Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11783253 \ CV EXPL 25-4454
Vonnis van 11 maart 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] (Noorwegen),
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. S. van Eck,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. J.P. Alspeer.
De zaak in het kort
[gedaagde] huurt van [eiser] de benedenwoning gelegen aan het adres [adres 1] te ([postcode]) [plaats 2]. [eiser] heeft op 8 mei 2025 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 december 2025 op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft niet met de opzegging ingestemd. Volgens haar is geen sprake van dringend eigen gebruik. [eiser] vordert daarom in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigt. De kantonrechter wijst de vordering toe en bepaalt dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2026 eindigt.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 juni 2025, met 20 producties;
- de conclusie van antwoord van 10 september 2025, met 3 producties;
- het tussenvonnis van 22 oktober 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van [eiser], met producties 21 tot en met 38;
- de akte van [gedaagde], met productie 4;
- de akte van [eiser], met producties 21 tot en met 38;
- de akte van [gedaagde], met productie 4;
- de mondelinge behandeling van 12 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [eiser];
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan het adres [adres 1] te ([postcode]) [plaats 2] (het pand).
2.2.
[eiser] heeft het pand, zonder over de vereiste vergunningen te beschikken, gesplitst in twee zelfstandige woonruimtes; een benedenwoning met voor- en achtertuin en een bovenwoning.
2.3.
[eiser] dient deze splitsing – op last van de gemeente – voor 15 april 2026 ongedaan te maken op straffe van een dwangsom.
2.4.
[gedaagde] huurt sinds 1 november 2019 van [eiser] de benedenwoning met voor- en achtertuin (hierna: het gehuurde). Partijen waren initieel een huurprijs van € 1.315,00 overeengekomen. De huurprijs bedraagt op dit moment € 714,57 per maand.
2.5.
[eiser] heeft bij brief van 8 mei 2025 de tussen partijen gesloten huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2025 wegens dringend eigen gebruik. In de brief staat daarover:
“(…) Het is u bekend dat cliënte eind 2022 naar Noorwegen is vertrokken met het plan zich daar permanent te vestigen. Zij kocht een schoolgebouwtje dat zij wilde transformeren tot woonruimte met een bed & breakfast (…) Dit plan kreeg handen en voeten, omdat u de woning aan de [adres 1] graag wilde kopen tegen een marktconforme prijs met korting. Met deze verkoopopbrengst zou cliënte de verbouwing en transformatie van het schoolgebouw bekostigen. In april 2023 zag u – om voor u moverende redenen – af van de koop van de woning aan de [adres 1]. (…) Voor cliënte betekende dit dat zij haar plannen in Noorwegen moest opgeven. (…) Cliënte zag zich daardoor genoodzaakt terug te keren naar haar koopwoning in Nederland. In juli 2023 heeft cliënte de huurovereenkomst voor de [adres 1] daarom opgezegd op basis van ‘dringend eigen gebruik’. U verzette zich tegen deze opzegging. In opdracht van cliënte startte DAS een procedure. Tot een inhoudelijke beoordeling van de opzegging kwam de kantonrechter echter niet (…).
“(…) Het is u bekend dat cliënte eind 2022 naar Noorwegen is vertrokken met het plan zich daar permanent te vestigen. Zij kocht een schoolgebouwtje dat zij wilde transformeren tot woonruimte met een bed & breakfast (…) Dit plan kreeg handen en voeten, omdat u de woning aan de [adres 1] graag wilde kopen tegen een marktconforme prijs met korting. Met deze verkoopopbrengst zou cliënte de verbouwing en transformatie van het schoolgebouw bekostigen. In april 2023 zag u – om voor u moverende redenen – af van de koop van de woning aan de [adres 1]. (…) Voor cliënte betekende dit dat zij haar plannen in Noorwegen moest opgeven. (…) Cliënte zag zich daardoor genoodzaakt terug te keren naar haar koopwoning in Nederland. In juli 2023 heeft cliënte de huurovereenkomst voor de [adres 1] daarom opgezegd op basis van ‘dringend eigen gebruik’. U verzette zich tegen deze opzegging. In opdracht van cliënte startte DAS een procedure. Tot een inhoudelijke beoordeling van de opzegging kwam de kantonrechter echter niet (…).
Inmiddels zijn we bijna twee jaar verder en wordt de situatie van cliënte steeds nijpender. Zij woont momenteel illegaal in het Noorse schoolgebouw, zonder zicht op vaste woon- en verblijfplaats. (…) Bovendien riskeert zij een bestuurlijke boete indien zij de woning niet terugbrengt naar de oorspronkelijke, ongesplitste staat.
(…) Gezien het voorgaande heeft zij geen andere keus dan de huurovereenkomst met u op te zeggen, zodat zij kan terugkeren naar haar koopwoning. (…)”
2.6.
[gedaagde] heeft niet met de opzegging ingestemd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat:
I. een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen;
II. een tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast te stellen en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde;
III. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt primair aan de vordering ten grondslag dat zij het gehuurde dringend zelf nodig heeft. Er is voldaan aan de vereisten zoals genoemd in artikel 7:274 lid 1 onder Pro c van het Burgerlijk Wetboek (BW). Subsidiair legt [eiser] aan de vordering ten grondslag dat voortzetting van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Nu [gedaagde] niet heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst kan [eiser] – op de gronden als vermeld in de opzegging – vorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. [1] [eiser] heeft aan de opzegging ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Toetsingskader [2]
4.2.
Gelet op vaste rechtspraak moet eerst de vraag beantwoord worden of [eiser] aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als dat aannemelijk is, komt het aan op de vraag of [gedaagde] over andere passende woonruimte kan beschikken en vindt een belangenafweging plaats. De verhuurder zal daarvoor aannemelijk moeten maken dat haar belangen een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
Dringend nodig hebben voor eigen gebruik
4.3.
Aan de hand van de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is besproken heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet over een vaste woon- of verblijfplaats beschikt en het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daartoe is het volgende redengevend.
4.4.
[eiser] heeft betoogd dat zij eind 2022 naar Noorwegen is vertrokken om daar (permanent) te gaan wonen. Begin januari 2023 heeft zij een oud schoolgebouw gekocht in [plaats 1] dat [eiser] wilde transformeren tot woonruimte met een bed & breakfast. Dat plan is echter mislukt vanwege het ontbreken van voldoende middelen. [gedaagde] heeft om haar moverende redenen afgezien van de koop van het gehuurde waardoor de transformatie niet gerealiseerd kan worden. Wonen in het schoolgebouw is niet mogelijk gezien de wet- en regelgeving aldaar: op het schoolgebouw rust niet de bestemming wonen. Ook beschikt het schoolgebouw niet over water en elektriciteit.
4.5.
Dat het niet om een schoolgebouw zou gaan, zoals [gedaagde] heeft betoogd, volgt de kantonrechter niet. Uit het rapport van [betrokkene 1] blijkt onder meer: “
Dit is een aanbod voor hulp bij juridische verandering van gebruik van voormalig kinderdagverblijf naar een eengezinswoning aan [adres 2], [plaats 1]. (…) De ontvanger van het bod kocht het gebouw op 4 januari 2023 van de gemeente [gemeente], met een verzoek aan [betrokkene 1] AS om te helpen bij het aanvraagproces voor de bouwvergunning voor de noodzakelijke wijziging van gebruik. (…)”De kantonrechter ziet geen reden om aan de juistheid van dit rapport te twijfelen.
Dit is een aanbod voor hulp bij juridische verandering van gebruik van voormalig kinderdagverblijf naar een eengezinswoning aan [adres 2], [plaats 1]. (…) De ontvanger van het bod kocht het gebouw op 4 januari 2023 van de gemeente [gemeente], met een verzoek aan [betrokkene 1] AS om te helpen bij het aanvraagproces voor de bouwvergunning voor de noodzakelijke wijziging van gebruik. (…)”De kantonrechter ziet geen reden om aan de juistheid van dit rapport te twijfelen.
4.6.
Het vakantiehuisje in Zweden kan ook niet als woonruimte dienen. [eiser] heeft als onbetwist gesteld dat er ’s winters geen water is, omdat de waterput dan bevroren is. Verder is het vakantiehuisje niet geïsoleerd en beschikt het niet over een centrale verwarming. Los daarvan geldt dat als een verhuurder ook andere mogelijkheden heeft om in zijn of haar (huisvestings)behoefte te voorzien, dit niet aan toewijzing van een vordering als deze in de weg hoeft te staan, tenzij de keuze voor de andere mogelijkheid bepaald aangewezen is. [3] Daar is in dit geval niet van gebleken. Dat [eiser] deze situatie geheel zelf heeft veroorzaakt, staat ook niet aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg. [4]
4.7.
[gedaagde] heeft ook betoogd dat [eiser] – blijkens haar voorlopige aangifte – over voldoende financiële middelen beschikt. Hiermee kan [eiser] (althans zo begrijpt de kantonrechter) de transformatie van het schoolgebouw realiseren en/of elders woonruimte kopen. Weliswaar blijkt uit de voorlopige aangifte dat [eiser] over een vermogen van € 527.901,00 beschikt, maar dit vermogen ziet grotendeels op de waarde van het pand aan de [adres 1] (waarvan het gehuurde deel uitmaakt), te weten € 417.600,00. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het pand aan de [adres 1] in (deels) verhuurde staat slechts € 225.000,00 waard is. Op het pand rust ook nog een hypotheek van € 110.000,00. Met dit bedrag kan [eiser] – blijkens het rapport van bouwkundig adviseur [betrokkene 2] (aanvullende productie 29) – de transformatie van het schoolgebouw niet realiseren. Ook is niet gebleken dat [eiser] met dat bedrag een ander huis kan kopen.
4.8.
[gedaagde] heeft verder betoogd dat [eiser] in 2023 een pand aan de [adres 3] heeft verkocht. [eiser] heeft ter zitting een toelichting gegeven op haar financiële situatie en er is, hoewel summierlijk, genoegzaam gebleken dat zij met de opbrengst daarvan de hypotheek van dat pand volledig en de hypotheek van het pand aan de [adres 1] gedeeltelijk heeft afbetaald. Dat geld is op.
4.9.
Dat [eiser] het gehuurde op enig moment aan [gedaagde] te koop heeft aangeboden (zie rechtsoverweging 4.4), betekent evenmin dat nu geen sprake is van dringend eigen gebruik. [gedaagde] is immers niet op dat aanbod ingegaan, zodat [eiser] nog steeds belang heeft bij het beschikbaar krijgen van het gehuurde voor eigen gebruik.
4.10.
Tot slot wijst [gedaagde] erop dat [eiser] de last van de gemeente om de splitsing van het pand ongedaan te maken, op straffe van een dwangsom, niet heeft aangevochten. Dat is weliswaar vreemd, maar dat alleen kan niet leiden tot de slotsom dat geen sprake is van dringend eigen gebruik.
4.11.
Al met al is genoegzaam gebleken dat [eiser] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het betoog van partijen dat al dan niet sprake zou zijn van structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking meer.
Passende woonruimte
4.12.
Vervolgens moet worden beoordeeld of [eiser] voldoende heeft aangetoond dat er op dit moment sprake is van passende woonruimte voor [gedaagde]. Hierbij geldt dat een concreet aanbod van vervangende woonruimte niet vereist is. [5] Onder passende woonruimte wordt verstaan: andere woonruimte in de regio, die geschikt is voor het woonbelang van [gedaagde] en die ook past bij haar inkomen. Daarbij mag, op grond van rechtspraak, gewicht worden toegekend aan de omstandigheid dat de huurder (on)voldoende actief is geweest in het zoeken naar een nieuwe huurwoning.
4.13.
[eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat voor [gedaagde] passende woonruimte beschikbaar is. Het door [eiser] overgelegde aanbod bestaat uit meerdere (kleine) woningen en appartementen, wat de kantonrechter vergelijkbaar acht met de benedenwoning waar [gedaagde] op dit moment woonachtig is. Dat [eiser] (voornamelijk) heeft gekeken naar woningen in de vrije sector, maakt het oordeel ook niet anders. Vast staat dat partijen bij aanvang van de huurrelatie een huurprijs van € 1.315,00 waren overeengekomen. Door gewijzigde wet- en regelging (Wet Betaalbare Huur) is de huurprijs door [eiser] naar beneden bijgesteld. [gedaagde] heeft aangegeven dat de huurverlaging niet op haar initiatief is doorgevoerd en dat ze heeft aangeboden de oude huurprijs te handhaven. Dat [gedaagde] op dit moment slechts aangewezen zou zijn op woningen in de sociale sector is dan ook niet gebleken. [gedaagde] heeft dit betoog ook op geen enkele manier concreet gemaakt of onderbouwd met stukken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] nog aangeboden om stukken van haar financiële situatie over te leggen, maar aan dat verzoek gaat de kantonrechter voorbij. Gesteld noch gebleken is waarom deze stukken niet eerder hadden kunnen worden overgelegd.
4.14.
Hierbij weegt de kantonrechter ook mee dat [gedaagde] onvoldoende inspanningen heeft verricht om alternatieve woonruimte te verkrijgen. De enkele blote stelling dat zij de afgelopen periode regelmatig heeft gereageerd op woningen, volstaat niet. Het is niet duidelijk geworden op welke woningen zij heeft gereageerd, hoe vaak en waarom zij niet voor deze woningen in aanmerking is gekomen. Dit klemt temeer tussen partijen al eerder een geschil is geweest over opzegging van de huurovereenkomst, zodat [gedaagde] al geruime tijd op de hoogte is van het beroep van [eiser] op dringend eigen gebruik.
Belangenafweging
4.15.
Tot slot dient een belangenafweging plaats te vinden.
4.16.
Het belang van [eiser] is gegeven met de vaststelling van de dringende noodzaak om het gehuurde in Haarlem zelf in gebruik te nemen. Hoewel [eiser] de penibele situatie zelf heeft gecreëerd, leggen de door [gedaagde] naar voren gebrachte belangen, die met name zien op de huidige overspannen woningmarkt, minder gewicht in de schaal dan de hierboven geschetste belangen van [eiser]. [eiser] heeft namelijk voldoende onderbouwd dat voor [gedaagde] passende woonruimte in Haarlem en omstreken beschikbaar is (zie rechtsoverweging 4.12). [gedaagde] heeft dat niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist. Het betoog van [gedaagde] dat zij sinds 2019 in het gehuurde woont en hier een netwerk heeft opgebouwd, legt evenmin voldoende gewicht in de schaal, nu het verlaten van het gehuurde niet betekent dat [gedaagde] ook Haarlem moet verlaten. [gedaagde] heeft verder geen andere belangen naar voren gebracht. Dit leidt ertoe dat belangenafweging in het voordeel van [eiser] moet uitvallen.
Conclusie
4.17.
Samenvattend is aan de voorwaarden van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro voldaan. De vordering van [eiser] is daarom toewijsbaar. De kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2026 zal eindigen. [gedaagde] dient het gehuurde dan uiterlijk te ontruimen en te verlaten. Aan [gedaagde] wordt hiermee nog enige tijd gegund om alternatieve woonruimte te vinden.
Kosten ontruiming
4.18.
De vordering tot vergoeding voor de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, wat niet op voorhand kan worden beoordeeld.
Geen machtiging om zelf te ontruimen
4.19.
Voor zover [eiser] heeft bedoeld een machtiging te vragen om zelf te ontruimen bij gebreke van volledige medewerking aan de ontruiming, wordt die vordering afgewezen. De wet geeft alleen aan de deurwaarder de bevoegdheid om een gedwongen ontruiming uit te voeren. [6] Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in artikel 555 e.v. Rv zonder toestemming van [gedaagde] het gehuurde betreden en ontruimen.
4.20.
Voor zover [eiser] (enkel) heeft bedoeld een machtiging te vragen om de ontruiming desnoods met behulp van de sterke arm te laten uitvoeren wordt deze ook afgewezen. De deurwaarder kan immers zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen, [7] waarbij de kosten als vermeld in het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagde] komen.
Proceskosten
4.21.
[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
956,14
4.22.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De veroordeling tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard
4.23.
De beslissing om de huurovereenkomst te beëindigen wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Uit de wet volgt dat de opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot beëindiging. [8] Daarop kan een uitzondering worden gemaakt na afweging van de belangen van partijen, of als een huurder een rechtsmiddel aanwendt met alleen, dan wel hoofdzakelijk als doel de huurbeëindiging uit te stellen. [9] Daar is in dit geval echter niet van gebleken. [eiser] heeft geen zwaarwegende omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de kantonrechter van deze hoofdregel moet afwijken. Dit betekent dat als [gedaagde] in hoger beroep gaat, [eiser] het vonnis nog niet ten uitvoer mag leggen.
De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
4.24.
De proceskostenveroordeling wordt wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals gevorderd. Dat betekent dat deze beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot de woonruimte gelegen aan het adres [adres 1] te ([postcode]) Haarlem zal eindigen op 31 augustus 2026,
5.2.
stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 31 augustus 2026,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk op 31 augustus 2026 te ontruimen met afgifte van de sleutels aan [eiser],
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 956,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe of na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving of betekening van het vonnis zijn betaald,
5.6.
verklaart de veroordelingen onder rechtsoverwegingen 5.4 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.