Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/3492
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 augustus 2018 in de zaak tussen
[eiseres] , kantoorhoudend te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meijerijstad, als rechtsopvolger van de heffingsambtenaar van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode, verweerder
(gemachtigde: mr. T.L. Sampers).
Procesverloop
Bij beschikking van 25 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 591.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen laatstgenoemde uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 augustus 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door C.L.M. van Summeren, taxateur.
Overwegingen
De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting betoogd dat hij het taxatierapport van verweerder niet eerder dan op 10 augustus 2018 heeft ontvangen en het hem in verband met de vakantie van zijn taxateur, daarom niet meer gelukt is dat rapport nog aan die taxateur voor te leggen. Gelet daarop heeft hij op de zitting van de rechtbank verzocht hem in de gelegenheid te stellen het rapport alsnog aan zijn taxateur voor te leggen en naar aanleiding daarvan daarop nog nader te reageren.
De rechtbank maakt uit de stukken in het dossier op dat het taxatierapport, tezamen met de stukken uit de bezwaarfase, bij schrijven van 19 januari 2017 door verweerder aan de rechtbank is toegezonden. De rechtbank heeft deze stukken op 6 februari 2017 aan eiseres doorgezonden. Aangezien de rechtbank bij de voorbereiding van de zitting van 16 augustus 2018 constateerde dat zij wel over het taxatierapport van 12 januari 2017 maar niet over een verweerschrift beschikte, heeft de griffier op 7 augustus 2018 met zowel verweerder als eiseres telefonisch contact opgenomen. Uit het contact met verweerder bleek dat deze het verweerschrift reeds op 3 maart 2017 aan de rechtbank had toegezonden. Gelet op het feit dat de rechtbank niettemin niet over dat stuk beschikte, heeft verweerder het verweerschrift nogmaals op 8 augustus 2018 aan de rechtbank doen toekomen. In het telefonische contact dat de griffier op 9 augustus 2018 met het kantoor van de gemachtigde van eiseres hierover heeft gehad, is door een medewerkster van dat kantoor desgevraagd verklaard dat zij in de onderhavige zaak nog geen verweerschrift heeft ontvangen, maar wel over de stukken uit de bezwaarfase en over het taxatierapport van verweerder beschikt. De rechtbank heeft het verweerschrift op 8 augustus 2018 ontvangen en onmiddellijk aan het kantoor van de gemachtigde doorgezonden. Gelet op deze gang van zaken moet het ervoor worden gehouden dat de gemachtigde van eiseres ruim op tijd vóór de zitting over het taxatierapport van verweerder beschikte en daarmee ook voldoende gelegenheid heeft gehad dit rapport aan een taxateur voor te leggen. De rechtbank wijst het verzoek van eiseres derhalve af.
Feiten
Eiseres, een stichting die zich bezighoudt met kinderopvang, is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak, met bouwjaar 2001, is gelegen in het centrum van Sint-Oedenrode en omvat 7 groepsruimten, 1 centrale hal/ruimte, kantoorruimten en sanitaire ruimten. Op de begane grond is het vloeroppervlak 650 m². De onroerende zaak is gelegen op het perceel, kadastraal geregistreerd onder gemeente Sint Oedenrode, sectie I, nummer [nummer] , met een grootte van 2020 m², waarvan 920 m² in de waardebepaling is betrokken. Het terrein is omgeven door een hekwerk.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres bepleit een waarde van € 443.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 591.000) naar de getaxeerde waarde (€ 630.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 12 januari 2017 is opgesteld door C.L.M. van Summeren.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat de objectkenmerken van de onroerende zaak, zoals weergegeven in het taxatierapport van verweerder, niet zijn weersproken door eiseres. De rechtbank gaat bij haar beoordeling uit van de juistheid van die objectgegevens.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een incourante onroerende zaak, waarvan de waarde dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gezamenlijke, naar haar oordeel juiste, opvatting van partijen.
5. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
6. Tussen partijen is uitsluitend in geschil of verweerder bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak in voldoende mate rekening heeft gehouden met de sinds de stichting van de zaak opgetreden functionele veroudering. De overige voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde relevante waardebepalende elementen zijn niet in geschil.
7. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de Taxatiewijzers Onderwijs en Algemeen per waardepeildatum 1 januari 2016 als uitgangspunt genomen. Eiseres heeft niet betwist dat deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen bruikbaar zijn als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De rechtbank sluit zich bij dit gemeenschappelijke standpunt van partijen aan.
8. Ter zitting heeft verweerders taxateur toegelicht dat hij bij het bepalen van de functionele correctie is uitgegaan van een normale bezittingsgraad van ongeveer 80 %. Naar aanleiding van door hem van het hoofdkantoor van eiseres verkregen informatie over de bezettingsgraad van de onroerende zaak, die inhield dat ten tijde van belang sprake was van een bezettingsgraad van ongeveer 60 %, heeft de taxateur een functionele correctie van 20 % toegepast.
9. Volgens vaste jurisprudentie (onder meer het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818) brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat het op de weg van eiseres ligt om, nu zij een hogere factor wegens functionele veroudering bepleit dan die welke verweerder heeft toegepast, de door haar voorgestane verhoging van de door verweerder toegepaste factor te onderbouwen. Eiseres heeft daartoe gesteld dat de markt voor kinderdagverblijven al enkele jaren slecht is en dat de bezettingsgraad ten tijde van belang ongeveer 50% was. Eiseres voert in dat verband aan dat slechts drie van de zes lokalen daadwerkelijk in gebruik waren. Ter zitting heeft eiseres toegelicht dat zij de leegstand van drie lokalen baseert op informatie die zij van medewerkers van de betreffende kinderopvang heeft verkregen.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met wat hij heeft aangevoerd, in het bijzonder over de van het hoofdkantoor van eiseres verkregen informatie over de bezettingsgraad, aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de economische veroudering van de onroerende zaak op de waardepeildatum en bij aanvang van het kalenderjaar in geding. Wat eiseres heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De enkele opmerking dat drie van de zes lokalen leeg stonden, kan de stelling dat sprake was van een bezettingsgraad van 50 % niet dragen, reeds omdat de capaciteit van een kinderopvang en daarmee ook de bezittingsgraad, door meer factoren dan alleen de beschikbare ruimte wordt bepaald, zoals het aantal personeelsleden en de mate van geschiktheid van de beschikbare ruimte voor kinderopvang. De rechtbank merkt hierbij op dat áls al aannemelijk zou zijn dat sprake is van een bezettingsgraad van 50%, dit niet zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, de conclusie rechtvaardigt dat deze bezettingsgraad rechtstreeks vertaald kan worden in een factor wegens functionele veroudering van 50%, zoals eiseres die kennelijk voorstaat. De algemene stelling van eiseres dat de markt voor kinderdagverblijven al enkele jaren slecht is, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres heeft nagelaten markt- of andere toetsbare gegevens in het geding te brengen, op grond waarvan zou kunnen worden geconcludeerd dat een slechte markt voor kinderdagverblijven in het onderhavige geval dient te leiden tot een hogere factor wegens functionele veroudering dan de factor die verweerder heeft toegepast.
11. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand en de doelmatigheid van de onroerende zaak. Verweerders taxateur heeft de onroerende zaak op 8 september 2016 inpandig opgenomen en op basis daarvan geconcludeerd dat de onderhoudstoestand voldoende is. Voorts heeft hij geen aanleiding gezien de onroerende zaak als ondoelmatig aan te merken. Daartegenover heeft eiseres ter onderbouwing van het door haar gestelde met betrekking tot de onderhoudstoestand, de doelmatigheid en de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak, volstaan met niet uit eigen waarneming verkregen, algemene informatie die geen marktgegevens of andere, voor de rechtbank toetsbare, gegevens omvat. Ook overigens heeft eiseres tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat de door haar verdedigde waarde van € 443.000 niet te laag is.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. F.M.S. Requisizione en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.