Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/3171
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juli 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: drs. F.J.H. van der Plas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigden: A.M. Snelders en N.L. van Domselaar).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op
€ 196.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 november 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 mei 2018. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een tussenwoning, uit 2016. De woning, gelegen in Boxmeer, bestaat uit een hoofdbouw (338 m³) en een vrijstaande berging (21 m³). Het perceel heeft een oppervlakte van 119 m².
Geschil en beoordeling
De rechtbank stelt vast dat verweerder er van is uitgegaan de woning is opgeleverd in juli 2016. Ter zitting heeft eiser dit, desgevraagd, beaamd en daarbij aangegeven dat de bouw van de woning op 1 januari 2017 voltooid was. Verweerder heeft zich daarom, zo begrijpt de rechtbank, op het standpunt gesteld dat zich een verandering heeft voorgedaan als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ. Dit betekent dat bij de waardering niet dient te worden uitgegaan van de waarde die de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 had, maar dat vaststelling van de waarde plaatsvindt naar de staat waarin de zaak zich bevindt op de toestandsdatum, te weten 1 januari 2017, naar het waardeniveau op de waardepeildatum 1 januari 2016.
In geschil is hiermee de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld naar de toestand op 1 januari 2017. Eiser heeft in het beroepschrift een waarde van € 184.500 bepleit en dit bedrag ter zitting gewijzigd in € 182.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 196.000) naar een in beroep overgelegde matrix, opgemaakt door WOZ-taxateur N.L. van Domselaar op 1 mei 2018.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Verweerder heeft in beroep het object opnieuw laten taxeren. De objectkenmerken zijn vastgelegd in de waardematrix. Eiser heeft de objectkenmerken niet bestreden, zodat de rechtbank uitgaat van de in de waardematrix van verweerder beschreven objectgegevens.
5. Eiser voert aan dat hij de woning in 2016 als nieuwbouwwoning voor € 162.000 heeft gekocht en dat de woning in juli 2016 is opgeleverd. In het geval van eiser moet ervan worden uitgegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de door hem betaalde prijs, nu verweerder geen feiten en omstandigheden heeft gesteld en aannemelijk heeft gemaakt dat de koopsom de waarde niet weergeeft. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de eigen aankoopprijs van € 162.000. Gelet op deze prijs, te vermeerderen met de kosten van het meerwerk (in eerste instantie door eiser gesteld op € 25.000 en ter zitting op € 15.000), bedraagt de WOZ-waarde van de woning maximaal € 182.000.
6. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak volgt, dat wanneer de woning rondom de waardepeildatum is gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak overeenkomt met de door niet-gelieerde partijen onder zakelijke voorwaarden betaalde prijs (de waarde in het economische verkeer). Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en zo nodig aannemelijk maakt waaruit volgt dat deze prijs niet die waarde weergeeft. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Hoge Raad (HR) van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, en van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.
7. De rechtbank begrijpt dat eiser voor de bepaling van de waarde wenst aan te sluiten bij de aankoopsom (de zogenaamde “vrij-op-naam-prijs”) zoals die is betaald bij aankoop van de woning, vermeerderd met het nadien gerealiseerde meerwerk. Verweerder bestrijdt dit en stelt zich op het standpunt dat de aankoopsom op basis van de stichtingskosten in het algemeen niet de prijs weerspiegelt die door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. De rechtbank sluit zich daarbij aan. De stichtingskosten zijn volgens de jurisprudentie in het algemeen geen weerspiegeling van de waarde in het economisch verkeer. Eiser heeft geen aanknopingspunten gegeven waarom dat hier wel het geval zal zijn. Daar komt nog bij dat de kosten van inrichting, tuinaanleg, bestrating en dergelijke (het meerwerk) niet bij de stichtingskosten zijn inbegrepen. Nog daargelaten de vraag of de nog te maken kosten van afwerking een evenredige waardevermeerdering met zich brengen -zoals eiser meent - heeft eiser zijn standpunt dat met die afwerking (voor het meerwerk) nog een bedrag van € 15.000 zou zijn gemoeid niet onderbouwd.
8. Uit het voorgaande volgt dat de woning op de toestandsdatum 1 januari 2017 was voltooid. Nu er op de toestandsdatum geen sprake meer was van een woning in aanbouw dient verweerder volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde te bepalen aan de hand van de waarde in het economische verkeer en niet aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, welk waarderingsvoorschrift voor een woning in aanbouw wordt voorgeschreven door het vierde lid van voormeld artikel. Eiser kan dan ook niet gevolgd worden in een waarde die op die wijze is berekend.
9. De rechtbank volgt verweerder in het standpunt dat in dit geval, gezien het voorgaande, de eigen aankoopsom van de woning, vermeerderd met het meerwerk, niet kan dienen als de waarde in het economisch verkeer van de woning. Beoordeeld moet daarom worden of verweerder, op wie de bewijslast rust, met wat hij in beroep aan onderbouwing heeft overgelegd, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
10. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde gewezen op de verkoopcijfers van vier in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] , [adres] , alle drie te [plaatsnaam] en [adres] , die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Eiser heeft terzake van de vergelijkingsobjecten aangevoerd dat eiser een tussenwoning heeft en dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] niet vergelijkbaar zijn omdat dit hoekwoningen betreffen en geen tussenwoningen. Eisers woning heeft verder een loze ruimte vanwege het schuine dak. De objecten [adres] en [adres] zijn blokwoningen en hebben geen schuin dak. De vergelijkingsobjecten liggen verder niet in dezelfde wijk als de woningen. De [adres] ligt op 1,5 kilometer van de woning, [adres] op 13 kilometer en de [adres] op 2,3 kilometer. Voor het object in [plaatsnaam] wordt bovendien uitgegaan van een lagere kavelprijs dan die voor de woning.
11. De rechtbank is van oordeel dat [adres] te Overloon minder goed vergelijkbaar is met de woning. Naar verweerder ter zitting heeft aangegeven liggen de huizenprijzen in Overloon in het algemeen wat lager dan in Boxmeer. Dit uitgangspunt is echter niet te herleiden uit de matrix, nu [adres] wel (enigszins) groter is dan de woning, maar een even hoge m²-prijs heeft als de woning en niet een te verwachten lagere m²-prijs. Daarnaast is ook volgens verweerder de ligging niet vergelijkbaar met de woning. De rechtbank verwerpt daarom dit vergelijkingsobject. Dat betekent ook dat eisers stelling dat voor de woning – evenals voor de nog resterende vergelijkingsobjecten – een hogere kavelprijs geldt dan voor dit vergelijkingsobject verder niet besproken zal worden.
12. De rechtbank is van oordeel dat de resterende vergelijkingsobjecten voor wat betreft de waardebepalende elementen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. Bij de vergelijkingsobjecten gaat het om nieuwe tot relatief nieuwe woningen uit 2015 en 2009. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten hebben een nagenoeg vergelijkbare perceelgrootte en zijn gelegen in Boxmeer. Niet onderbouwd of aannemelijk is dat het gaat om objecten in totaal andere wijken dan die van de woning. Ook hebben de woning en de vergelijkingsobjecten hetzelfde kwaliteits- en onderhoudsniveau (3) en dezelfde uitstraling en, op [adres] na, een nagenoeg vergelijkbare inhoud. Op basis van de verkoopcijfers van de gebruikte referenties, die zowel tussen- –als hoekwoningen omvatten, en die verder voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, blijkt dat verweerder met deze waardebepalende elementen voldoende rekening heeft gehouden en de woning van eiser niet te hoog gewaardeerd is. Verweerder heeft verder aannemelijk gemaakt dat hij ook met de andere verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals de inhoud, het bouwjaar en de soort bijgebouw (vrijstaande berging of tuinhuis) voldoende rekening heeft gehouden. Verweerder heeft aldus naar het oordeel van de rechtbank de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt en is in zijn bewijslast geslaagd.
13. Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem voorgestane lagere waarde van € 182.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is en verwijst naar hetgeen zij daarover hiervoor onder rechtsoverweging 6. tot en met 9. reeds heeft overwogen. Eiser heeft de door hem bepleite waarde ook niet anderszins, bijvoorbeeld met een taxatierapport, onderbouwd.
14. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting in het verweerschrift en ter zitting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de door verweerder voor de woning voor het kalenderjaar 2017 vastgestelde waarde van
€ 196.000 niet te hoog is.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Zanlier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.