. De rechtbank overweegt dat dit rapport niet tot twijfel leidt aan de hiervoor weergegeven conclusie. Aan het door eiseres overgelegde taxatierapport kent de rechtbank namelijk geen doorslaggevende betekenis toe, omdat in het taxatierapport - anders dan in verweerders taxatierapport - een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen van het bedrijfsobject ontbreekt en essentiële gegevens over de gebruikte vergelijkingsobjecten ontbreken. De door de taxateur van eiseres gekozen vergelijkingsobjecten liggen bovendien niet in de omgeving van de onroerende zaak. Ook wordt in het rapport geen melding gemaakt van het eigen huur- en verkoopcijfer van [adres] .
25. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. F.M.S. Requisizione en mr. M. de Vries, leden, in aanwezigheid van mr. F.C. Meulemans, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 22 februari 2022.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.