Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 17/4010
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 31 januari 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2017 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres eiseres] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 122.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 november 2017 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld op 17 november 2017.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Op 23 november 2018 is van eiseres een brief ontvangen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 december 2018. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur verweerder]
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres was in de onderhavige periode eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een voormalig postkantoor met een bovenwoning. Het voormalige postkantoor is in gebruik als sportschool.
1.2.
De onroerende zaak is op 24 augustus 2017 verkocht voor € 200.000.
Geschil en beoordeling
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016. In haar beroepschrift heeft eiseres een waarde bepleit van € 100.000. In haar brief van 21 november 2018, heeft eiseres zich subsidiair op het standpunt dat de waarde moet worden verhoogd tot
€ 200.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ten aanzien van het door eiseres ingenomen subsidiaire standpunt, stelt verweerder zich op het standpunt dat het innemen van een dergelijk standpunt zo kort voor de zitting in strijd is met een goede procesorde.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2016 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
4. Ter onderbouwing van de waarde verwijst verweerder op het eigen aankoopcijfer van de onroerende zaak en op het taxatierapport van taxateur [taxateur verweerder 2] van 2 maart 2018. Uit het taxatierapport volgt een waarde van € 187.000.
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.
6. De rechtbank stelt voorop dat indien een onroerende zaak omstreeks de waardepeildatum wordt verkocht, in de regel ervan wordt uitgegaan dat die prijs de waarde in het economische verkeer weergeeft. De onroerende zaak is verkocht op 24 augustus 2017 voor € 200.000. Deze datum ligt weliswaar wat verwijderd van de waardepeildatum, maar niet zover verwijderd dat dit marktgegeven niet meer bruikbaar is. De rechtbank heeft verder geen aanknopingspunten dat dit verkoopcijfer niet onder zakelijke omstandigheden tot stand is gekomen, dan wel dat dit verkoopcijfer om andere redenen niet marktconform is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verwijzing naar het eigen verkoopcijfer aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 122.000 niet te hoog is. De overige beroepsgronden die eiseres heeft aangevoerd met betrekking tot de waarde maken dit niet anders.
7. Eiseres heeft in haar brief van 21 november 2018 naar voren gebracht dat: “subsidiair ligt een verhoging in de rede tot (zeg) 200.000,- euro i.v.m. de gerealiseerde verkoop. Dát zou goed zijn voor de materiële waarheidsvinding!”
8. De rechtbank stelt voorop dat een belastingplichtige in een procedure een verhoging van de vastgestelde WOZ-waarde kan bepleiten.
9. Verder staat geen rechtsregel eraan in de weg dat een belastingplichtige in een procedure tegelijkertijd beide standpunten inneemt en, zoals eiseres, stelt dat de waarde te hoog en subsidiair te laag is. Dit brengt echter wel mee dat door in één procedure beide standpunten te bepleiten verweerder in een positie wordt gebracht, waarin hij aannemelijk moet maken dat de WOZ-waarde exact op het juiste bedrag is vastgesteld (vergelijk gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 november 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:9737).
10. De rechtbank kan een dergelijke stellingname door een partij daarom slechts dan toestaan, indien de goede procesorde zich daartegen niet verzet.
11. Eiseres heeft haar subsidiaire stelling eerst ingenomen in de brief van
21 november 2018. In die brief staat niet waarom zij dit standpunt eerst nu in de procedure inneemt. Ook heeft de gemachtigde van eiseres ter zitting deze onderbouwing niet kunnen geven. Gelet op de problematische bewijspositie die deze stellingname voor verweerder meebrengt, zie hiervóór rechtsoverweging 9., is de rechtbank van oordeel dat het innemen van een dergelijke beroepsgrond op een tijdstip als het onderhavige, in strijd is met een goede procesorde. De rechtbank zal daarom aan deze beroepsgrond voorbijgaan.
12. Het beroep is ongegrond.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.P.D. Mathey-Bal, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.J. Flik, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2019.
griffier rechter
w.g. griffier
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.