Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/1992
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 mei 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [vestigingsplaats] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 2.739.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift verenigd de ter zake van het bedrijfsobject opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2019 (hierna: de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar van 14 juni 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft na het verweerschrift aanvullende gronden ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van het bedrijfsobject, een winkelpand uit 1952. Het bedrijfsobject is gelegen in een zogenoemd kernwinkelgebied in het centrum van Eindhoven en heeft – zoals partijen op de zitting nader hebben toegelicht – een bruto vloeroppervlakte van in totaal 450 m². Het bedrijfsobject bevat in het souterrain een opslagruimte van 135 m², op de begane grond een winkelverkoopruimte van in totaal 135 m² en opslagruimten op de eerste en tweede verdieping van beide 60 m². De opslagruimte op de derde verdieping bedraagt, zoals tijdens de zitting is besproken en tussen partijen niet in geschil is, ook 60 m².
Geschil en beoordeling
Algemene standpunten van eiser
1. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder een aantal stukken ten onrechte niet in het geding heeft gebracht, met name een verweerschrift, een taxatierapport, de “gebruikelijke waardematrices”, de kadastrale uittreksels en tekeningen, de taxatieverslagen annex -kaarten ter zake van het bedrijfsobject voor de kalenderjaren 2013 tot en met 2017, de grondstaffels, de onderbouwing van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor en het taxatieverslag waarmee de taxatie van het bedrijfsobject voor het onderhavige kalenderjaar is onderbouwd. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt en overweegt daartoe het volgende.
Bij brief van 5 februari 2020 heeft verweerder een verweerschrift overgelegd alsmede een taxatierapport waarin matrices met gegevens betreffende het bedrijfsobject en (niet geanonimiseerde) gegevens van vier vergelijkingsobjecten (twee huurreferenties en twee verkoopreferenties) zijn opgenomen en waarbij onder meer een onderbouwing van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor is gevoegd. Het taxatieverslag waarmee de taxatie van het bedrijfsobject voor het onderhavige kalenderjaar is onderbouwd, heeft eiser zelf in het geding gebracht (zie punt 7 van de brief van eiser aan de rechtbank van 7 februari 2020, waarbij een kopie van het aan eiser verstrekte taxatieverslag is gevoegd), zodat verweerder dit taxatieverslag niet nogmaals in het geding behoefde te brengen. De grondstaffels en de kadastrale uittreksels en tekeningen behoefde verweerder niet in het geding te brengen omdat hij, naar uit de door hem overgelegde stukken blijkt, de waarde van het bedrijfsobject heeft bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Dat verweerder de waarde van het bedrijfsobject met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode kon bepalen, is tussen partijen niet in geschil. De waardebepaling met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode kan zonder grondstaffels of kadastrale uittreksels en tekeningen plaatsvinden en uit de stukken blijkt dat verweerder daarvan bij de waardebepaling geen gebruik heeft gemaakt.
2. De verder door eiser opgeworpen algemene vragen – eiser vraagt hoe de gemeente het er vanaf brengt in de nieuwe Bodemdalingskaart en hoe hoog of laag de grondwaterstand is in de gemeente Eindhoven in verband met het risico van palenpest; verder vraagt hij informatie over windmolens en hoogspanningsmasten en over de locaties in de gemeente waar de hoeveelheid fijnstof de toegestane hoeveelheid overschrijdt alsmede over de locaties waarop of waarin de hierboven genoemde feiten en/of omstandigheden samenkomen – blijven verder onbesproken, nu hieruit op geen enkele wijze een beroepsgrond met betrekking tot de bestreden uitspraak, de beschikking of de aanslag is te herleiden. Dat geldt eveneens voor de vraag hoeveel de kosten van herstel van funderingen van gebouwen in de gemeente bedragen, welke vraag bovendien betrekking heeft op een eveneens door eiser gedaan, buiten dit geding vallend, Wob-verzoek.
Motivering van de bestreden uitspraak
3. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder het bezwaar ongegrond heeft verklaard zonder inhoudelijk in te gaan op de door eiser aangevoerde bezwaargronden. Hij ziet hierin, naar de rechtbank begrijpt, een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt en overweegt daartoe het volgende.
In bezwaar heeft de gemachtigde van eiser een groot aantal verzoeken om informatie gedaan. Deze verzoeken, die in beroep zijn herhaald (zie hiervoor onder 1. en 2.), behelzen geen concrete, op de bestreden uitspraak, de beschikking of de aanslag betrekking hebbende bezwaargronden. Verder heeft de gemachtigde van eiser in het bezwaarschrift een waslijst aan punten aangedragen, zonder te vermelden of en in welk opzicht deze punten op de bestreden uitspraak, de beschikking of de aanslag betrekking hebben. Onder deze omstandigheden is het begrijpelijk dat verweerder in de bestreden uitspraak heeft volstaan met een zeer globale behandeling van het bezwaarschrift. Van onzorgvuldigheden of motiveringsgebreken is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, nog daargelaten dat, mocht dit laatste op een of enkele punten toch anders zijn, de rechtbank daaraan voorbij gaat omdat de desbetreffende onvolkomenheden in (de totstandkoming van) de bestreden uitspraak in beroep kunnen worden hersteld.
De hoorzitting/het hoorverslag
4. Eiser voert aan dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft de hoorzitting niet adequaat voorbereid en heeft enkel het standpunt van de gemachtigde van eiser aangehoord terwijl de hoorzitting volgens eiser is bedoeld om informatie en wederzijdse standpunten uit te wisselen. Verder zit er geen verslag van de hoorzitting in het dossier.
Ook deze beroepsgrond faalt. In de bestreden uitspraak is vermeld dat wat tijdens de hoorzitting is besproken is meegenomen in de besluitvorming. Onder “Samenvatting van het bezwaar” is in de bestreden uitspraak vermeld dat tijdens de hoorzitting op 7 juli 2019 naar voren is gebracht dat volgens eiser de waarde € 1.999.000 dient te zijn. Nu het is toegestaan dat – in plaats van uit een afzonderlijk verslag – uit het bestreden besluit zelf blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 5 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3947), is de rechtbank van oordeel dat artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet is geschonden. Dat, zoals eiser heeft gesteld, tijdens de hoorzitting geen aantekeningen zijn gemaakt, kan aan het voorgaande niet afdoen. Ook overigens zijn er geen aanwijzingen dat het horen in bezwaar niet op de juiste wijze heeft plaatsgevonden.
De WOZ-waarde
5. In geschil is primair of verweerder de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en subsidiair of verweerder de waarde van de woning op een te laag bedrag heeft vastgesteld.
6. Eiser heeft tot kort voor de zitting in beroep uitsluitend een lagere dan de door verweerder vastgestelde waarde bepleit, te weten € 1.999.000. Daarbij is eiser uitgegaan van de in verweerders taxatieverslag genoemde totale oppervlakte van 420 m², de in het taxatieverslag genoemde brutohuurwaarde, door eiser afgerond op € 1.150 per m², de eveneens in het taxatieverslag genoemde differentiaties per onderdeel van het bedrijfsobject en een brutohuurwaardekapitalisatiefactor van 12,5. Voor het geval de rechtbank eiser niet kan volgen in zijn pleidooi voor een lagere waarde, bepleit eiser subsidiair een hogere dan de vastgestelde waarde, namelijk de door verweerder in beroep getaxeerde waarde van
€ 3.629.000.
7. Verweerder heeft op de zitting betoogd dat eiser(s gemachtigde) hiermee in beroep twee met elkaar strijdige standpunten inneemt – namelijk dat de door verweerder vastgestelde waarde zowel te hoog als te laag is –, waardoor verweerder in een onmogelijke bewijspositie wordt gebracht. Van enig belang hierbij voor eiser zelf is niet gebleken; het enige belang betreft het belang van eisers gemachtigde bij een proceskostenvergoeding. Verweerder stelt zich dan ook primair op het standpunt dat het recht om beroep in te stellen is aangewend voor een ander doel dan waarvoor dit is gegeven en dat het beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard wegens misbruik van procesrecht. Voor zover de rechtbank verweerder hierin niet volgt is verweerder van mening dat de tegenstrijdige standpunten van eiser strijdig zijn met de goede procesorde en dat eisers standpunt dat de waarde op een te laag bedrag is vastgesteld, buiten beschouwing moeten worden gelaten.
8. De rechtbank is van oordeel dat wat door verweerder is aangevoerd onvoldoende aanknopingspunten oplevert om te spreken van misbruik van procesrecht door (de gemachtigde van) eiser. Wel merkt de rechtbank het door eiser in beroep subsidiair bepleiten van een hogere waarde aan als strijdig met de goede procesorde. De rechtbank verwijst op dit punt naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 21 februari 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:649, inzake de WOZ-beschikking en de OZB-aanslag ter zake van het bedrijfsobject voor het jaar 2017, waarin het Hof overweegt:
“4.6. Het Hof stelt voorop dat een belanghebbende, gelet op het bepaalde in artikel 29 van Pro de Wet WOZ, met ingang van 1 oktober 2015 de vrijheid heeft om een hogere waarde te bepleiten dan de beschikte waarde. Voorts volgt uit het arrest Hoge Raad 20 oktober 2017, nr. 16/02441, ECLI:NL:HR:2017:2656 dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, verondersteld wordt belang te hebben bij het innemen van een dergelijke stelling.
4.7.
Het Hof is echter van mening dat deze vrijheid in na te noemen zin wordt begrensd. Naar het oordeel van het Hof is het niet mogelijk dat een belastingplichtige in een procedure over de waarde tegenstrijdige standpunten inneemt, waarbij hij zowel stelt dat de waarde lager moet worden vastgesteld als dat de waarde hoger moet worden vastgesteld dan de waarde volgens de beschikking. Een dergelijke proceshouding lijkt met name te zijn ingegeven om een proceskostenvergoeding te verkrijgen. Daarbij komt dat door aldus te handelen, een belastingplichtige de heffingsambtenaar in een nagenoeg onmogelijke positie brengt. In feite zou een heffingsambtenaar dan aannemelijk moeten maken dat de waarde van de onroerende zaak exact uitkomt op de beschikte waarde. Het taxeren van een onroerende zaak is echter geen exacte wetenschap. Het gaat om een inschatting van de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
4.8.
Naar het oordeel van het Hof dient in een geval waarin een belastingplichtige een dergelijke proceshouding inneemt een nuancering aangebracht te worden op het in het arrest Hoge Raad 20 oktober 2017, nr. 16/02241, ECLI:NL:HR:2017:2656 opgenomen uitgangspunt dat eenieder aan wie een WOZ-beschikking is bekend gemaakt, verondersteld wordt belang te hebben bij het bepleiten van een hogere waarde. De omstandigheid dat een belastingplichtige tegenstrijdige standpunten inneemt (enerzijds dat de beschikte waarde verhoogd dient te worden en anderzijds dat de beschikte waarde verlaagd dient te worden) levert, naar het oordeel van het Hof, namelijk dusdanig sterke aanwijzingen op dat het werkelijke belang niet gelegen is in verhoging van de beschikte waarde, dat voornoemd - vanwege praktische overwegingen gehanteerde - uitgangspunt ter zijde geschoven dient te worden. Naar het oordeel van het Hof mag in dergelijke gevallen nader bewijs worden verlangd van het belang bij het verhogen van de beschikte waarde.”
Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze overwegingen van het Hof ’s-Hertogenbosch onverkort van toepassing in gevallen als het onderhavige, waarin eiser niet twee tegenstrijdige waarden tegelijkertijd bepleit, maar dit primair en subsidiair doet.
9. De rechtbank oordeelt dat eiser onvoldoende heeft aangevoerd om aannemelijk te maken dat hij met betrekking tot het bedrijfsobject belang heeft bij een hogere waarde. De enkele stelling op de zitting dat eiser een belang kan hebben bij een hogere WOZ-waarde voor het bewerkstelligen van toekomstige huurverhogingen of het creëren van financieringsruimte (bij een eventuele verkoop), is daartoe onvoldoende, nog los van de vraag of een WOZ-waarde van twee jaar geleden van enig belang kan zijn voor een financiering of huurverhoging in de toekomst. Zonder nader bewijs voor die stellingen, dat ontbreekt, is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat zich deze situatie voordoet. Daarbij komt dat eiser tot zeer kort voor de zitting steeds een lagere waarde heeft voorgestaan, wat niet strookt met het standpunt dat er een belang is bij een hogere waarde vanwege de door eiser aangegeven redenen.
10. De rechtbank zal dan ook eisers subsidiaire standpunt dat de vastgestelde waarde van
€ 2.739.000 dient te worden verhoogd tot € 3.629.000 buiten beschouwing laten en alleen eisers primaire standpunt dat de vastgestelde waarde van € 2.739.000 dient te worden verlaagd tot € 1.999.000, beoordelen.
11. Gelet op het primaire standpunt van eiser dient verweerder aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is (zie het arrest van de Hoge Raad van 19 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5545). De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
12. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, een taxatierapport overgelegd dat op 21 januari 2020 is uitgebracht door [naam] , taxateur bij de gemeente Eindhoven. Het taxatierapport bevat de volgende waarde-opbouw:
Omschrijving
Bwjr
Laag
Opp.
Diff.
Bhw/m2
Bhw
Bhwkf
Waarde
Winkel/verkoopruimte
1952
63
100
1.29
81.27
17,4
1.414.098
Winkel/verkoopruimte
1952
63
75
1.29
60.952
17,4
1.060.574
Winkel/verkoopruimte
1952
9
50
1.29
5.805
17,4
101.007
Opslag/magazijn
1952
-1
135
25
1.29
43.537
17,4
757.553
Opslag/magazijn
1952
1
60
13
1.29
10.062
17,4
175.079
Opslag/magazijn
1952
2
60
7
1.29
5.418
17,4
94.273
Opslag/magazijn
1952
3
30
4
1.29
1.548
17,4
26.935
Getaxeerde waarde
208.593
17,4
3.629.518
WOZ-waarde
3.629.000
Toelichting op de waarde-opbouw:
Bwjr:bouwjaar. Opp.:oppervlakte. Diff: differentiatie in %. Bhw: Brutohuurwaarde. Bhwkf: brutohuurwaardekapitalisatiefactor
De in de kolom “Diff.” vermelde differentiaties zijn de uitkomst van de toepassing van de zogeheten ITZA-methode. “ITZA” staat voor “In Terms of Zone A”. Uitgangspunt van de ITZA-methode is dat de huurwaarde per m2 niet voor alle delen (“zones”) van de onroerende zaak gelijk is. De huurwaarde per m2 van elke onderscheiden zone wordt uitgedrukt in een percentage van de huurwaarde van de zone met het hoogste economische nut (hier: de eerste in de waarde-opbouw genoemde winkel/verkoopruimte).
De brutohuurwaarde (Bhw) is gebaseerd op de rond de waardepeildatum bedongen huren voor twee vergelijkingsobjecten ( [adres 4] en [adres 5] ).
Voor de onderbouwing van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor (Bhwkf) is gebruik gemaakt van zowel de rond de waardepeildatum bedongen verkoopprijzen van twee vergelijksobjecten ( [adres 2] en [adres 3] ) als een afzonderlijke berekening op basis van het nettorendement conform de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2018 (de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatiefactor).
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het bedrijfsobject niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
In het taxatierapport is de brutohuurwaarde van het bedrijfsobject op een consistente en inzichtelijke wijze herleid uit de rond de waardepeildatum bedongen jaarhuren van de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] , waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling.
Ter onderbouwing van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor van het bedrijfsobject heeft de taxateur van verweerder de rond de waardepeildatum behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] gedeeld door de bruto huurwaarden van de vergelijkingsobjecten, die, net als de bruto huurwaarde van het bedrijfsobject, op een consistente en inzichtelijke wijze zijn herleid uit de rond de waardepeildatum bedongen jaarhuren van de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] . De onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] zijn goed vergelijkbaar met het bedrijfsobject. Met de verschillen tussen het bedrijfsobject en deze vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling is in voldoende mate rekening gehouden. De aldus berekende brutohuurwaardekapitalisatiefactoren van 27 ( [adres 2] ) en 25,2 ( [adres 3] ) zijn aanzienlijk hoger dan de in het taxatierapport aan het bedrijfsobject toegekende brutohuurwaardekapitalisatiefactor van 17,4. Deze brutohuurwaardekapitalisatiefactor wordt bevestigd door de uitkomst van de berekening op basis van het nettorendement conform de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatiefactor.
14. Hetgeen eiser in zijn reactie van 11 februari 2020 op het door verweerder overgelegde taxatierapport heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De bij deze reactie overgelegde huurovereenkomst van 16 december 2008 waarbij het bedrijfsobject met ingang van 1 februari 2009 voor een jaarhuur van € 307.500 door [bedrijf 1] B.V. is verhuurd aan [bedrijf 2] B.V., is niet geschikt om bij de bepaling van de waarde van het bedrijfsobject te worden gebruikt omdat de huurovereenkomst circa tien jaar voor de waardepeildatum is gesloten.
Voor zover eiser op de zitting heeft aangevoerd dat de in verweerders taxatierapport genoemde oppervlakte van de derde verdieping (30 m²) niet juist is en 60 m² had moeten zijn, merkt de rechtbank op dat verweerder dit op de zitting heeft erkend. Nu moet worden vastgesteld dat te weinig vierkante meters in de waardebepaling zijn betrokken, kan dit naar het oordeel van de rechtbank evenmin leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is bepaald.
15. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Voor zover eiser heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat van een overschrijding van die termijn geen sprake is.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en
mr. G.H. de Heer-Schotman en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van
Z. Selkan, griffier. De uitspraak is gedaan op 13 mei 2020.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.