Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/3959
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Weststellingwerf, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld voor het kalenderjaar 2021 op € 200.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , bijgestaan door [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaak omvat een in 1982 gebouwde geschakelde woning met een inhoud van 273 m³, een aangebouwde garage van 19 m2, een carport van 13 m2, een aangebouwde berging van 5 m2 en een vrijstaande berging van 23 m2. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 341 m2.
Geschil
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van niet meer dan € 180.000 en verweerder staat een waarde voor van € 200.000.
Bewijslastverdeling
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
Standpunten partijen
4. Eiser voert de volgende gronden aan. Eiser stelt dat verweerder bij het maken van een vergelijking met andere verkochte objecten niet inzichtelijk heeft gemaakt of, en zo ja hoe, hij rekening heeft gehouden met de indexering van de verkoopcijfers. Eiser stelt dat, als rekening wordt gehouden met de verschillen in de objectkenmerken, de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] juist een lagere waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Eiser stelt dat het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] een grotere inhoud heeft dan waar verweerder vanuit gaat. Ook de KOUDV-factoren van dit vergelijkingsobject zijn door verweerder te laag gesteld. Als met deze factoren rekening gehouden wordt, onderbouwt [vergelijkingsobject 3] juist een lagere waarde van de onroerende zaak.
5. Verweerder wijst ter nadere onderbouwing van de beschikte WOZ-waarde naar het ten behoeve van het beroep opgestelde taxatierapport. Verweerder heeft verder de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.
Beoordeling
6. Ten aanzien van eisers’ beroepsgrond over de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank als volgt. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten herrekend naar de waardepeildatum. Daarbij wordt voor zover beschikbaar gebruik gemaakt van de waardeontwikkeling van vergelijkbare woningen in dezelfde wijk. De rechtbank kan verweerder volgen in deze methodiek en acht deze, in het licht van hetgeen door eiser aangevoerd, voldoende onderbouwd. Voor zover eiser stelt dat de hoogte van de indexaties onbekend zijn, wijst de rechtbank erop dat die eenvoudig te berekenen zijn aan de hand van de beschikbare gegevens (de transactiedatum, de verkoopprijs en de bekende WOZ-waarde op de waardepeildatum).
7. Ten aanzien van eisers’ beroepsgronden over het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] overweegt de rechtbank als volgt. Naar aanleiding van eisers’ stelling heeft verweerder de inhoud opnieuw berekend. Verweerder is tot de conclusie gekomen dat wat eiser stelt ten aanzien van de inhoud juist is, in die zin dat de inhoud geen 279 m3 maar 497 m3 betreft. Verweerder is vervolgens in beroep van die laatst genoemde inhoudsmaat uitgegaan. Voor wat betreft de KOUDV-factoren heeft verweerder, conform het standpunt van eiser, de kwaliteit en onderhoud als bovengemiddeld gesteld.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport en de toelichting daarop in het verweerschrift en ter zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser, en verweerder verder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Anders dan eiser betoogt, onderbouwen de referentieobjecten [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 2] wel de beschikte WOZ-waarde van de onroerende zaak.
Conclusie
9. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
10. Eiser heeft ter zitting verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens de lange duur van de totale procedure. Op dat verzoek beslist de rechtbank als volgt.
11. Ter zitting heeft eisers gemachtigde bevestigd dat er vanuit gegaan moet worden dat het bezwaarschrift op 9 april 2021 door verweerder is ontvangen. De rechtbank doet aldus binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak. Gelet daarop is er geen aanleiding voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding in verband met de duur van de procedure. [2]
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Kattenberg, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2023.
w.g. griffier w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).