Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 16/2126 en LEE 16/2127
uitspraak van de meervoudige kamer van 5 april 2018 in de zaak tussen
[eiseres] ., te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. L.Y. Gramsbergen),
en
GBLT (uitvoeringsorganisatie gemeenten Zwolle, Nijkerk, Leusden en Dronten), verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2014 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de begane grond en de eerste vier verdiepingen van het bedrijfsgebouw aan [adres] , per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 5.788.000. Tevens is daarbij de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruiker opgelegd.
Bij besluit van 31 oktober 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de begane grond en de eerste vier verdiepingen van het bedrijfsgebouw aan [adres] , per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 5.425.000. Tevens is daarbij de aanslag OZB gebruiker opgelegd.
Bij uitspraken op bezwaar van 14 maart 2016 heeft verweerder de bezwaren van eiseres tegen de WOZ-beschikkingen 2014 en 2015 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2018. De gemachtigde van eiseres heeft zich laten vertgenwoordigen door [naam] en [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
[naam] , is
eigenaar van het bedrijfsgebouw aan [adres] (het bedrijfsgebouw).
Het bedrijfsgebouw bestaat uit een begane grond en zes verdiepingen, met liften in de
halgedeelten. Op de begane grond en de verdiepingen bevinden zich kantoorruimtes. Deze
kantoorruimtes kunnen alleen met een toegangspas worden betreden. Daarnaast is op de
begane grond en op elke verdieping in het halgedeelte een toiletgroep en een pantry
aanwezig. In de kantoorruimten zelf zijn geen sanitaire- en keukenvoorzieningen aanwezig.
1.2
Van 16 april 2012 tot en met 15 april 2017 huurde eiseres de begane grond en de eerste vier verdiepingen van het bedrijfsgebouw.
Geschil en beoordeling
2.1
Primair is in geschil is of verweerder het bedrijfsgebouw op de juiste wijze heeft
afgebakend. Daarbij gaat het in het bijzonder om de vraag of het gedeelte dat eiseres huurde
(zie 1.2) blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en
om die reden op basis van artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ als afzonderlijke
onroerende zaak (gedeelte) moeten worden aangemerkt.
2.2.
Voor het geval het door eiseres gehuurde gedeelte van het bedrijfsgebouw terecht als
afzonderlijk geheel is aangemerkt, verschillen partijen subsidiair van mening over de waarde
daarvan op de waardepeildata.
ontvankelijkheid bezwaar (2014)
3. De WOZ-beschikking 2014 is gedagtekend 28 februari 2014. Verweerder heeft het
daartegen gerichte bezwaar ontvangen op 6 november 2015. Dit roept vragen op over
de ontvankelijkheid van dat bezwaar. Ter zitting is gebleken dat de WOZ-beschikking
2014 naar het adres is gestuurd waar eiseres tot 2002 was gevestigd en dat deze niet door
eiseres was ontvangen. Daarom heeft verweerder deze WOZ-beschikking, ditmaal met
dagtekening 31 oktober 2015, nogmaals én naar het juiste adres van eiseres verzonden. Naar
het oordeel van de rechtbank is de WOZ-beschikking 2014 pas op dat moment op de
voorgeschreven wijze bekend gemaakt. Dat leidt ertoe dat de termijn voor het indienen van
het bezwaarschrift op 1 november 2015 is aangevangen, zodat eiseres daartegen tijdig
bezwaar heeft gemaakt.
objectafbakening
4. Eiseres stelt dat verweerder het gedeelte van het bedrijfsgebouw dat eiseres huurt, ten
onrechte als zelfstandig gedeelte heeft aangemerkt. De kantoorruimten van het door haar
gehuurde zijn weliswaar afsluitbaar, maar bevatten geen 'eigen' toiletten en pantry. De
toiletten en de pantry bevinden zich buiten het afsluitbare gedeelte en kunnen ook
worden gebruikt door de gebruikers van de vijfde en zesde verdieping.
Daarmee is geen sprake van een gedeelte dat is bestemd om als afzonderlijk geheel te
worden gebruikt, aldus eiseres.
5. Verweerder voert aan dat hij het gedeelte van het bedrijfsgebouw dat eiseres huurt,
terecht als (zelfstandige) onroerende zaak heeft afgebakend. Verweerder concludeert
daartoe op grond van de omstandigheden van het geval, in hun onderlinge samenhang
bezien. In dat verband speelt volgens verweerder een rol dat eiseres, als hoofdhuurder van
het bedrijfsgebouw, op grond van de huurovereenkomst mede kan bepalen aan wie de
vijfde en zesde verdieping worden verhuurd. Daarbij stonden de vijfde en zesde verdieping
volgens verweerder leeg op de peildata, zodat eiseres de toiletten en pantry feitelijk alleen
kon gebruiken. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder verwezen naar de
uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 augustus 2016 (ECLI:NL:
GHARL:2016:7171) en 16 januari 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:365).
6. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet
WOZ wordt voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte
van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een
afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hiervoor is vereist dat het als afzonderlijk geheel te
gebruiken gedeelte redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden gescheiden van de overige
gedeelten van het gebouw (vgl. Hoge Raad 16 december 1987, ECLI:NL:HR:1987:AW7546).
Daarvoor is bepalend de toestand waarin het gebouwd eigendom in feite verkeert (vgl. Hoge
Raad 12 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL3592). Verder is vereist dat dit gedeelte over alle
voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt én dat dit ten minste de
aanwezigheid van een toiletvoorziening vereist, alsmede de aanwezigheid van een pantry, dat
wil zeggen een eenvoudig keukenblok met warm en koud stromend water (vgl. Hoge Raad 26
oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4850 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 14 maart 2017,
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de kantoorruimten van het gedeelte van het
bedrijfsgebouw dat eiseres huurt afsluitbaar zijn en niet binnen het 'eigen' afsluitbare
gedeelte beschikken over een toiletvoorziening en pantry (zie 1.1). Naar het oordeel van de
rechtbank kan dit deel van het bedrijfsgebouw daarom niet als zelfstandig gedeelte worden
aangemerkt. Nog daargelaten dat eiseres ter zitting gemotiveerd heeft weersproken dat de
vijfde en zesde verdieping op de waardepeildata leeg stonden, maken de door verweerder
genoemde omstandigheden van het geval deze feitelijke vaststelling niet anders. De door
verweerder aangehaalde jurisprudentie (zie 5.) leidt dan ook niet tot een ander oordeel.
8. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het gedeelte van het
bedrijfsgebouw dat eiseres huurt blijkens zijn indeling niet is bestemd om als een afzonderlijk
geheel te worden gebruikt. Dit brengt met zich dat geen sprake is van een juiste objectafbakening.
Overeenkomstig het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AD6058)
dienen in verband daarmee de WOZ-beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen OZB te
worden vernietigd. De onderhavige onjuiste afbakening kan niet in bezwaar of beroep worden
aangepast. Voor het onjuist afgebakende object kan de ambtenaar van de gemeente evenwel een
nieuwe waardebeschikking geven. Het bedrijfsgebouw is in zijn totaliteit één onroerende zaak
in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. De rechtbank zal de beroepen inzake de WOZ-
beschikkingen 2014 en 2015 dan ook gegrond verklaren en de betreffende uitspraken op bezwaar,
de WOZ-beschikkingen 2014 en 2015 en de aanslagen OZB gebruikers 2014 en 2015 vernietigen.
9. Aan het subsidiaire geschilpunt komt de rechtbank niet toe.
10. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat
verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten in de
beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten
bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002
(1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting
beide met een waarde van € 501 per punt en een wegingsfactor 1). Tussen de twee zaken is
samenhang aanwezig als bedoeld in artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vernietigt de WOZ-beschikkingen 2014 en 2015 en de aanslagen OZB gebruikers 2014 en 2015;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 668 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.002.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, voorzitter, en mr. M. van den Bosch en mr. J.F.H. van den Belt, leden, in aanwezigheid van mr. J. Zomer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.