Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/2795
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 augustus 2021 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2021 (met waardepeildatum 1 januari 2020) vastgesteld op € 1.445.000. In hetzelfde geschift is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.
De gemachtigde heeft namens eiseres bezwaar gemaakt. Dit bezwaar is door verweerder ontvangen op 14 september 2021.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de aanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd.
De gemachtigde heeft namens eiseres daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2023 te Haarlem. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van haar gemachtigde, mr. M.M. Vrolijk. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] (taxateur), [naam 2] (taxateur) en [naam 3] .
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten en heeft verweerder in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken nadere informatie te verstrekken. Verweerder heeft op
5 oktober 2023 de rechtbank nadere informatie verstrekt, welke in afschrift aan eiseres zijn verzonden. Eiseres heeft hier op 13 oktober 2023 op gereageerd.
In de brief van 7 november 2023 heeft (de gemachtigde van) eiseres verzocht om een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft partijen bij brief van 6 december 2023 uitgenodigd voor deze mondelinge behandeling.
Op 15 februari 2024 heeft de rechtbank de zaak nog een keer op zitting behandeld. Eiseres is vertegenwoordigd door mr. M.M. Vrolijk, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door mr. drs. [naam 4] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object betreft een restaurant met Drive Thru dat is gebouwd in 1992. Het hoofdgebouw heeft een oppervlakte van 533 m² en het totaal toegekende perceeloppervlakte is 2.500 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van het object voor het kalenderjaar 2021 (met waardepeildatum 1 januari 2020).
3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 1.156.000 (een vermindering van 20% van de vastgestelde WOZ-waarde). Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van een WOZ-waarde van
€ 1.156.000. Eiseres verzoekt om een kostenvergoeding voor de bezwaar- en beroepsfase, met een wegingsfactor 1 en bijkomende wettelijke rente. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Bevoegdheid uitspraak op bezwaar
6. Eiseres heeft ter zitting (op 26 september 2023) gesteld dat de uitspraak op bezwaar onbevoegd genomen is door de afdelingsmanager namens de inspecteur belastingen. Eiseres stelt dat uit het overgelegde Aanwijzingsbesluit Cocensus volgt dat het dagelijks bestuur van Cocensus de directeur van Cocensus heeft aangewezen als inspecteur als bedoeld in artikel 232, vierde lid, sub a, van de Gemeentewet. Indien de directeur zijn bevoegdheid heeft gemandateerd aan de afdelingsmanager stelt eiseres dat dit mandateringsbesluit niet is gepubliceerd op de wijze als bedoeld in artikel 3:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Eiseres verwijst naar de uitspraak van rechtbank Midden-Nederland van 6 augustus 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:3428. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een proceskostenvergoeding ter zake van het beroep.
7. De rechtbank overweegt als volgt. De Gemeenschappelijke Regeling Cocensus is langs elektronische weg gepubliceerd, hetgeen voldoet aan de eisen die artikel 3:42 van Pro de Awb stelt. Blijkens artikel 1 van Pro die regeling is de inspecteur de door het dagelijks bestuur aangewezen ambtenaar van Cocensus, als bedoeld in artikel 232, vierde lid, onder a, van de Gemeentewet. Uit het overgelegde Aanwijzingsbesluit volgt dat de directeur van Cocensus is aangewezen als inspecteur. Verweerder heeft niet aannemelijk kunnen maken dat het mandateringsbesluit waarin de afdelingsmanager is gemandateerd om de bevoegdheden in deze van de directeur uit te oefenen op de wijze voorgeschreven in artikel 3:42 van Pro de Awb is gepubliceerd.
8. In de na-correspondentie heeft verweerder gesteld dat de inhoud van de beschikking, aanslag en uitspraak op bezwaar juist zijn en deze daarmee bekrachtigd. Dit impliceert dat bij een eventuele vernietiging van de beschikking en de aanslag de bevoegde heffingsambtenaar (binnen de daarvoor geldende termijn) een beschikking en aanslag zal opleggen naar een zelfde waarde van het object. Beide partijen hebben zich ter zitting (op 15 februari 2024) verenigbaar verklaard met de bevoegdheid van de afdelingsmanager namens de inspecteur belastingen, zodat dit punt niet langer meer in geschil is. Tussen partijen is nog in geschil of de waarde van de woning aannemelijk is gemaakt, of alle op de zaak betrekking hebbende gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde in afschrift zijn verzonden en of en welke proceskostenvergoeding moet worden toegekend.
Toepassing artikel 40 van Pro de Wet WOZ
9. Eiseres stelt dat (ondanks haar verzoek in de bezwaarfase) verweerder de vastgestelde waarde onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en onderbouwd. Verweerder heeft niet de opbouw van de door verweerder gestelde huurwaarde overgelegd en heeft ook niet de opbouw van de gestelde kapitalisatiefactor overgelegd. Verweerder dient op basis van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de onderbouwing van de huurwaarde en de opbouw van de kapitalisatiefactor te verstrekken.
10. Verweerder stelt dat in de uitspraak op bezwaar transactiecijfers zijn genoemd waaruit volgt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bovendien is in de uitspraak van deze vergelijkingsobjecten de oppervlakte van het object vermeld, de verkoopdatum en de huurwaarde per jaar, of de huurprijs per vierkante meter, en de kapitalisatiefactor vermeld. Gemachtigde heeft daarnaast (in de bezwaarfase) een taxatieverslag ontvangen met de uitgangspunten van de waardering.
11. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiseres aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiseres om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken.
12. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder transactiecijfers en de gehanteerde huurcijfers opgenomen waaruit zijns inziens blijkt dat de huurwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft voorts onweersproken gesteld dat bij de huurwaardekapitalisatiemethode geen gebruik wordt gemaakt van grondstaffels en KOUDV-factoren, daar deze verdisconteerd zijn in de huurwaarde van het object. Anders dan door eiseres is gesteld, was verweerder dan ook niet gehouden om grondstaffels te overleggen omdat deze niet worden gebruikt voor de waardebepaling van niet-woningen als hier aan de orde. Gelet op het vorenstaande volgt de rechtbank het standpunt van eiseres dat verweerder ten onrechte bepaalde stukken niet heeft overgelegd dan ook niet. De heffingsambtenaar is niet gehouden alle transacties te verstrekken die voor de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd (zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 7 februari 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:391). Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voor zover hij daartoe verplicht was een afschrift heeft verstrekt van alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. Gelet op het vorenstaande volgt de rechtbank het standpunt van eiseres dat verweerder ten onrechte bepaalde stukken niet heeft overgelegd niet.
De waarde van het object
12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak (het object) worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
13. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald aan de hand van de kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) en de vergelijkingsmethode.
14. Omdat partijen niet van mening verschillen over de bruikbaarheid van de huurwaardekapitalisatiemethode voor de vaststelling van de waarde van het object, zal de rechtbank dan ook van deze waarderingsmethode uitgaan.
15. Gelet op het in het door verweerder overgelegde verslag “Toetsing WOZ waarde [adres] ” en de daarin vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Verweerder heeft allereerst de verhuur (gerealiseerde huurprijzen) van fastfoodrestaurants gelegen in de omgeving van het object in de waardering meegenomen. Het betreft [object 1] (319 m², met een huurprijs per jaar van € 130.740), [object 2] (170 m² met een huurprijs per jaar van € 67.500), [object 3] (186 m² met een huurprijs per jaar van € 57.500), [object 4] (140 m² met een huurprijs per jaar van € 62.500) en [object 5] (329 m² met een huurprijs per jaar van € 137.010). Aan de hand van voornoemde huurprijzen heeft verweerder vervolgens voor de vergelijkingsobjecten [object 6] , [object 7] en [object 8] en [object 9] een huurwaarde op jaarbasis vastgesteld van respectievelijk € 157.500, € 166.800 en € 105.200. [object 6] heeft een bedrijfsoppervlakte van 350 m² en is op 18 mei 2021 in verhuurde staat verkocht voor € 2.500.000 (koopsom vrij van huur en gebruik: € 2.131.000). [object 7] heeft een bedrijfsoppervlakte van 417 m² en is op 23 december 2021 in verhuurde staat verkocht voor € 2.600.000 (koopsom vrij van huur en gebruik: € 2.399.000). [object 8] en 3 heeft een bedrijfsoppervlakte van 263 m² en is op 1 november 2021 verkocht voor € 1.650.000 in verhuurde staat (koopsom vrij van huur en gebruik € 1.523.000). Ten opzichte van de huurwaarde leidt de verkoopopbrengst van [object 6] tot een kapitalisatiefactor 13,53, [object 7] tot een kapitalisatiefactor 14,39 en [object 8] en [object 9] tot een kapitalisatiefactor 14,48. Bij het vaststellen van de waarde van het object is verweerder uitgegaan van een kapitalisatiefactor 11 en dit leidt voor het object tot een waarde per waardepeildatum van (afgerond) € 1.445.000. Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van het object in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde huurprijzen en verkoopopbrengsten van de vergelijkingsobjecten.
16. Verweerder maakt met het verslag “Toetsing WOZ waarde [adres] ” alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 1.445.000 voor het object niet te hoog is. Hierbij neemt de rechtbank in overweging dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat het onderhavige pand in 2019 is gerenoveerd.
COVID-19
17. Eiseres stelt dat door verweerder niet inzichtelijk is gemaakt en/of is onderbouwd op welke wijze rekening is gehouden met COVID-19. In dit verband verwijst eiseres naar de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres gesteld dat COVID-19 een bijzondere omstandigheid is (op grond van artikel 18, derde lid, onder c van de Wet WOZ) en het een waardeverlaging van het object met zich meebrengt. Met name is er een omzetverlies vanwege de terugloop van het bezoek. In dit kader verwijst de gemachtigde van eiseres naar de notitie van de Waarderingskamer. Tot slot heeft de gemachtigde van eiseres gesteld de cijfers van het CBS, waaruit een omzetstijging zou blijken volgens verweerder, niet te hebben ontvangen.
18. Verweerder stelt dat een eventueel waardedrukkend effect gerelateerd aan COVID-19 is verdisconteerd in de marktcijfers. In dit kader verwijst verweerder naar de “Toetsing WOZ waarde [adres] ”. Daarnaast zal een eventueel waardedrukkend effect gerelateerd zijn aan een eventuele omzetdaling. Volgens verweerder blijkt uit de cijfers van het CBS dat de omzet van Fastfoodrestaurants in 2020 is gestegen ten opzichte van 2019. Ter zitting heeft verweerder nog betoogd dat een omzetdaling niet betekent dat de waarde van vastgoed (in zijn algemeenheid) minder is geworden.
19. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat de genoemde COVID-19 omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed. Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden.
Motiveringsbeginsel
20. Eiseres stelt dat er niet is ingegaan op het leegstandrisico en de beperkte gebruiksmogelijkheden, en dat van het vergelijkingsobject (de [bedrijf] ) dat in de uitspraak op bezwaar is genoemd de adresgegevens niet bekend zijn gemaakt door verweerder. Het is daarom niet te controleren welk object dit betreft en verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt per wanneer dit object verhuurd is, aldus eiseres. Daarnaast is het verkoopcijfer van het tweede vergelijkingsobject ( [bedrijf] ) in de uitspraak op bezwaar niet gegeven. Zo ook niet de huurprijs, terwijl er wel een kapitalisatiefactor wordt uitgehaald. Verweerder heeft daarom op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt hoe hij aan de kapitalisatiefactor van 13,9 is gekomen. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.
21. Verweerder stelt dat de vergelijkingsobjecten waar eiseres naar verwijst, de [bedrijf] in [vestigingsplaats] en de [bedrijf] in [plaats] betreffen. Dat geen adres wordt genoemd en het niet kan worden gecontroleerd kan verweerder niet volgen. Verweerder bestrijdt dat hierdoor sprake zou kunnen zijn van enige vorm van ongelijkwaardige procesposities van partijen, dan wel dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
22. In artikel 7:11, eerste lid, van de Awb is bepaald dat naar aanleiding van een bezwaar een heroverweging van het bestreden besluit moet plaatsvinden. De rechtbank is van oordeel dat dit naar behoren is gebeurd. Verder staat in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dat een uitspraak op bezwaar deugdelijk gemotiveerd moet zijn. Het doel daarvan is dat het eiseres duidelijk moet zijn waarom zijn bezwaarschrift precies is afgewezen, zodat een gedegen afweging kan worden gemaakt of, en zo ja, op welke gronden eiseres tegen de uitspraak op bezwaar in beroep wil gaan. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat verweerder naar aanleiding van het bezwaar heeft gekeken of de vastgestelde waarde niet te hoog was vastgesteld en op welke gronden hij van mening was dat dit niet zo was. Hierbij is ook een onderbouwing van de vastgestelde waarde en alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning verstrekt (zie punt 12). Dat verweerder niet ieder punt uit het bezwaarschrift van eiseres heeft benoemd in de uitspraak op het bezwaar, wil nog niet zeggen dat sprake is van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel of motiveringsbeginsel. De beroepsgrond faalt.
Slotsom
23. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
24. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn.
25. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van
19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Bij bijzondere omstandigheden kan die termijn van twee jaar worden verlengd of verkort. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
26. De redelijke termijn is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 14 september 2021 en is geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op
23 februari 2024. Van een bijzondere omstandigheid die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt is geen sprake. Dit betekent dat de voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn afgerond 24 maanden bedraagt. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond zes maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500. De (afgeronde) zes maanden overschrijding is aan de beroepsfase toe te rekenen. Het bedrag van € 500 dient de Staat (minister van Justitie en Veiligheid) te betalen. Hierbij verdient nog opmerking dat dit bedrag op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, vierde lid, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van eiseres staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
Proceskosten en griffierecht
27. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten voor het beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het indienen van het verzoek en een wegingsfactor 0,25 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de vergoeding van door eiseres geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn). In de onderhavige zaak is de rechtbank van oordeel dat gegeven de omstandigheden met betrekking tot de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de beroepsprocedure een wegingsfactor van 0,25 (zeer licht) dient te worden gehanteerd. De rechtbank zal aldus beslissen.
28. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, r.o. 3.14.2,
(ECLI:NL:HR:2016:252) zal de vergoeding van dit bedrag deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de Minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Ook deze vergoeding zal rechtstreeks op naam van eiseres staande bankrekening dienen te worden uitbetaald. De rechtbank van oordeel dat verweerder aan zijn informatieverplichting in de bezwaarfase heeft voldaan, zodat eiseres zich niet op die grond gedwongen heeft moeten voelen in beroep te gaan. Datzelfde geldt voor de aan de orde gestelde kwestie van de bevoegdheid van verweerder. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft verweerder het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft eiseres gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten tot een bedrag van € 218,75 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N. Choa, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).