Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10903940 \ CV EXPL 24-328 TB
Uitspraakdatum: 29 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. R.P. Groot
tegen
de stichting
Woningstichting Het Grootslag
gevestigd te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: Het Grootslag
gemachtigde: mr. I.M. Sinnige
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 18 januari 2024 een vordering tegen Het Grootslag ingesteld. Het Grootslag heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eiser] heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.
1.2.
Op 16 april 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] en Het Grootslag hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Het Grootslag bij brief van 10 april 2024 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurde vanaf 1 oktober 2010 de woning aan het [adres] in [plaats 2] (hierna: de woning of het gehuurde). De huurprijs bedroeg € 391,69 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
In de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte (versie 1 februari 2005) (hierna: algemene huurvoorwaarden) staat:
“6.1 (…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.
11.4
Indien de huurder bij het einde van de huurovereenkomst aan zijn verplichtingen tot herstel, volledige ontruiming en eventueel ongedaanmaking van aangebrachte veranderingen of toevoegingen niet heeft voldaan, is verhuurder gerechtigd alle ten gevolge daarvan noodzakelijke werkzaamheden op kosten van huurder zelf uit te voeren of te doen uitvoeren, waarbij huurder zich reed nu voor alsdan verplicht deze kosten te voldoen. Ook overige schade ontstaan door nalatigheid van huurder, komt voor zijn rekening.
13.1
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
13.2
De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit de handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.
15 Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze algemene voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding.”
2.3.
[eiser] zat sinds 10 oktober 2019 gedetineerd.
2.4.
Bij vonnis van de kantonrechter in kort geding van 25 maart 2020 (hierna: het ontruimingsvonnis) is [eiser] veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis en tot betaling van de proceskosten. Het ontruimingsvonnis is op 6 april 2020 aan het adres van het gehuurde van [eiser] betekend.
2.5.
De deurwaarder (Kerckhoffs & Lasonder gerechtsdeurwaarders en incassospecialisten) heeft het gehuurde in opdracht van Het Grootslag op 28 april 2020 ontruimd. Bij deze ontruiming waren onder meer aanwezig de uitvoerend deurwaarder en een hulpofficier van justitie. [eiser] was niet bij de ontruiming aanwezig. Het gehuurde en de aldaar aangetroffen goederen zijn voor de ontruiming gefotografeerd door de deurwaarder, die deze foto’s heeft gedocumenteerd in een proces-verbaal van ontruiming. De deurwaarder heeft een aantal eigendommen van [eiser] in executoriaal beslag genomen en in bewaring gegeven. De overige eigendommen van [eiser] zijn afgevoerd en vernietigd.
3.De vordering en de tegenvordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter
I. voor recht verklaart dat er sprake is geweest van een onzorgvuldige ontruiming van de woning van [eiser] op 28 april 2020 en dat Het Grootslag aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade;
II. Het Grootslag veroordeelt tot betaling van € 50.000,00 aan [eiser] wegens schadevergoeding als gevolg van onzorgvuldige ontruiming, dan wel tot betaling van een door de kantonrechter vast te stellen bedrag;
III. Het Grootslag veroordeelt tot terugbetaling van € 2.318,91 aan [eiser] wegens te veel geïncasseerde bedragen;
IV. Het Grootslag veroordeelt tot betaling van de wettelijk rente over de vorderingen sub II en sub II vanaf datum vonnis tot de dag van volledige betaling;
V. Het Grootslag veroordeelt tot betaling van de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over beide bedragen vanaf de datum van het vonnis tot de datum van volledige betaling.
3.2.
Het Grootslag voert verweer, waarbij zij heeft geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure en in de nakosten.
3.3.
Het Grootslag vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot betaling van € 2.575,71 aan achterstallige huur, rente en kosten en € 1.759,68 ter zake het herstel van de woning.
3.4.
[eiser] betwist de tegenvordering en voert verweer.
3.5.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
de vordering
Ontruiming
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat het ontruimingsvonnis een geldige titel verschafte om tot ontruiming van de woning over te gaan. Van misbruik van die executiebevoegdheid is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Niet gesteld, of gebleken is dat het vonnis op een juridische of feitelijk misslag berustte. Kern van het geschil is of sprake is van een onzorgvuldige ontruiming en of Het Grootslag aansprakelijk is voor de daardoor eventueel ontstane schade bij [eiser] .
4.2.
Vooropgesteld wordt dat bij een ontruiming op de verhuurder de plicht rust om rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de huurder. Alleen schending van die plicht brengt mee dat de verhuurder aansprakelijk is voor de daardoor ontstane schade. Als uitgangspunt bij ontruiming van een woning verder dat goederen die van de huurder zijn in beginsel niet mogen worden weggegooid, tenzij deze kennelijk waardeloos zijn of de huurder er afstand van heeft gedaan. [1] Daarnaast speelt een belangrijke rol of de huurder zelf maatregelen heeft kunnen treffen voor het behoud van zijn inboedel na de ontruiming. Hiervoor is van belang dat de huurder tijdig op de hoogte wordt gesteld van de datum en het tijdstip van de ontruiming.
4.3.
[eiser] stelt in de eerste plaats dat hem geen redelijke termijn is gegeven om zijn woning te ontruimen. Het Grootslag betwist dit en meent dat [eiser] tijdig en bij herhaling op de hoogte is gesteld van de datum waarop de ontruiming zou plaats hebben.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] een redelijke termijn heeft gehad om zijn woning te ontruimen. Ten eerste omdat [eiser] aanwezig was bij het kort geding op 11 maart 2020 en hij in ieder geval vanaf dat moment op de hoogte was van een mogelijke ontruiming van de woning. Uit het ontruimingsvonnis van 25 maart 2020 blijkt vervolgens dat de kantonrechter [eiser] een langere ontruimingstermijn heeft gegeven om hem in staat te stellen vanuit detentie de ontruiming te (doen) bewerkstelligen. [eiser] heeft geen enkele actie ondernomen, niet naar aanleiding van het ontruimingsvonnis en ook niet naar aanleiding van de vraag van Het Grootslag aan [eiser] of hij zelf tot ontruiming van de woning zou overgaan. Vervolgens is het ontruimingsvonnis – pas – op 6 april 2020 aan [eiser] betekend en is aan [eiser] bevel gedaan om binnen twee weken de woning te ontruimen en is [eiser] nadrukkelijk aangezegd dat als hij daarmee in gebreke zou blijven, een gedwongen ontruiming zal plaatsvinden op 28 april 2020. Terecht merkt Het Grootslag bovendien nog op dat [eiser] ook niet van de mogelijkheid gebruik heeft gemaakt om een executie kort geding te starten. Al deze omstandigheden brengen mee dat [eiser] een redelijk termijn heeft gehad om zijn woning te ontruimen. De ontruiming vond immers pas plaats zes weken na de zitting in kort geding.
4.5.
In de tweede plaats stelt [eiser] dat Het Grootslag bij de ontruiming geen rekening heeft gehouden met zijn belangen en Het Grootslag de woning onzorgvuldig heeft ontruimd. [eiser] zat in detentie en hij was daarom niet in de gelegenheid om de woning zelf te (laten) ontruimen. Het Grootslag had om deze redenen extra zorgvuldig met de inboedel van [eiser] moeten omgaan en hierbij meer zaken veilig moeten stellen. Zo had Het Grootslag een grote hoeveelheid muziekinstrumenten en muziekinstallaties die aanwezig waren in de woning moeten veilig stellen en ook een aantal jassen waarin onder meer een USB-stick, € 500,00 aan contant geld en het paspoort van [eiser] zat.
4.6.
De kantonrechter volgt [eiser] niet in zijn standpunt. [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat de door [eiser] genoemde zaken in de woning aanwezig waren ten tijde van de ontruiming. De deurwaarder heeft een proces-verbaal opgemaakt van de ontruiming en daarin foto’s opgenomen van de inboedel. Op de foto’s zijn geen van deze genoemde zaken te zien. Er is geen reden om aan de verklaring van de deurwaarder te twijfelen nu deze op ambtseed is opgemaakt. [eiser] heeft ook op geen andere manier aangetoond dat de door hem genoemde zaken in de woning aanwezig waren ten tijde van de ontruiming of dat er nog andere zaken van waarde waren die bewaard hadden moeten worden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt bovendien dat [eiser] voldoende tijd heeft gehad om zijn woning te ontruimen en dus ook voldoende tijd had om zaken die voor hem persoonlijk van waarde waren zelf veilig te stellen. Ook had hij aan Het Grootslag kunnen laten weten welke zaken voor hem specifiek van belang waren. Dat heeft hij niet gedaan. In de gegeven omstandigheden is Het Grootslag er dan ook terecht vanuit gegaan dat de opslagkosten van de inboedel hoger zouden zijn geweest dan de waarde van de inboedel. Al met al is niet komen vast te staan dat de ontruiming onzorgvuldig is geweest en is ook niet komen vast te staan dat een groot deel van de inboedel ten onrechte is afgevoerd.
Voor toewijzing van enig schadebedrag aan [eiser] is, gelet op het voorgaande, dan ook geen grond. De vorderingen onder I en II zullen worden afgewezen.
Ontruimingskosten
4.7.
[eiser] vordert onder vordering III terugbetaling van een bedrag van € 2.318,91. De kantonrechter begrijpt dat dit is gebaseerd op de stelling dat voor de ontruimingskosten geen executoriale titel bestond zodat Het Grootslag de kosten van de ontruiming van € 3.594,06 onrechtmatig heeft geëxecuteerd. [eiser] stelt in totaal een bedrag van € 5.709,47 te hebben betaald aan Het Grootslag terwijl hij op grond van het ontruimingsvonnis slechts een bedrag van € 926,12 aan proceskosten verschuldigd is, zodat € 4.783,35 te veel is betaald. Na aftrek van een door de deurwaarder aan [eiser] terug betaald bedrag van € 2.464,44 resteert nog een bedrag van € 2.318,91 dat aan hem terug betaald moet worden.
4.8.
De vraag die hier voorligt is of het ontruimingsvonnis een executoriale titel oplevert voor het verhaal van de ontruimingskosten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Onder die nakosten vallen ook de kosten die gepaard gaan met een gedwongen ontruiming [2] . De kostenveroordeling als bedoeld in artikel 237 lid 1 Rv Pro levert dus voor alle kosten een executoriale titel op. Ook als dit niet met zoveel woorden in het ontruimingsvonnis is bepaald doet dit aan het oordeel niet af, omdat dit voortvloeit uit de wet. Omdat de ontruimingskosten niet op voorhand zijn te begroten, vallen zij onder artikel 237 lid 4 Rv Pro. [3] Vast staat dat in het ontruimingsvonnis [eiser] is veroordeeld in de proceskosten zodat dit ook een executoriale titel oplevert voor de nakosten.
4.9.
De volgende vraag die moet worden beantwoord is of Het Grootslag op grond van het ontruimingsvonnis voor het verhaal van de ontruimingskosten ten laste van [eiser] beslag had mogen laten leggen. In het geval de huurder de hoogte of de verschuldigdheid van de door de verhuurder gevorderde ontruimingskosten betwist, dan heeft de verhuurder voor het leggen van beslag om de ontruimingskosten te verhalen in beginsel een bevelschrift nodig van de rechter die het ontruimingsvonnis heeft gewezen [4] . De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval een bevelschrift niet nodig was. Het Grootslag heeft gemotiveerd gesteld dat de toenmalige gemachtigde van [eiser] de verschuldigdheid van de ontruimingskosten wel ter discussie heeft gesteld, maar dat – ook na telefonisch overleg tussen de respectieve advocaten – een betalingsregeling is afgesproken, waaruit volgt dat de verschuldigdheid en de hoogte van de kosten is geaccepteerd. [eiser] betwist de betalingsregeling niet, maar hij betwist wel dat deze regeling zag op voldoening van de ontruimingskosten. [eiser] onderbouwt vervolgens niet dan wel onvoldoende waar deze betalingsregeling dan wel op zag. De kantonrechter is gezien het feit dat [eiser] zijn verweer niet heeft onderbouwd, van oordeel dat Het Grootslag terecht stelt dat met (de advocaat van) [eiser] een regeling is getroffen die ook ziet op (het bedrag van) de ontruimingskosten. Tegen die achtergrond kan niet van Het Grootslag worden verwacht dat zij alsnog een bevelschrift vraagt voor deze kosten. Op het moment dat [eiser] de betalingsregeling niet meer nakwam, ging Het Grootslag dus terecht – en dus niet onrechtmatig – over tot het leggen van executoriaal beslag op de uitkering van [eiser] .
4.10.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal ook de vordering onder III worden afgewezen.
4.11.
Nu de vorderingen onder I, II en III worden afgewezen brengt dat met zich dat ook de overige vorderingen worden afgewezen.
4.12.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Het Grootslag worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 1.630,00 (2 punt x tarief € 815,00)
- nakosten
€ 132,00(1/2 salarispunt plus de verhoging
€ 132,00(1/2 salarispunt plus de verhoging
zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.762,00
de tegenvordering
Huurachterstand
4.13.
Het Grootslag vordert betaling van een huurachterstand van € 2.324,03 over de periode 1 juni 2019 tot 28 april 2020 vermeerderd met rente en kosten [5] . Hoewel [eiser] bij conclusie van antwoord in reconventie nog betwist dat voornoemd bedrag de huurachterstand betreft, heeft hij ter zitting zijn standpunt herzien en verklaard dat de door Het Grootslag gevorderde huurachterstand goed is berekend. De kantonrechter gaat daarom uit van een huurachterstand van € 2.324,03.
4.14.
[eiser] voert echter aan dat de huurachterstand ruimschoots is voldaan middels betalingen die hij heeft gedaan naar aanleiding van de betalingsregeling, het bedrag dat door middel van het executoriaal beslag is geïncasseerd en het in beslag genomen contante geld. Uit hetgeen hiervoor over deze bedragen is overwogen en beslist volgt dat [eiser] ten onrechte van mening is dat met de genoemde bedragen de huurachterstand is voldaan. [eiser] moet dit bedrag dus nog aan Het Grootslag betalen. Het beroep op verrekening kan ook niet slagen omdat de vorderingen van [eiser] in conventie zijn afgewezen.
4.15.
Het Grootslag maakt verder aanspraak op betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente over de huurachterstand.
4.16.
Omdat Het Grootslag de woning bedrijfsmatig verhuurt, is zij als handelaar aan te merken. [eiser] is als huurder een consument. Dit heeft tot gevolg dat de kantonrechter ambtshalve moet onderzoeken of in de huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden bedingen staan die oneerlijk zijn in de zin van het Europese en Nederlandse consumentenrecht. [6] Dit geldt ook als de gebruiker zich niet op zo’n beding beroept, zoals hier het geval is. [7]
4.17.
Het beding van artikel 6.1 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt dat vanaf de eerste dag van de maand de huurder voor de termijn voor die maand in verzuim is en hij wettelijke rente verschuldigd is. Dit beding is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW Pro. Dit beding is daarom op zichzelf voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk.
4.18.
In combinatie met het boetebeding in artikel 15 is Pro het rentebeding een onredelijk bezwarend en dus oneerlijk beding. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW Pro. In artikel 15 is Pro namelijk opgenomen dat naast deze rente op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder nog een boete van € 25,00 per dag verschuldigd is en deze is niet gemaximeerd. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde partij verstoord.
4.19.
Het incassokostenbeding van artikel 13.1 en 13.2 van de algemene huurvoorwaarden is ook oneerlijk. De huurder is als consument de wettelijke kosten [8] verschuldigd. Het incassokostenbeding wijkt ten nadele van de huurder af van de wet. [9] Er is een minimum van € 25,00 opgenomen. Daarbij is geen maximum bepaald en wordt gesproken over tenminste 15%. Daardoor is een hoger percentage kennelijk ook mogelijk. Dat leidt ertoe dat onbeperkte kosten voor rekening van de huurder kunnen komen. Hiermee wordt het evenwicht onevenredig verstoord. Ook hier geldt dat de cumulatie met de boete van artikel 15 van Pro de algemene huurvoorwaarden de oneerlijkheid van het beding versterkt. [10]
4.20.
Het rentebeding en incassobeding zijn dan ook oneerlijk en worden daarom vernietigd. Omdat sprake is van oneerlijke bedingen, is terugvallen op de wettelijke regeling van schadevergoeding niet mogelijk. [11] Voor toewijzing van de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten is daarom geen grond. Deze vorderingen zullen worden afgewezen.
4.21.
Artikel 9.1 van de algemene voorwaarden ziet (ook) op de proceskosten. Voor zover Het Grootslag op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de kantonrechter op grond van de artikelen 237 en 242 Rv ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Tussenconclusie
4.22.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en de gevorderde wettelijke rente niet verschuldigd zijn. De kantonrechter zal daarom toewijzen een bedrag € 2.324,03 aan huurachterstand.
Herstelkosten
4.23.
Het Grootslag vordert verder € 1.209,73 voor herstel van de woning en € 549,95 voor herstel van de tuin. Zij grondt haar vordering op artikel 11.4 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden.
4.24.
[eiser] heeft diverse verweren aangevoerd ten aanzien van de herstelkosten.
4.25.
[eiser] voert in de eerste plaats aan dat artikel 11.4 van de algemene huurvoorwaarden niet van toepassing is omdat de huurovereenkomst niet is beëindigd. Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst na het ontruimingsvonnis in beginsel is blijven bestaan omdat de voorzieningenrechter een huurovereenkomst niet kan ontbinden. In onderhavige zaak staat vast dat tegen het ontruimingsvonnis geen rechtsmiddel meer open staat en dat het dus in kracht van gewijsde is gegaan. Voorts is de woning ontruimd op 28 april 2020 en heeft [eiser] sinds de ontruiming geen huur meer betaald. De kantonrechter is van oordeel dat uit deze feitelijke gang van zaken blijkt dat de huurovereenkomst feitelijk is geëindigd. Artikel 11.4 spreekt over ‘het einde van de huurovereenkomst’, en geldt dus ook in de onderhavige situatie. Dit verweer gaat daarom niet op.
4.26.
In de tweede plaats voert [eiser] aan dat artikel 11.4 een oneerlijk beding is en daarom vernietigd moet worden. Het artikel wijkt af van de wettelijke regeling van artikel 6:74 BW Pro op grond waarvan eerst sprake moet zijn van verzuim. De kantonrechter stelt voorop dat voordat Het Grootslag schadevergoeding kan vorderen van [eiser] , [eiser] inderdaad in verzuim moet zijn. De verplichting om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als bij aanvang van de huur, is een verplichting die de huurder slechts kan nakomen op het tijdstip dat de huurovereenkomst eindigt. Indien deze verplichting niet is nagekomen, dan is de huurder in verzuim zonder dat daar een ingebrekestelling voor nodig is. [12] Omdat [eiser] , gelet op het hiervoor overwogene onder 4.25., bij het einde van de huurovereenkomst zijn verplichting niet is nagekomen, is hij van rechtswege in verzuim geraakt. Het beding wijkt dus niet af van artikel 6:74 BW Pro en sluit bovendien aan bij het bepaalde in artikel 7:224 BW Pro omdat Het Grootslag alleen de werkelijk gemaakte kosten in rekening kan brengen bij [eiser] . De kantonrechter is daarom van oordeel dat voornoemd beding niet als oneerlijk kan worden beschouwd.
4.27.
In de derde plaats voert [eiser] aan dat er bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt van het verhuurde. Niet in geschil is dat bij het afsluiten van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Het risico van het niet opnemen van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst rust op de verhuurder. Omdat deze ontbreekt wordt verondersteld dat [eiser] de woning in dezelfde staat heeft ontvangen als hij deze heeft verlaten, tenzij de verhuurder aantoont dat dit anders is. Dat heeft Het Grootslag niet gedaan. Zij vordert materiaal en arbeidsloon, terwijl niet duidelijk is waar deze kosten op zien. Zodat daaruit niet kan worden afgeleid dat deze zijn gemaakt om de woning terug te brengen in de staat waarin deze aan [eiser] is opgeleverd. Dit geldt ook voor de tuin omdat uit de door Het Grootslag in het geding gebrachte luchtfoto’s niet blijkt wat de staat van de tuin was bij oplevering van de woning aan [eiser] . Enkel is te zien op de luchtfoto’s van 25 augustus 2019 en 17 november 2019 dat de tuin op dat moment in verwaarloosde staat was, maar dit laat niet zien wat de staat bij de oplevering was. Ook uit het ontruimingsvonnis kan niet worden opgemaakt wat de staat van de tuin was bij aanvang van de huurovereenkomst. Voor de schoonmaakkosten van € 116,25 geldt dat Het Grootslag dit bewijs wel heeft geleverd. Het Grootslag heeft ter onderbouwing van de schoonmaakkosten een werkopdracht en factuur overgelegd. Uit de foto's bij het proces-verbaal van de ontruiming volgt naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam dat de woning niet schoon en leeg is opgeleverd. De kantonrechter acht de hoogte van deze kosten niet disproportioneel. [eiser] moet daarom de schoonmaakkosten vergoeden aan Het Grootslag.
4.28.
Het Grootslag heeft ter zitting nog een bewijsaanbod gedaan om in het kader van de overige gevorderde kosten bewijs van haar stellingen te leveren. De kantonrechter gaat echter aan dit verzoek voorbij, omdat het bewijsaanbod te laat is. De kantonrechter merkt ten overvloede op dat omdat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen in het midden kan blijven of sprake was van gebreken (achterstallig onderhoud en lekkage) zoals door [eiser] naar voren is gebracht.
Tussenconclusie (2)
4.29.
Op grond van hetgeen hiervoor is besproken, luidt de conclusie dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting om de woning in dezelfde staat op te leveren als bij aanvang van de huurovereenkomst. Hij moet daarom de schade vergoeden die Het Grootslag hierdoor heeft geleden. De kantonrechter zal toewijzen een bedrag van € 116,25. De rente zal worden toegewezen, zoals hierna zal worden vermeld.
Conclusie en proceskosten
4.30.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Het Grootslag gedeeltelijk zal toewijzen voor een bedrag van € 2.440,28.
4.31.
[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Het Grootslag worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 204,00 (1 punt x tarief € 204,00)
- nakosten
€ 102,00(1/2 salarispunt plus de verhoging
€ 102,00(1/2 salarispunt plus de verhoging
zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 306,00
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.762,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
de tegenvordering
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan Het Grootslag van € 2.324,03;
5.4.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan Het Grootslag van € 116,25, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 maart 2024 tot de dag van algehele betaling en te voldoen binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan [eiser] de wettelijke rente over de hoofdsom verschuldigd is;
5.5.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 306,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
5.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter