ECLI:NL:RBOBR:2018:5511

• Datum uitspraak: 12 november 2018
• Publicatiedatum: 8 november 2018
• Zaaknummer: 18_663
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.F.E. van Olden-Smit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde vaststelling onroerende zaak en bewijsvoering bij WOZ-waarde

In deze zaak heeft de Rechtbank Oost-Brabant op 12 november 2018 uitspraak gedaan in een geschil over de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak, gelegen in Reusel, door de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden. Eiseres, een besloten vennootschap, was het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde van € 91.000 per 1 januari 2016 en stelde dat deze waarde te hoog was. Eiseres verwees naar een taxatie die een lagere waarde van € 69.000 bepleitte, terwijl verweerder de waarde onderbouwde met een verkooptransactie van een vergelijkbaar pand dat voor € 165.000 was verkocht. De rechtbank oordeelde dat de verkooptransactie van het vergelijkingsobject, dat vrijwel identiek was aan de onroerende zaak van eiseres, een sterke basis bood voor de vaststelling van de WOZ-waarde. De rechtbank concludeerde dat verweerder voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was en dat de waarde eerder te laag was dan te hoog. Eiseres had geen overtuigende argumenten aangedragen om de door verweerder verdedigde waarde te weerleggen. De rechtbank verklaarde het beroep van eiseres ongegrond en wees op het belang van duidelijke communicatie in de bestreden uitspraak van de heffingsambtenaar.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 18/663

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 november 2018 in de zaak tussen

[bedrijf] BV, rechtsopvolger van [bedrijf] BV, te Hoofddorp, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden, verweerder

(gemachtigde: J.W.A. Roest).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op
€ 91.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 2 februari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Bij brief van 26 februari 2018 heeft de rechtbank eiseres in de gelegenheid gesteld om te reageren op de vraag of eiseres in beroep kan worden ontvangen. Eiseres heeft daarop gereageerd bij brief van 28 september 2018.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door B. van der Wielen (hierna: Van der Wielen), kantoorgenoot van haar gemachtigde en tevens taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door R. Keeris, taxateur.

Overwegingen

Feiten Uit de door eiseres overgelegde stukken, aangevuld bij brief van 28 september 2018 met uittreksels van de Kamer van Koophandel van 27 en 28 september 2018, volgt dat [bedrijf] BV per 5 oktober 2017 is uitgeschreven uit het handelsregister, en deze laatstgenoemde BV als verdwijnende BV op grond van de fusieakte van 28 september 2017 is overgenomen door [bedrijf] BV als verkrijgende BV.
Eiseres, de besloten vennootschap [bedrijf] BV als rechtsopvolger van [bedrijf] BV, is gebruikster van de onroerende zaak, een reisbureau uit 1976. Het bedrijfsobject, gelegen te Reusel, omvat een winkel-/verkoopruimtes van ongeveer 80 m².

Geschil en beoordeling

1. Partijen zijn, gelet op de stukken en wat zij daarover hebben verklaard ter zitting, het er over eens dat de aanslag van 28 februari 2017 bedoeld was voor [bedrijf] BV, als rechtsvoorganger van [bedrijf] BV. De rechtbank stelt verder vast dat de bestreden uitspraak van 2 februari 2018 slechts is gesteld op de naam van de onderneming waaraan de gemachtigde van eiseres is verbonden, te weten Previcus Vastgoed BV. In de aanhef noch in de bestreden uitspraak wordt kenbaar vermeld tot welke belastingplichtige, en daarmee welke belanghebbende, de uitspraak op bezwaar zich richt. Op grond van de stukken en wat verweerder ter zitting heeft toegelicht, en waarover bij de gemachtigde van eiseres ook geen misverstand bestond, begrijpt de rechtbank dat verweerder heeft beoogd de uitspraak op bezwaar te nemen ten aanzien van [bedrijf] BV. De rechtbank merkt hierbij wel op dat het aanbeveling verdient dat verweerder voortaan uitdrukkelijk in de bestreden uitspraak vermeldt tot welke belanghebbende de genomen uitspraak op bezwaar zich richt, zodat onduidelijkheden als deze worden voorkomen.

Aangezien door de gemachtigde van eiseres in beroep op verzoek van de rechtbank een nieuwe actuele schriftelijk machtiging is overgelegd, getekend door de daartoe bevoegde personen van [bedrijf] BV, welke BV als verkrijgende rechtspersoon rechtsopvolger is van de verdwenen rechtspersoon [bedrijf] BV, staat voor de rechtbank verder vast dat de gemachtigde bevoegd is eiseres in beroep te vertegenwoordigen.

2. In geschil is daarmee de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 69.000 en verwijst naar het rekenblad huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) WOZ, opgesteld op 15 maart 2017 door de taxateur Van der Wielen. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 91.000) naar de getaxeerde waarde (€ 128.000), zoals opgenomen in de taxatiekaart die op 14 mei 2018 is opgesteld door taxateur W.J.H.M. Mertens, ondersteund met een rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor.

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

4. De rechtbank stelt vast dat in de taxatiekaart van verweerder melding wordt gemaakt van het vergelijkingsobject [adres] , verkocht op 14 november 2016 voor

€ 165.000. Dit bedrijfsobject, gelegen aan hetzelfde plein in het centrum van Reusel heeft, evenals de onroerende zaak van eiseres, het bouwjaar 1976, en is qua indeling identiek aan de onroerende zaak. Beide objecten omvatten een winkel-/verkoopruimte met een identiek vloeroppervlak.

5. Onweersproken is dat deze transactie van [adres] onder zakelijke voorwaarden is geschied tussen niet gelieerde partijen. Onweersproken is ook dat [adres] (vrijwel) identiek is aan de onroerende zaak en dus zeer goed vergelijkbaar met de onroerende zaak.

6. De rechtbank overweegt dat indien gebruik wordt gemaakt van de methode van systematische vergelijking, in een geval als de onderhavige kwestie, waarin een identiek bedrijfspand rond de waardepeildatum is verkocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak overeenkomt met de tussen niet gelieerde partijen onder zakelijke voorwaarden betaalde verkoopprijs voor dat vrijwel identieke bedrijfspand. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en zo nodig aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs niet die waarde weergeeft (ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Weliswaar betreft het in die zaak bij de Hoge Raad een woning, maar niet valt in te zien dat deze regel, die betrekking heeft op de methode van systematische vergelijking, niet zou opgaan voor niet-woningen. Ook is dat naar het oordeel van de rechtbank niet anders in een situatie waarbij een (vrijwel) identiek (bedrijfs)object dat is verkocht rondom de waardepeildatum als het meest geschikte vergelijkingsobject moet worden gezien (ECLI:NL:GHARL:2014:6465).

7. Aangezien het (vrijwel) identieke bedrijfspand [adres] , gelegen nabij de onroerende zaak en aan de [adres] waar meerdere winkels zijn gevestigd, binnen een jaar na de waardepeildatum is verkocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gezochte waarde voor de onroerende zaak in geding de prijs is die de meestbiedende gegadigde voor dat bedrijfspand zou willen betalen. Verweerder heeft in de taxatiekaart het verkoopcijfer van [adres] geïndexeerd naar de waardepeildatum. Dit heeft geleid tot een marktwaarde op de waardepeildatum van € 162.640 en verweerder heeft daarmee rekening gehouden met factoren die van invloed zijn op de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum in geding (1 januari 2016) en het moment van de verkoop op 14 november 2016. De rechtbank acht, gelet op het voorgaande, deze (geïndexeerde) verkooptransactie bij uitstek bruikbaar als hulpmiddel om tot een zo zuiver mogelijke waardevaststelling voor de onroerende zaak in geding te komen.

8. Eiseres heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd, ook niet ter zitting, op grond waarvan aannemelijk is dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2016 (aanmerkelijk) lager zou zijn dan de prijs die, na indexatie, is betaald voor [adres] . Gelet op de (geïndexeerde) verkoopprijs van € 162.640 voor [adres] heeft verweerder hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 91.000 voor de onroerende zaak eerder te laag dan te hoog is.

9. Voor zover eiseres ter zitting heeft gesteld dat zij weliswaar de verkooptransactie van [adres] niet bestrijdt, maar de mening is toegedaan dat de waarde niet enkel op basis van dat ene verkoopcijfer kan worden bepaald, leidt dat de rechtbank niet tot een ander oordeel. Uit het voorgaande volgt dat het voor de beoordeling verder niet van belang is dat de waarde op een andere manier, bijvoorbeeld door middel van de HWK-methode, bepaald kan worden. In het hiervoor reeds genoemde arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 is beslist dat de in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ, hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De enkele omstandigheid dat waardering overeenkomstig artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling mogelijk tot een andere waarde zou leiden, maakt dit niet anders.

10. Eiseres heeft in beroep verwezen naar het door haar ingebrachte Rekenblad HWK-methode WOZ van taxateur Van der Wielen. De rechtbank overweegt dat eiseres hiermee de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Aan de door eiseres overgelegde zogenoemde bottom-up berekening kent de rechtbank geen doorslaggevende betekenis toe, aangezien in dit geval een zeer goed transactiecijfer van een (vrijwel) identiek pand beschikbaar is. Eiseres heeft kennelijk een taxatie verricht op basis van de in de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie deel 24 voor de waardepeildatum 1 januari 2016 beschreven methode en aldus op basis van de door eiseres niet betwiste huurwaarde van het object de kapitalisatiefactor berekend. Zo eiseres al gevolgd moet worden in haar berekening heeft zij echter nagelaten de gehanteerde kapitalisatiefactor, en daarmee de bepleite waarde, met verifieerbare gegevens te onderbouwen. De enkele verwijzing naar de gehanteerde taxatiewijzer als onderbouwing van de door eiseres verdedigde kapitalisatiefactor is onvoldoende. Eiseres heeft in beroep noch ter zitting andere stukken ingebracht.

11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van

drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

12 november 2018.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.