Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/3876
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Weststellingwerf, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld voor het kalenderjaar 2021 op € 557.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , bijgestaan door [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaak omvat een in 2005 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 791 m³, drie vrijstaande bergingen van 112, 40 en 16 m2 en een dierenverblijf van 62 m2. De onroerende zaak heeft een totale kaveloppervlakte van 14.160 m².
Geschil
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van niet meer dan € 490.000 en verweerder staat een waarde voor van € 557.000.
Bewijslast
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
Standpunten partijen
4. Eiser voert de volgende gronden aan. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met volgende waarde verminderende factoren:
- de overlast die wordt veroorzaakt door de lichtmasten van de nabij gelegen voetbalvelden;
- de gedateerde voorzieningen in de woning;
- de aanwezigheid van asbest in het dak van één van de bergingen.
Eiser stelt verder dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten juist op een lagere waarde wijzen als men de objectkenmerken in acht neemt. Ter zitting heeft eiser verder aangevoerd dat 9.950 m2 van de totale kaveloppervlakte uit landbouwgrond bestaat, en dat de waardering daarvan voor € 15 per m2 te hoog is. Ter zitting heeft eiser zijn stelling ten aanzien van het niet ontvangen van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde ingetrokken, omdat hij die toch heeft ontvangen van verweerder.
5. Verweerder wijst ter nadere onderbouwing van de beschikte WOZ-waarde naar het ten behoeve van het beroep opgestelde taxatierapport. Verweerder heeft verder de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.
Beoordeling
6. Ten aanzien van de door eiser gestelde waarde verminderende factoren overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft betwist dat sprake is van overlast door lichtmasten en wijst op luchtfoto’s waarop zichtbaar is dat er hoge bomen staan tussen de onroerende zaak en de voetbalvelden. Daarnaast heeft verweerder betwist dat die omstandigheid een waardedrukkend effect heeft, onder verwijzing naar de verkoop van een naastgelegen woning. Gelet op de betwisting van verweerder heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat daadwerkelijk sprake is van overlast door de lichtmasten. Wat betreft de gestelde gedateerde voorzieningen en de gestelde aanwezigheid van asbest in een van de bergingen geldt dat eiseres deze stellingen niet nader heeft onderbouwd. Gelet op verweerders gemotiveerde betwisting van die stellingen maakt eiser niet aannemelijk dat sprake is van gedateerde voorzieningen en/of de aanwezigheid van asbest. Deze beroepsgrond slaagt niet.
7. Ten aanzien van de waardering van de grond overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat geen sprake is van landbouwgrond. Eiser gebruikt het perceel van 9.950 m2 hobbymatig. Verweerder heeft vervolgens toegelicht dat de prijs van € 15 per m2 het gemiddelde is voor alle grond bij de onroerende zaak. Uit de bij het taxatierapport overgelegde grondstaffel volgt dat van de 9.950 m2 5.790 m2 voor € 9 per m2, en 4.160 m2 voor € 2 per m2 wordt gewaardeerd. Anders dan eiser stelt, is de enkele omstandigheid dat er op het stuk perceel een landbouwbestemming rust onvoldoende om de grond niet op basis van de grondstaffel te waarderen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de grond bij de onroerende zaak op een juiste wijze en niet te hoog heeft gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
8. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder met het door hem bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport en de toelichting daarop in het verweerschrift, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser, en verweerder verder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank merkt hierbij op dat zij ook de objecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] geschikt acht als vergelijkingsobjecten, ondanks dat deze objecten een kleinere kaveloppervlakte hebben. Door toepassing van de grondstaffel bij de waardering van de grond heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
Conclusie
9. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
10. Eiser heeft ter zitting verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens de lange duur van de totale procedure. Op dat verzoek beslist de rechtbank als volgt.
11. Ter zitting heeft eisers gemachtigde bevestigd dat er vanuit gegaan moet worden dat het bezwaarschrift op 9 april 2021 door verweerder is ontvangen. De rechtbank doet aldus binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak. Gelet daarop is er geen aanleiding voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding in verband met de duur van de procedure. [2]
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Kattenberg, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2023.
w.g. griffier w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).