ECLI:NL:GHARL:2017:2105

• Datum uitspraak: 14 maart 2017
• Publicatiedatum: 14 maart 2017
• Zaaknummer: 16/00303
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J.H. van Suilen; R.F.C. Spek; G.B.A. Brummer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een kantoorgebouw onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Stichting [X] tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel, die op 4 februari 2016 de waardebeschikking van de heffingsambtenaar ongegrond verklaarde. De heffingsambtenaar had de waarde van het kantoorgebouw aan de [a-straat] 8a te [A] voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 3.449.000, met als waardepeildatum 1 januari 2013. De rechtbank oordeelde dat de onroerende zaak terecht als één object was aangemerkt, omdat de verschillende delen van het gebouw niet afsluitbaar waren en niet voldeden aan de eisen van de Wet WOZ voor afzonderlijke onroerende zaken.

Belanghebbende stelde in hoger beroep dat de onroerende zaak uit vier afzonderlijke onroerende zaken bestond, namelijk de delen die verhuurd waren aan [G], [H], [I], en de verdiepingen verhuurd aan [J] en [K]. De heffingsambtenaar was van mening dat er geen sprake was van afzonderlijke onroerende zaken. Tijdens de zitting op 25 januari 2017 werd duidelijk dat geen enkel gedeelte van het gebouw beschikte over zowel een toiletruimte als een pantry binnen het afsluitbare gedeelte, wat noodzakelijk is voor de kwalificatie als afzonderlijke onroerende zaken.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak op de juiste wijze had afgebakend en dat het hoger beroep ongegrond moest worden verklaard. De uitspraak van de rechtbank werd bevestigd, en er werd geen veroordeling in de proceskosten uitgesproken. De beslissing werd openbaar uitgesproken op 14 maart 2017.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 16/00303

uitspraakdatum:
14 maart 2017

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting [X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 4 februari 2016, nummer Awb 15/86, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (hierna: de heffingsambtenaar),

betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van het object [a-straat] 8a te [A] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014, naar waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 3.449.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 7 januari 2015 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 4 februari 2016 het beroep inzake de proceskostenvergoeding niet-ontvankelijk verklaard en het beroep inzake de waardebeschikking ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft bij faxbericht, ingekomen bij het Hof op 17 maart 2016, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2017 te Arnhem. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [B] , verbonden aan [C] te [D] . De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door [E] en [F] .

1.8.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een kantoorgebouw dat is ingericht als een gezondheidscentrum bestaande uit vier verdiepingen, een kelder en vijftig parkeerplaatsen. Het bouwjaar is 1990.

2.2.

De begane grond is voor een deel verhuurd aan de [G] en voor een deel aan fysiotherapiepraktijk [H] . Beide gedeelten zijn afsluitbaar. Zowel het aan de [G] als het aan [H] verhuurde gedeelte beschikt over een toiletruimte binnen het afsluitbare deel. De pantry’s (kamers R.0.07 en R.0.26) zijn alleen via de gemeenschappelijke ruimte te bereiken. De wachtruimten (kamers R.0.09 en R.0.24a) zijn gelegen in de gemeenschappelijke ruimte.

2.3.

De eerste verdieping is verhuurd aan [I] . Dit gedeelte bestaat uit twee vleugels die elk afsluitbaar zijn. Eén vleugel (gang R.1.29) beschikt over een eigen toiletvoorziening. Partijen hebben ter zitting van het Hof eensluidend verklaard dat de pantry zich bevindt in kamer R.1.09 en dat deze kamer uitsluitend via de gemeenschappelijke ruimte is te bereiken. De wachtruimten (kamers R.1.05 en R.1.22) zijn gelegen in de gemeenschappelijke ruimte.

2.4.

De tweede en derde verdieping zijn verhuurd aan [J] en [K] . Beide verdiepingen bestaan uit twee vleugels die elk afsluitbaar zijn. Op de tweede verdieping beschikt de ene vleugel (gang R.2.29) over een eigen toiletvoorziening (kamers R.2.31 en R.2.32) en de andere vleugel (gang R.2.24) over een eigen pantry (kamers R.2.19 en R.2.20). De wachtruimte (kamer R.2.10) is gelegen in de gemeenschappelijke ruimte. Ook de derde verdieping bestaat uit twee vleugels die elk afsluitbaar zijn. De toiletten (kamers R.3.34 en R.3.35) op de derde verdieping zijn uitsluitend via de gemeenschappelijke ruimte te bereiken. Op de derde verdieping is geen pantry aanwezig. Partijen hebben ter zitting eensluidend verklaard dat de wachtruimte zich bevindt in kamer R.3.11 en dat deze kamer uitsluitend via de gemeenschappelijke ruimte is te bereiken.

2.5.

Bij het vaststellen van de onderhavige WOZ-beschikking heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak – bestaande uit de vier verdiepingen – als één object aangemerkt.

2.6.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de onroerende zaak terecht als één object is aangemerkt. Uit de overgelegde plattegronden komt naar voren dat iedereen door de gangen op de verschillende verdiepingen kan lopen en van alle toiletten gebruik kan maken, waardoor niet wordt voldaan aan het vereiste van een afsluitbaar gedeelte met eigen toilet- en watervoorzieningen, aldus de Rechtbank.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de in de onderhavige WOZ-beschikking genoemde onroerende zaak op de juiste wijze is afgebakend. Daarbij is met name in geschil of de verhuurde verdiepingen blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en om die reden op basis van artikel 16 Wet WOZ als afzonderlijke onroerende zaken moeten worden aangemerkt.

3.2.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat voor de Wet WOZ sprake is van vier afzonderlijke onroerende zaken, namelijk het gedeelte van de begane grond dat in gebruik is bij de [G] , het gedeelte van de begane grond dat in gebruik is bij fysiotherapiepraktijk [H] , de eerste verdieping die in gebruik is bij [I] , en de tweede en derde verdieping die tezamen in gebruik zijn bij [J] & [K] .

3.3.

De heffingsambtenaar is van mening dat van afzonderlijke onroerende zaken geen sprake is.

3.4.

Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat als de onroerende zaak correct is afgebakend, de waarde daarvan per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Voorts zijn partijen eensluidend van mening dat als de onroerende zaak niet correct is afgebakend, de zaak teruggewezen moet worden naar de heffingsambtenaar.

3.5.

Verder heeft belanghebbende ter zitting zijn grief tegen de beslissing van de Rechtbank inzake de in bezwaar toegekende proceskostenvergoeding, ingetrokken.

3.6.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot terugwijzing naar de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 16, aanhef en letter c, Wet WOZ wordt voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

4.2.

Hiervoor is vereist dat het als afzonderlijk geheel te gebruiken gedeelte redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden gescheiden van de overige gedeelten van het gebouw (vgl. HR 16 december 1987, nr. 25.015, ECLI:NL:HR:1987:AW7546, BNB 1988/91). Daarvoor is bepalend de toestand waarin het gebouwd eigendom in feite verkeert (vgl. HR 12 februari 2010, nr. 09/02834, ECLI:NL:HR:2010:BL3592).

4.3.

Bij een gebouwd eigendom dat als kantoor wordt gebruikt, zoals in het voorliggende geval, is verder vereist dat dit gedeelte over alle voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt (vgl. HR 26 oktober 2001, nr. 36.217, ECLI:NL:HR:2001:AD4850). Voor het gebruik als kantoorruimte acht het Hof ten minste de aanwezigheid van een toiletvoorziening vereist, alsmede de aanwezigheid van een pantry, dat wil zeggen een eenvoudig keukenblok met warm en koud stromend water. De aanwezigheid van een wachtruimte acht het Hof geen noodzakelijke voorziening voor een kantoorruimte.

4.4.

Nu geen enkel gedeelte van de onroerende zaak beschikt over zowel een toiletruimte als een pantry binnen het afsluitbare gedeelte, kan niet worden gezegd dat enig gedeelte blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat een toiletruimte of pantry - al dan niet afzonderlijk afsluitbaar - via de gemeenschappelijke ruimte is te bereiken, is daarvoor onvoldoende. De in de onderhavige WOZ-beschikking genoemde onroerende zaak is derhalve op de juiste wijze afgebakend. Het gelijk is mitsdien aan de heffingsambtenaar.

4.5.

Nu belanghebbende heeft verklaard dat als de onroerende zaak correct is afgebakend de waarde niet te hoog is vastgesteld, dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en
mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 maart 2017.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 14 maart 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.