Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 19/4501, 19/4502, 20/2855, 20/2856, 22/638 en 22/639
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 11 april 2022 in de zaken tussen
[eiseres] , te [plaats] (Stichting [x] ), eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld, verweerder
(gemachtigden: [gemachtigde verweerder] en [taxateur verweerder] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
Procesverloop
Bij besluit van 24 mei 2019 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 19.737.000 (19/4502). In hetzelfde geschrift is ook een aanslag in de onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woningen (OZB GN) voor het kalenderjaar 2018 opgelegd van € 10.269,66, waarbij de verschuldigde OZB GN is berekend naar een heffingsmaatstaf van € 9.153.000 (22/638).
Bij besluit van 25 juli 2019 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 20.780.000 (19/4501). In hetzelfde geschrift is ook een aanslag OZB GN voor het kalenderjaar 2019 opgelegd van € 11.138,53, waarbij de verschuldigde OZB GN is berekend naar een heffingsmaatstaf van € 9.745.000 (22/639).
Bij besluit van 28 februari 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 20.741.000 (20/2855). In hetzelfde geschrift is ook een aanslag OZB GN voor het kalenderjaar 2020 opgelegd van € 12.046,41, waarbij de verschuldigde OZB GN is berekend naar een heffingsmaatstaf van € 9.770.000 (20/2856).
Eiseres heeft tegen zowel de WOZ-beschikkingen als tegen de OZB GN-aanslagen bezwaar gemaakt.
Bij (separate) uitspraken op bezwaar van 11 november 2019 (voor 2018 en 2019) en 21 augustus 2020 (voor 2020) heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2022, waarbij deze zaken gelijktijdig met de zaak 20/2854 zijn behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door [naam 2] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, bijgestaan door [naam 3] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, gelegen op het [naam terrein] [plaats] , oorspronkelijk gebouwd in 1926 en in latere jaren diverse keren uitgebreid. De onroerende zaak omvat onder meer een psychiatrische kliniek. Het terrein bevat verschillende woon- en behandelsettingen met bijbehorende veiligheidsniveaus (gesloten tot open settingen, maar altijd met 24-uurs zorg). Er vindt zorg plaats op gebied van extreme agressie en seksueel overschrijdend gedrag, verslavingsproblematiek en psychische problematiek. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 259.000 m².
Geschil en beoordeling
2.1.
Zoals partijen ter zitting gezamenlijk hebben verklaard, is tussen hen niet langer in geschil dat de onroerende zaak een niet-woning is (als bedoeld in artikel 220 aanhef en sub a van de Gemeentewet), zodat voor alle jaren terecht aanslagen onroerendezaakbelasting gebruiker zijn opgelegd. Partijen hebben ter zitting afgesproken dat voor alle in geschil zijnde jaren 55% van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan woondelen als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet.
2.2.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per peildata
1 januari 2017, 1 januari 2018 en 1 januari 2019. Eiseres bepleit waarden van respectievelijk
€ 18.695.000, € 18.000.000 en € 14.762.000. Verweerder houdt vast aan de door hem vastgestelde waarden van respectievelijk € 19.737.000, € 20.780.000 en
€ 20.741.000. Verder is eiseres van mening dat, gelet op de door haar bepleite lagere WOZ-waardes, de heffingsgrondslagen voor de gebruikersbelasting te hoog zijn vastgesteld. De objectkenmerken, de te onderscheiden deelobjecten en de grondwaarde van de onroerende zaak zijn tussen partijen niet in geschil.
2.3.
Tussen partijen is niet in geschil (en de rechtbank sluit zich hierbij aan) dat de waarde van de onroerende zaak voor alle in geding zijnde jaren aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) (inclusief 21 % btw) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald. De GVW is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar ook als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.
2.4.
Eiseres voert - kort gezegd - voor alle in geschil zijnde jaren aan dat verweerder bij het vaststellen van de GVW is uitgegaan van te hoge restwaarden en een te lange levensduur. Voor het jaar 2020 heeft verweerder volgens eiseres voor een deel van de opstallen ten onrechte geen functionele correctie in verband met economische veroudering toegepast.
2018 (19/4502 en 22/638)
Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst eiseres naar een op 12 oktober 2018 door taxateur [naam 4] (werkzaam bij [naam bedrijf] B.V.) opgemaakt taxatierapport (inclusief taxatiekaart), waarbij de waarde op de peildatum 1 januari 2017 is bepaald op € 18.694.605.
2019 (19/4501 en 22/639)
Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst eiseres naar een op 23 oktober 2019 door taxateur [naam 4] (werkzaam bij [naam bedrijf] B.V.) opgemaakte taxatiekaart, waarbij de waarde op de peildatum 1 januari 2018 is bepaald op € 18.852.000.
2020 (20/2855 en 20/2856)
Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst eiseres naar een op
1 oktober 2020 door taxateurs [naam 2] en [naam 5] (werkzaam bij Phydias B.V.) opgemaakt taxatierapport (inclusief een taxatiekaart en een locatietekening), waarbij de waarde op de peildatum 1 januari 2019 is bepaald op € 14.762.000.
2.5.
Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarden voor 2018, 2019 en 2020 niet te hoog zijn vastgesteld heeft verweerder in beroep voor de onroerende zaak de volgende taxatieverslagen/-kaarten overgelegd:
2018
Een “Taxatieverslag niet Woning” (object 3334-psychiatrisch ziekenhuis) (taxatiedatum 20 mei 2019
),waarbij voor ieder deelobject een splitsing is gemaakt in ruwbouw, afbouw en installaties, alsmede een taxatiekaart (bestaande uit 2 overzichtsbladen), waarin de waarde is bepaald op € 19.737.464.
),waarbij voor ieder deelobject een splitsing is gemaakt in ruwbouw, afbouw en installaties, alsmede een taxatiekaart (bestaande uit 2 overzichtsbladen), waarin de waarde is bepaald op € 19.737.464.
2019
Een “Taxatiekaart niet woning” (object 3334-psychiatrisch ziekenhuis) (taxatiedatum 20 mei 2019), waarbij voor ieder deelobject een splitsing is gemaakt in ruwbouw, afbouw en installaties, alsmede een taxatiekaart (bestaande uit een overzichtsblad) waarin de waarde is bepaald op € 20.780.136.
2020
Een “Taxatieverslag Niet Woningen” (object 2334-psychiatrisch ziekenhuis met woonruimte) (taxatiedatum 11 september 2019), waarbij voor ieder deelobject een splitsing is gemaakt in ruwbouw, afbouw en installaties, alsmede een taxatiekaart (bestaande uit een overzichtsblad), waarin de waarde is bepaald op € 20.741.513.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarden per 1 januari 2017, 2018 en 2019 niet hoger zijn dan de gecorrigeerde vervangingswaarden op die data. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde(n) zelf vaststellen. [1]
4. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder in beginsel vrij staat om een bepaalde methode te kiezen voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak, bijvoorbeeld door gebruik te maken van een taxatiewijzer. Verweerder moet echter wel inzichtelijk maken welke gegevens en aannames ten grondslag liggen aan zijn waardering. In de door verweerder overgelegde taxatiekaarten-/verslagen is geen enkele toelichting opgenomen over welke gegevens en aannames de taxateur ten grondslag heeft gelegd aan de in die stukken gehanteerde levensduur en restwaardes van de verschillende deelobjecten. Nadere stukken heeft verweerder hieromtrent ook niet overgelegd. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat gebruik is gemaakt van zes taxatiewijzers, zonder concreet te maken welke taxatiewijzer voor welk deelobject is gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met enkel de cijfermatige gegevens van de deelobjecten op de overzichtsbladen niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaak voor 2018, 2019 en 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daarmee niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
5. Ter zitting heeft verweerder na vragen van de rechtbank verzocht de zaken te schorsen om nadere stukken aan te kunnen leveren. De rechtbank acht dit aanbod tot het overleggen van nadere stukken tardief en passeert dit bewijsaanbod vanwege strijd met de goede procesorde. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder niet heeft gesteld dat hij de stukken niet eerder kon overleggen en dat verweerder ter zitting heeft erkend dat hij ze eerder had moeten overleggen, maar in de veronderstelling verkeerde dat de rechtbank en eiseres al over de stukken beschikten.
6.1.
De rechtbank moet vervolgens de vraag beantwoorden of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met de door haar overgelegde taxatierapporten en de daarbij behorende taxatiekaarten niet het van haar verlangde bewijs geleverd. De rechtbank heeft bij dit oordeel onder meer het volgende in aanmerking genomen.
6.2.
Ten aanzien van de restwaarden heeft eiseres voor 2018 en 2019 in het beroepschrift restwaarden van 0% bepleit, ter zitting van 5 en 10% en in haar taxaties van 0 tot 30%. Voor 2020 heeft zij restwaarden van 10% bepleit voor alle onderdelen. Ter onderbouwing heeft eiseres verwezen naar onderzoeken, die door haar niet zijn overgelegd. Ook de door haar gehanteerde levensduur heeft eiseres niet nader onderbouwd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat ook eiseres er niet in is geslaagd om de door haar voorgestane waardes aannemelijk te maken.
7. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarden vast te stellen. De rechtbank stelt de waarden schattenderwijs als volgt vast:
- voor 2018, waardepeildatum 1 januari 2017: € 19.000.000 (19/4502). Dit leidt tot een heffingsmaatstaf OZB GN van € 8.550.000 (22/638) (zie 2.1.);
- voor 2019, waardepeildatum 1 januari 2018: € 19.000.000 (19/4501). Dit leidt tot een heffingsmaatstaf OZB GN van € 8.550.000 (22/639);
- voor 2020, waardepeildatum 1 januari 2019: € 17.000.000 (20/2855). Dit leidt tot een heffingsmaatstaf OZB GN van € 7.650.000 (20/2856).
Conclusie
8. De beroepen zijn gegrond. De rechtbank zal de uitspraken op bezwaar vernietigen en de waarden van de onroerende zaak voor de jaren 2018, 2019 en 2020 vaststellen op de hierboven genoemde bedragen en de aanslagen OZB GN voor die jaren overeenkomstig het bovenstaande verminderen.
Immateriële schadevergoeding
9.1.
Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade (ISV) wegens overschrijding van de redelijke termijn. Voor de beoordeling daarvan is de jurisprudentie van de Hoge Raad van belang. [2] De rechtbank is van oordeel dat sprake is van samenhangende zaken zodat slechts één keer vergoeding voor de zaken tezamen kan worden toegekend. De rechtbank zal daarom uitgaan van het oudste bezwaar, dat ziet op belastingjaar 2018.
9.2.
Volgens vaste jurisprudentie geldt dat een uitspraak in eerste aanleg niet binnen een redelijke termijn is gedaan als de rechtbank niet binnen twee jaar uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In die termijn is de duur van de bezwaarfase begrepen. De termijn begint op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. Als de redelijke termijn is overschreden, moet de rechtbank beoordelen in hoeverre die overschrijding is toe te rekenen aan verweerder en in hoeverre aan de rechtbank. De bezwaarfase mag daarbij niet langer dan een half jaar duren en de beroepsfase niet langer dan anderhalf jaar. De ISV bedraagt forfaitair € 500 per half jaar (of deel daarvan) van overschrijding.
9.3.
De rechtbank ziet aanleiding om de redelijke termijn te verlengen in verband met de situatie rondom de coronapandemie. Vanwege de coronapandemie zijn gedurende een bepaalde periode reeds geplande zittingen verdaagd en hebben nog in te plannen zittingen als gevolg daarvan vertraging opgelopen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die een verlenging van de termijn met vier maanden rechtvaardigt. [3]
9.4.
De rechtbank overweegt dat verweerder het (oudste) bezwaarschrift op 25 juni 2019 heeft ontvangen. Tot de datum van deze uitspraak zijn er dus (afgerond) 2 jaren en 10 maanden verstreken. De totale overschrijding - rekening houdende met de hiervoor genoemde termijnverlenging - bedraagt hierdoor afgerond 6 maanden. Dit leidt tot een ISV van € 500. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 11 november 2019, dus binnen een half jaar. De volledige termijnoverschrijding is daardoor aan de rechtbank toe te rekenen. Omdat het bedrag van de ISV minder dan € 5.000 beloopt, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren. [4]
Griffierecht
9.5.
Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres de door haar betaalde griffierechten vergoedt. Dit betreft een bedrag van € 1.398 (voor 2018 € 345, voor 2019 € 345, en voor 2020 2 keer € 354). Voor de door de rechtbank later aangemaakte zaken 22/638 en 22/639 is, zoals eiseres ter zitting is medegedeeld, geen griffierecht geheven.
Proceskosten
9.6.
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 8014,30. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
- 3 punten voor het indienen van de drie bezwaarschriften en 2 punten voor het verschijnen ter hoorzitting (2018 en 2019 zijn tegelijk behandeld zodat in zoverre sprake is van samenhang) met een waarde per punt van € 269;
- 2 punten voor het indienen van de beroepschriften (er zijn 2 beroepschriften ingediend), 1 punt voor het verschijnen ter zitting (alle zaken zijn tegelijk behandeld zodat in zoverre sprake is van samenhang) met een waarde per punt van € 759 en
- ( zoals door eiseres ter zitting verzocht) een wegingsfactor 1;
- kosten voor de deskundige ter zitting van € 145,20 (€ 120 + 21 % btw) en
- kosten voor de taxatierapporten van € 1.948,10 (2018), € 556,60 (2019) en € 1.742,40 (2020).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar
;
;
- stelt de waarde van de onroerende zaak voor de belastingjaren 2018, 2019 en 2020 vast op respectievelijk € 19.000.000 (19/4502), € 19.000.000 (19/4501) en € 17.000.000 (20/2855);
- stelt de heffingsmaatstaf OZB GN voor de onroerende zaak voor de belastingjaren 2018, 2019 en 2020 vast op € 8.550.000 (22/638), € 8.550.000 (22/639) en € 7.650.000 (20/2856) en vermindert de aanslagen OZB GN dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op de betaalde griffierechten van € 1.398 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 8.014,30.
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.P.D. Mathey-Bal, voorzitter, en mr. M. van den Bosch en mr. S.A. Wortmann, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 april 2022.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.