Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 15/1943, 15/3151, 15/3173 t/m 15/4389, 15/4391 t/m 15/4863,
15/4865 t/m 15/5507, 15/5509 t/m 15/6063
uitspraak van de meervoudige kamer van 21 april 2016 in de zaken tussen
de stichting [eiseres] , statutair gevestigd te Vught, eiseres
(gemachtigde: drs. A.J. Endhoven)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, verweerder
(gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen met diverse dagtekeningen vanaf 28 februari 2014, vervat in op die data gedagtekende gecombineerde aanslagbiljetten, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van 2890 onroerende zaken, gelegen in Cromvoirt en Vught (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij de in één geschrift verenigde uitspraken van 8 juni 2015 (de bestreden uitspraken) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken en de aanslagen, vermeld op
53 aanslagbiljetten, verminderd, onder toekenning van een proceskostenvergoeding van in totaal € 5.621,80, en de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen van de overige onroerende zaken gehandhaafd.
Bij besluit van 9 juni 2015 heeft verweerder aan de uitspraken van 8 juni 2015 de verminderde aanslag met nummer [nummer] toegevoegd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld.
De zaken zijn door de enkelvoudige kamer verwezen naar de meervoudige kamer van de rechtbank.
Op 17 december 2015 is een comparitiezitting gehouden. Namens eiseres is verschenen
[persoon A] , bijgestaan door de kantoorgenoten van de gemachtigde, mr. R.G.C. van der Lee en mr. N.D. Gunning, en J. Daalmans (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door R.N. Koeman en P.F. Sijben (taxateur). Het onderzoek is ter zitting geschorst.
Bij brief van 14 januari 2016 heeft de rechtbank de op de comparitiezitting gemaakte afspraken aan partijen bevestigd.
Verweerder en eiseres hebben op 25 januari 2016 respectievelijk 29 januari 2016 nadere stukken ingediend.
Bij brieven van 24 februari 2016 respectievelijk 26 februari 2016 hebben verweerder respectievelijk eiseres op elkaars stukken gereageerd.
Eiseres heeft op 23 maart 2016 een nadere reactie ingezonden.
De behandeling ter nadere zitting heeft - met toestemming van partijen - in het openbaar plaatsgevonden op 7 april 2016. Namens eiseres is verschenen [persoon A] , bijgestaan door de kantoorgenoten van de gemachtigde, mr. R.G.C. van der Lee en mr. N.D. Gunning, en
J. Daalmans (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.F. Sijben (taxateur).
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een woningstichting, is eigenaar van de onroerende zaken. De 2890 onroerende zaken betreffen het totale woningareaal (waaronder ook begrepen afzonderlijk te verhuren garages) van eiseres in Vught en Cromvoirt.
Geschil en beoordeling
1. De rechtbank stelt allereerst vast dat eiseres in haar reactie van 29 januari 2016 als bijlage een lijst heeft meegezonden van 1414 onroerende zaken waarvan de waarden niet langer meer in geschil zijn. Uit proceseconomische overwegingen zal de rechtbank deze lijst vanwege de omvang ervan hechten aan de uitspraak. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep deze 1414 onroerende zaken verder buiten beschouwing laten.
2. Met betrekking tot de resterende onroerende zaken overweegt de rechtbank als volgt.
3. In bezwaar is het complete woningareaal van eiseres ingedeeld in referentiegroepen waarbij telkens één onroerende zaak (hierna: voorbeeldwoning) als representatief voor de onroerende zaken in de betreffende groep is aangemerkt. Als referentiepeilpunten zijn daarbij aangemerkt:
- de mate van courantheid op de deelgebieden uitstraling, verhuurbaarheid en verkoopbaarheid;
- ligging dan wel kwaliteit van de omgeving;
- staat van onderhoud;
- inhouds- en oppervlaktemaat.
4. Eiseres heeft vervolgens een marktanalyse laten uitvoeren waarbij de waarde van elke voorbeeldwoning is bepaald aan de hand van referentietransacties. Verweerder heeft in bezwaar nog mutaties in de objectgegevens van diverse onroerende zaken doorgevoerd.
5. Tussen partijen staat vast dat voor de objectkenmerken van de onroerende zaken moet worden uitgegaan van de (deels) gewijzigde objectregistratie zoals die na hertaxatie door verweerder in bezwaar heeft plaatsgevonden. Evenmin verschillen partijen van mening over het feit dat, en de wijze waarop, het woningareaal van eiseres moet worden verdeeld over referentiegroepen, waarbij elke referentiegroep moet worden gewaardeerd op basis van de waarde van de betreffende voorbeeldwoning. Ten slotte is niet in geschil dat de waarden van de voorbeeldwoningen, die zijn gebaseerd op rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkooptransacties, marktconform zijn en daarmee niet te hoog zijn vastgesteld. Partijen houdt slechts verdeeld de wijze waarop vanuit de voorbeeldwoningen de vertaalslag gemaakt moet worden naar de onroerende zaken in de bijbehorende referentiegroep.
6. Ter comparitiezitting van 17 december 2015 hebben partijen uitdrukkelijk de wens te kennen gegeven dat de rechtbank zich in haar oordeelsvorming beperkt tot ‘de vertaalslag’ als het partijen verdeeld houdende geschilpunt. Partijen hebben daarbij tevens afspraken gemaakt op welke wijze zij hun geschilpunt aan de rechtbank ter beoordeling wensen voor te leggen. De rechtbank heeft de door partijen gemaakte afspraken in een brief van 14 januari 2016 bevestigd. Deze afspraken houden (kort gezegd) in dat partijen, ieder voor zich, vier onroerende zaken uit het woningbestand van eiseres nemen teneinde de door hen voorgestane rekenmethodiek inzichtelijk te maken. Partijen worden in de gelegenheid gesteld om te reageren op ieders selectie van vier onroerende zaken. Van deze afspraken zijn partijen in het verdere verloop van het geding niet meer teruggekomen.
7. In artikel 8:69, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht ligt besloten dat de bestuursrechter niet treedt buiten de grenzen van het aan hem gepresenteerde geschil en dat hij daarbij in beginsel gebonden is aan de omvang van het geschil, zoals dit door de indiener van het beroepschrift aan hem is voorgelegd. Gelet hierop en gelet op de uitdrukkelijke wens van partijen, zal de rechtbank zich beperken tot een beoordeling van het partijen verdeeld houdende geschilpunt, zoals hierboven omschreven. Conform de door partijen gemaakte afspraken zal de rechtbank daarbij de door hen aangedragen voorbeelden als uitgangspunt nemen.
8. Eiseres voert, kort gezegd, aan dat de eventuele procentuele waardevermindering van een voorbeeldwoning na hertaxatie door verweerder ten onrechte niet is doorberekend in de onroerende zaken binnen de referentiegroep. Volgens eiseres dient de oorspronkelijke onderlinge verhouding tussen de voorbeeldwoning en een onroerende zaak binnen de referentiegroep bij gelijkblijvende oppervlakte en inhoud geëerbiedigd te blijven. Verweerder heeft echter bij de hertaxatie, naast verbetering van onjuist gebleken objectkenmerken, de oorspronkelijke waardeverhouding tussen de prijzen per m² en m³ losgelaten, waardoor de onderlinge procentuele waardeverhoudingen, zoals die bij de oorspronkelijke taxatie tussen de voorbeeldwoning en de onroerende zaken binnen de betreffende referentiegroep bestonden, zijn verstoord. Bij de onroerende zaken zonder grond (appartementen) heeft verweerder na hertaxatie ten onrechte niet gedifferentieerd in prijs per m³, waar hij dat bij de oorspronkelijke taxatie bij verschillen in inhoud wel heeft gedaan.
9. Verweerder stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat een procentuele waardevermindering van de voorbeeldwoning zich niet één op één vertaalt naar de onroerende zaken in de betreffende referentiegroep. De waarden van de met de voorbeeldwoningen vergelijkbare onroerende zaken per referentiegroep moeten namelijk worden bepaald door rekening te houden met de verschillen in opstallen en maatvoering wat betreft inhoud en oppervlakte, naast de correctie vanwege andere onjuistheden die bij de hertaxaties in bezwaar zijn geconstateerd (bijvoorbeeld de aan-/afwezigheid van een berging/dakkapel of een ander bijgebouw).
10. Conform de door hen gemaakte afspraken hebben partijen, ieder voor zich, vier voorbeeldwoningen uit het woningbestand van eiseres gekozen, waarbij de vertaalslag naar één of meer onroerende zaken uit de onderliggende referentiegroep voor de rechtbank inzichtelijk is gemaakt. Partijen hebben over en weer op elkaars voorbeelden gereageerd.
11. De rechtbank stelt op basis van deze door partijen aangedragen voorbeelden vast dat verweerder ten opzichte van de oorspronkelijke waardeopbouw bij de voorbeeldwoningen met grond (het grootste gedeelte van het woningareaal van eiseres) tot sterk aangepaste prijzen per m² en m³ is gekomen. Door bij de hertaxatie uit te gaan van een lagere prijs per m² en een hogere prijs per m³, vindt binnen de waardeopbouw van de voorbeeldwoningen met grond een verschuiving plaats van grond naar opstal.
12. De rechtbank stelt voorop dat verweerder de vrijheid heeft om de waardeopbouw van een onroerende zaak aan te passen, mits de daarbij gehanteerde eenheidsprijzen per m² en m³ passen binnen de bandbreedte van de markt en de uitkomst van de waardeopbouw tot een marktconform resultaat leidt. Verweerder heeft er ter zitting voorts terecht op gewezen dat hij bij de wijzigingen in de waardeopbouw ten opzichte van de oorspronkelijke taxatie juist tegemoet is gekomen aan het verzoek van eiseres. In een notitie van 19 november 2014 aan verweerder is door eiseres ten aanzien van de verhouding tussen het aandeel grond- en opstalwaarde het standpunt ingenomen dat bij de woningen met grond door de hoge grondprijs een deel van de marktwerking uit de waardebepaling wordt gehaald. Immers, het aandeel opstal wordt hierdoor minder belangrijk binnen de waardering, waardoor kwantitatieve en kwalitatieve verschillen minder naar voren kunnen komen, aldus eiseres in genoemde notitie. Daarnaast is blijkens genoemde notitie juist de opstalwaarde het onderdeel binnen de waardering dat aangepast wordt met indexcijfers in de jaarlijkse waarderingsronde.
13. De rechtbank ziet in de door partijen aangedragen voorbeelden geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste waardeopbouw. Evenmin leiden de na hertaxatie door verweerder aangehouden eenheidsprijzen per m² en m³ in de aangedragen voorbeelden tot resultaten die, gelet op de aanwezige verschillen in objectkenmerken tussen de voorbeeldwoning en de daarmee vergeleken onroerende zaken, niet verklaarbaar - en daarmee niet marktconform - zijn.
14. Voor zover verweerder in de door eiseres aangedragen voorbeelden [adres 1] (met een vertaling naar [adres 2] ) en [adres 3] (met een vertaling naar [adres 4] ) bij de hertaxatie is teruggekomen van de oorspronkelijke differentiatie naar m³ afhankelijk van de grootte van het object, is daar ter zitting door verweerder een duidelijke en aannemelijke verklaring voor gegeven. Met verweerder acht de rechtbank aannemelijk dat bij onroerende zaken met een dergelijke kleine inhoud (het gaat hier om appartementen van rond de 200 m³), waarbij de verschillen in inhoud tussen de voorbeeldwoningen en de daarmee samenhangende onroerende zaken binnen de referentiegroep heel klein zijn (15 m³ respectievelijk 10 m³), de (economische) wet van het afnemend grensnut niet onverkort geldt. De rechtbank stelt overigens vast dat de door eiseres en verweerder voor de onroerende zaken [adres 2] en [adres 4] gemaakte vertaalslagen resulteren in eindwaardes die respectievelijk € 2.830 en € 1.086 van elkaar verschillen. Deze eindwaardes ontlopen elkaar naar het oordeel van de rechtbank niet in die mate dat gezegd kan worden dat de door verweerder gemaakte vertaalslag in de betreffende voorbeelden leidt tot een eindwaarde die niet meer marktconform is.
15. Gelet op het bovenstaande is het beroep ongegrond.
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, voorzitter, en mr. Y.S. Klerk en mr. F.M. Rijnbeek, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 april 2016.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.