Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 14/3694, 14/4098 en 14/4099
uitspraak van de meervoudige kamer van 5 oktober 2015 in de zaken tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: C. Zeddeman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veldhoven, verweerder
(gemachtigde: J. Stofregen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden vastgesteld van de volgende, te Velhoven gelegen, onroerende zaken (hierna: de bedrijfsobjecten), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014:
- [object 1] , waarde € 398.000;
- [object 2] , waarde € 398.000;
- [object 3] , waarde € 396.000.
In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 september 2014 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken als volgt verlaagd:
- [object 1] , waarde € 360.000;
- [object 2] , waarde € 360.000;
- [object 3] , waarde € 357.000.
Daarbij zijn tevens de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres is een proceskostenvergoeding toegekend ter hoogte van € 243, in verband met door een derde verleende rechtsbijstand. Het verzoek om vergoeding van de in bezwaar gemaakte taxatiekosten is afgewezen.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2015. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. M. Kintou, als waarnemer van haar gemachtigde, bijgestaan door taxateur N. Dreierink. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur A.G. van Esch.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de bedrijfsobjecten. Het betreft een drietal kantoorruimtes, gelegen in hetzelfde kantorencomplex, gebouwd in 1998.
[object 1] is gelegen op de begane grond, heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van
328 m² en 7 parkeerplaatsen.
[object 2] heeft eveneens een BVO van 328 m² en 7 parkeerplaatsen.
[object 3] is gelegen op de tweede verdieping en heeft eveneens een BVO van 328 m². Dit object heeft 6 parkeerplaatsen.
Geschil en beoordeling
1. In geschil zijn de waarden van de bedrijfsobjecten op de waardepeildatum 1 januari 2013. Eiseres bepleit een waarde van € 304.000 voor het object [object 1] , net als voor het object [object 2] . Voor het object [object 3] bepleit eiseres een waarde van € 301.000. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar drie afzonderlijke, op 5 september 2014 opgestelde, taxatierapporten van taxateur N. Dreierink. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden naar de getaxeerde waarden, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 15 januari 2015 is opgesteld door taxateur A.G. van Esch.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van de bedrijfsobjecten de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de geobjectiveerde huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode in beginsel bruikbaar ter bepaling van de waarde van het bedrijfsobject.
4. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de waarden van de bedrijfsobjecten dienen te worden bepaald met behulp van de (hiervoor genoemde) huurwaardekapitalisatiemethode. Ook is niet weersproken dat verweerder bij het bepalen van de waarden is uitgegaan van de juiste BVO. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling ook vanuit.
5. Eiseres voert aan dat verweerder in de bestreden uitspraak op bezwaar geen enkel marktcijfer noemt. De rechtbank overweegt dat dit gegeven niet kan leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de waarden. Volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad (HR) van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) hoeft het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid dan wel onvoldoende is gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging van die aanslag. Eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
6. Eiseres heeft in het beroepschrift aangevoerd dat verweerder de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt.
7. De rechtbank stelt vast dat de verweerder bij de waardebepaling van de bedrijfsobjecten heeft gerekend met een huurwaarde van € 107 per m² en een kapitalisatiefactor van 9,7. In het door verweerder in beroep overgelegde taxatierapport wordt deze waardebepaling onderbouwd met de marktcijfers van de volgende, eveneens te Veldhoven gelegen, bedrijfspanden:
- [object 4] , verkocht op 2 oktober 2012 voor € 1.525.000 en verhuurd per
1 januari 2013 voor € 113.908 per jaar. Hieruit volgt een (primaire) huurwaarde van € 111 per m² en een kapitalisatiefactor van 13,3.
- [object 5] , verkocht op 1 oktober 2013 voor € 560.000 en verhuurd per
1 januari 2013 voor € 48.695 per jaar. Hieruit volgt een (primaire) huurwaarde van € 114 per m² en een kapitalisatiefactor van 11,7.
- [object 6] , verkocht op 4 juli 2014 voor € 2.900.000 en verhuurd per 1 januari 2013 voor € 296.585 per jaar. Hieruit volgt een (primaire) huurwaarde van € 138 per m² en een kapitalisatiefactor van 10,1.
- [object 7] , verhuurd per 1 januari 2012 voor € 150.000 per jaar. Hieruit heeft verweerder een (primaire) huurwaarde van € 107 per m² en een kapitalisatiefactor 9,7 geanalyseerd.
- [object 8] , verhuurd per 1 januari 2012 voor € 115.944 per jaar. Hieruit heeft verweerder een (primaire) huurwaarde van € 132 per m² en een kapitalisatiefactor van 9,7 geanalyseerd.
- [object 9] , verhuurd per 1 mei 2011 voor € 40.615 per jaar. Hieruit heeft verweerder een (primaire) huurwaarde van 107 per m² en een kapitalisatiefactor van 9,5 geanalyseerd.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem in beroep overgelegde taxatierapport niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
9. Allereerst is de rechtbank van oordeel dat verweerder ten aanzien van de eerste twee referentieobjecten (te weten [object 4] en [object 5] ) onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat is uitgegaan van de zogenoemde verkrijgingsfictie. Uit de toelichting bij artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44) volgt dat bij de waardebepaling niet alleen van een overdrachtsfictie, maar ook van een verkrijgingsfictie moet worden uitgegaan. Deze verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. Voor de bepaling van de WOZ-waarde kan dan ook niet worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, ECLI:NL:HR:1981:AW9620). Verweerder heeft weliswaar desgevraagd ter zitting aangegeven dat wel degelijk is uitgegaan van een verkrijgingsfictie en dat dit is terug te zien in de kapitalisatiefactor, maar deze toelichting heeft de rechtbank niet overtuigd. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, volgt uit het taxatierapport van verweerder onvoldoende op welke wijze rekening is gehouden met de omstandigheid dat de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten in verhuurde staat zijn verkocht en de eventuele beïnvloeding van de prijsvorming door de bestaande huurcontracten. Ook ter zitting heeft verweerder dit onvoldoende kunnen toelichten. De rechtbank verwijst voor haar oordeel naar de arresten van de Hoge Raad van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982 en 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514.
10. De rechtbank is bovendien van mening dat de transportdatum van het referentieobject [object 6] , namelijk 4 juli 2014, te ver van de waardepeildatum is gelegen om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Hetzelfde geldt voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst van het referentieobject [object 9] (1 mei 2011). Beide vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane waarden.
11. Het voorgaande leidt reeds tot de gegrondheid van het beroep van eiseres, nu verweerder er niet in is geslaagd te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. Vervolgens ligt de vraag voor of de door eiseres in beroep voorgestane waarden aannemelijk zijn geworden.
12. De rechtbank is van oordeel dat eiseres er met de door haar in bezwaar overgelegde taxatierapporten evenmin in slaagt de door haar voorgestane waarden voldoende te onderbouwen en aannemelijk te maken. In de taxatierapporten van de taxateur van eiseres is de kapitalisatiefactor berekend met toepassing van de zogenaamde bottom-up methode, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2013. De rechtbank overweegt dat de bottom-up methode pas aan de orde komt in het geval voldoende marktgegevens ontbreken ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 25 maart 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2568) doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. Gesteld noch gebleken is dat er onvoldoende marktgegevens beschikbaar zijn ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Ook overigens kan aan de taxatierapporten van de taxateur van eiseres geen doorslaggevende betekenis worden gegeven. Verweerder heeft in het verweerschrift uitvoerig uiteengezet dat en waarom de in die taxatierapporten gepresenteerde marktgegevens onvolledig dan wel onjuist zijn. De rechtbank ziet geen reden aan verweerders weerlegging op dit punt te twijfelen. In hetgeen door eiseres in haar beroepschrift naar voren is gebracht, in combinatie met de in bezwaar ingebrachte taxatierapporten, ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding om de waarden van de objecten te verlagen tot de door eiseres bepleite waarden.
13. Eiseres heeft eerst ter zitting uitgebreid inhoudelijk gereageerd op het door verweerder bij het verweerschrift ingebrachte taxatierapport. Gelet op het feit dat het verweerschrift reeds op 22 januari 2015 door de rechtbank is doorgezonden aan eiseres, en eiseres bovendien al op 23 maart 2015 een vooraankondiging heeft ontvangen voor een zitting die aanvankelijk in mei zou plaatsvinden, is de rechtbank van oordeel dat hetgeen eiseres ter zitting heeft aangevoerd niet kan worden betrokken in deze procedure. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiseres op zo een laat moment inhoudelijke grieven aandraagt. Het is verweerder daardoor immers onmogelijk gemaakt om afdoende te reageren op al hetgeen ter zitting is aangevoerd. Daarbij weegt zwaar mee dat acht maanden zijn verstreken na ontvangst van het verweerschrift, zodat eiseres ruim voldoende tijd heeft gehad om een inhoudelijke reactie voor te bereiden en op schrift aan de rechtbank toe te sturen. De rechtbank laat een beoordeling van de eerst ter zitting ingebrachte grieven dan ook achterwege.
14. Het beroep is, zoals hiervoor reeds overwogen, gegrond. De bestreden uitspraak kan wat betreft de waarden van de bedrijfsobjecten dan ook niet in stand blijven. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding om het geschil met toepassing van
artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) finaal te beslechten. Gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting, stelt de rechtbank de waarden van [object 1] , [object 2] , en [object 3] per waardepeildatum
1 januari 2013 in goede justitie vast op respectievelijk € 335.000, € 335.000 en € 332.000 en vermindert zij de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig.
15. Tussen partijen is voorts nog in geschil het in de bestreden uitspraak op bezwaar afgewezen verzoek tot vergoeding van de kosten van de in bezwaar door eiseres ingebrachte taxatierapporten.
16. Verweerder stelt zich op het standpunt dat deze kosten in het onderhavige geval niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat de gemachtigde en de taxateur zodanig met elkaar zijn verweven dat deze als één dienstverlener zijn aan te merken. Uit de gegevens van de Kamer van Koophandel (KvK) blijkt dat zowel TIP Vastgoed B.V. (gemachtigde) als Valor Taxaties (taxateur) handelsnamen zijn van TIP Vastgoed B.V. en zijn ingeschreven onder hetzelfde KvK-nummer. De enig aandeelhouder hiervan is N. Dreierink Holding B.V., terwijl de heer N. Dreierink de taxatie heeft uitgevoerd. De opdracht tot taxatie is, blijkens het taxatierapport, rechtstreeks verstrekt door TIP Vastgoed B.V.
17. Eiseres is van mening dat het voorgaande niet aan een vergoeding in de weg staat.
18. De rechtbank is van oordeel dat verweerder ten onrechte heeft geweigerd de taxatiekosten te vergoeden. De rechtbank volgt daarbij de lijn die haar appelinstantie in belastingzaken, het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, voorstaat (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 5 februari 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BZ9964) en die ook volgt uit vergelijkbare jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem (thans: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden; zie de uitspraak van 8 november 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BU4959). Het gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft in de hiervoor genoemde uitspraak van 5 februari 2010 overwogen dat de omstandigheid dat de gemachtigde zowel diensten zoals het taxeren van onroerende zaken als diensten als rechtsbijstandverlener heeft verricht, niet aan een vergoeding voor beide soorten werkzaamheden in de weg staat. Dat geldt ook in de situatie waarbij de werkzaamheden van rechtsbijstandverlener en de werkzaamheden van de taxateur daadwerkelijk door twee afzonderlijke personen zijn verricht die verbonden zijn aan één bureau (zie in dit verband de uitspraak van 6 juli 2012 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX0729). In de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 30 november 2010 (ECLI:NL:RBARN:2010:BO5369) waarnaar verweerder heeft verwezen, doet zich de situatie voor dat de functies van gemachtigde en de deskundige in één en dezelfde persoon verenigd zijn. Die situatie is hier niet aan de orde. Ook in die situatie zouden overigens, gelet op de hiervoor aangehaalde uitspraak van 5 februari 2010 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, de taxatiekosten voor vergoeding in aanmerking komen.
19. Het beroep is ook om deze reden gegrond. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen, voor zover daarbij is nagelaten eiseres een proceskostenvergoeding toe te kennen voor de gemaakte taxatiekosten. Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). Omdat het hier een courante niet-woning betreft, hanteert de rechtbank een uurtarief van € 65, exclusief BTW. De rechtbank gaat er daarbij vanuit dat eiseres, zoals door haar gemachtigde ter zitting ook is aangegeven, de omzetbelasting in aftrek kan brengen en deze aldus niet daadwerkelijk op haar drukt. Gelet op de omstandigheid dat in casu sprake is van een drietal objecten, waarvan twee identiek en één nagenoeg identiek, acht de rechtbank het redelijk om voor het object [object 2] , geen vergoeding toe te kennen, en voor het object [object 3] uit te gaan van een tijdsbeslag van 1 uur. Dat brengt de rechtbank tot de conclusie dat voor vergoeding in aanmerking komt een tijdsbeslag van 3 uur (te weten 2 uur voor het object [object 1] en 1 uur voor het object [object 3] ) op basis van een niet-inpandige opname. Dit leidt tot een totaalbedrag van € 195 in verband met het opstellen van drie taxatierapporten in bezwaar.
20. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank eveneens dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten voor de behandeling van het beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 980 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1). De overige door eiseres genoemde kosten, te weten € 2,65 voor het uittreksel uit het Register van de Kamer van Koophandel, komen eveneens voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover daarbij de waarde van de navolgende objecten is vastgesteld en voor zover daarbij geen vergoeding is toegekend voor de gemaakte taxatiekosten in bezwaar;
- stelt de waarden van de objecten [object 1] , [object 2] , en [object 3] te Veldhoven per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vast op respectievelijk € 335.000, € 335.000 en € 332.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig;
- stelt de vergoeding in verband met de in bezwaar gemaakte taxatiekosten vast op
€ 195;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar, voor zover deze is vernietigd;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten in beroep tot een bedrag van € 982,65.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, voorzitter, en mr. Y.S. Klerk en
mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.