Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 15/00289
uitspraakdatum: 15 maart 2016
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Eemsmond(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Eemsmond(hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 17 februari 2015, nummer LEE 13/2775, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[X] BV te [Z](hierna: belanghebbende)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2013 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand op 1 januari 2013, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 33.441.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor het eigenaars- en gebruikersgedeelte vastgesteld op € 206.029.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd .
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 17 februari 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 32.500.000.
1.4
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2016 Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] als gemachtigde van belanghebbende, vergezeld door [B] , taxateur. Bij aangetekende brief van 16 december 2015 heeft de griffier van het Hof de heffingsambtenaar uitgenodigd voor de zitting. Deze brief is blijkens de op het ontvangstbewijs geplaatste handtekening op 17 december 2015 door de heffingsambtenaar ontvangen. Alhoewel daartoe behoorlijk uitgenodigd, is namens de heffingsambtenaar zonder kennisgeving niemand verschenen.
1.7
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Het [C] (ook wel [C1] genoemd) heeft aan belanghebbende het recht van erfpacht en het opstalrecht verleend voor de percelen gelegen aan de [a-straat] 8 te [Z] (kadastraal bekend als [D] , A- [0000] , A- [0001] , A- [0002] en A- [0003] ; hierna aangeduid als het object). Het object betreft een onbebouwd haventerrein voor opslag en distributie. Het recht van erfpacht en opstal is op 1 juli 2011 gevestigd voor de duur van 50 jaar en negen maanden.
2.2
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2013, met waardepeildatum 1 januari 2012 en toestandsdatum 1 januari 2013, bij beschikking van 31 mei 2013 vastgesteld op € 33.441.000. Deze waarde is gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
2.3
Belanghebbende heeft bij brief van 19 juni 2013 bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Op 7 augustus 2013 heeft een hoorgesprek plaatsgevonden. Bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 27 september 2013 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
2.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De Rechtbank heeft bij uitspraak van 17 februari 2015 het beroep gegrond verklaard, de waarde van het object in goede justitie verminderd tot € 32.500.000, de heffingsambtenaar opgedragen aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van het object.
3.2
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vaststelling van een waarde van € 33.441.000. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot handhaving van de door de Rechtbank op € 32.500.000 vastgestelde waarde.
3.3
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft belanghebbende ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Indien sprake is van een onroerende zaak welke niet tot woning dient en de vervangingswaarde van die zaak hoger is dan de waarde in het economische verkeer, moet ingevolge het derde lid van artikel 17 de Pro waarde worden vastgesteld op die hogere waarde. Bij de berekening van die vervangingswaarde moet rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking moet worden genomen (gecorrigeerde vervangingswaarde).
4.2
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Tevens is tussen partijen niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak - vanwege de aanleg van bestrating in 2012 - moet worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2013. Het Hof zal partijen hierin volgen.
4.3
De bewijslast van de waarde van de aan het object toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 33.441.000 niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar niet in het leveren van het op hem rustende bewijs slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
Waarde van de grond
4.4
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de grond door middel van vergelijking vastgesteld op € 17.425.158 (240.347 m2 x € 72,50 per m2). De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met de verwijzing naar een door [E] in 2013 gesloten grondtransactie de waarde van de grond van € 72,50 per m2 niet aannemelijk heeft gemaakt omdat geen nader inzicht in die transactie is verstrekt. Daarnaast heeft de Rechtbank waardering van de grond, door kapitalisatie van de door belanghebbende verschuldigde erfpachtcanon volgens de regels van de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer, afgewezen.
4.5
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de betreffende verkoopakte ingebracht. Hieruit komt naar voren dat [E] BV op 7 juni 2013 in totaal 10.236 m2 industriegrond aan [C] heeft verkocht en geleverd tegen een prijs van € 651.801 (exclusief Btw), zijnde € 72,50 per m2. Tevens heeft de heffingsambtenaar gewezen op de verkoop en levering op 25 maart 2015 van 4.320 m2 industriegrond door [C1] NV aan [F] GmbH tegen een prijs van € 111,19 per m2 en op de verkoop en levering op 17 oktober 2007 van 68.000 m2 industriegrond door [C] aan [G] BV (hierna: [G] ) tegen een prijs van € 81,00 per m2. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt herhaald dat de waarde van de grond kan worden bepaald door kapitalisatie van de door belanghebbende zelf verschuldigde erfpachtcanon.
4.6
Belanghebbende heeft in verweer gesteld dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde transacties voor de waardebepaling van het object niet bruikbaar zijn omdat deze transacties alle drie betrekking hebben op veel kleinere percelen grond en dat de transactie met [G] daarnaast te ver van de peildatum is gelegen. Ook acht belanghebbende waardering door middel van kapitalisatie van de erfpachtcanon geen geschikte methode.
4.7
Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem aangevoerde transacties bruikbaar zijn om de waarde van de grond van belanghebbende bij wijze van vergelijking te bepalen. Naar het oordeel van het Hof wijkt de omvang van de verkochte percelen te veel af van de omvang van het onderhavige object om zonder meer aan te kunnen nemen dat ook bij een zeer groot perceel als dat van belanghebbende dezelfde verkoopprijzen per m2 zouden worden gehanteerd. Daarnaast is de transactie van [E] met [C] niet bruikbaar omdat bij dezelfde akte aan de verkoper het eeuwigdurend opstalrecht op nagenoeg het gehele verkochte perceel is gevestigd tegen een eenmalige vergoeding. Van een vergelijkingstransactie die voldoet aan de in artikel 17 van Pro de Wet veronderstelde vrije beschikbaarheid is dan geen sprake. Ten slotte ligt de transactie in het jaar 2007 tussen [G] en [C] te ver van de waardepeildatum 1 januari 2012 om de door de heffingsambtenaar gestelde waarde van € 72,50 per m2 te ondersteunen.
4.8
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat kapitalisatie van de erfpachtcanon de door hem bepleite waarde van de grond ondersteunt. Met toepassing van de tabel in de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer berekent hij de waarde op € 1.057.278 (canon op peildatum) x 16,8 (factor uit tabel voor 50 jarig recht) = € 17.762.000.
4.9
Ten aanzien van deze methode overweegt het Hof dat de Rechtbank terecht heeft overwogen dat deze methode niet bruikbaar is voor het bepalen van de waarde van de grond in het kader van het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object. Niet alleen omdat, zoals de Rechtbank heeft overwogen, de waarde dan niet wordt bepaald door uit te gaan van de overdracht en onmiddellijke beschikbaarheid van de volle en onbezwaarde eigendom, maar tevens omdat op geen enkele wijze aannemelijk is geworden dat de in de bijlage van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer vermelde en voor de belastingheffing toe te passen kapitalisatiefactoren ook in het economische verkeer tussen onafhankelijke derden worden gehanteerd.
4.1
Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.
Waarde van de terreinverharding
4.11
De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde van de verharding van het terrein vastgesteld door voor de in 2010 aangelegde verharding (62.500 m2) uit te gaan van een actuele vervangingswaarde van € 65 per m2 en een factor voor technische en economische veroudering van 0,953, uitkomend op een waarde van € 3.872.916. Voor de in 2012 aangelegde verharding (173.000 m2) is dat € 70 per m2 en een factor van 1, uitkomend op een waarde van € 12.110.000. Belanghebbende bepleit zowel voor de in 2010 als voor de in 2012 aangelegde terreinverharding een actuele vervangingswaarde van € 60 per m2. De toegepaste factor is niet in geschil. De daarnaast door de heffingsambtenaar voor de omheining in aanmerking genomen bedragen van € 33.666 en € 20.300 zijn evenmin in geschil. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde van de terreinverharding niet aannemelijk heeft gemaakt omdat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de gestelde actuele bouwdossiers waarop de waardering volgens de heffingsambtenaar berust. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens de Rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat hij bij toepassing van de Taxatiewijzer uitgegaan is van de juiste feitelijke gegevens.
4.12
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de terreinverharding van het object bestaat uit een zandfundering, een stabilisatie-onderlaag (Stabi-rock), een stabilisatietussenlaag, een zandvleilaag en betonklinkers met afsluitbanden en afwatering. Volgens de heffingsambtenaar volgt dit uit de door belanghebbende ingediende aanvraag voor een omgevingsvergunning en de daarbij behorende tekeningen. De waardering is volgens de heffingsambtenaar in overeenstemming met de gemiddelde waarden zoals deze zijn vermeld in de Taxatiewijzer Havengebonden en Industriële Objecten (hierna: de Taxatiewijzer).
4.13
Belanghebbende bestrijdt dat sprake is van een dubbele stabilisatielaag. Tevens bestrijdt belanghebbende dat sprake is van opsluitbanden. Volgens belanghebbende wordt de klinkerlaag aan de kadezijde opgesloten door de kade en voor de rest door lijngoten. Belanghebbende wijst er ook op dat de aanleg van de verharding in 2012 aanzienlijk minder heeft gekost dan het bedrag waar de heffingsambtenaar van uitgaat, namelijk € 4.600.000 in plaats van € 12.110.000. Tevens heeft belanghebbende erop gewezen dat een gedeelte ter grootte van 8.800 m2 (ter zitting door belanghebbende nader gesteld op 4.400 m2) van het terrein niet is verhard en daarom ten onrechte in de berekening van de heffingsambtenaar is begrepen.
4.14
Het Hof overweegt dat het, bij betwisting door de belanghebbende, op de weg van de heffingsambtenaar ligt aannemelijk te maken dat bij de waardering is uitgegaan van de juiste feitelijke toestand van het object. Het had daarom op de weg van de heffingsambtenaar gelegen de door hem bedoelde vergunningaanvraag of andere bewijsmiddelen over te leggen. Nu de heffingsambtenaar dat heeft nagelaten, maakt hij tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk dat sprake is van een dubbele stabilisatielaag en van opsluitbanden en daardoor ook niet dat hij bij toepassing van de Taxatiewijzer van de juiste feitelijke omstandigheden is uitgegaan. Daarnaast is van belang dat belanghebbende onweersproken (al in eerste aanleg, ter zitting van de Rechtbank) heeft gesteld dat de kosten van de in het jaar 2012 aangelegde bestrating € 4.600.000 hebben bedragen. Deze kosten wijken zeer aanzienlijk af van de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen aanlegkosten van € 12.110.000, welke op het gemiddelde van de in de Taxatiewijzer genoemde bedragen zijn gebaseerd. Gelet op de zeer grote oppervlakte die in 2012 van bestrating is voorzien (173.000 m2) is het zonder nadere toelichting door de heffingsambtenaar, welke ontbreekt, niet begrijpelijk waardoor dit grote verschil wordt veroorzaakt en waarom dan toch van het gemiddelde van de Taxatiewijzer vermelde bedragen moet worden uitgegaan. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar, nog los van de vraag of hij ten onrechte een onverhard gedeelte van het terrein in aanmerking heeft genomen, ook de waarde van de terreinverharding niet aannemelijk gemaakt.
Slotsom
4.15
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Nu belanghebbende geen incidenteel hoger beroep heeft ingesteld, is nog slechts van belang of het Hof aanleiding ziet de waarde van het object in goede justitie op een hoger bedrag vast te stellen dan de Rechtbank heeft gedaan. Het Hof ziet hiervoor geen aanleiding. Het tot verweer ingenomen (subsidiaire) standpunt van belanghebbende dat nog rekening moet worden gehouden met waardevermindering ten gevolge van het risico op aardbevingen, behoeft dan geen bespreking meer. Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
5.1
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.042. De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met dit Besluit te berekenen op 2 punten wegingsfactor 1 € 496 = € 992,00 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, te vermeerderen met € 50 voor de bijstand van de taxateur ter zitting.
6.Beslissing
Het Hof:
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.042,
– bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 497.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is op 15 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(K. de Jong-Braaksma)
(A.I. van Amsterdam)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 maart 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.