ECLI:NL:RBOBR:2019:3910

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 18/2810

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juli 2019 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder

(gemachtigde: J. Tammel).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op

€ 222.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 3 oktober 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juni 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde bungalow uit 1975. De woning, gelegen in de wijk Vondellaan Zuid te Oss, heeft wat de hoofdbouw betreft een inhoud van 360 m³ en beschikt over een aangebouwde garage (17 m²), een aangebouwde schuur (8 m²), een tuinhuis (4 m²) en een tweetal overkappingen (9 m² en 6 m²). Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 225 m².

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 196.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 222.000) naar de getaxeerde waarde (€ 234.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 22 maart 2019 is opgesteld door taxateur E. Paalman.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. De rechtbank stelt allereerst vast dat de objectkenmerken tussen partijen niet in geschil zijn, zodat ook de rechtbank van die objectkenmerken uit zal gaan.

4. Verweerder heeft vervolgens in zijn uitspraak op bezwaar en op de zitting verklaard dat op zichzelf sprake is van een bruikbaar eigen verkoopcijfer. In zijn uitspraak op bezwaar heeft verweerder overwogen dat met het eigen verkoopcijfer voldoende rekening is gehouden bij het vaststellen van de waarde, dat bij de waardering rekening is gehouden met het tijdsverloop tot aan de waardepeildatum en met het feit dat na aankoop verbeteringen aan de woning hebben plaatsgevonden. Verweerder heeft er desondanks voor gekozen de vastgestelde waarde te onderbouwen aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit gezien de verbeteringen die nog aan de woning hebben plaatsgevonden na de aankoop. Blijkens het koopinlichtingen formulier heeft eiser een bedrag van € 56.942 geïnvesteerd (nieuwe keuken, badkamer en toilet, alsook vernieuwing dak en vervanging kozijnen). Gezien de constructieve aard van (een deel van) deze verbeteringen, is de door verweerder gehanteerde waardevermeerdering terecht, aldus verweerder.

5. Eiser voert aan dat de woning binnen één jaar voor waardepeildatum, namelijk op

5 augustus 2016, voor € 180.000 is gekocht. Nu deze transactie op een normale manier tot stand is gekomen tegen een marktconforme prijs, is dit eigen transactiecijfer de beste indicatie voor de waarde in het economische verkeer. Hierbij dient volgens eiser nog rekening te worden gehouden met een correctie vanwege een stijgende markt. Na indexering voor de algemene waardeontwikkeling komt eiser op een bedrag van € 184.000.

Eiser erkent dat de na aankoop uitgevoerde werkzaamheden een meerwaarde opleveren, maar vindt dat verweerder uitgaat van een te hoog percentage van de investering en verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Eiser heeft bij de aankoop van de woning goed gelet op mogelijk geluidsoverlast. Echter, na de aankoop zijn enkele grote bomen gekapt en is de groenstrook uitgedund of weggehaald. Hierdoor is er veel meer sprake van geluidsoverlast.

6. De rechtbank overweegt onder verwijzing (bij wijze van illustratie) naar Hoge Raad

29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610), gerechtshof Den Haag 18 mei 2016

(ECLI:NL:GHDHA:2016:1404) en gerechtshof Den Haag 9 januari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:12), dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de waardepeildatum heeft gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de waarde op de waardepeildatum overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dit omdat het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak in beginsel een veel nauwkeuriger indicatie is van de marktwaarde van de onroerende zaak dan de verkoopcijfers van andere onroerende zaken, omdat het eigen verkoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere waarderelevante verschillen. Dit is anders wanneer de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de hiervoor bedoelde waarde weergeeft. Bij de herleiding van de waarde van de woning op de waardepeildatum uit de eerder overeengekomen koopprijs moet rekening worden gehouden met de ontwikkeling van de waarde van de woning in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum en met -indien aan de orde- andere waarderelevante omstandigheden die zich voor hebben gedaan tussen de aankoop en de waardepeildatum.
7. De rechtbank overweegt dat eiser de woning kort voor de waardepeildatum heeft gekocht (circa vijf maanden). Verder kan worden uitgegaan van een koop tussen niet gelieerde partijen onder zakelijke voorwaarden. Het feit dat na aankoop verbeteringen aan de woning hebben plaatsgevonden, staat niet aan het hanteren van het eigen verkoopcijfer in de weg; daarmee kan in de waardering vanuit het eigen verkoopcijfer rekening worden gehouden. Hoewel eiser zich enerzijds beroept op het eigen verkoopcijfer als uitgangspunt voor de waardering, stelt hij anderzijds dat hij achteraf gezien te veel voor de woning heeft betaald. Het dak bleek rot te zijn en had eiser dit bij aankoop geweten, dan had hij minder voor de woning betaald, zo stelt hij. Het koopinlichtingen formulier vermeldt een bedrag van € 30.000. De rechtbank volgt eiser niet in die stelling. Die stelling heeft daarvoor onvoldoende onderbouwing gekregen.

8. Met de algemene prijsontwikkeling heeft verweerder blijkens zijn waardematrix rekening gehouden. Eiser heeft dit ook niet als zodanig betwist. Hij gaat zelf uit van een grotere indexering dan verweerder. Verweerder hanteert een bedrag van € 2.068 en eiser gaat uit van € 4.000.

9. Ook met de specifieke waarderelevante ontwikkelingen heeft verweerder rekening gehouden. Vaststaat dat na aankoop diverse verbeteringen aan de woning hebben plaatsgevonden. Aan het door verweerder ingebrachte taxatierapport ontleent de rechtbank dat de verbeteringen hebben plaatsgevonden in 2016. Het staat tussen partijen niet ter discussie dat dit moet leiden tot een waardevermeerdering op de peildatum. Ter zitting heeft eisers gemachtigde betoogd dat uitgegaan moet worden van 60% van de investering. Verweerder gaat uit van een grotere waardevermeerdering en grondt dat standpunt op onder meer de stelling dat sprake is van constructieve verbeteringen en dat deze leiden tot een grotere waardevermeerdering dan zuiver esthetische veranderingen. De rechtbank overweegt dat 60% van de investering zou leiden tot een waardevermeerdering van circa

€ 34.000, 100% van de investering (door verweerder op de zitting in afwijking op het verweerschrift nog betoogd) zou neerkomen op een waardvermeerdering van € 56.942. Een 60% waardevermeerdering zou dan neerkomen op een waarde van € 182.068 (voor algemene waardeontwikkeling gecorrigeerd eigen verkoopcijfer) + € 34.000 = € 216.068. Een 100% waardevermeerdering zou neerkomen € 182.068 + € 56.942 = € 239.010. Gelet op de aard van de verbouwing (deels esthetisch en deels constructief) en de mate waarin de woning is verbouwd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder met zijn toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij het vaststellen van de waarde niet is uitgegaan van een te grote waardevermeerdering.

10. Ter zitting heeft eiser nog betoogd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De ontstane geluidsoverlast is volgens eiser een waardeverminderende factor. Verweerder betwist dat. Nu eiser de door hem gestelde geluidsoverlast niet heeft onderbouwd, acht de rechtbank deze niet aannemelijk gemaakt. Hiermee had verweerder dan ook geen rekening hoeven houden.

11. De bovenstaande overwegingen leiden tot het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de door verweerder vastgestelde waarde niet te hoog is. In wat eiser heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen reden die waarde voor onjuist te houden. De rechtbank komt gelet hierop niet meer toe aan beoordeling van de overige stellingen van partijen, waaronder die ten aanzien van de vergelijkingsobjecten.

12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Boekhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. M.E.A. Schokker-Stadhouders, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 3 juli 2019.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.