ECLI:NL:RBNNE:2018:3269 - Rechtbank Noord-Nederland - Beoordeling WOZ-waarde filiaal winkelcomplex en immaterië...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Leeuwarden

Bestuursrecht

zaaknummers: LEE 16/4702 en 17/4129

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 14 augustus 2018 in de zaken tussen

[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)

de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland, verweerder

(gemachtigde: [gemachtigde van verweerder] ).

Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Minister voor Rechtsbescherming,de Minister.

Procesverloop

Verweerder heeft bij besluiten van respectievelijk 29 februari 2016 en 28 februari 2017, de waarde van de onroerende zaak [straat] [nummer 1] te [plaats] (de onroerende zaak) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ),
- voor het kalenderjaar 2016, per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld op € 1.718.000 en
- voor het kalenderjaar 2017, per waardepeildatum 1 januari 2016, , vastgesteld op € 1.698.000.

Bij uitspraken op bezwaar van respectievelijk 25 november 2016 en 28 november 2017 heeft verweerder de bezwaren ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft verweerschriften ingediend.

Eiseres en verweerder hebben voor de zitting nadere stukken ingezonden.

Eiseres heeft aanspraak gemaakt op immateriële schadevergoeding voor wat betreft de behandelduur van de zaak die ziet op het jaar 2016.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juni 2018. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur verweerder] . Beide zaken zijn gelijktijdig behandeld (LEE 16/4702 ziet op het jaar 2016 en LEE 17/4129 ziet op het jaar 2017).

Overwegingen

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

1.1.

Eiseres is huurder en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een filiaal van de winkelketen [winkelketen] . De onroerende zaak maakt deel uit van het winkelcomplex dat plaatselijk bekend staat als de Woonboulevard [plaats] . Het complex bestaat uit circa 20 winkels. De totale bruto vloeroppervlakte van het winkelcomplex bedraagt circa 33.912 m². Eiseres huurt hiervan een winkel met een bruto vloeroppervlakte van circa 3.035 m².

1.2.

Het gehele complex is op 1 maart 2016, in verhuurde staat, verkocht voor € 21.867.000.

Geschil en beoordeling

2.1

In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015 respectievelijk

1 januari 2016. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK). Verder is ter zitting komen vast te staan dat de in dat verband te hanteren huurwaarde tussen partijen niet in geschil is. Die huurwaarde is gelijk aan de huur die is betaald voor de onroerende zaak in 2016 (€ 186.817) en 2017 (€ 190.875).

2.2

Voorts is in geschil of verweerder er bij de bepaling van de waarde ten onrechte ervan is uitgegaan dat sprake is van een 'winkel'.

Zaaknummers LEE 16/4702 en 17/4129

3.1.

Verweerder is bij de bepaling van de waarde ervan uitgegaan dat sprake is van een 'winkel'.

3.2.

Eiseres heeft dit uitgangspunt ter zitting uitdrukkelijk betwist. Volgens eiseres betreft het een verkoophal, een showroom met magazijn, horeca en een toiletgroep. Eiseres verzoekt de rechtbank daarom om met zoveel woorden vast te stellen dat er geen sprake is van een 'winkel'.

3.3.

Ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ, in samenhang met artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt bij de waardebepaling alleen onderscheid gemaakt tussen 'woningen' en 'niet-woningen'. De rechtbank stelt vast dat de onroerende zaak niet wordt gebruikt voor woondoeleinden, hetgeen tussen partijen ook niet in geschil is, nu zij beide waardering op grond van de HWK voorstaan. Er is dus sprake van een 'niet-woning' in de zin van de Wet WOZ. De vraag of de onroerende zaak al dan niet kan worden gekwalificeerd als winkel laat de rechtbank in het midden, aangezien dat geen juridisch relevant begrip is in het kader van het te beslechten geschil in deze zaken.

Zaaknummer LEE 16/4702 (waarde 2016)

4. Eiseres heeft ter zitting een waarde bepleit van € 1.662.000. Verweerder staat een waarde voor van € 1.718.000.

5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

6. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 19 februari 2017 door taxateur [taxateur verweerder] . Naast de gegevens van de onroerende zaak bevat het taxatierapport gegevens van winkelpanden waarmee tot 2 jaar rond de waardepeildatum huurovereenkomsten zijn afgesloten. Het betreft [straat] [nummer 2] , [straat] [nummer 3] en [straat] [nummer 4] . Deze winkels maken ook deel uit van het complex Woonboulevard [plaats] . Uit het taxatierapport heeft verweerder een huuwaardekapitalisatiefactor van 9,2 afgeleid. Gelet op de huur van € 186.817 per jaar bedraagt de WOZ-waarde van de onroerende zaak dan € 1.718.000.

7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel weegt de rechtbank het volgende mee.

8. Tussen partijen is feitelijk enkel de huurwaardekapitalisatiefactor in geschil (zie 2). Ter zitting heeft eiseres het standpunt ingenomen dat bij de berekening van de WOZ-waarde voor 2016 uitgegaan moet worden van de huurkapitalisatiefactor die verweerder voor het jaar 2017 heeft gehanteerd (8,9).

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport, met name de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor die deel uitmaakt van het taxatierapport, en de toelichting hierop ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de huurwaardekapitalisatiefactor (en dus de waarde) niet te hoog is vastgesteld. Uit de berekening volgt hoe verweerder de huurwaardekapitalisatiefactor precies heeft berekend. Eiseres heeft die berekening overigens ook niet gemotiveerd betwist. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog dat bij de berekening van de WOZ-waarde voor het jaar 2016 de kapitalisatiefactor voor 2017 (8,9) in aanmerking moet worden genomen. De rechtbank betrekt bij haar overweging dat eiseres heeft verzuimd te onderbouwen waarom juist die huurwaardekapitalisatiefactor gehanteerd moet worden, of waarom de parameters die aan die huurwaardekapitalisatiefactor ten grondslag liggen, ook van toepassing zouden zijn op de waardepeildatum 1 januari 2015. Voor het overige heeft eiseres ook geen concrete argumenten genoemd, laat staan onderbouwd, om aan de parameters te twijfelen zoals verweerder die heeft gehanteerd ter berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor van 9,2 per waardepeildatum 1 januari 2015.

10. Het beroep is in zoverre ongegrond.

Immateriële schadevergoeding

11. De ontvangstdatum van het bezwaarschrift is 24 maart 2016. De uitspraak op bezwaar is gedateerd 25 november 2016. De rechtbank heeft heden (14 augustus 2018), uitspraak gedaan in deze zaak. Daarmee is in beginsel de redelijke termijn van twee jaar voor de beslechting van het geschil (afgerond) met vijf maanden overschreden.

12. Aangezien er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding zijn voor verlenging van die termijn, heeft eiseres recht op een immateriële schadevergoeding van € 500.

13. De overschrijding is zowel aan verweerder (afgerond twee maanden) als aan de rechtbank (afgerond drie maanden) toe te rekenen. Dit betekent dat een bedrag van € 200 door verweerder dient te worden vergoed en een bedrag van € 300 door de Minister.

14. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, behoeft de Minister, gelet op de beleidsregel van 8 juli 2014, nr. 436935, Stcrt. 2014, nr. 20210, alsmede de regeling van 27 oktober 2017, Stcrt. 2017, nr. 62751, niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren.

15. Nu de rechtbank een immateriële schadevergoeding heeft toegekend vanwege overschrijding van de redelijke termijn, is er op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb en het bepaalde in rechtsoverwegingen 3.14.1 en 3.14.2 van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, aanleiding om een veroordeling uit te spreken in de proceskosten van eiseres. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een factor 1 voor het gewicht van de zaak. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de uitspraak op bezwaar volledig in stand is gebleven (aldus Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2016:660).

16. Omdat aan eiseres een immateriële schadevergoeding wordt toegekend, bepaalt de rechtbank dat aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoed dient te worden.

17. Gezien het bepaalde in rechtsoverweging 3.14.2 van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, dienen het griffierecht en de proceskosten in gelijke delen door verweerder en door de Minister te worden vergoed.

Zaaknummer LEE 17/4129 (waarde 2017)

18. Uit de verkoop van het gehele winkelcomplex op 1 maart 2016, volgt volgens verweerder blijkens zijn nadere stuk een huurwaardekapitalisatiefactor van 10,8. Gelet op deze recente verkoop en de daaruit volgende huurwaardekapitalisatiefactor heeft eiseres ter zitting niet meer gesteld dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, maar heeft eiseres ter zitting juist een hogere waarde bepleit. Eiseres heeft de huur (€ 190.875) vermenigvuldigd met de huurwaardekapitalisatiefactor van 10,8 en op dat bedrag € 200.000 in mindering gebracht om rekening te houden met de omstandigheid dat de verkoopwaarde van het gehele complex hoger ligt dan de som der delen. Eiseres komt dan op een WOZ-waarde van (afgerond) € 1.862.000.

19. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak

ten hoogste € 1.698.000 bedraagt. Ter onderbouwing van de waarde wijst verweerder op het taxatierapport van taxateur [taxateur verweerder] van 12 januari 2018. Uit de berekening volgt een huurwaardekapitalisatiefactor van 8,9. Naast de gegevens van de onroerende zaak bevat het taxatierapport gegevens van winkelpanden waarmee rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is afgesloten. Het betreft [straat] [nummer 2] , [straat] [nummer 3] en [straat] [nummer 4] (de huurovereenkomst van laatsgenoemde zaak ligt meer dan 2 jaar van de waardepeildatum af). Deze winkels maken ook deel uit van het complex Woonboulevard [plaats] .

20. De rechtbank stelt voorop dat het eiseres in beginsel vrij staat om ter zitting een andere waarde te bepleiten, welke waarde ook hoger kan zijn dan de beschikte waarde. Het geschil betreft immers geen aanslag, maar een waardebeschikking, zodat ter discussie staat wat de juiste waarde is. Nu eiseres als huurder/gebruiker op grond van artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ een eigen beschikking heeft gekregen, gelden verder geen bijzondere vereisten (zoals die bijvoorbeeld wel gelden voor de medebelanghebbende als bedoeld in artikel 28 van Pro de Wet WOZ). Verweerder heeft ter zitting gemotiveerd vastgehouden aan de door hem verdedigde waarde en heeft niet verzocht om aanhouding van de zaak om zich nader te beraden op het gewijzigde standpunt van eiser. Dat betekent dat de rechtbank zal oordelen over de vraag of die waarde juist is, in het licht van hetgeen eiseres daartegen in heeft gebracht.

21. Het voorgaande brengt mee dat op verweerder de bewijslast rust aannemelijk te maken dat hij de waarde niet
te laagheeft vastgesteld. Aangezien de huurwaarde tussen partijen niet in geschil is, ligt in feite slechts de vraag voor of verweerder de huurwaardekapitalisatiefactor niet te laag heeft vastgesteld.

21. Het verschil in huurwaardekapitalisatiefactor tussen het gehele complex en de onroerende zaak, zoals verweerder die heeft onderbouwd, wordt veroorzaakt door een andere risico-opslag. Uit de verkoop van het gehele complex op 1 maart 2016 volgt een risico-opslag van 5,3% en een huurwaardekapitalisatiefactor van 10,8. Verweerder heeft bij de taxatie van de onroerende zaak rekening gehouden met een risico-opslag van 6,6% en een huurwaardekapitalisatiefactor van 8,9. Verweerder heeft de risico-opslag en huurwaardekapitalisatiefactor van het gehele complex gebruikt om te onderbouwen dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld (dit staat in het toelichtende blokje tekst onder de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor). In verband met het gewijzigde standpunt van eiseres heeft die onderbouwing haar belang verloren. Getoetst moet immers worden of de beschikte waarde niet te laag is. Uit de verkoop van het complex volgt dat het complex dicht bij de waardepeildatum voor 10,8 keer de huur is verkocht. Dat vormt een belangrijke aanwijzing dat de gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor (en dus de beschikte waarde) te laag is. Gelet op het ontbreken van een sluitende verklaring van de kant van verweerder voor het verschil tussen de huurwaardekapitalisatiefactor van 10,8 en de huurwaardekapitalisatiefactor die verweerder heeft gehanteerd (8,9) om de waarde te onderbouwen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat de huurwaardekapitalisatiefactor niet te laag is. Daarmee heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te laag is vastgesteld.

22. Dit maakt dat vervolgens de vraag voorligt of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde niet te hoog is.

23. Ter zitting is gebleken dat tussen partijen op zichzelf niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiefactor van het gehele complex (10,8) hoger zal zijn dan de huurwaardekapitalisatiefactor van de onroerende zaken afzonderlijk.

Het gehele complex is voor een vastgoedbelegger die het koopt, meer waard dan de optelsom van de afzonderlijke delen. De rechtbank sluit zich bij dit standpunt van partijen aan.

24. Eiseres heeft de huur eerst vermenigvuldigd met de huurkapitalisatiefactor voorvloeiende uit de verkoop van gehele complex (10,8) en heeft op dat bedrag vervolgens € 200.000 in mindering gebracht. Waar het nu om gaat, is of die afslag het onder 23 bedoelde effect voldoende tot uitdrukking brengt. Alleen dan heeft eiseres aannemelijk gemaakt dat de waarde die zij verdedigt, niet te hoog is. Eiseres heeft voor het bedrag van € 200.000 ter zitting geen objectieve onderbouwing kunnen geven. De rechtbank weet ook niet precies hoe groot het onder 23 bedoelde effect effect zal zijn, maar acht wel aannemelijk dat met de afslag van € 200.000 de kans dat eiseres de waarde te hoog heeft vastgesteld, verwaarloosbaar is. De afslag heeft namelijk een grootte van 10 % en is dus van wezenlijke omvang. Verweerder heeft niet gesteld dat deze afslag het bedoelde effect in onvoldoende mate dekt. Eiseres slaagt dus in haar bewijslast. Het beroep is gegrond.

25. De rechtbank vindt aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). Verweerder wordt ook veroordeeld in de kosten van de bezwaarfase, nu de grond voor de (hogere) waarde die uiteindelijk in beroep is komen vast te staan, is gelegen in het nadere stuk van verweerder (met de verkoop van het hele complex).

26. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder het griffierecht aan eiseres vergoeden.

Beslissing

In de zaak LEE 16/4702 (waarde 2016)

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 200;

- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 300;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 167 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 501;

- draagt de Minister op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 167 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt de Minister in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 501.

In de zaak LEE 17/4129 (waarde 2017)

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- bepaalt de waarde op een bedrag van € 1.862.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.500.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van L. Langius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2018.

w.g. griffier

w.g. rechter

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.