Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 13/2775
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 17 februari 2015 in de zaak tussen
[eiseres], te [plaats], eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eemsmond, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder])
Procesverloop
Bij besluit van 31 mei 2013 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 33.441.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 september 2013 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2014. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam taxateur], registertaxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
Aan eiseres is een recht van erfpacht en opstalrecht uitgegeven door Havenschap [naam havenschap] voor de percelen gelegen aan de [adres] te [plaats] (kadastraal bekend als [plaats], A-[0000], A-[0000], A-[0000] en A-[0000]). Het object betreft een onbebouwd bedrijfsterrein voor opslag en distributie.
1.2
Verweerder heeft de WOZ waarde voor het belastingjaar 2013, met waardepeildatum 1 januari 2012 en toestandsdatum 1 januari 2013, bij beschikking van 31 mei 2013 vastgesteld op € 33.441.000. Deze waarde is bepaald door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
1.3
Eiseres heeft bij brief van 19 juni 2013 bezwaar gemaakt tegen de bij 1.2 vermelde WOZ waarde.
1.4
Op 7 augustus 2013 heeft er een hoorgesprek plaatsgevonden.
1.5
Bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 27 september 2013 is eiseres’ bezwaar ongegrond verklaard.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2012. Eiseres bepleit een waarde van € 29.610.000 en verweerder staat een waarde voor van € 33.441.000. Partijen houdt met name verdeeld de prijs per m² van de grond en de verharding.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2012 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
4. Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde, verwijst verweerder naar een door [naam taxateur], taxateur van de gemeente Eemsmond, opgestelde ‘Waardeverklaring ten behoeve van beroep’, voorzien van een matrix, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 33.444.448.
5. Eiseres verwijst ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde naar het door haar overgelegde taxatierapport van 23 juli 2013, opgemaakt door taxateur [naam taxateur]. In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 29.610.000.
6. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. In het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak, in afwijking van het tweede lid, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid, en dat bij de bepaling van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
8. Uit het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken volgt dat in geval van toepassing van de vervangingswaarde de waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Tevens is tussen partijen niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2013. De rechtbank zal partijen hierin volgen.
10. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder (zie 3.). Naar het oordeel van de rechtbank slaagt verweerder niet in dat bewijs. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
Grond
Grond
11. Verweerder stelt dat de grondprijs dient te worden vastgesteld op € 72,50 per m². Ter onderbouwing van deze waarde wijst verweerder op een transactie met [naam], die medio 2013 tot stand is gekomen. De rechtbank overweegt dat verweerder desgevraagd geen nadere informatie heeft verstrekt inzake de oppervlakte van deze overgedragen onroerende zaak, daarvan geen koop- of leveringsakte heeft overgelegd, en tevens geen inzicht heeft kunnen geven in de vergelijkbaarheid van het object met eiseres’ onroerende zaak.
12. Voorts stelt verweerder dat kapitalisatie van de canon voor het erfpachtrecht leidt tot grondprijzen die vergelijkbaar of hoger zijn dan hetgeen door hem is toegepast in de taxatie. De rechtbank overweegt dat verweerder de grondwaarde nader heeft onderbouwd door toepassing van de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer 1971. Verweerder heeft hiertoe de canon vermenigvuldigd met factor 17. Naar het oordeel van de rechtbank spelen het recht van erfpacht en de erfpachtcanon, gelet op artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ, geen rol bij de waardering in het kader van de WOZ. Op grond van dit artikellid wordt de waarde immers bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, mede gelet op de weerspreking door eiseres, de waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.
Verharding
14. Verweerder stelt dat de prijs van de verharding dient te worden vastgesteld op € 65 per m² voor het gedeelte dat in 2010 is aangelegd en € 70 per m² voor het gedeelte dat in 2012 is aangelegd. Verweerder voert hiertoe aan te hebben gerekend met de daadwerkelijke kosten van aanleg en stelt voorts de berekening vervolgens te hebben getoetst aan de kengetallen gepresenteerd in de taxatiewijzer. Eiseres heeft hiertegen aangevoerd dat de waarde van de verharding op € 60 per m² dient te worden vastgesteld. Zij stelt dat zij de werkelijke bouwkosten van de in 2012 aangelegde verharding niet in de bouwaanvraag heeft genoemd en dat verweerder dus niet over die gegevens kon beschikken. Ter zitting heeft verweerder bevestigd dat de taxateur is uitgegaan van actuele gemiddelde bouwkosten, afkomstig uit aan hem ter beschikking staande dossiers. De rechtbank overweegt dat verweerder desgevraagd geen inzicht heeft verschaft in de gegevens waarop de door hem gestelde kosten van aanleg berusten. Ten aanzien van de toetsing aan de taxatiewijzer overweegt de rechtbank als volgt. In beginsel kan de taxatiewijzer weliswaar als hulpmiddel bij de waardebepaling worden gebruikt, echter op verweerder rust wel de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij bij het hanteren van de gegevens uit de taxatiewijzer van de juiste uitgangspunten is uitgegaan. Bij gebruikmaking van de taxatiewijzer zal verweerder zich immers steeds rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. Nu eiseres gemotiveerd heeft aangevoerd dat geen sprake is van een verharding van klinkers met opsluitbanden, komt het type verharding waar verweerder van uit is gegaan niet overeen met de types vermeld in de taxatiewijzer. Verweerder heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de verharding niet aannemelijk gemaakt.
14. Gelet op hetgeen hiervoor onder 11 tot en met 14 is overwogen heeft verweerder, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
14. Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dit is naar het oordeel van de rechtbank evenmin het geval.
Grond
Grond
14. Eiseres bepleit een grondprijs van € 65 per m². Ter onderbouwing van deze waarde verwijst zij enkel naar de bezwaarprocedure van het voorgaande jaar. Naar aanleiding van het bezwaar tegen de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2012 heeft verweerder destijds de vastgestelde WOZ waarde verminderd van € 9.400.000 naar € 7.700.000. Door deze vermindering volledig toe te rekenen aan de grond, komt eiseres tot een grondwaarde van € 90 minus € 25 is € 65 per m². Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de prijs per m² door middel van deze berekeningswijze niet aannemelijk gemaakt.
Verharding
Verharding
14. Eiseres stelt dat de waarde van de verharding € 60 per m² bedraagt en dat de verharding die door haar in 2012 is aangelegd € 4.600.000 bedraagt. De rechtbank is van oordeel dat eiseres door het enkele stellen van deze bedragen, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde van de verharding juist zou zijn.
14. Gelet op het voorgaande, heeft ook eiseres de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.
14. Nu geen van beide partijen de door elk van hen bepleite waarden in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt, alle van belang zijnde factoren in aanmerking nemend en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 32.500.000.
14. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 32.500.000.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.460 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 243, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1). Voor de overige door eiseres genoemde proceskosten, te weten de kosten van een taxatierapport, inclusief kadastrale uittreksels wordt verweerder, eveneens met toepassing van het Besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 315 (6 uren x € 50 exclusief BTW en € 15 aan kadastrale rechten).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 32.500.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 318 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.775.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch, voorzitter, en mr. A. Heidekamp en mr. T. Tanghe, leden, in aanwezigheid van mr. T.L. Gaarman-Jonkers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2015.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
fn