Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/4105
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Weststellingwerf, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld voor het kalenderjaar 2021 op € 384.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , bijgestaan door [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaak omvat een in 1925 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 715 m³, een inpandige berging van 21 m2, een vrijstaande berging van 24 m2, twee tuinhuizen van elk 20 m2 en een carport van 26 m2. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 2.345 m².
Geschil
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van niet meer dan € 264.000 en verweerder staat een waarde voor van € 384.000.
Bewijslast
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
Standpunten partijen
4. Eiser voert de volgende gronden aan. Eiser stelt dat verweerder bij het maken van een vergelijking met andere verkochte objecten niet inzichtelijk heeft gemaakt of, en zo ja hoe, hij rekening heeft gehouden met de indexering van de verkoopcijfers. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Eiser stelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in alle objectonderdelen van de gebruikte vergelijkingsobjecten, waardoor de door verweerder vastgestelde waarde volgens eiser niet controleerbaar is. Eiser stelt verder dat verweerder bij het vaststellen van WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en de ligging in het buitengebied, ver van voorzieningen. En ter zitting heeft eiser nog gesteld dat de door verweerder in het taxatierapport gebruikte vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak omdat er veel meer grond bij zit.
5. Verweerder wijst ter nadere onderbouwing van de beschikte WOZ-waarde naar het ten behoeve van het beroep opgestelde taxatierapport. Verweerder heeft verder de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken. Ten aanzien van het door eiser overgelegde taxatierapport heeft verweerder gemotiveerd gesteld dat de daarin vermelde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
Beoordeling
6. Ten aanzien van eisers’ beroepsgrond over de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank als volgt. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten herrekend naar de waardepeildatum. Daarbij wordt voor zover beschikbaar gebruik gemaakt van de waardeontwikkeling van vergelijkbare woningen in hetzelfde gebied. De rechtbank kan verweerder volgen in deze methodiek en acht deze, in het licht van hetgeen door eiser aangevoerd, voldoende onderbouwd. Voor zover eiser stelt dat de hoogte van de indexaties onbekend zijn, wijst de rechtbank erop dat die eenvoudig te berekenen zijn aan de hand van de beschikbare gegevens (de transactiedatum, de verkoopprijs en de bekende WOZ-waarde op de waardepeildatum).
7. Gelet op de bij het taxatierapport opgenomen grondstaffel en de eenheidsprijzen per m3 inhoud bij de in het taxatierapport opgenomen woningen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank wel rekening gehouden met het afnemend grensnut. Voor zover eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut, mist die stelling feitelijke grondslag. Voor zover eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut is de rechtbank van oordeel dat verweerder, gelet op het hetgeen eiser aanvoert, voldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut.
8. Met betrekking tot eisers’ stelling dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt wat de waarde van de objectonderdelen is, overweegt de rechtbank dat zij moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank rust op verweerder geen verplichting om in de bezwaarfase aan elk objectonderdeel een waarde toe te kennen. Volledigheidshalve overweegt de rechtbank dat verweerder in het in beroep overgelegde taxatierapport wel aan elk objectonderdeel een waarde heeft toegekend. Deze beroepsgrond slaagt niet.
9. Met betrekking tot eisers’ stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen overweegt de rechtbank als volgt. Uit de door eiser overgelegde foto’s blijkt onvoldoende dat sprake is van gedateerdheid van de voorzieningen. De rechtbank is van oordeel dat de voorzieningen niet onder-gemiddeld zijn, kijkend naar het bouwjaar en soort woning van de onroerende zaak. Verweerder heeft bij het maken van de vergelijking daarom naar het oordeel van de rechtbank terecht de voorzieningen als ‘3’ (gemiddeld) gekwalificeerd.
10. Met betrekking tot eisers’ stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging in het buitengebied van de onroerende zaak overweegt de rechtbank als volgt. In het in beroep overgelegde taxatierapport heeft verweerder allemaal vergelijkingsobjecten gebruikt die eenzelfde ligging in het buitengebied hebben. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zodoende voldoende rekening gehouden met de ligging.
11. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] onbruikbaar zijn door de grootte van het perceel. De woningen van deze vergelijkingsobjecten hebben eenzelfde karakter als die van de onroerende zaak zodat deze om die reden goed als vergelijkingsobject kunnen dienen. Met de verschillen in perceelgrootte heeft verweerder voorts rekening gehouden bij de waardering door middel van de toepassing van een grondstaffel.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport en de toelichting daarop ter zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser en verweerder verder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen.
Conclusie
13. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
14. Eiser heeft ter zitting verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens de lange duur van de totale procedure. Op dat verzoek beslist de rechtbank als volgt.
15. Ter zitting heeft eisers gemachtigde bevestigd dat er vanuit gegaan moet worden dat het bezwaarschrift op 9 april 2021 door verweerder is ontvangen. De rechtbank doet aldus binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak. Gelet daarop is er geen aanleiding voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding in verband met de duur van de procedure. [2]
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Kattenberg, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2023.
w.g. griffier w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).