ECLI:NL:GHARL:2018:365

• Datum uitspraak: 16 januari 2018
• Publicatiedatum: 15 januari 2018
• Zaaknummer: 17/00294 tm 17/00296
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem; A. van Dongen; A.I. van Amsterdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van onroerende zaken onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 16 januari 2018 uitspraak gedaan in hoger beroep over de waardevaststelling van onroerende zaken onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De zaak betreft de waardering van een kantoorpand en een parkeerterrein, beide gelegen in [C]. De heffingsambtenaar had de waarde van deze onroerende zaken vastgesteld, maar de rechtbank Overijssel had deze waarderingen vernietigd en lagere waarden vastgesteld. De belanghebbende, [X] B.V., ging in hoger beroep tegen deze uitspraak.

Het Hof heeft vastgesteld dat de onroerende zaken [A] en [B] afzonderlijke eigendommen zijn, maar dat het parkeerterrein en het kantoorpand samen een samenstel vormen. Dit oordeel is gebaseerd op de economische en organisatorische doeleinden waarvoor beide eigendommen worden gebruikt. Het Hof heeft de waarde van de onroerende zaken vastgesteld op € 1.500.000 voor [A] en € 1.020.000 voor [B], inclusief het parkeerterrein. De heffingsambtenaar heeft zich neergelegd bij de door de rechtbank vastgestelde waarden, maar het Hof heeft geoordeeld dat de koopsommen van de onroerende zaken geen goede indicatie vormen voor de waarde in het economische verkeer, gezien de omstandigheden waaronder de verkoop heeft plaatsgevonden.

De uitspraak van het Hof heeft geleid tot de vernietiging van de eerdere uitspraken van de rechtbank en de heffingsambtenaar is veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers 17/00294 tot en met 17/00296

uitspraakdatum:
16 januari 2018

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V. te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraken van de rechtbank Overijssel van 26 januari 2017, nummers AWB 16/913, AWB 16/1310, AWB 16/1355, AWB 16/1357 en AWB 16/1358, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de volgende onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 als volgt vastgesteld:

- [a-straat] 21 (‘ [A] ’) vastgesteld op € 3.985.000

- [b-straat] 26 (‘ [B] ’) vastgesteld op € 1.911.000

- [b-straat] 2 5002 (parkeerplaatsen) vastgesteld op € 135.000.

1.2.

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de beschikkingen als volgt verminderd:

- [a-straat] 21 (‘ [A] ’): € 2.575.000

- [b-straat] 26 (‘ [B] ’): € 1.375.000

- [b-straat] 2 5002: € 120.000

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

[a-straat] 21 te [C] (hierna: [A] ) betreft een kantoorpand met de naam ‘ [A] ’, bouwjaar 1999, met een brutovloeroppervlakte (bvo) van 3.500 m². Bij de onroerende zaak horen 53 parkeerplaatsen. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 17 februari 2014 gekocht voor € 1.150.000.

2.2.

[b-straat] 26 te [C] (hierna: [B] ) betreft een kantoorpand met de naam ‘ [B] ’, bouwjaar 1990, met een brutovloeroppervlakte (bvo) van 2.180 m². De onroerende zaak [b-straat] 2 5002 (hierna: het parkeerterrein) is een parkeerterrein met 30 plaatsen, behorende bij het gebouw ‘ [B] ’. Door middel van bordjes bij elke parkeerplaats is aangegeven dat de parkeerplaatsen in gebruik zijn (waren) bij (oud-)huurders van gedeelten van het pand [B] . Belanghebbende heeft de objecten [b-straat] 26 en 2 5002 op 6 februari 2014 gezamenlijk gekocht voor € 600.000.

2.3.

Belanghebbende heeft de juridische eigendom van alle objecten verkregen door inschrijving van de akte van levering van 5 maart 2014. De objecten waren eerder aan de verkopers geleverd door inschrijving van een akte van levering van 28 februari 2014. De koopsom voor alle objecten tezamen bij deze eerdere levering van 28 februari 2014 bedroeg € 1.000.000. Verkopers hadden de objecten verkregen uit een gedwongen verkoop. De door belanghebbende verschuldigde overdrachtsbelasting bedroeg onder toepassing van artikel 13, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer € 45.000 (6% van € 750.000, zijnde het verschil tussen € 1.750.000 en € 1.000.000).

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is voor het eerst in geschil of [B] en het parkeerterrein afzonderlijke onroerende zaken zijn, als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ, hetgeen de heffingsambtenaar bepleit, of dat zij een samenstel vormen als bedoeld in artikel 16, letter d, van de Wet WOZ, zoals belanghebbende bepleit. Verder is de waarde van de objecten in geschil. Belanghebbende bepleit dat de waarde per object in het economische verkeer op de waardepeildatum van 1 januari 2014 niet hoger kan zijn dan de door haar voor dat object betaalde koopsom. De heffingsambtenaar heeft zich neergelegd bij de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarden.

4. Beoordeling van het geschil

Objectafbakening

4.1.

Tussen partijen is, naar ’s Hofs oordeel terecht, niet in geschil dat [B] en het parkeerterrein verschillende eigendommen zijn als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ en dat deze eigendommen dezelfde gebruiker hebben. De vraag of deze eigendommen een samenstel vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ, hangt dan af van de vraag of deze eigendommen, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.

4.2.

In zijn uitspraak van 13 november 2009, nr. 07/11917 (ECLI:NL:HR:2009:BK3060), heeft de Hoge Raad het volgende geoordeeld:

“3.1. Het geschil voor het Hof betrof de vraag of ter zake van de twee panden van belanghebbende sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, lid 1, letter d, Wet WOZ. Het Hof heeft geoordeeld dat op grond van het ontbreken van een voor derden waarneembare samenhang niet kan worden geoordeeld dat de panden een samenstel vormen. Tegen onder meer dit oordeel richten zich de middelen.

3.2.

De middelen slagen in zoverre. Het Hof heeft in zijn in 3.1 weergegeven oordeel ten onrechte maatgevend geacht of sprake is van een voor derden waarneembare samenhang. Of derden een samenhang kunnen waarnemen kan weliswaar een belangrijke rol spelen bij de beoordeling of sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, lid 1, letter d, Wet WOZ, maar deze factor is niet als enige bepalend. Gelet op de tekst van deze bepaling dienen de omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking te worden genomen. Daartoe kunnen ook omstandigheden behoren die voor derden niet waarneembaar zijn.”

4.3.

In het Schiphol-arrest van 9 mei 2003, nr. 35 987 (ECLI:NL:HR:2003:AD6058), heeft de Hoge Raad het volgende geoordeeld:

3.1.2.

Onjuist is het door het Hof gekozen uitgangspunt dat moet worden beoordeeld of de criteria die B en W aan de verdeling van het luchtvaartterrein in deelgebieden en daarmee aan de objectafbakening ten grondslag hebben gelegd, tot een aanvaardbare objectafbakening kunnen leiden. Anders dan het Hof klaarblijkelijk heeft geoordeeld, komt - ook al bepaalt artikel 16, letter d, van de Wet WOZ dat naar de omstandigheden moet worden beoordeeld of (gedeelten van) eigendommen bij elkaar behoren en daarom als een samenstel dienen te worden aangemerkt - daarbij aan een gemeente niet een door de belastingrechter in beginsel te respecteren beoordelingsvrijheid toe, evenmin als bijvoorbeeld voor de toepassing van artikel 4 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: de AWR) aan een inspecteur een dergelijke beoordelingsvrijheid toekomt bij de beantwoording van de vraag waar iemand woont of waar een lichaam gevestigd is.

3.1.3.

De verdeling van het luchtvaartterrein in deelgebieden, welke aan de objectafbakening door B en W ten grondslag ligt, is ten dele gebaseerd op verschillen in afstand, functie en gebruik van de daarin gelegen eigendommen en verder op de criteria herkenbaarheid, uitstraling, bereikbaarheid en toegankelijkheid. Aldus hebben B en W miskend dat bij de beantwoording van de vraag in hoeverre de door belanghebbende in haar bedrijf aangewende (gedeelten van) eigendommen - die onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel vormen - als een samenstel moeten worden aangemerkt, beslissend is of dat bedrijf als één samenhangend geheel moet worden beschouwd, waarbinnen alle (gedeelten van) eigendommen voor één organisatorisch doel worden aangewend.”

4.4.

Het parkeerterrein en [B] vormen naar het oordeel van het Hof weliswaar niet “onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel”, maar zijn ook weer niet geografisch of fysiek zozeer van elkaar gescheiden dat deze omstandigheid een contra-indicatie voor een samenstel zou kunnen vormen. Het parkeerterrein ligt op enkele meters afstand van het kantoorpand en is daarvan slechts door de openbare weg gescheiden. Verder is door de aanwezigheid van bordjes bij de parkeerplaatsen voor derden duidelijk dat de parkeerplaatsen gereserveerd zijn voor bepaalde gebruikers, maar is voor hen niet zonder meer kenbaar dat deze gebruikers (oud-)huurders zijn in [B] , zodat de link tussen het parkeerterrein en [B] niet zonder meer te leggen is. Belanghebbende heeft verder onweersproken verklaard dat het voorhanden hebben van de parkeerplaatsen cruciaal is voor de verhuurbaarheid van [B] als kantoorpand. Belanghebbende heeft ter zitting onweersproken verklaard dat het theoretisch mogelijk is het parkeerterrein los te verkopen, maar dat dit in de praktijk om die reden nooit zou gebeuren.

4.5.

Naar het oordeel van het Hof worden het parkeerterrein en [B] voor dezelfde economische en organisatorische doeleinden aangewend, te weten de gezamenlijke exploitatie van het pand en het parkeerterrein teneinde een zo groot mogelijke (huur)opbrengst te genereren. Het Hof acht aannemelijk dat, zoals belanghebbende stelt, de mogelijkheid parkeerplaatsen te huren voor de doelgroep van het kantoorpand een belangrijk argument zal zijn voor [B] te kiezen. Bovendien zijn op het naastgelegen terrein parkeerplaatsen gelegen die bij de naast [B] gelegen kantoorpanden horen. [B] en het parkeerterrein maken aldus onderdeel uit van een kantorenterrein waar het gebruikelijk is dat parkeerruimte in de onmiddellijke nabijheid van de kantoorruimte kan worden gehuurd. Hierbij komt dat belanghebbende [B] en het parkeerterrein via dezelfde koopovereenkomst voor één koopsom heeft gekocht. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat het parkeerterrein een samenstel vormt met [B] . Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar het parkeerterrein ten onrechte als een (zelfstandige) onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ heeft aangemerkt.

Waarde

4.6.

De heffingsambtenaar heeft zich neergelegd bij de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarden. Hij heeft derhalve niet betwist dat hij niet aannemelijk kan maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn.

4.7.

Belanghebbende heeft bepleit dat de koopsommen van € 1.150.000 en € 600.000 marktgegevens zijn die bij uitstek geschikt zijn om de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) van [A] en [B] te benaderen, aangezien de invloed die lopende huurcontracten op deze koopprijzen hebben gehad verwaarloosbaar klein is geweest. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat van de lopende huurcontracten weliswaar hooguit een positief effect op de koopsom kan zijn uitgegaan, doch hij heeft verder gesteld dat de bijzondere omstandigheden waaronder de koop tot stand is gekomen - waaronder het feit dat de verkopers de beide objecten zeer recent daarvoor via een gedwongen verkoop in eigendom hadden verkregen - maken dat deze koopsommen geen goede indicatie kunnen vormen voor de WEV van de beide objecten.

4.8.

Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat, gelet op alle omstandigheden waaronder de verkoop tot stand is gekomen, aan de koopsommen geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend bij de vaststelling van de WEV van de beide objecten [A] en [B] . Het Hof constateert dat bij de aankoop van [A] en [B] sprake is geweest van een koppelverkoop, waardoor de verdeling van de totale koopsom over de twee panden niet tot stand is gekomen onder de tucht van de markt en dientengevolge meer arbitrair kan zijn geweest. Verder staat naar ’s Hofs oordeel niet in voldoende mate vast dat, gelet op deze koppelverkoop, elke onroerende zaak afzonderlijk ten verkoop is aangeboden op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Het Hof wordt gesterkt in dit oordeel door de omstandigheid dat de (uiteindelijke) verkopers het pand op een executieveiling hebben gekocht en tussen de aankoop van de beide panden door de (uiteindelijke) verkopers en de opvolgende verkoop aan belanghebbende zeer korte tijd, te weten enkele dagen, is gelegen.

4.9.

Het voorgaande brengt mee dat belanghebbende, nu zij geen andere onderbouwing heeft gegeven, de door haar voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal de waarden van [A] en [B] in goede justitie vaststellen.

4.10.

De Rechtbank heeft bij de vaststelling in goede justitie een huurwaarde van € 105/m² ( [A] ) c.q. € 90/m² ( [B] ) aannemelijk geacht. Ter zitting is door de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat hij een huurwaarde van € 80-85/m² aannemelijk acht. Verder is de Rechtbank bij de waardevaststelling van [B] uitgegaan van een andere objectafbakening, namelijk een afbakening zonder het parkeerterrein. Het Hof stelt de waarde van [A] vast op € 1.500.000 en de waarde van [B] inclusief parkeerterrein ( [b-straat] 2 5002) vast op € 1.020.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof de hoger beroepen gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.

Het Hof ziet verder aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van de hoger beroepen heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.002 (2 punten (hogerberoepschriften en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501 (bedrag 2018)), vermeerderd met de reiskosten à € 26 en kosten uittreksels kadaster à € 11,90 ofwel in totaal op € 1.039,90.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraken van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten, alsmede de beslissingen omtrent de objecten aan de [b-straat] 14, 16, 18, 20, 74, 76, 78 en 80 te [C] ,

– vernietigt de uitspraken op bezwaar inzake de onroerende zaken [a-straat] 21, [b-straat] 26 en [b-straat] 2 5002,

– vernietigt de beschikking waarin de WOZ-waarde van het parkeerterrein ( [b-straat] 2 5002 te [C] ) wordt vastgesteld op € 135.000,

– vermindert de vastgestelde waarde van [B] ( [b-straat] 26 te [C] ), zoals dat na deze uitspraak is afgebakend, tot € 1.020.000,

– vermindert de vastgestelde waarde van [A] ( [a-straat] 21 te [C] ), tot € 1.500.000,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.039,90,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in verband met het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 501.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op
16 januari 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 16 januari 2018

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.