Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00243
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [plaats 1] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 2 mei 2018, nummer SHE 17/1791, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 16 te [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 is vastgesteld op een bedrag van € 2.711.000 (hierna: de beschikking). De beschikking is in één geschrift vervat met de aanslag onroerende zaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2017 (hierna: de aanslag). Nadat belanghebbende hiertegen bezwaar heeft gemaakt heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag bij, in één geschrift vervatte, uitspraken op bezwaar gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 126. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 januari 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] , adviseur te [plaats 3] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [A] en [B] (taxateur).
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak met bouwjaar 1952. De onroerende zaak is gelegen in het zogenoemde kernwinkelgebied van Eindhoven en heeft een bruto vloeroppervlakte van, in totaal, 420 m². Voor zover in de onderhavige procedure relevant is in het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport het volgende opgenomen met betrekking tot de grootte en indeling van de onroerende zaak:
“
1. De onroerende zaak
1. De onroerende zaak
(…)
Grootte: 150 m²
(…)
4.3.
Indeling
Globale indeling: ca. 135 m² winkelverkoopruimte in het souterrain
ca. 135 m² winkelverkoopruimte op de begane grond
ca. 60 m² opslagruimte op de 1e verdieping
ca. 60 m² opslagruimte op de 2e verdieping
ca. 30 m² opslagruimte op de 3e verdieping
(…)
4.4.
Technische kenmerken
(…)
Grootte van het object: 420 m²”.
2.2.
De begane grond en het souterrain worden gebruikt als winkelruimte. De eerste, tweede en derde verdieping zijn niet in gebruik als winkelruimte.
2.3.
De onroerende zaak is, op verzoek van de Heffingsambtenaar, op 20 november 2017 getaxeerd door [C] . Laatstgenoemde is als WOZ-taxateur verbonden aan Nederland Register Vastgoed Taxateurs. In het taxatierapport stelt de taxateur de waarde op de waardepeildatum vast op een bedrag van € 2.915.000. De taxateur heeft bij het vaststellen van deze waarde gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode en, meer in het bijzonder, van de ITZA-methode.
2.4.
De taxateur heeft een huurwaarde van € 1.202 per m² toegekend aan de A-zone van de winkel (63 m² winkelruimte op de begane grond). Voor de B- en C-zone op de begane grond is de taxateur uitgegaan van 75% respectievelijk 50% van voormelde huurwaarde per m2. Met betrekking tot de overige gedeelten van de onroerende zaak is de taxateur eveneens uitgegaan van een lagere huurwaarde. Voor zover in de onderhavige procedure relevant is de taxateur met betrekking tot de eerste, tweede en derde verdieping van de onroerende zaak uitgegaan van een waarde per m² van € 156,26 (13% van € 1.202), € 84,14 (7% van € 1.202) respectievelijk € 48,08 (4% van € 1.202). Ter onderbouwing van voornoemde huurwaarde verwijst de taxateur naar ter zake van de referentiepanden [adres 1] 25, [adres 1] 31 en [adres 1] 48 te [plaats 2] gesloten huurovereenkomsten.
2.5.
De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 15 toegepast. Ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor heeft de taxateur verwezen naar de ter zake van de referentiepanden [adres 1] 34-36 en [adres 1] 44 te [plaats 2] overeengekomen koop- en huurovereenkomsten en naar de ter zake van het referentiepand [adres 2] 2-4-6 overeengekomen koopovereenkomst. Met betrekking tot laatstgenoemde referentiepand is de taxateur uitgegaan van een getaxeerde huurwaarde per m² van € 510. Ter onderbouwing van deze getaxeerde huurwaarde heeft de taxateur verwezen naar ter zake van de panden [adres 3] 9, [adres 4] 33 en [adres 5] 34 gesloten huurovereenkomsten.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 16 terecht op een bedrag van € 2.711.000 heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend beantwoord moet worden. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.3.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.4.
De gemachtigde van belanghebbende heeft hier ter zitting, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
- Het geschil is beperkt tot de vraag of de oppervlakte van [adres 1] 16 in het taxatierapport juist is vastgesteld en of de beschikte waarde juist is;
- De taxateur lijkt ten onrechte geen waarde toegekend te hebben aan een gedeelte van de begane grond met een oppervlakte van 15 m²;
- De commerciële waarde van de eerste, tweede en derde verdieping is zeer laag omdat winkeliers tegenwoordig steeds minder behoefte hebben aan opslagruimte. In het onderhavige geval worden deze verdiepingen niet als opslagruimte gebruikt. De desbetreffende verdiepingen zijn bovendien slecht onderhouden. Met betrekking tot deze bovenverdiepingen verdedig ik een huurwaarde per m² van € 48,08; en
- Ter onderbouwing van mijn stelling dat de beschikte waarde te laag is, verwijs ik naar het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport waarin de waarde van de onroerende zaak getaxeerd is op een bedrag van € 2.915.000. Primair stel ik mij op het standpunt dat deze getaxeerde waarde aangepast dient te worden in verband met de lagere waarde van de bovenverdiepingen. Subsidiair stel ik mij op het standpunt dat de getaxeerde waarde van € 2.915.000 juist is.
3.5.
De Heffingsambtenaar heeft hier ter zitting, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
- Mijns inziens dient de stelling van belanghebbende met betrekking tot de objectkenmerken tardief verklaard te worden. Het is in strijd met de goede procesorde dat belanghebbende deze stelling pas ter zitting bij het Hof inneemt;
- Het verbaast mij dat belanghebbende in de onderhavige procedure het standpunt inneemt dat de beschikte waarde met betrekking tot [adres 1] 16 te laag is. Ik kon dit niet afleiden uit het hoger beroepschrift; en
- Belanghebbende heeft in de procedure bij de Rechtbank de waardering van de eerste, tweede en derde verdieping aan de orde gesteld. Ik verwijs op dit punt naar het verweer dat ik in eerste aanleg heb gevoerd. Ook de bovenverdiepingen van de referentiepanden hebben een verminderde doelmatigheid. Deze omstandigheid zit verwerkt in de huurwaarden van deze referentiepanden.
3.6.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, tot verlaging van de beschikte waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, dan wel tot verhoging van de beschikte waarde tot een bedrag van € 2.785.184 (primair) respectievelijk € 2.915.000 (subsidiair). De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2016 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met referentiepanden, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van [adres 1] 16 bij beschikking vastgesteld op een bedrag van € 2.711.000 en heeft ter onderbouwing van deze waarde verwezen naar het taxatierapport waarin de taxateur de waarde van deze onroerende zaak heeft getaxeerd op een bedrag van € 2.915.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald aan de hand van de methode van kapitalisatie van de bruto huur. Zoals hierboven reeds vermeld is dat voor niet-woningen zoals het onderhavige object een bruikbare waarderingsmethode.
4.4.
Met betrekking tot de beschikte waarde merkt belanghebbende in het hogerberoepschrift allereerst op dat deze zowel naar boven als beneden bijgesteld kan worden. De in het hogerberoepschrift aangedragen argumenten (er is onvoldoende rekening gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie en met diverse waardeverminderende omgevingsfactoren) kunnen echter uitsluitend dienen ter onderbouwing van de stelling dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. De stelling dat de waarde zoals opgenomen in de beschikking te laag is, is in het hogerberoepschrift niet nader onderbouwd.
4.5.
Ter zitting bij het Hof heeft belanghebbende ter onderbouwing van zijn stelling dat de beschikte waarde te laag is, verwezen naar het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport. In dit taxatierapport wordt de waarde van [adres 1] 16 getaxeerd op een bedrag van € 2.915.000, terwijl de beschikte waarde € 2.711.000 is.
4.6.
Het Hof stelt voorop dat een belanghebbende, gelet op het bepaalde in artikel 29 van de Wet WOZ, met ingang van 1 oktober 2015 de vrijheid heeft om een hogere waarde te bepleiten dan de beschikte waarde. Voorts volgt uit het arrest Hoge Raad 20 oktober 2017, nr. 16/02441, ECLI:NL:HR:2017:2656 dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, verondersteld wordt belang te hebben bij het innemen van een dergelijke stelling.
4.7.
Het Hof is echter van mening dat deze vrijheid in na te noemen zin wordt begrensd. Naar het oordeel van het Hof is het niet mogelijk dat een belastingplichtige in een procedure over de waarde tegenstrijdige standpunten inneemt, waarbij hij zowel stelt dat de waarde lager moet worden vastgesteld als dat de waarde hoger moet worden vastgesteld dan de waarde volgens de beschikking. Een dergelijke proceshouding lijkt met name te zijn ingegeven om een proceskostenvergoeding te verkrijgen. Daarbij komt dat door aldus te handelen, een belastingplichtige de heffingsambtenaar in een nagenoeg onmogelijke positie brengt. In feite zou een heffingsambtenaar dan aannemelijk moeten maken dat de waarde van de onroerende zaak exact uitkomt op de beschikte waarde. Het taxeren van een onroerende zaak is echter geen exacte wetenschap. Het gaat om een inschatting van de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
4.8.
Naar het oordeel van het Hof dient in een geval waarin een belastingplichtige een dergelijke proceshouding inneemt een nuancering aangebracht te worden op het in het arrest Hoge Raad 20 oktober 2017, nr. 16/02241, ECLI:NL:HR:2017:2656 opgenomen uitgangspunt dat eenieder aan wie een WOZ-beschikking is bekend gemaakt, verondersteld wordt belang te hebben bij het bepleiten van een hogere waarde. De omstandigheid dat een belastingplichtige tegenstrijdige standpunten inneemt (enerzijds dat de beschikte waarde verhoogd dient te worden en anderzijds dat de beschikte waarde verlaagd dient te worden) levert, naar het oordeel van het Hof, namelijk dusdanig sterke aanwijzingen op dat het werkelijke belang niet gelegen is in verhoging van de beschikte waarde, dat voornoemd - vanwege praktische overwegingen gehanteerde - uitgangspunt ter zijde geschoven dient te worden. Naar het oordeel van het Hof mag in dergelijke gevallen nader bewijs worden verlangd van het belang bij het verhogen van de beschikte waarde.
4.9.
In het onderhavige geval heeft belanghebbende onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat hij met betrekking tot [adres 1] 16 belang heeft bij een hogere waarde. De enkele stelling dat belanghebbende een belang kan hebben bij een hogere WOZ-waarde indien de onroerende zaak wordt verkocht, is daartoe onvoldoende. Belanghebbende heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat gedurende de bezwaar, beroeps- en hogerberoepsfase een dergelijk voornemen bestond. Dit wordt mede ondersteund door het gegeven dat belanghebbende in bezwaar en tot de zitting bij de Rechtbank steeds een lagere waarde heeft verdedigd, hetgeen niet strookt met belang bij een hogere waarde in verband met een voorgenomen verkoop. Ook in het hoger beroepschrift wordt geen onderbouwing voor een hogere waarde gegeven. Een actueel voornemen tot verkoop is evenmin aannemelijk gemaakt, nog los van de vraag of een WOZ-waarde van twee jaar geleden, van enig belang kan zijn voor een verkoop op dit moment. Het Hof zal dan ook uitsluitend de stelling dat de beschikte waarde van [adres 1] 16 naar beneden bijgesteld dient te worden, beoordelen.
4.10.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van [adres 1] 16 bij beschikking te hoog is vastgesteld, aangevoerd dat de gehanteerde referentiepanden onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak en dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat dit pand gebrekkig is onderhouden. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de volgende waardeverminderende omgevingsfactoren; verpaupering, verloedering, slechte bereikbaarheid, beperkte mogelijkheden om te laden, lossen en parkeren, verkeersoverlast en geluidsoverlast. Belanghebbende heeft hier ter zitting bij het Hof aan toegevoegd dat de bovenverdiepingen van deze onroerende zaak een zeer lage waarde vertegenwoordigen.
4.11.
Gelet op deze stellingname dient de Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de beschikte waarde, aannemelijk te maken dat de referentiepanden waarnaar in het taxatierapport verwezen wordt voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat met de bestaande verschillen voldoende rekening is gehouden (Hoge Raad 19 april 2000, nr. 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545).
4.12.
De Heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van het Hof, mede gelet op hetgeen belanghebbende tegen gebruik van deze referentiepanden heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde referentiepanden, onder meer, qua type, uitstraling, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met [adres 1] 16 om gebruikt te worden als referentie. Het Hof stelt hierbij voorop dat kleine verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden niet in de weg staan aan gebruik van laatstgenoemde panden als referentie, mits het mogelijk is om een correctie toe te passen voor voornoemde verschillen.
4.13.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentiepanden en de onroerende zaak, waaronder de kleine verschillen in onderhoudsniveau.
4.14.
Voor zover belanghebbende in hoger beroep nog de stelling inneemt dat onvoldoende rekening is gehouden met waardeverminderende omgevingsfactoren (bestaande uit verpaupering, verloedering, slechte bereikbaarheid, beperkte mogelijkheden om te laden, lossen en parkeren, verkeersoverlast en geluidsoverlast) overweegt het Hof dat zo hier al sprake van zou zijn – hetgeen het Hof in het midden laat – deze omstandigheden geen correctie rechtvaardigen op de bruto huurwaarde en kapitalisatiefactor zoals deze volgen uit de ter zake van de referentiepanden overeengekomen huur- en transactiecijfers. De referentiepanden liggen namelijk in de directe omgeving van [adres 1] 16 hetgeen tot gevolg heeft dat voornoemde waardeverminderende omgevingsfactoren – zo deze al bestaan – ook van invloed zijn geweest op de met betrekking tot deze panden overeengekomen huur- en verkoopovereenkomsten. Gesteld noch gebleken is dat deze omstandigheden zich bij de onroerende zaak sterker doen gevoelen dan bij de referentiepanden.
4.15.
Ook overigens duiden de gedingstukken er niet op dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden.
4.16.
Met betrekking tot de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar een te hoge (huur)waarde heeft toegekend aan de bovenverdiepingen bij de onderhavige onroerende zaak overweegt het Hof als volgt. Het Hof acht aannemelijk dat ook bovenverdiepingen die (momenteel) niet (als opslagruimte) gebruikt worden enige waarde in het economische verkeer vertegenwoordigen, met dien verstande dat de eerste verdieping een hogere waarde vertegenwoordigt dan de tweede, de tweede verdieping een hogere waarde dan de derde, enzovoort. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar, door verwijzing naar de ter zake van de referentiepanden overeengekomen huurwaarden, waarvan het Hof aannemelijk acht dat daar sprake is van vergelijkbare omstandigheden met betrekking tot het gebruik van de verdiepingen, aannemelijk gemaakt dat de ter zake van de eerste, tweede en derde verdieping van [adres 1] 16 gehanteerde bruto huurwaarden niet te hoog zijn.
4.17.
Voor zover belanghebbende met zijn stelling dat de taxateur bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak van een onjuist oppervlakte is uitgegaan zijn standpunt probeert te onderbouwen dat de beschikte waarde te hoog is, overweegt het Hof als volgt. Deze stelling dient, als zijnde tardief, buiten beschouwing gelaten te worden. Belanghebbende heeft deze stelling namelijk voor het eerst ter zitting bij het Hof aangevoerd, waarop de Heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij zich overvallen voelt door deze nieuwe stelling en derhalve – naar het Hof aannemelijk acht – geen adequaat verweer kan voeren. Aangezien belanghebbende niet heeft verduidelijkt waarom hij deze stelling niet eerder in het geding kon brengen, laat het Hof deze stelling buiten beschouwing.
4.18.
De gedingstukken leveren ook overigens geen aanwijzing op dat de Heffingsambtenaar de waarde van [adres 1] 16 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Slotsom
4.19.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.20.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.21.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaarthet hoger beroep ongegrond, en
- bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 21 februari 2019 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, M. Harthoorn en L.B.M. Klein Tank, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.