Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/2241
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 februari 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, verweerder
(gemachtigde: J.M. van den Elzen).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op
€ [bedrag] . In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
€ [bedrag] . In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 juni 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € [bedrag] en tevens de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft na het verweerschrift een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2017. Eiser is verschenen, vergezeld door [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een tussenwoning, uit 1983. De woning, gelegen ten noorden van het centrum van Geldrop, bestaat uit de hoofdbouw (312 m³), een berging (20 m³) en een overkapping. Het perceel heeft een oppervlakte van 139 m².
Eiser heeft de woning op 12 december 2014 op een executoriale veiling gekocht.
Eiser heeft de woning op 12 december 2014 op een executoriale veiling gekocht.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € [bedrag] . Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde (€ [bedrag] ) naar de getaxeerde waarde (€ [bedrag] ), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 15 september 2016 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen RT RDMV.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser voert allereerst aan dat hij de woning tegen een marktconforme prijs (€ [bedrag] ) heeft gekocht op 12 december 2014. De woning stond ruim twee jaar te koop en eiser heeft het hoogste bod uitgebracht op een executieveiling, zodat, volgens eiser, de WOZ-waarde te hoog is bepaald.
4. De Hoge Raad (HR) heeft bepaald dat in een geval waarin een belastingplichtige zoals eiser een woning kort voor de waardepeildatum heeft gekocht, in de regel er van uit moet worden gegaan dat de waarde in het economische verkeer (WEV), de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat de aankoop van de woning op een executieveiling een omstandigheid is die de conclusie rechtvaardigt dat de koopsom geen juiste afspiegeling is van de waarde in het economisch verkeer van de woning. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 6 april 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AX0771) immers beslist dat onder de WEV van een woning in dit verband moet worden verstaan de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. De rechtbank wijst in dit verband ook op de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel tot invoering van de Wet WOZ waarin over de markt waarop de WEV tot stand komt daarover het volgende is opgemerkt:
“(…) in beginsel moet worden uitgegaan van de prijs welke zou kunnen worden verkregen bij openbaar aanbod van de onroerende zaak. Daarbij moet worden opgemerkt dat een verkoop op een openbare veiling in het algemeen voor onroerende zaken niet is aan te merken als de voor de zaak geschiktste wijze van aanbieding. Veelal vindt een verkoop op een openbare veiling ook niet plaats na de beste voorbereiding.” (Tweede Kamer 1992-1993, nr. 22885, nr. 3, blz. 44).
“(…) in beginsel moet worden uitgegaan van de prijs welke zou kunnen worden verkregen bij openbaar aanbod van de onroerende zaak. Daarbij moet worden opgemerkt dat een verkoop op een openbare veiling in het algemeen voor onroerende zaken niet is aan te merken als de voor de zaak geschiktste wijze van aanbieding. Veelal vindt een verkoop op een openbare veiling ook niet plaats na de beste voorbereiding.” (Tweede Kamer 1992-1993, nr. 22885, nr. 3, blz. 44).
6. Gelet hierop is een verkoop via een executieveiling, gelet op het gedwongen karakter vanwege het niet langer nakomen van de hypothecaire verplichtingen, naar het oordeel van de rechtbank geen verkoop die voldoet aan het waardebegrip als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ. Verweerder was, anders dan eiser meent, dan ook niet gehouden om voor de waardering het aankoopcijfer van € [bedrag] als uitgangspunt te nemen. Dat verweerder de eigen aankoopprijs kennelijk wel bepalend heeft geacht voor de waardebepaling in het kalenderjaar 2015, doet aan het voorgaande niet af. Het staat verweerder vrij die waarde elk jaar vast te stellen en te onderbouwen aan de hand van verkoopgegevens van rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare objecten
7. Eiser voert aan dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met zijn woning en deze de waarde niet goed onderbouwen.
8. Deze beroepsgrond slaagt niet. De vijf vergelijkingsobjecten zijn qua bouwtype identiek aan eisers woning, en zijn gelegen in dezelfde straat. Vier van de vergelijkingsobjecten hebben exact dezelfde inhoud (312 m³) als de woning en beschikken ook over een berging met gelijke inhoud (20 m³). Het vijfde vergelijkingsobject [bedrag] heeft slechts iets meer inhoud (321 m³). Alle vergelijkingsobjecten hebben bovendien een nagenoeg gelijk bouwjaar (1982 of 1983). Uit de matrix volgt dat verweerder rekening heeft gehouden met de aan- of afwezigheid van een overkapping dan wel een aanbouw. Verder heeft verweerder de verschillen in perceelgrootte betrokken in de waardebepaling. In beroep heeft verweerders taxateur nog inpandige foto’s overgelegd uit de verkoopbrochures van de vergelijkingsobjecten en geconstateerd dat alle woningen een vergelijkbaar voorzieningenniveau hebben. De rechtbank ziet geen aanleiding deze stelling van verweerder, zonder concrete weerlegging van de zijde van eiser, voor onjuist te houden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
9. Eiser voert aan, zo begrijpt de rechtbank, dat verweerder door zijn keuze van vergelijkingsobjecten vooral de inmiddels sterk verbeterde markt tot uitdrukking heeft gebracht. De rechtbank volgt eiser niet daarin. Voor de gezochte waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ dient verweerder te vergelijken met rondom de waardepeildatum gerealiseerde transacties van woningen en deze transacties te herleiden naar het waardeniveau op de waardepeildatum in geschil. Verweerder heeft, zo blijkt uit de matrix, drie verkooptransacties uit 2014 en twee uit 2015 genomen. De verkooptransacties uit 2014 zijn opwaarts geïndexeerd naar de waardepeildatum met een percentage van 1% en die uit 2015 neerwaarts met een percentage van 2%. Deze indexering komt overeen met de waardeontwikkeling van rijwoningen in verweerders gemeente. Verweerder heeft aldus voldaan aan doel en strekking van de Wet WOZ en met zijn indexering de verbeterende markt voor woningen voldoende gecorrigeerd naar het waardeniveau van de waardepeildatum in geschil. Verweerder heeft uit de geïndexeerde transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten een gemiddelde m³-prijs van € [bedrag] voor de woning afgeleid.
10. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € [bedrag] niet te hoog is.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
6 februari 2017.
6 februari 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.