Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 16/604 en 16/605
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 november 2017 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres
en
[eiser], te [woonplaats] , eiser
hierna gezamenlijk te noemen: eisers
(gemachtigde: mr. H.G.M.C. Timmers RB),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Laarbeek, verweerder
(M.W.P.D. Berkers).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 31 januari 2015, vervat in op die datum gedagtekende aanslagbiljetten, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [object A] en [object B] , per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 371.000 respectievelijk € 260.000. In deze geschriften is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 januari 2016 heeft verweerder de waarde van het object [object A] verlaagd naar € 269.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Bij (afzonderlijke) uitspraak op bezwaar van 19 januari 2016 heeft verweerder de waarde van het object [object B] gehandhaafd.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld.
De zaak van eiseres (betreffende [object A] ) is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer SHE 16/604. De zaak van eiser (betreffende [object B] ) is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer SHE 16/605.
Verweerder heeft in zaken een verweerschrift ingediend en er is een (aanvullend) beroepschrift met nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2017. Van de zijde van eisers is, met kennisgeving aan de rechtbank, niemand ter zitting verschenen. Verweerder is verschenen, vergezeld door taxateur F.T.M. van Neer.
Overwegingen
Feiten
Zaaknummer SHE 16/604
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een pelsdierhouderij, bestaande uit shedstallen (bouwjaar 1991) met een totale oppervlakte van ongeveer 1.160 m², shedstallen (bouwjaar 2000) met een totale oppervlakte van ongeveer 2.168 m², shedstallen (bouwjaar 2012) met een totale oppervlakte van 1.608 m², een veldschuur (bouwjaar 2012) met een oppervlakte van 120 m², een werktuigenberging/
wagenloods (gesloten) met metalen wanden (bouwjaar 1991) met een oppervlakte van
125 m². De pelsdierhouderij is gelegen op de percelen LHT00 A 794 G 0 en LHT00 A 797 G 0 met een totale oppervlakte van ongeveer 8.165 m².
Zaaknummer SHE 16/605
2. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft eveneens een pelsdierhouderij, bestaande uit een (bedrijfs)woning (inpandig in het bedrijfsgebouw) (bouwjaar 1991) met een inhoud van 392 m³, een werktuigenberging/wagenloods (gesloten) met metalen wanden (bouwjaar 1991) met een oppervlakte van 200 m², een shedstal (bouwjaar 1991) met een oppervlakte van 720 m² en een verharding van 380 m². De (bedrijfs)woning is gelegen op perceel LHT00 A 795 G 0 met een oppervlakte van 2.000 m², waarvan 1.100 m² dient te worden toegerekend aan de (bedrijfs)woning en 900 m² aan de pelsdierhouderij. Het overige deel van de pelsdierhouderij is gelegen op perceel LHT00 A 796 G 0 met een oppervlakte van ongeveer 1.410 m².
Geschil en beoordeling
3. Als gevolg van de Wet verbod pelsdierhouderij (de Wet) is het houden, doden en doen doden van een pelsdier verboden. De Wet kent voor bestaande pelsdierhouderijen wel een zogenoemde uitfaseringsperiode tot 1 januari 2024. De bestaande pelsdierhouderijen mogen, onder bepaalde voorwaarden, tot deze datum hun bedrijf voortzetten. Pelsdierhouderijen die ná 15 januari 2013 worden verkocht kunnen vanwege het verbod niet langer als pelsdierhouderij in gebruik blijven. Voor deze gebouwen zal dan een andere bestemming moeten worden gezocht. De Wet kent een uitzondering voor nertsenhouderijen die ná
15 januari 2013 worden verkocht vanwege een bijzondere omstandigheid aan de zijde van de overdrager. In artikel 3, vierde lid, van de Wet worden deze bijzondere omstandigheden genoemd. Het moet dan gaan om de omstandigheid dat de nertsenhouder groot financieel nadeel lijdt doordat hij door plotselinge arbeidsongeschiktheid niet langer in staat is het houden van de nertsen voort te zetten; de nertsenhouderij deel uitmaakt van een te verdelen gemeenschap en de nertsenhouderij als vermogensbestanddeel te gelde moet worden gemaakt om de gemeenschap te kunnen verdelen; of hij wegens het bereiken van de leeftijd van 65 jaar de nertsenhouderij niet wil of kan voortzetten.
Omschrijving geschil in de zaak met zaaknummer SHE 16/604
4. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseres bepleit een nihil-waarde. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014
€ 143.000 bedraagt. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst verweerder naar een taxatierapport van 7 juli 2016, opgesteld door taxateur F.T.M. van Neer. De rechtbank overweegt dat, nu de waarde in dit rapport lager is dan de waarde in de bestreden uitspraak, de bestreden uitspraak niet in stand kan blijven. Het beroep van eiseres is reeds daarom gegrond.
Omdat eiseres zich met de thans door verweerder voorgestane waarde van € 143.000 evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank hierna of deze waarde niet te hoog is.
Omschrijving geschil in de zaak met zaaknummer SHE 16/605
5. In geschil is de waarde van het agrarische object met (bedrijfs)woning op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiser bepleit een nihil-waarde. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde (€ 260.000) naar de getaxeerde waarde
(€ 271.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 7 juli 2016 is opgesteld door taxateur F.T.M. van Neer.
Beroepsgronden ten aanzien van de beide zaaknummers
6. Eisers voeren – kort samengevat – de volgende gronden aan. In eerdere uitspraken op bezwaar van verweerder die betrekking hadden op de belastingjaren 2013 en 2014 is de waarde van [object A] op nihil gesteld en de waarde van [object B] verlaagd tot € 135.000 (2013) respectievelijk € 132.000 (2014). De nu vastgestelde waarden sluiten hier niet op aan. Het gebruik van de landelijke taxatiewijzer is voorts niet geoorloofd, gezien de slechte omstandigheden in de branche van pelsdierhouderijen. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de waardedrukkende gevolgen van de inwerkingtreding van de Wet. Een koper zal de zaak niet in volle omvang in gebruik nemen. Alle bedrijfsgebouwen die gericht zijn op pelsdieren zijn waardeloos. Sterker nog; er zijn sloopkosten waarmee een koper rekening zal houden en die de waarde drukken. Anders dan verweerder stelt is er geen sprake van flankerend beleid in de vorm van een sloopregeling. Er is ook geen (reële) mogelijkheid van een alternatieve bedrijfsvoering en verweerder heeft zijn standpunt dat die mogelijkheid er wel is, niet voldoende gemotiveerd. Eisers hebben tot slot gevraagd om verweerder te veroordelen tot een integrale kostenvergoeding.
7. De rechtbank overweegt als volgt.
8. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eisers is aangevoerd.
9. Niet in geschil is dat verweerder voor het bepalen van de waarden uit dient te gaan van de waardepeildatum 1 januari 2014 en dat dit ook is gebeurd.
10. De rechtbank stelt verder vast dat verweerder bij controle van de onderdelen in beroep is gebleken dat een aantal objectonderdelen in eerste instantie niet goed stonden vermeld in de gemeentelijke administratie. De taxateur heeft de objectkenmerken waar bij de waardebepaling vanuit is gegaan en de – na beroep – gecorrigeerde objectkenmerken vastgelegd in het taxatierapport. Eisers hebben de in de taxatierapporten opgenomen gegevens onweersproken gelaten. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van de beroepen uitgaat van de juistheid van de in de taxatierapporten beschreven objectgegevens.
De waardestijging ten opzichte van vorige belastingjaren
11. Eisers voeren aan dat de ten aanzien van het belastingjaar 2015 vastgestelde WOZ-waarden in vergelijking met die van de vorige belastingjaren buitensporig zijn gestegen. Ten aanzien van [object A] is voor de jaren 2013 en 2014 een nihil-waarde vastgesteld en ten aanzien van [object B] voor het jaar 2013 een waarde van € 135.000 en voor het jaar 2014 € 132.000.
12. De rechtbank merkt in de eerste plaats op dat WOZ-waarde voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, zodat een verschil tussen tijdvakken in voorgaande jaren niet zonder meer tot de conclusie leidt dat de WOZ-waarde thans te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft voorts toegelicht dat ten aanzien van elk jaar aansluiting is gezocht bij de invloed van de Wet, en hetgeen daarover is opgenomen in de taxatiewijzers als het gaat om de waardering van pelsdierhouderijen. In de jaren 2013 en 2014 is de waarde op nihil gesteld doordat ook de grond onder de sheds niet werd getaxeerd. Dit uitgangspunt is verlaten en dat komt de rechtbank niet onlogisch voor, nu de grond onder de sheds een zekere waarde vertegenwoordigt. Voor zover het beroep aldus dient te worden opgevat dat sprake is van schending van het vertrouwensbeginsel door verweerder, kunnen eisers daar niet in worden gevolgd. Gesteld noch gebleken is dat door verweerder toezeggingen zijn gedaan omtrent de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2015. Deze stellingen van eisers slagen dus niet.
Het gebruik van de taxatiewijzers
13. De rechtbank stelt, onder verwijzing naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381), voorop dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ (deel 20A) en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’, als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onderhavige onroerende zaken. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
14. Verweerder heeft bij de taxaties gebruik gemaakt van de agrarische taxatiewijzers en daarbij een onderscheid gemaakt in onderdelen die ‘pelsdierhouderij-gerelateerd’ zijn en onderdelen die dat niet zijn. Voor de ‘niet pelsdierhouderij-gerelateerde’ onderdelen is uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2014 en voor de ‘pelsdierhouderij-gerelateerde’ gedeelten is uitgegaan van de waarde zoals die zou gelden volgens de taxatiewijzer voor het jaar 2016. Voor de ’pelsdierhouderij-gerelateerde’ onderdelen heeft verweerder, ondanks dat daarvoor gebruik is gemaakt van een taxatiewijzer die ziet op een latere waardepeildatum, een nihil-waarde aangenomen. Naar zeggen van verweerder is dit gedaan om rekening te houden met het feit dat in de toekomst op grond van de Wet geen pelsdierhouderijen meer bestaan. Dit uitgangspunt komt de rechtbank niet onjuist voor.
Voor de overige deelobjecten en de grond is uitgegaan van de waarden zoals vermeld in de taxatiewijzer voor de betreffende waardepeildatum, waarbij (uitsluitend) rekening is gehouden met correcties ten aanzien van grootte.
15. Terzake van de waardebepaling merkt de rechtbank op dat verweerder waar nodig ter zitting de toegepaste berekeningen heeft verduidelijkt. Met betrekking tot de werktuigenberging met metalen wanden (de zaak met zaaknummer SHE 16/605) is vast komen te staan dat verweerder uit is gegaan van een te hoge eenheidsprijs van € 150 in plaats van € 100. Dit heeft tot gevolg dat de totale waarde voor deze berging, zoals deze volgt uit het taxatierapport van 7 juli 2016 met € 10.000 vermindert. Nu daarmee de getaxeerde waarde nog immer hoger is dan de vastgestelde waarde zal de rechtbank hieraan verder geen gevolgen verbinden.
Waardedruk ten gevolge van het bestemmingsplan
16. De in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ opgenomen overdrachtsfictie gaat niet zo ver dat de invloed van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, bij de waardebepaling moet worden uitgeschakeld (zie de arresten van de Hoge Raad van 20 december 2012, ECLI:NL:HR:2002:AF2256, en van
10 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI0575).
17. Eisers stellen, mede onder verwijzing naar de notitie van 17 mei 2016 die is overgelegd bij het aanvullend beroepschrift van 25 augustus 2017, dat verweerder bij de waardering geen, dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de beperkte mogelijkheden van de objecten, gelet op de vigerende bestemmingsplannen. De beperkte omvang van het bouwblok met de reeds afgegeven milieuvergunning biedt volgens eisers geen mogelijkheden voor een (rendabele) alternatieve bedrijfsvoering.
In het verweerschrift stelt verweerder zich, naar aanleiding van overleg met [persoon] van het Team Leefbaarheid, op het standpunt dat de objecten voldoende voor alternatieve doeleinden gebruikt kunnen worden en verweerder heeft deze stelling ter zitting nader onderbouwd onder verwijzing naar de bij het bestemmingsplan voor de gemeente Laarbeek behorende lijst van alternatieve bestemmingen. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de stellingen van eisers afdoende weerlegd.
Sloopregeling
18. Verweerder stelt zich, onder verwijzing naar de taxatiewijzer met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2016, op het standpunt dat met een nihilstelling van de waarde van de ‘pelsdierhouderij-gerelateerde’ onderdelen kan worden volstaan omdat sprake is van flankerend beleid ter compensatie van de sloopkosten, vervat in het (toekomstige) Besluit subsidiëring sloop- en ombouwkosten pelsdierhouderij.
Uit de door eisers overgelegde stukken volgt echter dat het betreffende ontwerpbesluit op de lijst van controversiële onderwerpen staat. Nu (ook) op de datum in geding geen sprake is van een sloopregeling (waarvan evenmin met zekerheid kan worden gesteld wat de voorwaarden voor toekenning zijn en wie daarvoor in aanmerking komt), kan eisers het bestaan van flankerend beleid niet worden tegengeworpen. Voor zover verweerder ter zitting heeft betoogd dat de sloop zelfs voordelig kan zijn of in elk geval de sloopkosten worden gecompenseerd, omdat de sheds grotendeels bestaan uit ijzer en dit metaal ook een bepaalde opbrengst vertegenwoordigt, volgt de rechtbank dit niet, nu deze stelling door verweerder niet (voldoende) is onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat met het uitsluitend hanteren van een nihilwaarde voor de ‘pelsdierhouderij-gerelateerde’ objectonderdelen onvoldoende rekening wordt gehouden met de waardedrukkende gevolgen van de Wet, omdat een potentiële koper ook rekening zal houden met sloopkosten. De rechtbank volgt evenmin verweerders stelling dat geen rekening hoeft te worden gehouden met sloopkosten, omdat het bedrijf nog tot het jaar 2024 als nertsenhouderij in gebruik mag zijn, nu aangenomen mag worden dat ook onder deze omstandigheden een koper rekening zal houden met sloopkosten. Gelet op het voorgaande is verweerder in beide beroepszaken er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de (in beroep nader) vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De beroepen zijn gegrond en de uitspraken op bezwaar worden vernietigd.
19. Eisers zijn er evenmin in geslaagd de door hen voorgestane waarden aannemelijk te maken. Zij stellen zich op het standpunt dat beide objecten op nihil dienen te worden gewaardeerd. Dit standpunt is niet onderbouwd aan de hand van een contra-taxatie. Ook overigens bestaat geen aanleiding om tot een nihil-waarde voor beide objecten te komen. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de sheds weliswaar op nihil te stellen is, maar dat dit niet geldt voor de grond waarop deze sheds staan. Ook in de staat waarin de overige gebouwen verkeren kan geen reden worden gevonden om de WOZ-waarde van de beide objecten op nihil te stellen.
20. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarden in goede justitie.
Voor het object [object A] geldt dat de shedstallen een totale grootte hebben van 4.936 m². Het object [object B] heeft een shedstal met een grootte van 720 m². Gelet op de gedingstukken en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van het object [object A] in goede justitie vast op € 130.000 en de waarde van het object [object B] op € 255.000.
21. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eisers in beroep gemaakte kosten. In dat verband hebben eisers verzocht verweerder een integrale kostenveroordeling op te leggen. Zij stellen dat de rechtbank daartoe moet komen, gezien hun overtuigende motivering, mede met inachtneming van de WOZ-waardering in voorgaande jaren in deze kwestie, het - in eerste instantie - ontbreken van een verweerschrift in de zaak met zaaknummer SHE 16/604, en de afwijzing van verweerder om tot een minnelijke regeling met eisers te komen. De rechtbank ziet echter geen aanleiding een integrale kostenveroordeling op te leggen, nu niet kan worden gezegd dat verweerder willens en wetens een onrechtmatig besluit jegens eisers heeft genomen en dat tegen beter weten in heeft gehandhaafd, of eisers zonder enige grond in een positie heeft gebracht waarin van hen processuele inspanningen zijn gevergd waardoor zij op uitzonderlijk hoge kosten zijn gejaagd.
De rechtbank beperkt de vergoeding tot de forfaitaire vergoeding van de gemaakte kosten in bezwaar en beroep en hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2017, en de daarbij behorende bijlage. De rechtbank stelt de kosten voor verleende rechtsbijstand in bezwaar vast op € 492 (in de zaak met zaaknummer SHE 16/605; 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 246, en een wegingsfactor 1) en in beroep op € 990 (in de afzonderlijke zaken 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). In de zaak met zaaknummer SHE 16/604 heeft verweerder reeds een vergoeding voor de in bezwaar gemaakte kosten toegekend. De totale proceskostenvergoeding in beroep bedraagt hiermee € 1.482.
22. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank tevens dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt. Voor eiseres geldt dat zij een bedrag van € 334 heeft voldaan, nu eiseres een BV betreft, en voor eiser geldt een bedrag van € 46.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [object A] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 130.000;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [object B] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 255.000;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op de door eiseres en eiser betaalde griffierechten van respectievelijk € 334 en € 46 aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.482.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. N.W.A. Verrijt en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van A.P.C. Lensvelt LLB, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 november 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.