ECLI:NL:HR:1984:AG4913

• Datum uitspraak: 30 november 1984
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: 6700 rek.nr
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: A. Snijders; J. Martens; W. Bloembergen; A. Boekman; J. Ras
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht: Opzegging wegens dringend eigen gebruik en passende woonruimte

In deze zaak, die voor de Hoge Raad is gekomen, gaat het om de opzegging van een huurovereenkomst door verhuurders wegens dringend eigen gebruik. De verhuurders, [verweerders], hebben op 13 maart 1981 de Kantonrechter te 's-Gravenhage verzocht om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst met de huurder, [verzoeker], zou eindigen. De Kantonrechter heeft op 31 maart 1982 het verzoek toegewezen en het tijdstip van ontruiming vastgesteld op 31 mei 1982. Hiertegen heeft [verzoeker] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage, die op 22 februari 1984 oordeelde dat [verzoeker] andere passende woonruimte kan verkrijgen.

De Hoge Raad heeft de zaak in cassatie behandeld en zich gebogen over de vraag of de aangeboden woonruimte als 'passend' kan worden aangemerkt. De Hoge Raad oordeelt dat de stelling dat de passende woonruimte ook moet voldoen aan de eis dat de huurder daarin zijn onderhuurders kan huisvesten, geen steun vindt in de wet of de geschiedenis van de wet. De Hoge Raad bevestigt dat het niet vereist is dat de woning op het moment van de uitspraak beschikbaar is, zolang de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

De Hoge Raad verwerpt het beroep van [verzoeker] en oordeelt dat de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de aangeboden woning voldoet aan de criteria voor passende woonruimte, ondanks dat deze zich in een 'minder goede buurt' bevindt. De kosten van het geding in cassatie worden aan [verzoeker] opgelegd, die deze moet vergoeden aan de zijde van [verweerders].

Uitspraak

30 november 1984
Eerste Kamer
Req.nr. 6700
AT

Beschikking

in de zaak van:

[verzoeker] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERZOEKER tot cassatie,
advocaat Mr. E. van Staden ten Brink,

t e g e n

1. [verweerder 1] , en zijn echtgenote,
2. [verweerster 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: Mr. K.G.W. van Oven.

1. Het geding in feitelijke instanties

Op 13 maart 1981 hebben [verweerders] zich op de voet van art. 1623
e lid 1 BW gewend tot de Kantonrechter te 's-Gravenhage met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de tussen hen als verhuurders en [verzoeker] als huurder, met betrekking tot de woonruimte, gelegen te [woonplaats] aan de [a-straat 1] , bestaande en door [verweerders] bij aangetekend schrijven van 12 mei 1980 tegen 1 december 1980 opgezegde huurovereenkomst zal eindigen, onder vaststelling van het tijdstip van ontruiming.

Nadat [verzoeker] tegen dat verzoek verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij eindbeschikking van 31 maart 1982 het verzoek toegewezen, het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vastgesteld op 31 mei 1982 en het tijdstip van de ontruiming eveneens vastgesteld op 31 mei 1982.

Tegen deze beschikking heeft [verzoeker] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage.

Bij tussenbeschikking van 8 november 1982 heeft de Rechtbank, alvorens verder te beslissen, voor zover thans van belang, [verweerders] toegelaten tot het bewijs van hun stelling, dat [verzoeker] andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Nadat partijen hun standpunt nader hadden toegelicht - [verweerders] bij een op 22 juni 1983 bij de Rechtbank ingekomen schrijven en [verzoeker] bij een op 4 november 1983 ingekomen schrijven - heeft de Rechtbank bij beschikking van 22 februari 1984 geoordeeld dat [verzoeker] andere passende woonruimte kan verkrijgen en de zaak aangehouden tot 1 april 1984.
De beschikkingen van de Rechtbank zijn aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikkingen van de Rechtbank heeft [verzoeker] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierequest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerders] hebben verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Franx strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking van 22 februari 1984 en tot verwijzing van de zaak naar het Hof te 's-Gravenhage ter verdere afdoening.

3. Beoordeling van het middel

3.1 Middel I faalt op de in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 2 aangegeven gronden.

3.2 Middel II faalt, omdat de Rechtbank in rechtsoverweging 4 van haar beschikking van 22 februari 1984 met "zozeer" kennelijk heeft bedoeld: zo ruimschoots. Aldus opgevat is die rechtsoverweging niet strijdig met rechtsoverweging 9 van de tussenbeschikking van 8 november 1982.

3.3 Ook de onderdelen 1 en 2 van middel III falen. In rechtsoverweging 9 van haar voormelde tussenbeschikking heeft de Rechtbank tot uitgangspunt genomen dat de aan te bieden passende woonruimte in ieder geval dient te voldoen aan de volgende criteria:

een huurprijs die maximaal om en nabij
f 400,-- ligt,

b een ligging in [woonplaats] of direkte omgeving, en

c een bereikbaarheid, die in dezelfde mate of meer dan de huidige woning voldoet aan de eisen neergelegd in een door [verzoeker] overgelegde brief betreffende zijn gezondheidstoestand.
In haar beschikking van 22 februari 1984 heeft de Rechtbank vervolgens overwogen dat de inmiddels aangeboden woning, gelegen in [woonplaats] met een huurprijs van
f 300,-- en als parterreflat goed bereikbaar, gelet op de eisen in verband met [verzoeker] 's gezondheidstoestand, zozeer voldoet aan de bovenbedoelde criteria dat de ligging van die woning in een "minder goede" buurt van ondergeschikt belang moet worden geacht. Met deze laatste overweging heeft de Rechtbank in de eerste plaats tot uitdrukking gebracht dat, nu aan de door haar in haar tussenbeschikking opgesomde criteria ruimschoots is voldaan - waarbij de Rechtbank kennelijk aan de huur en aan de bereikbaarheid heeft gedacht -, de minder goede buurt waarin die woning is gelegen, naar verhouding minder zwaar weegt. Voorts heeft de Rechtbank met de door haar tussen aanhalingstekens geplaatste woorden een "minder goede" buurt verworpen het betoog van [verzoeker] dat de woonsituatie ter plaatse van de aangeboden woning voor iemand als hij niet "ook maar enigszins aanvaardbaar is te achten" en dat "de woning die hij zou moeten verlaten in een van de beste en de woning die hem werd aangeboden in een van de slechtste locaties van [woonplaats] was gelegen". Aldus opgevat is de voormelde rechtsoverweging niet een onvoldoende weerlegging van hetgeen door [verzoeker] in dit verband is aangevoerd. Met name behoefde de Rechtbank bij haar afweging niet op de verdere details van de woonsituatie ter plaatse in te gaan. Evenmin behoefde de Rechtbank nader in te gaan op het belang van de woning voor de beroepsuitoefening van [verzoeker] , die het beroep uitoefent van bemiddelaar in Horecabedrijven, nu de Rechtbank in haar tussenbeschikking van 8 november 1982 had overwogen dat de beroepsuitoefening van [verzoeker] , die hij te zijnen huize verrichtte, bestond in administratieve werkzaamheden en het ontvangen van een enkele klant en de Rechtbank in haar beschikking van 22 februari 1984 kennelijk heeft aangenomen, dat [verzoeker] aan zijn betoog te dier zake geen andere feiten ten grondslag heeft gelegd dan dat het enkele feit dat de woning was gelegen in de z.g. " [wijk] ", tot gevolg zou hebben dat hij de risee van zijn vakgenoten zou zijn en dat aspirantkopers of verkopers zich niet tot hem zullen wenden.

3.4 Onderdeel 3 van middel III faalt, Voor de stelling dat de in art. 1623
e bedoelde passende woonruimte "ook in zoverre passend moet zijn, dat de huurder in staat moet zijn daarin ook zijn onderhuurders te huisvesten" kan noch in de tekst noch in de geschiedenis van deze bepaling steun worden gevonden.

3.5 Ook onderdeel 4 van middel III kan niet tot cassatie leiden. Wanneer een huurder tijdens een procedure op de voet van art. 1623
e lid 1, aanhef en onder 3°, het standpunt inneemt dat een door de verhuurder aangeboden woonruimte niet passend is en de rechter vervolgens van oordeel is dat de woonruimte wel passend is, moet het ervoor gehouden worden dat voldaan is aan het vereiste "dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen", ook al is de woning ten tijde van dat oordeel niet meer beschikbaar.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [verzoeker] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerders] begroot op
f 350,— aan verschotten en
f 1.700,-- voor salaris, op de voet van art. 57b Rv. te voldoen aan de griffier.

Deze beschikking is gewezen door Mrs. Snijders als voorzitter, Martens, Bloembergen en Boekman als raadsheren, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president Ras op
30 november 1984 .