Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/124916 / HA ZA 13-40
Vonnis van 6 november 2013
in de zaak van
1. de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN SONDELERGAAST,
gevestigd in de gemeente Gaasterlân-Sleat,
[34 eisers]
,
eisers,
advocaat mr. T.F.B.A. Gilsing te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap
RECREATIECENTRUM SONDEL BV,
gevestigd te Sondel,
gedaagde,
advocaat mr. T. Binnema te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna voor eisers gezamenlijk Sondelergaast en voor gedaagde Recreatiecentrum (of Sondel) genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek tevens akte wijziging eis
- de conclusie van dupliek
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Recreatiecentrum is eigenaar van het perceel met daarop de centrale voorzieningen en de infrastructuur van Recreatiepark Sondeler Gaast te Sondel. Bestuurders van Recreatiecentrum zijn de heer [A] en zijn echtgenote, mevrouw [B]. Op het park zijn 40 grondgebonden recreatiewoningen gebouwd, die ieder op een afzonderlijk perceel staan. De percelen zijn in de periode tussen 2003 en 2008 verkocht en geleverd aan individuele eigenaren. De eisers 2 tot en met 35 behoren tot deze groep van eigenaren.
2.2.
Op 18 oktober 2006 is door (een deel van) de eigenaren de Vereniging van Eigenaren Sondelergaast (eiseres sub 1, hierna te noemen de Vereniging) opgericht. 34 van de 40 eigenaren (de eisers 2 tot en met 35) zijn lid van de Vereniging.
Artikel 2 van Pro de staturen van de Vereniging luidt (onder meer):
1. Het doel van de vereniging is het bevorderen van de gemeenschappelijke belangen van de leden/eigenaren en gebruikers van de op het park aanwezige recreatievilla's met aanbehoren. In het bijzonder betreft het hier de contractuele relatie met de beheerder, verhuurorganisaties en eventueel de aannemer/projectontwikkelaar verantwoordelijk voor het realiseren van het park Sondelergaast.
(…..)
3. Voor het bereiken van haar doelstellingen zal de vereniging zonodig aparte commissies in het leven roepen, bestaande uit een gekozen vertegenwoordiging van haar leden. Hieronder vallen bijvoorbeeld een verhuurcommissie en een parkcommissie.
2.3.
Aan de eigendom van een kavel op het park zijn bij akte kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden verbonden. Voorts hebben alle eigenaren afzonderlijk een beheerovereenkomst gesloten met Recreatiecentrum. Daarnaast heeft een aantal eigenaren met Recreatiecentrum een boekingsovereenkomst gesloten.
2.4.
De akte vaststelling kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden vermeldt onder meer:
Verkoper [rb: lees Recreatiecentrum] is voornemens op voormeld perceel nummer 1229, welk perceel deel uitmaakt van Recreatiecentrum Sondel, veertig bouwkavels (hierna ook te noemen: Recreatiepark Sondeler Gaast), te realiseren voor de bouw van veertig recreatiewoningen.
In verband met de voorgenomen gefaseerde verkoop en levering van deze kavels, welke zullen worden aangegeven met Arabische cijfers op een aan deze akte te hechten tekening, gaat verkoper bij deze over tot:
1. de vaststelling van de te verkopen kavels, welke kavels met arcering zijn aangegeven op een aan deze akte gehechte situatietekening;
de individuele kavels met de daarop te stichten recreatiewoning hierna aan te duiden als "het verkochte";
2. het vaststellen van:
- kettingbedingen (A);
- kwalitatieve verplichtingen (B); en
- erfdienstbaarheden (C)
welke zijn verbonden aan de eigendom of een beperkt recht van een kavel, zulks onder opschortende voorwaarde van levering van de kavels bestemd voor de bouw van recreatiewoningen aan de kopers, waarbij onder Recreatiecentrum Sondel B.V. tevens dient te worden verstaan haar rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel.
A. KETTINGBEDINGEN
(…..)
2.a. Het is koper toegestaan de op het verkochte te stichten recreatiewoning om niet, aan familie (in de eerste en tweede graad) ter beschikking te stellen, welke personen zich eveneens dienen te houden aan het in deze akte bepaalde.
De eventuele verhuur dient bij voorkeur te geschieden door Sondel of een door Sondel aan te wijzen instelling in overleg met koper een en ander zoals vastgelegd in tussen koper en Sondel te sluiten boekingsovereenkomst.
Het is de koper toegestaan de op het verkochte te stichten recreatiewoning zelf te verhuren, echter met inachtneming van hetgeen is omschreven in artikel 3 van Pro de aan koper ter hand gestelde boekingsovereenkomst.
(…..)
6. Koper betaalt, een beheervergoeding, zoals vastgelegd in de met verkoper te sluiten beheerovereenkomst. Deze jaarlijkse vergoeding, zulks voor onder meer onderhoud aan alle wegen van Sondel, bedraagt Negenhonderd vijfennegentig euro (€ 995,00) exclusief omzetbelasting. Gemeld bedrag dient jaarlijks te worden voldaan in de eerste twee weken van een nieuw kalenderjaar ten behoeve van het dan aangevangen kalenderjaar op een door Sondel aan te geven bankrekening. De bijdrage wordt jaarlijks, voor het eerst op een januari tweeduizend vijf, aangepast door toepassing van de prijsindexclausule kosten levensonderhoud gezinsconsumptie, zoals deze wordt berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek en waarbij de index voor tweeduizend wordt gesteld op éénhonderd (2000=100).
(…..)
12. Bij elke vervreemding van een kavel of vestiging van beperkte rechten daarop, waardoor het gebruik van de kavel door anderen wordt verkregen, moet dit beding en de hiervoor onder sub
A.1tot en met
A.11genoemde bedingen aan elke opvolgende eigenaar worden opgelegd, (…..).
A.1tot en met
A.11genoemde bedingen aan elke opvolgende eigenaar worden opgelegd, (…..).
2.5.
Artikel 1 sub d lid Pro 3 van de beheerovereenkomst luidt:
Met inachtneming van het daaromtrent bepaalde zal Sondel het navolgende uitvoeren:
(…..)
d. (recreatieve) instandhouding en onderhoud van de algemene terreinen en de zich daarin / daarop bevindende infrastructurele voorzieningen, voor zover die liggen op het terrein van Recreatiecentrum Sondel, te weten:
(…..)
3. het verrichten van onderhoud aan alle wegen op het recreatiecentrum welke toegankelijk zijn voor auto's een en ander ter beoordeling van Sondel;
en artikel 3:
De vergoeding, die de eigenaar per object (recreatiewoning) aan Sondel verschuldigd is voor de tenuitvoerlegging van voormeld takenpakket bedraagt per jaar:
negenhonderd vijfennegentig euro (€ 995,00) exclusief Omzetbelasting.
De parklasten dienen jaarlijks bij vooruitbetaling te worden voldaan op één januari van ieder jaar.
(…..)
Vanaf 1 januari 2005 worden de parklasten telkens verhoogd met hetzelfde percentage als het consumentenprijsindexcijfer (CPI) levensonderhoud gezinsconsumptie blijkt te zijn gestegen in verhouding tot het direct voorgaande jaar.
Onder CPI levensonderhoud gezinsconsumptie wordt verstaan het door het CBS te publiceren totaal CPI levensonderhoud gezinsconsumptie reeks voor de totale Nederlandse bevolking (2000 = 100).
1.4
Het vaststellen van de verhuurprijzen voor de recreatiewoning in overleg met de eigenaar.
2.7.
Voorts staat in artikel 3.2. van de eerste versie van de boekingsovereenkomsten (tot 2006) vermeld:
Alle leden van het gezin (eerste- en tweedegraads bloedverwanten) van de eigenaar mogen gebruik maken van de recreatiewoning van de eigenaar zonder dat zij hiervoor een vergoeding aan Sondel verschuldigd zijn.
2.8.
Bij brief van 14 augustus 2005 heeft Recreatiecentrum aan een van de eigenaren meegedeeld:
Om de verhuur van de bungalows beheersbaar te houden en oneigenlijk gebruik te voorkomen, wordt er op dit soort parken in de regel gekozen voor verplichte verhuur of voor beperkt vrij gebruik door derden. In het voortraject naar de overeenkomsten, is er op een bepaald moment, anders dan op de meeste parken, gekozen om ook grootouders en kleinkinderen vrij van de bungalow gebruik te laten maken. Dat is in de contracten, door de notaris, beschreven als zijnde 2e graad. Omdat de wetgever in deze ook niet duidelijk is, zijn hier misverstanden over ontstaan. Wij betreuren dat ten zeerste.
Het probleem is dat er meerdere soorten van 2e graad blijken te bestaan, nl. eerste of rechte en tweede lijn. Wat niet inhoudt dat deze graden automatisch dezelfde rechten en plichten hebben. De 2e graad zoals vermeld in de overeenkomsten moeten gelezen worden als zijnde "in eerste" of "in rechte" lijn 2e graad. In de latere beheer- en boekingsovereenkomsten, is dit aangepast.
2.9.
In de tweede versie van de boekingsovereenkomsten (vanaf 2006) staat in artikel 3.2. vermeld:
alle leden van het gezin (eerste- en tweedegraads bloedverwanten in de rechte lijn) van de eigenaar mogen gebruik maken van de recreatiewoning van de eigenaar zonder dat zij hiervoor een vergoeding aan Sondel verschuldigd zijn.
2.10.
Er bestaat sinds 2009 geen verhuurcommissie meer op het park.
2.11.
Recreatiecentrum heeft bij e-mailbericht van 4 november 2009 aan de diverse eigenaren meegedeeld:
Hier, in bijlage, de prijslijst voor het jaar 2010.
Vanwege de economische crisis, vonden we het niet verantwoord om de prijzen veel te verhogen.
Daarom zijn de basisprijzen alleen verhoogd met de CBS-index en afgerond op "mooie" getallen.
De bijkomende kosten moesten vanwege hogere inkoop iets hoger.
2.12.
De raadsman van eisers heeft, namens de Vereniging, bij brief van 15 november 2011 Recreatiecentrum gesommeerd om te voldoen aan haar verplichtingen met betrekking tot de staat van de toegangsweg, de indexering van de parklasten en de vaststelling van de verhuurprijzen.
2.13.
De gemeente Gaasterlân-Sleat heeft op verzoek van de Vereniging de toegangsweg gecontroleerd op de milieuwetgeving. De toezichthouder van de afdeling Milieu van de gemeente heeft op 10 februari 2012 een onderzoek ingesteld. Naar aanleiding daarvan heeft de heer [X], juridisch medewerker Handhaving van de gemeente Gaasterlân-Sleat bij brief van 24 februari 2012 (verzonden 27 februari 2012) aan de Vereniging meegedeeld:
Ondanks dat er niet sprake is van strijdigheid met de geldende regelgeving kunnen wij ons voorstellen dat u (in case het bestuur van de vereniging) het uitgevoerde onderhoud aan het toegangspad niet toereikend vindt. Om toch tot een wederzijds geaccepteerde oplossing te komen, adviseren wij u dan ook om nogmaals in gesprek te gaan met de heer en mevrouw [A].
2.14.
In de nieuwsbrief van oktober 2012, welke op 8 oktober 2012 per e-mail is verzonden, heeft Recreatiecentrum aan de eigenaren meegedeeld:
Aangezien de leden van de vereniging de door ons per indexering vastgestelde prijslijst niet wensen te accepteren en dit door hun tot onderdeel is gemaakt van een eventuele juridische procedure, is het voor ons onmogelijk geworden om dit jaar via indexering een algemene prijslijst te presenteren. Toch zullen wel een prijslijst voor 2013 moeten hebben.
Aangezien de leden ons prijsbeleid niet accepteren, lijkt het ons redelijk om dan de prijslijsten van uw huidige bestuursleden als algemene prijslijst te hanteren.
Aangezien uw voorzitter onze prijslijst gebruikt en de penningmeester niet verhuurd, blijft daarvoor de prijslijst van uw secretaris, als basis voor de algemene prijslijst over.
Omdat deze met zijn prijsstelling, een goede bezetting heeft, lijkt het ons een alleszins redelijke tussenoplossing, totdat er weer een door alle partijen geaccepteerde verhuurcommissie is. De komende weken zullen wij deze prijslijst naar de vakantieperiodes van 2013 omzetten.
Wij zullen natuurlijk wel de BTW verhoging naar 21% in deze nieuwe prijslijst moeten verwerken.
Met de eigenaren die geen lid van de vereniging zijn, zullen we contact opnemen om te horen of deze ook deze prijslijst wensen te accepteren of dat daar andere afspraken nodig zijn.
3.De vordering
3.1.
Sondelergaast vordert - na wijziging van eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat Recreatiecentrum jaarlijks de beheervergoeding vaststelt conform artikel A 6 van de akte Vaststelling Kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden en wel door toepassing van de CBS-rekenmodule waarbij de berekening samen met de factuur aan de individuele leden en eigenaars wordt gestuurd;
2. een verklaring voor recht dat Recreatiecentrum de verhuurprijzen van de recreatiewoningen niet zonder toestemming van eisers mag wijzigen en/of indexeren, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per keer dat Recreatiecentrum de prijs toch zonder toestemming wijzigt of indexeert en dat Recreatiecentrum de verhuurprijzen zoals deze werden gehanteerd in 2009 per datum vonnis weer dient te hanteren;
3. een verklaring voor recht dat van iedere eigenaar, de familieleden in de eerste en tweede graad, kosteloos gebruik mogen maken van de recreatiewoning van de betreffende eigenaar, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per keer dag Recreatiecentrum toch kosten in rekening brengt aan voornoemde familieleden;
met veroordeling van Recreatiecentrum in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente.
3.2.
Voor wat betreft de ontvankelijkheid van de Vereniging beroept Sondelergaast zich op artikel 3:305a BW, waarin is bepaald dat een vereniging een rechtsvordering kan instellen ter bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen. Bovendien behartigt de Vereniging ook de belangen van de heer [Y], die niet zelf als eisende partij optreedt in deze procedure.
3.3.
Sondelergaast stelt dat Recreatiecentrum vanaf 2006 toerekenbaar tekort is geschoten en toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de akte en overeenkomsten gezien:
- de gebrekkige staat van de toegangsweg;
- de onjuiste indexering van de beheervergoeding;
- de onrechtmatige verhoging van de verhuurprijzen;
- de onjuiste toepassing van de verhuurregels.
3.4.
Volgens Sondelergaast is er geen sprake van een schending van de klachtplicht omdat - behoudens dat zij Recreatiecentrum bij brief van 15 november 2011 heeft aangeschreven en de individuele eigenaren ook zelf hebben geklaagd - er geen sprake is van een eenmalige dienst of levering maar van een verplichting van voortdurende en/of herhalende aard.
4.Het verweer
4.1.
Recreatiecentrum stelt ten verwere dat zij geen rechtsverhouding heeft met de Vereniging zodat de Vereniging, bij gebreke van een deugdelijke grondslag, niet ontvankelijk verklaard dient te worden. Voorts stelt Recreatiecentrum dat een bevoegdheid om op grond van artikel 3:305a BW in rechte op te treden niet aanwezigheid is als de primair belanghebbenden, in casu de eigenaren, zelf een procedure aanhangig maken. Omdat de eigenaren ervoor hebben gekozen zelfstandig als procespartij in deze procedure op te treden, is de mogelijkheid voor de Vereniging om als procespartij op te treden komen te vervallen.
4.2.
Recreatiecentrum betwist dat zij tekort is geschoten en tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de akte en de overeenkomsten. Voorts stelt Recreatiecentrum dat de afzonderlijke eigenaren niet hebben geklaagd, zodat hun vorderingen dienen te worden afgewezen. De brief van 15 november 2011 (en ook de latere correspondentie) is alleen namens de Vereniging verzonden.
5.De beoordeling
5.1.
De collectieve actie is geregeld in artikel 3:305a BW. Een stichting of vereniging met volledige rechtsbevoegdheid kan een rechtsvordering instellen die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, voorzover zij deze belangen ingevolge haar statuten behartigt. De rechtbank is van oordeel dat de Vereniging ontvankelijk is in haar vorderingen nu blijkens haar statuten het doel van de Vereniging is het bevorderen van de gemeenschappelijke belangen van de leden/eigenaren en gebruikers van de op het park aanwezige recreatievilla's met aanbehoren. Dat de leden van de Vereniging daarnaast ook zelf als procespartij optreden brengt naar het oordeel van de rechtbank niet met zich dat de Vereniging niet-ontvankelijk zou zijn in haar vorderingen.
5.2.
Het verweer van Recreatiecentrum dat de vorderingen van de afzonderlijke eigenaren dienen te worden afgewezen omdat zij nimmer zelf hebben geklaagd, zal als ongegrond worden gepasseerd. Nu de eigenaren zich hebben verenigd is naar het oordeel van de rechtbank voldoende dat de Vereniging namens de eigenaren is opgetreden en heeft geklaagd. Door de brief van de raadsman van 15 november 2011, geschreven namens de Vereniging, mocht Recreatiecentrum naar het oordeel van de rechtbank geacht worden bekend te zijn met de door de eigenaren ervaren problemen met betrekking tot de wijze waarop Recreatiecentrum haar verplichtingen jegens de eigenaren nakwam. Met betrekking tot de tijdigheid van de klachten overweegt de rechtbank dat, gelijk Sondelergaast heeft aangevoerd, het in het onderhavige geval niet om een gebrekkige prestatie als bedoeld in artikel 6:89 BW Pro gaat, waartegen Sondelergaast binnen bekwame tijd had moeten protesteren. Sondelergaast vordert in deze immers ook geen nakoming, maar een verklaring voor recht.
gebrekkige staat van de toegangsweg?
5.3.1.
Sondelergaast stelt Recreatiecentrum op grond van het bepaalde in artikel 1 sub d lid Pro 3 van de beheerovereenkomsten verplicht is de toegangsweg te onderhouden en in stand te houden. Aan deze verplichting heeft Recreatiecentrum niet voldaan: de toegangsweg van het park verkeerde bij aanvang van de onderhavige procedure in zeer slechte staat ten gevolge van de bouwwerkzaamheden in de periode 2003 - 2007 en tengevolge van achterstallig onderhoud. Ondanks meerdere verzoeken en sommaties van Sondelergaast heeft Recreatiecentrum de problemen met de toegangsweg niet structureel opgelost. Eerst lopende de procedure, te weten op 15 april 2013, heeft Recreatiecentrum werkzaamheden aan de weg verricht waardoor deze weer in goede staat verkeert en voor weggebruikers veilig en probleemloos te gebruiken is. Sondelergaast heeft bij conclusie van repliek haar vordering om de toegangsweg in deugdelijke staat te brengen ingetrokken. Wel vordert zij veroordeling van Recreatiecentrum in de proceskosten.
5.3.2.
Recreatiecentrum betwist dat de toegangsweg tot het park in een slechte staat verkeerde. De toegangsweg was voor iedereen goed begaanbaar. Voorts wijst Recreatiecentrum op artikel 1 sub d lid Pro 3 van de beheerovereenkomst, waarin is bepaald dat het onderhouden van de wegen op het recreatiecentrum ter beoordeling van Recreatiecentrum is. Het is dus aan Recreatiecentrum overgelaten om te bepalen hoe de toegangsweg onderhouden dient te worden. De toegangsweg voldeed aan de eisen die daaraan gesteld mochten worden. Voorts stelt Recreatiecentrum dat het feit dat zij lopende de procedure - onverplicht- een nieuwe slijtlaag op de toegangsweg heeft aangebracht niet is ingegeven door de onderhavige procedure. Dit voornemen bestond al langer en Recreatiecentrum heeft deze werkzaamheden uitgevoerd als handreiking naar eisers.
5.3.3.
De rechtbank is van oordeel dat nu Sondelergaast de vordering om de toegangsweg in deugdelijke staat te brengen heeft ingetrokken, deze vordering geen bespreking meer behoeft. Voor wat betreft de proceskostenveroordeling verwijst de rechtbank naar hetgeen hierna in rechtsoverweging 5.7. wordt overwogen.
onjuiste indexering van de beheervergoeding?
5.4.1.
Sondelergaast stelt dat Recreatiecentrum de beheervergoeding dient te indexeren volgens de "jaar-op-jaar-methode" en niet, zoals Recreatiecentrum heeft gedaan, volgens de "vaste-noemermethode". Bovendien bestaat er, zo stelt Sondelergaast, een discrepantie tussen de indexeringsregeling in het kettingbeding (welke volgens Sondelergaast dient te prevaleren) en de indexeringsregeling in de beheerovereenkomsten. In de beheerovereenkomsten staat dat de parklasten jaarlijks bij vooruitbetaling dienen te worden voldaan op één januari van ieder jaar. Het gevolg hiervan is dat geen jaargemiddelde kan worden toegepast omdat het CBS het voorlopige indexcijfer van het voorgaande jaar bekend maakt op de eerste of tweede donderdag in de maand januari van het nieuwe jaar. In december 2012 heeft Recreatiecentrum niet het indexcijfer van januari 2013 toegepast, maar het indexcijfer van januari 2012. Bij conclusie van repliek heeft Sondelergaast voorts gesteld dat deze berekeningswijze voor 2013 tot een lagere parkbijdrage heeft geleid. De aanvankelijke vordering om een bedrag van € 8,65 per eigenaar terug te betalen is hierdoor, zo stelt Sondelergaast, teniet gegaan.
5.4.2.
Recreatiecentrum betwist dat zij de beheervergoeding op onjuiste wijze heeft geëindexeerd, doch indien de eigenaren wensen dat de "jaar-op-jaar-methode" wordt gehanteerd, dan is Recreatiecentrum daartoe voor de toekomstige indexeringen bereid. Overigens zijn de afwijkingen tussen beide methodes vrijwel nihil. Voorts betwist Recreatiecentrum dat zijn een onjuist indexcijfer toepast: zij vraagt in december het voorlopige indexcijfer op bij het CBS. De berekeningen op basis van dat cijfer zijn tot nu toe - bij controle van de berekeningen in maart - altijd juist gebleken. Sondelergaast heeft volgens Recreatiecentrum dan ook geen belang in de zin van artikel 3:303 BW Pro bij haar vordering.
5.4.3.
De rechtbank is van oordeel dat nu Recreatiecentrum zich bereid heeft verklaard de "jaar-op-jaar-methode" toe te passen en zij stelt het juiste indexcijfer te hanteren, de
- gewijzigde - vordering van Sondelergaast, bij gebreke van een nader verweer van de zijde van Recreatiecentrum, kan worden toegewezen voor zover de indexering betrekking heeft op de toekomstige vaststelling van de beheervergoeding. Anders dan Recreatiecentrum meent heeft Sondelergaast naar het oordeel van de rechtbank wel belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht, zodat voor de toekomst is vastgelegd op welke wijze de beheervergoeding geïndexeerd dient te worden. Sondelergaast heeft er echter geen belang bij dat ook de in het verleden vastgestelde beheervergoedingen worden herberekend.
onrechtmatige verhoging van de verhuurprijzen?
5.5.1.
Sondelergaast stelt dat Recreatiecentrum in strijd met artikel 1.4 van de boekingsovereenkomsten de verhuurprijzen van de bungalows zonder toestemming en medeweten van de eigenaren heeft verhoogd althans geïndexeerd. In artikel 1.4. van de boekingsovereenkomst staat dat Recreatiecentrum de huurprijzen in overleg met de eigenaar vaststelt. Dit betekent, aldus Sondelergaast, dat er sprake moet zijn van wilsovereenstemming en dat Recreatiecentrum de prijzen niet - zoals zij heeft gedaan - eenzijdig en zelfstandig kan vaststellen. Voor zover de rechtbank mocht oordelen dat een grammaticale uitleg van artikel 1.4 meebrengt dat Recreatiecentrum wel bevoegd is zelfstandig de verhuurprijzen te indexeren, stelt Sondelergaast dat de individuele eigenaren deze bepaling altijd zo hebben gelezen en uitgelegd dat de verhuurprijzen met wederzijds goedvinden mogen worden gewijzigd. Deze uitleg is ook logisch en redelijk omdat de individuele eigenaren, die inkomsten hebben uit de verhuur, er een reëel belang bij hebben om medebevoegd te zijn bij de vaststelling van de hoogte van de verhuurprijzen.
Sondelergaast merkt daarbij op dat in de algemene ledenvergadering van de Vereniging in 2009, 2010, 2011 en 2012 is besloten dat de huurprijzen niet zouden worden verhoogd. Weliswaar is er sinds 2009 geen verhuurcommissie meer, maar deze taak is in 2009 neergelegd bij het bestuur van de Vereniging. Desondanks gaat Recreatiecentrum haar eigen gang.
5.5.2.
Recreatiecentrum betwist dat de eigenaren toestemming moeten verlenen voor het verhogen of indexeren van de huurprijs. Op grond van artikel 1.4. van de boekingsovereenkomst moet Recreatiecentrum met de eigenaren overleggen over de nieuwe huurprijs. In het verleden heeft Recreatiecentrum de huurprijzen altijd in overleg met de toen nog actieve huurcommissie vastgesteld. Het doel van het betrekken van de eigenaren bij het betrekken van de huurprijzen is dat er op het park gelijke huurprijzen gelden. Recreatiecentrum heeft hierin het definitieve woord. Toen de verhuurcommissie niet langer bestond, zag Recreatiecentrum zich genoodzaakt de huurprijzen te indexeren omdat de huurprijzen anders op een veel te laag peil zouden blijven. Voorts stelt Recreatiecentrum dat zij de eigenaren steeds heeft ingelicht over de huurprijzen en dat de eigenaren de provisie ook altijd zonder protest hebben betaald. Recreatiecentrum betwist dat het bestuur van de Vereniging als verhuurcommissie geldt.
5.5.3.
Het geschil spitst zich toe op de vraag hoe artikel 1.4 van de boekingsovereenkomsten moet worden uitgelegd. De rechtbank stelt daarbij voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, LJN: AG4158). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (LJN: AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zal zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007, LJN: BA4909 en HR 19 januari 2007, LJN: AZ3178).
De rechtbank is van oordeel dat in het onderhavige geval een redelijke uitleg van artikel 1.4 van de boekingsovereenkomst met zich brengt dat Recreatiecentrum wel overleg voert met de eigenaren, maar dat die bepaling niet met zich brengt dat de vast te stellen huurprijzen afhankelijk zijn van toestemming van de afzonderlijke eigenaren. Een dergelijk uitleg zou het voor Recreatiecentrum (praktisch) onmogelijk maken om verhuurtarieven vast te stellen. Ook uit het feit dat in het verleden de huurtarieven werden vastgesteld in overleg met een verhuurcommissie volgt reeds dat de vaststelling van de huurtarieven, ook in de visie van de eigenaren, niet onderworpen dient te zijn aan de toestemming van de individuele eigenaren. Niet in geding is dat voor het gehele park gestreefd dient te worden naar een uniforme tariefstelling. Dit is naar het oordeel van de rechtbank (nagenoeg) onmogelijk indien Recreatiecentrum van iedere afzonderlijke eigenaar toestemming dient te verkrijgen.
De vordering van Sondelergaast dat Recreatiecentrum de verhuurprijzen van de recreatiewoningen niet zonder toestemming van Sondelergaast mag wijzigen en/of indexeren dat Recreatiecentrum de verhuurprijzen zoals deze werden gehanteerd in 2009 per datum vonnis weer dient te hanteren zal dan ook als ongegrond worden afwezen. Wel dient uiteraard voortaan het voorgeschreven overleg plaats te vinden.
onjuiste toepassing van de verhuurregels?
5.6.1.
Sondelergaast stelt dat op grond van het kettingbeding voor alle eigenaren geldt dat zij de recreatiewoning om niet aan familieleden in de eerste en tweede graad ter beschikking mogen stellen. Het kettingbeding heeft zakelijke werking en het staat Recreatiecentrum niet vrij om hier van ook te wijken, ook niet in latere boekingsovereenkomsten. De beperking van Recreatiecentrum dat verhuur om niet alleen geldt voor familieleden in de rechte lijn, moet daarom buiten toepassing moet worden gelaten. Over deze afwijkende bepaling is nimmer overeenstemming bereikt. Daar waar Recreatiecentrum zich er ter gelegenheid van het pleidooi op heeft beroepen dat het blijkens de tekst van de bepaling uitsluitend zou gaan om inwonende gezinsleden, stelt Sondelergaast dat dit een te enge uitleg van deze bepaling is, nu grootouders en kleinkinderen doorgaans niet bij het gezin wonen.
5.6.2.
Met betrekking tot de boekingsovereenkomsten waarin is opgenomen dat de verhuurmogelijkheid om niet is beperkt tot eerste- en tweedegraads bloedverwanten in de rechte lijn stelt Recreatiecentrum dat de desbetreffende eigenaren deze overeenkomsten hebben getekend en dat deze overeenkomsten bindend zijn. Het feit dat iets in een kettingbeding is opgenomen doet niet af aan de contractvrijheid en de mogelijkheid om later afwijkende afspraken te maken. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft Recreatiepark aangevoerd dat de in boekingsovereenkomst niet wordt gesproken over familieleden, maar over gezinsleden, derhalve familieleden die bij de eigenaar in huis wonen. Voor het vrij ter beschikking stellen van de woning dient het derhalve te gaan om inwonende familieleden. Recreatiecentrum past de verhuurregels dus ruimer toe dan waartoe zij verplicht is. Voor toewijzing van de vordering bestaat volgens Recreatiecentrum dan ook geen aanleiding.
5.6.3.
De rechtbank overweegt als volgt.
In de akte vaststelling kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden is onder A. een aantal kettingbedingen vastgelegd. Ingevolge een kettingbeding dient de schuldenaar (hier: de eigenaren) bij overdracht van het goed, op straffe van een boete, ten behoeve van de schuldeiser (hier: Recreatiecentrum) bepaalde verplichtingen tot het dulden, doen of niet-doen (onder gelijk beding) aan zijn verkrijgers op te leggen. Een kettingbeding legt derhalve verplichtingen vast en geen rechten. Het beding waar Sondelergaast zich op beroept kan naar het oordeel van de rechtbank naar zijn aard niet worden aangemerkt als een kettingbeding. Voor zover Sondelergaast zich derhalve beroept op de uit dat beding voortvloeiende rechten met zakelijke werking, faalt haar beroep.
5.6.4.
Tussen partijen geldt derhalve hetgeen in de gesloten boekingsovereenkomsten is vastgelegd over het om niet ter beschikking stellen van de recreatiewoningen. Blijkens die boekingsovereenkomsten mogen
leden van het gezin (eerste en tweedegraads bloedverwanten) van de eigenaar- afhankelijk van de versie van de boekingsovereenkomst al dan niet in de rechte lijn - om niet gebruik maken van de recreatiewoning. Aan die boekingsovereenkomsten zijn zowel de eigenaren als Recreatiecentrum gebonden.
leden van het gezin (eerste en tweedegraads bloedverwanten) van de eigenaar- afhankelijk van de versie van de boekingsovereenkomst al dan niet in de rechte lijn - om niet gebruik maken van de recreatiewoning. Aan die boekingsovereenkomsten zijn zowel de eigenaren als Recreatiecentrum gebonden.
Het geschil spitst zich vervolgens toe op de vraag hoe voormelde bepaling in artikel 3.2. van de boekingsovereenkomsten moet worden uitgelegd. Hiervoor verwijst de rechtbank naar de hiervoor onder 5.5.3. genoemde jurisprudentie.
In het onderhavige geval is het - zo blijkt uit de akte vaststelling kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden - niet de bedoeling van Recreatiecentrum geweest om de verhuurmogelijkheden om niet te beperken tot inwonende familieleden. De akte vermeldt immers ongeclausuleerd familie (in de eerste en tweede graad). Ook uit de brief van Recreatiecentrum van 14 augustus 2005 blijkt niet dat het de bedoeling van Recreatiecentrum was om voormelde beperking op te leggen. In die brief wordt melding gemaakt van de keuze van Recreatiepark om grootouders en kleinkinderen vrij gebruik te laten maken van de bungalow. Recreatiecentrum heeft in de praktijk ook nimmer voormelde restrictie toegepast. Ook in de gewisselde processtukken heeft Recreatiecentrum zich niet beroepen op de eerst bij pleidooi ingeroepen beperking dat het zou gaan om inwonende familieleden in de eerste en tweede graad. De rechtbank is dan ook met Sondelergaast van oordeel dat de thans door Recreatiecentrum gehanteerde enge uitleg van voormelde bepaling niet kan worden gevolgd. Ook taalkundig is het naar het oordeel van de rechtbank een onlogische restrictie, nu grootouders en/of kleinkinderen normaliter niet tot het gezin behoren.
Daar waar in de boekingsovereenkomsten staat vermeld
leden van het gezin (eerste en tweedegraads bloedverwanten) van de eigenaardienen naar het oordeel van de rechtbank hieronder te worden verstaan de bloedverwanten in de eerste en tweede graad, ook indien deze niet als inwonende familieleden tot het gezin van de eigenaar behoren.
leden van het gezin (eerste en tweedegraads bloedverwanten) van de eigenaardienen naar het oordeel van de rechtbank hieronder te worden verstaan de bloedverwanten in de eerste en tweede graad, ook indien deze niet als inwonende familieleden tot het gezin van de eigenaar behoren.
5.6.5.
De vordering van Sondelergaast strekkende tot een verklaring voor recht dat van iedere eigenaar, de familieleden in de eerste en tweede graad, kosteloos gebruik mogen maken van de recreatiewoning van de betreffende eigenaar, is naar het oordeel van de rechtbank slechts toewijsbaar voor zover het betreft eigenaren die een eerste versie van de boekingsovereenkomst hebben gesloten of ontvangen. Voor de eigenaren die een tweede versie van de boekingsovereenkomst hebben gesloten of ontvangen, is zulks beperkt tot familieleden in de eerste en tweede graad in de rechte lijn, aangezien dit daarin zo is overeengekomen.
5.6.6.
De rechtbank ziet geen aanleiding om een dwangsom te verbinden aan het in rekening brengen van kosten aan voormelde familieleden. Indien aan voormelde familieleden ten onrechte een bedrag in rekening wordt gebracht, zullen zij (in beginsel) niet gehouden zijn dit bedrag te voldoen.
Proceskosten
5.7.
Nu beide partijen deels in het (on)gelijk zullen worden gesteld, acht de rechtbank termen aanwezig om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart voor recht dat Recreatiecentrum vanaf heden jaarlijks de beheervergoeding vaststelt conform artikel A 6 van de akte Vaststelling Kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden en wel door toepassing van de CBS-rekenmodule waarbij de berekening samen met de factuur aan de individuele leden en eigenaars wordt gestuurd;
6.2.
verklaart voor recht dat van de eigenaren met de eerste versie van de boekingsovereenkomst de familieleden in de eerste en tweede graad kosteloos gebruik mogen maken van de recreatiewoning van de betreffende eigenaar en dat van de eigenaren met de tweede versie van de boekingsovereenkomsten de familieleden in de eerste en tweede graad in de rechte lijn kosteloos gebruik mogen maken van de recreatiewoning van de betreffende eigenaar;
6.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Sanna en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2013 in aanwezigheid van de griffier. [1]