Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 22/1002 en LEE 22/1006
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 december 2022 in de zaak tussen
[namen] , uit [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. L. Brouwers),
en
Instituut Mijnbouwschade Groningen (verweerder)
(gemachtigden: mr. M.J.W. Timmer en mr. L.A. Jager).
Als derde-partij neemt aan de zaken deel: Stichting Lefier uit Emmen (Lefier).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eisers over de aanvragen van eisers om vergoeding van waardedaling als gevolg van mijnbouwactiviteiten.
1.2.
Verweerder heeft met de besluiten van 20 augustus 2021 op deze aanvragen beslist. Met de bestreden besluiten van 16 februari 2022 op de bezwaren van eisers is verweerder bij deze besluiten gebleven.
1.3.
Verweerder heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 14 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, mr. H.R. ten Broeke als waarnemer van de gemachtigde van eisers en namens verweerder de gemachtigden en mr. L. Sijbrandij. Lefier is niet verschenen.
1.5.
De beroepen zijn tegelijkertijd ter zitting behandeld met de beroepen geregistreerd als LEE 22/1180 en LEE 22/2484.
Feiten en totstandkoming van de besluiten
2.1.
Eisers bewonen de woning op het [adres] . Aanvankelijk huurden zij de woning van Lefier, eigenaar van de woning. Op 13 november 2009 hebben eisers en Lefier een notariële akte “vestiging erfpacht koopgarant eengezinswoning” getekend. Hiermee is de woning door Lefier aan eisers met een prijsverlaging op de marktwaarde verkocht en is een terugkoopgarantie overeengekomen. Overeengekomen is ook dat bij de terugkoop de waardeontwikkeling tussen eisers en Lefier volgens een formule wordt gedeeld. In de akte wordt naar eisers verwezen als “Erfpachter” en naar Lefier als “de Woningcorporatie”. In de akte is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
A.3. KOOPOVEREENKOMST / OVEREENKOMST TOT VESTIGING ERFPACHT
TUSSEN DE WONINGCORPORATIE EN ERFPACHTER
De Woningcorporatie heeft aan Erfpachter verkocht en daartoe met Erfpachter een schriftelijke overeenkomst gesloten tot vestiging van erfpacht, hierna ook te noemen
“koopovereenkomst”, ten behoeve van Erfpachter, op voormeld perceel grond met de rechten op de daarop aanwezige opstallen zulks voor de duur als hierna vermeld.
A.4. KOOPPRIJS, CANON.
De door Erfpachter aan de Woningcorporatie verschuldigde koopprijs bedraagt eenhonderd vijf duizend euro (€ 105.000,=).
Deze koopprijs is berekend en samengesteld als volgt:
- huidige onderhandse verkoopwaarde van het registergoed bij verkoop vrij van huur en gebruik: éénhonderd veertig duizend euro (€ 140.000,==); in dat bedrag is begrepen de afkoopsom van de canon van de erfpacht;
- gemelde onderhandse verkoopwaarde wordt verminderd met de door de Woningcorporatie verleende korting ad vijf en dertig duizend euro (€ 35.000, ==).
(…)
B. ERFPACHT
1. Verlening erfpacht
Ter uitvoering van het bepaalde in de koopovereenkomst verleent de Woningcorporatie hierbij ten behoeve van Erfpachter een recht van erfpacht op het Registergoed;
dit recht van erfpacht met de rechten van Erfpachter op de betreffende opstallen
(…)
ERFPACHTBEPALINGEN
(…)
Artikel 8
Erfpachter is niet bevoegd de Erfpacht op te zeggen.
(…)
Artikel 9
VERGOEDING BIJ BEEINDIGING ERFPACHT
Bij beëindiging van de Erfpacht wordt de vergoeding waartoe Erfpachter is gerechtigd vastgesteld op voet van hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) van na te melden Koopgarant-bepalingen.
(…)
Artikel 11
KOOPGARANTBEPALINGEN
De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen zoals hieronder vastgesteld.
(…)
HOOFDSTUK C.Beperking bevoegdheid tot levering Registergoed
Erfpachter is niet bevoegd het Registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Woningcorporatie. De Woningcorporatie zal bedoelde toestemming verlenen onder de opschortende voorwaarde dat Erfpachter het Registergoed in zijn geheel aan de Woningcorporatie te koop aanbiedt en levert overeenkomstig het in hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) bepaalde.
(…)
Hoofdstuk F.Koopgarant-prijsvorming
Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie
Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; omtrent de wijze van taxeren geldt het bepaalde in hoofdstuk E (Taxatie) sub 3a en b.
De Uitgifteprijs is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting), berekend aan de hand van het percentage dat omschreven is in Hoofdstuk H.
(…)
2.
Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.
Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.
De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed - waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:
U + S + (T2 - S —T1) x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden
uitgedrukt:
U: de Uitgifteprijs.
S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;
Ti: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;
X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk 1;
(…)
Hoofdstuk I
Aandeel Erfpachter in de waarde-ontwikkeling van het Registergoed
Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed wordt in de betreffende koopovereenkomst vastgesteld (minimaal vijftig procent (50%)) en bovendien vastgelegd in de akte van vestiging erfpacht.
(…)
Hoofdstuk N. Boete- en kettingbeding
(…)
Het in hoofdstuk I van de Koopgarantbepalingen bedoelde percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bedraagt vijftig procent (50%).
C. BEPALINGEN TER ZAKE VAN DE KOOPOVEREENKOMST
(…)
Artikel 3
De feitelijke levering (aflevering) van het Registergoed vindt plaats terstond na de ondertekening van deze akte. Vanaf dat tijdstip komen de baten Erfpachter ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het Registergoed.
(…)
Artikel 4
(…) Alle aanspraken die de Woningcorporatie ten aanzien van het Registergoed kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemers, installateur(s) en leverancier(s) gaan hierbij over op Erfpachter. (…)”
2.2.
Op 6 november 2020 hebben eisers elk bij verweerder een aanvraag om vergoeding van waardedaling gedaan. In de ontvangstbevestigingen van verweerder van dezelfde datum is onder meer vermeld: “Uw bezit 50%”.
2.3.
Verweerder heeft een adviescommissie gevraagd om een advies uit te brengen over de toepassing van de waardedalingsregeling bij woningen met erfpacht- en opstalrechten. De commissie heeft onder meer geadviseerd over de hierboven beschreven constructie “erfpacht koopgarant eengezinswoning”. In het advies bespreekt de commissie de constructie, waaronder de in de akte opgenomen deling van de waardeontwikkeling. De commissie adviseert een (50%-50%) verdeling over de blooteigenaar en de erfpachters van de uit te keren vergoeding.
2.4.
In de primaire besluiten van 20 augustus 2021 is eisers elk een vergoeding van
€ 1.891,12 toegekend, vermeerderd met wettelijke rente. Dit bedrag is de uitkomst van een berekening waarbij het “aandeel eigendomsrecht” van elk van eisers op 25% is gesteld, een WOZ-waarde per 1 januari 2019 van € 158.000,- is gehanteerd alsmede een percentage waardedaling van 4,56891%, gebaseerd op het imago-effect en op het effect van twee relevante bevingen in het postcodegebied van de woning.
2.5.
Bij brieven van 14 september 2021 heeft verweerder een “Toelichting op besluit Toekenning Koopgarant 50%” aan eisers toegezonden. Hierin licht verweerder toe dat hij zich door een commissie heeft laten adviseren en dat is gekozen voor een verdeling van de vergoeding in de verhouding van 50% voor eisers en 50% voor Lefier, omdat in de onder 2.1 bedoelde akte van vestiging is opgenomen dat de waardeontwikkeling van de woning in die verhouding door eisers en Lefier wordt gedeeld.
2.6.
Eisers hebben vervolgens bezwaar gemaakt. Het bezwaar is door verweerder in de bestreden besluiten ongegrond verklaard.
2.7.
In het verweerschrift van 8 augustus 2022 is naar voren gebracht dat advies is gevraagd aan een drieledige adviescommissie, bestaande uit de heren J. van Lenthe MRICS RT, A. Roos RT RM en S.H.C. van den Berg MSc MRICS REV RT RM. Verweerder heeft het (ongedateerde) maatwerkadvies (waarin andere adressen dan die van eisers zijn weggelakt) op 23 augustus 2022 overgelegd.
Beoordeling door de rechtbank
3. In de bijlage bij deze uitspraak is de relevante regelgeving opgenomen.
4.1.
Eisers stellen primair dat de waardedalingsvergoeding in het geheel aan hen toekomt en subsidiair dat zij, gelet op de koopprijs die zij destijds hebben betaald, recht hebben op 75% van de vergoeding. Verder brengen zij naar voren dat het advies van de adviescommissie van 14 september 2021 niet met hen is gedeeld.
4.2.
De door verweerder gemaakte berekening van de totale waardedaling is niet in geschil.
5. Verweerder hanteert in de besluitvorming op aanvragen de Procedure en werkwijze van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (Procedure). In de uitspraak van 1 november 2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:4668, heeft de meervoudige kamer van deze rechtbank geoordeeld dat het deel van de Procedure dat ziet op de waardeverminderingsregeling niet strijdig is met Tijdelijke wet Groningen en voorts voldoende ruimhartig, redelijk en aanvaardbaar is. De rechtbank sluit zich in deze uitspraak aan bij dat oordeel.
5.1.
Artikel 3.4, zesde lid, van de Procedure bepaalt dat verweerder bij de beoordeling rekening houdt met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning, waaronder of de aanvrager de eigendom van de woning heeft.
5.2.
Eisers betogen dat verweerder bij de beoordeling had moeten uitgaan van de artikelen 3 en 4 van gedeelte C van de akte. In deze artikelen wordt, samengevat weergegeven, bepaald dat na de feitelijke levering de baten en lasten van de woning voor rekening van de erfpachters komen, respectievelijk dat aanspraken van Lefier ten aanzien van de woning tegenover derden overgaan op de erfpachters. De rechtbank stelt echter vast dat deze bepalingen in de akte betrekking hebben op de koopovereenkomst en niet zozeer op de vestiging of de vormgeving van het recht op erfpacht, zodat deze geen betrekking hebben op de door verweerder in acht te nemen zakenrechtelijke positie van eisers.
5.3.
Artikel 4 kan Pro daarnaast niet gelden als een cessie van een toekomstige vergoeding van waardedaling. Het artikel maakt niet expliciet melding van een vordering tot waardedaling van de woning door mijnbouwactiviteiten. Gezien het feit dat de akte dateert van vóór de aardbeving van 16 augustus 2012 (Huizinge) is het ook niet goed denkbaar dat partijen bij de overeenkomst bedoeld hebben om een dergelijke vordering te laten overgaan. De rechtbank verwijst ten aanzien van cessie ook naar de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank van 15 juli 2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:2405.
5.4.
Uit Hoofdstuk I en N van deel B van de akte, dat bepalingen over de erfpacht bevat, volgt dat eisers en Lefier zijn overeengekomen dat de waardeontwikkeling van de woning bij een verkoop tussen hen in gelijke delen wordt verdeeld. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij deze regeling aansluiten bij de beantwoording van de vraag of eisers recht hebben op de waardedalingsvergoeding en voor welk deel. Het betreft bepalingen die betrekking hebben op de zakenrechtelijke positie van eisers ten opzichte van de woning en die daarbij betrekking hebben op de waardeontwikkeling van de woning.
5.5.
Dat betekent dat eisers niet worden gevolgd in hun standpunt dat zij recht hebben op de hele door verweerder vastgestelde vergoeding van waardedaling of op 75% daarvan omdat zou moeten worden aangesloten bij de verhouding tussen de uitgifteprijs van
€ 109.500,- en de toenmalige onderhandse verkoopwaarde van € 146.000,-. Uit het advies van de commissie die verweerder heeft geadviseerd komt ook naar voren dat (p. 9) een andere verdeling dan 50%-50% leidt tot een verstoring van de waardedelingsregeling als opgenomen in de akte. Daarnaast is er geen aanknopingspunt om de waarde van het blooteigendom gelijk te stellen aan de korting van 25% op de onderhandse verkoopwaarde, te meer niet omdat de erfpacht is overeengekomen onder voorwaarden die mede het belang van de volkshuisvesting dienen.
5.6.
Artikel 5:90 van Pro het Burgerlijk Wetboek leidt niet tot een ander oordeel. Deze bepaling regelt dat vruchten die tijdens de duur van de erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar zijn geworden en voordelen van (on)roerende aard die de zaak oplevert aan de erfpachter toekomen, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. Dat laatste is hier het geval.
5.7.
Het feit dat de geautomatiseerde ontvangstbevestigingen die eisers hebben ontvangen de vermelding “Uw bezit 50%” bevatten, vormt ten slotte evenmin aanleiding voor een ander oordeel. Daargelaten dat “bezit” in juridische zin niet equivalent is aan “eigendom”, is de mededeling gedaan in een gestandaardiseerde brief en was het eisers bekend dat het blooteigendom bij Lefier berust. Van gerechtvaardigd vertrouwen dat de waardedalingsvergoeding uitsluitend aan hen zou toekomen, is dan ook geen sprake.
5.8.
De rechtbank oordeelt daarom dat verweerder de keuze om de waardedalingsvergoeding voor 50% aan eisers toe te kennen, voldoende heeft onderbouwd. De beroepsgronden die tegen deze keuze gericht zijn, falen.
6. Zoals hierboven in 2.5. reeds is vermeld, blijkt uit de toelichting van 14 september 2021 dat verweerder de primaire besluiten heeft gebaseerd op het advies van de commissie. Gezien artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) had verweerder het advies als een op de zaak betrekking hebbend stuk moeten toezenden aan eisers nadat zij bezwaar hadden ingesteld. Om die reden worden de beroepen gegrond verklaard. Gezien hetgeen hierboven is overwogen, zal de rechtbank wel de rechtsgevolgen van de bestreden besluiten in stand laten.
Conclusie en gevolgen
7.1.
De beroepen zijn gegrond omdat de bestreden besluiten in strijd zijn met artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden besluiten, maar laat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Awb de rechtsgevolgen van de bestreden besluiten in stand.
7.2.
Omdat de beroepen gegrond zijn moet verweerder het griffierecht aan eisers vergoeden en krijgen eisers ook een vergoeding van hun proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.518,- omdat de gemachtigde van eisers een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. De zaken worden aangemerkt als samenhangend. Voorts worden de reiskosten van eisers, voor een bedrag van in totaal € 8,32, vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de besluiten van 16 februari 2022;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 184,- aan eisers moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 1.526,32 aan proceskosten aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Dijkstra, voorzitter, en mr. A.W. Wassink en mr. M.R. Gans, leden, in aanwezigheid van mr. H.A. Hulst, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 december 2022.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage
BW Boek 5
Titel 7. Erfpacht
Artikel 85
1. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.
2. In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de canon - te betalen.
Artikel 90
1. Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, behoren vruchten die tijdens de duur der erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar geworden, en voordelen van roerende aard, die de zaak oplevert, aan de erfpachter.
2. Voordelen van onroerende aard behoren aan de eigenaar toe. Zij zijn eveneens aan de erfpacht onderworpen, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald.
Procedure en werkwijze van het Instituut Mijnbouwschade Groningen
Artikel 3.4. Omvang van de waardedaling
(…)
6. Het Instituut houdt bij het bepalen van de waardedaling van de woning die toekomt aan de aanvrager, rekening met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning, waaronder de periode waarin de eigenaar die woning in eigendom had en de waardedaling die gedurende deze periode is opgetreden, het gedeelte van de eigendom dat aan de aanvrager toebehoort en of de aanvrager de eigendom van de woning heeft.